广州市华宇扶贫基金会与项目方合作方案

目录CONTENTS一、华宇基金会简介二、房地产企业市场困境分析三、华宇基金会与商业地产合作模式及效果四、华宇基金会住房补贴资金保障目录CONTENTS一、华宇基金会简介二、房地产企业市场困境分析三、华宇基金会与商业地产合作模式及效果四、华宇基金会住房补贴资金保障一华宇基金会简介基金会名称：广州市华宇扶贫基金会基金会性质：公益基金会基金会宗旨：弘扬慈善精神、扶贫救助弱势群体、发展普益公益事业基金会组织机构秘书处监事会理事会综合管理办公室投资风险管理部专项基金管理部公益扶持编辑部监察部财务管理部公益事业管理部专项管理部门1一华宇基金会简介非归个人或企业所有华宇基金会是广州市民政局注册登记依法成立的社会福利机构主要从事公益事业、不以营利为目的基金主要来源四大方面：社会捐赠/团队募捐/政府扶持金/基金投资放大致力于实现扶助老百姓“住有所居”和“老有所养”的国家住房发展目标12432华宇基金会法务顾问北京德恒律师事务所（原中国律师事务中心，1993年创建于北京）是中华人民共和国司法部主管的高层次、综合性、大型涉外律师事务所。德恒律师恪守勤勉尽责、竭诚服务、追求公正的宗旨，致力于为中外客户提供优质、高效的法律服务，受到中外社会各界及李鹏、乔石、朱镕基等国家领导同志的肯定与好评。现已形成遍布中国和世界50多个主要城市的全球服务网络，出色完成了一系列具有深远社会影响的重大法律服务项目，创造了中国法律服务领域的多项第一，获得社会各界的肯定与好评。深圳分所成立于2002年初，是德恒规模最大、实力最强的分所，现有执业律师86名，从业人员115名。执业律师80%取得硕士或博士学位，部分律师曾在国外学习、工作过，谙熟国际法、外国法和外国语言（英语、日语、韩语等）。作为综合性律师事务所，多年以来在公司业务（尤其是上市公司法律事务）、重组并购、建筑工程、劳动人事、知识产权和诉讼仲裁等各领域为客户提供全方位、一站式的法律服务。北京德恒（深圳）律师事务所作为广州华宇扶贫基金会法务顾问，负责为基金会提供法律可行性、合法性分析和法律风险预测及法律专业服务。3一目录CONTENTS一、华宇基金会简介二、房地产企业市场困境分析三、华宇基金会与商业地产合作模式及效果四、华宇基金会住房补贴资金保障二房地产企业市场困境分析思考：房地产黄金十年已经一去不复返，如今，房地产企业的发展遇到了哪些困境？4二房地产企业市场困境分析资金链普遍紧张资金回笼速度缓慢库存积压严重去化率低5二房地产企业市场困境分析专家观点王健林：房地产不会再有高周期房地产行业不会再有高周期，大家不要再抱有任何幻想，目前整体行业呈现出过剩。房地产经过20多年快速发展已供大于求，而且房地产从业人员不应再幻想还有高周期。6二房地产企业市场困境分析专家观点潘石屹：不看好中国的房地产“我对于中国的房价不看好。尽管最近，房地产开发商、学者，用各种经济理论进行分析，我认为是瞎掰。做市场的人，不要太相信这些。我们看好中国的未来，看好中国经济的发展。不过，就最后一句话没有说，不看好中国的房地产。”7二房地产企业市场困境分析专家观点万科董事会主席王石：黄金潮已退“房地产市场不再是弯下腰金灿灿的一片”“黄金时代退出，白银时代到来““黄金时代退出，白银时代到来”“房地产市场不再是弯下腰金灿灿的一片”8二房地产企业市场困境分析救市政策接二连三的救市文件2014年9.30房贷新政和11.22降息之后，库存依然居高不下，房地产投资反弹遥遥无期，继其之后，2015年3月30日中央悄然再度推出房贷新政。中央接二连三发布房地产相关文件，能解决房地产企业市场发展困境吗？图解3.30新政首套房贷变化商业贷款二套首付公积金首套首付公积金二套首付营业税免征年限63654232商业银行二套最低由6成改4成公积金首套首付由最低3成改2成公积金二套首付由最低6成改3成税率5.5%营业税由5年后免征改为两年××××9二房地产企业市场困境分析救市政策无法根本扭转房地产趋冷的大趋势短期压力缓解，长期压力不减。