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广州玉林项目开盘前推广方案北京联达四方房地产经纪有限公司2009年6月前言我们的目标：目前，项目已经封顶，预计2009年7月中旬开盘我们要制定完备的策略方案，确保项目开盘打响市场顺利完成开盘一周内签约200套的销售任务确立项目在玉林的“城市名片”地位报告思路玉林城市概述玉林住宅市场概述宏观市场形势分析江南区住宅市场情况分析微观环境分析外部因素内部因素项目本体分析寻找出项目目前所存在的问题重新项目定位制定开盘前销售策略开盘前推广策略目录广西玉林城市概述玉林住宅市场概述项目本体分析项目SWOT分析1项目定位开盘前销售策略江南区住宅市场情况分析开盘前推广策略广西玉林城市概述城市概况城市概况：悠久的城市历史，多民族聚集地•玉林古称鬱林，州郡史两千多年，是一座正在崛起的泛北部湾中小企业名城。现辖玉州区、福绵管理区、北流市、容县、陆川县、博白县和兴业县，总面积12838平方公里；其中集中着有壮、瑶、苗等少数民族。交通便捷，连接广东、广西，东部重要交通枢纽•地处广西东南部，位于粤桂两省区交界处，东与梧州市、广东省茂名市相邻，南与北海市、广东省湛江市毗连，西与钦州市、南宁市交界，北与贵港市接壤。玉林——南方中药都•玉林银丰国际中药港的建成，将成为我国医药产业配套最完善的医药采购交易平台之一，并致力于打造成为“中国南方药都”玉林——华侨之乡•全市有华侨及港澳台同胞100多万人，是广西最大、全国著名的侨乡。人口基数极大，人口众多•总人口615多万人，城市人口在67万以上广西玉林城市概述江南区概述江南区——未来玉林城市副中心•未来江南区人口容量为22万•“一心三轴六区”构筑江南区整体结构•四级道路个余家，未来江南区路网交通更加便利•未来全区共有14所幼儿园、15所小学、6所中学，各居住小区均配备自身的医疗设施以及商贸设施，配套日益完善•167公顷绿化面积，全面打造宜居、生态大江南片区宜居、生态的居住片区定位，未来22万人口容量，日益完善的交通、商贸配套，江南片区未来将成为玉林城市副中心！目录广西玉林城市概述玉林住宅市场概述项目本体分析项目SWOT分析2项目定位开盘前销售策略江南区住宅市场情况分析开盘前推广策略玉林市住宅市场概述起步期发展期腾飞期年份状况2002年玉林市城市改造加速，城市基础设施不断完全完善，一些较有实力的房地产开发企业开始进入玉林，玉林房地产开始起步2005-2007年•均价从1300元/平米上涨到2050元/平米，年均涨幅超过9%。•江南区为全市住宅供应量最大区域•产品以高层、小高层为主•江南区价格跃居玉林住宅售价榜首•江南区已经成为消费者最认可的区域2008-2009年•均价2500元/平米左右•江南区均价为2800元/平米左右•目前产品以高层，小高层为主，多层产品淡出视线•江南区仍然是玉林购房者最认可的区域，以宜居、舒适、高端住宅为主目前正是玉林房地产腾飞期初期，江南区自2002年以来就成为玉林住宅主要供应区域，且得到了购房者极高的认可，江南区的住宅价格为玉林最高。玉林市住宅市场概述良好的规划条件、完备的城市配套，地产市场的腾飞最佳契机，为项目发展带来大环境的利好条件，为项目后续运作提供良好稳定的市场基础目录广西玉林城市概述玉林住宅市场概述项目本体分析项目SWOT分析3项目定位开盘前销售策略江南区住宅市场情况分析开盘前推广策略江南区住宅市场情况分析江南区住宅市场概况竞品项目分析江南区住宅市场情况分析项目名称项目位置房屋类型建筑面积（平米）均价报价（元/平米）户型面积（平米）总户数（套）主推户型最近开