第一，无法扭转人口老龄化的趋势；第二，房地产赚钱效应已经消失；第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降；第四，中央已经放弃2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是双轨制，政府负责保护低端，其他的交给市场决定。首付贷款偿还利息偿还总额30万元70万元50万元4974.72元20万元80万元136万元5685.39元以一套总价100万元的房子来计算，采用商贷首套房贷款利率5.9%，以等额本息还款法贷款20年计算，3.30新政执行前后变化如下：月供120万元56万元前后对比，商贷首套房本息偿还差额为16万元，月供差额为710.67元10目录CONTENTS一、华宇基金会简介二、房地产企业市场困境分析三、华宇基金会与商业地产合作模式及效果四、华宇基金会住房补贴资金保障整体流程（全程由民政部门监管）11红信资本购房者项目方捐赠项目额20%按月定时发放补贴款项（240个月发放总房款50%）资金保值增值定时定期提供补贴基金委托平安银行账户监管50%补贴公益销售，签订补贴协议实现销售，快速回笼资金三华宇基金会与商业地产合作模式及效果项目方按照项目销售额的20%比例捐赠予华宇基金会，基金会将捐赠额/社会募捐等组成的基金进行保值增值，定时按月（分240个月）向购房受益人发放总房款50%的补贴。通过50%补贴的公益销售能快速让项目方回笼资金。12三华宇基金会与商业地产合作模式及效果楼盘销售额项目方捐赠比例项目方捐赠额基金会补贴比例公益补贴额合计补贴比例总补贴额补贴时间每月补贴10亿元20%2亿元30%3亿元50%5亿元240个月208万元合作模式-案例分析1、基金会与项目方的合作模式分析（以某10亿销售额项目为例）2、对于购房者的补贴优势（以100万的房源为例）房源总额享受补贴比例所获补贴额补贴时间每月所获补贴100万元50%50万元240个月2083.3元13三华宇基金会与商业地产合作模式及效果3、基于华宇基金会公益补贴，首套住宅不同首付效果对比（以100万房源为例）14首付贷款偿还利息偿还总额月供实际支出备注20万元80万元54万元5571.09元2083.3元3487.79元基金会每月补贴30万元50万元70万元70万元50万元30万元47万元34万元20万元4874.71元3481.93元2089.16元134万元117万元84万元50万元2083.3元2083.3元2083.3元2791.41元1398.63元5.86元上述贷款利率为5.65%，按揭20年（240期），等额本息统一计算。注：通过华宇基金会的公益补贴，月供压力下降的效果十分明显，尤其是对于高首付的购房者而言，压力骤减！三华宇基金会与商业地产合作模式及效果按照住房补贴资助管理办法实施项目方与广州市华宇扶贫基金会签订项目捐赠协议书华宇基金会根据项目方提供的有关文件进行核实、分析并拟定普通商品房销售方案，双方取得一致意见后，进行下一步项目方向华宇基金会提交申请，同时提供企业经营文件、项目文件、项目投资经营分析1234普通商品房公益捐赠工作流程:15三华宇基金会与商业地产合作模式及效果项目文件：项目地周边1000米范围内的市场销售价格及分析项目文件：当前项目执行销售价格方案及策略项目文件：销售状态报告（要反映销售总面积和户数，已定、已完成、未进行的销售面积和户数及对应的户型和户型面积。）建议列表报告企业经营文件：营业执照、组织机构代码证、税务登记证（地税、国税）、开户许可证、机构信用代码证、开发企业资质证书、贷款卡、法定代表人身份证。（同时提供正本和副本）项目文件：五证（建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证）项目文件：开发项目与按揭银行签订的相关协议项目文件：各阶段销售价格明细及说明所需文件项目投资经营分析：按附件【开发项目投资经营分析】进行，各项成本明细及计算标准须列表反映普通商品房公益捐赠所需文件:（向基金会提交公益捐赠申请需提供以下原件扫描件）16三华宇基金会与商业地产合作模式及效果按照住房补贴资助管理办法实施购房者提供购房协议扫描件由基金会审核，并在45个工作日内审核通过后与购房者签订购房补贴协议华宇基金会/民政部根据申请条件/要求进行公正审核，并在15个工作日内告知申请者审核情况购房者向华宇基金会提交申请12345补贴款在政府民政部门监管下，由指定银行从次月起划至购房者指定银行账户，240个月完成补贴普通商品房公益补贴流程:17三华宇基金会与商业地产合作模式及效果案例总结：突破困境的关键性路径通过华宇基金会的公益营销，能迅速促成销售，快速回笼资金，及时从困难瓶颈中突破出来：1、相对于能快速实现80的资金回笼，20%的捐赠是极小的投入。在严峻的房产环境中，时间就是生命，资金回笼的时间决定着企业的命运。2、对于消费者而言，9折或者其他的优惠司空见惯，相比华宇基金会的公益补贴所带来的优惠，后者更能刺激购买欲望。同时极为重要的是：它能迅速吸引购房者的注意力，加之公益营销所蕴涵的社会责任感，这绝对是促进品牌宣传的有效平台。18三华宇基金会与商业地产合作模式及效果公益营销对项目方的优势：加速实现销售，可以提高项目方的资金利用率和资金时间效益以及降低利息支付额度，为此项目方在进行财务综合分析时会有一个销售让利捐赠。12%的年度利润捐赠于华宇基金会可以税前抵扣，抵扣额度相当于销售价格的4%—6%，该抵扣额度捐赠。加速实现销售，可以降低项目间接费用（项目管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用），该降低额度捐赠。19目录CONTENTS一、华宇基金会简介二、房地产企业市场困境分析三、华宇基金会与商业地产合作模式及效果四、华宇基金会住房补贴资金保障四华宇基金会住房补贴资金保障华宇基金会住房补贴资金在政府民政部门监管下，由中植集团红信资本保障20年住房补贴资金安全，由平安银行按照华宇基金会指令按时发放至购房者指定账户。20第三重保障：红信资本保障承诺函（实力雄厚资金保障至诚守信）21四华宇基金会住房补贴资金保障相关法律/政策优惠支持（详见政策文件）登记管理机关：广州市民政局华宇基金会所有项目投资是经广州市民政局审批后方能开展住房补贴由市民政局监管指定银行进行划款，同时对所有相关款项进行严格监管。政府保障第一重保障：政府（监管鼓励支持）22华宇基金会住房补贴资金保障红信资本系中植集团全资控制的、集团体系内唯一一个经营物流产业资产管理的企业，注册资本为10,000万人民币。红信资本发展战略为把握我国核心市场物流设施供求长期失衡以及物流资产资本估值即将高企的历史机遇，通过物流设施的开发和运营、物流设施资产管理和以物流设施为核心提供全供应链的现代综合金融服务等手段，成为中国顶尖的物流设施运营商、物流资产管理人和全供应链的综合金融服务平台。资金保障：华宇基金会将项目方捐赠额/社会募捐等组成的公益基金委托中植集团红信资本进行保值增值，并保障华宇基金会住房补贴资金安全划拨！第二重保障：中植集团红信资本（实力雄厚资金保障诚信卓越）（1/2）23华宇基金会住房补贴资金保障中植企业集团有限公司是一家大型综合性民营企业集团，管理资产合计9000亿元。旗下的基金板块包括中融基金和中融资管。中融基金原名道富基金，于2013年5月16日获证监会批准设立，可从事基金募集、基金销售、特定客户资产管理、资产管理和中国证监会许可的其他业务。同时集团旗下的财富管理公司已具备相当规模，恒天财富、新湖财富、高晟财富及大唐财富四家公司年金融产品发行规模达2000亿元，并占据50%的市场份额。第二重保障：中植集团红信资本保障（实力雄厚资金保障诚信卓越）（2/2）24四华宇基金会住房补贴资金保障第三重保障：平安银行（安全及时公开）中国平安保险（集团）股份有限公司控股的一家跨区域经营的股份制商业银行，为中国大陆12家全国性股份制商业银行之一。注册资本为人民币51.2335亿元，总部位于广东省深圳市。截至2013年6月底，平安银行资产总额18,269.98亿元。近两年，平安银行荣获了“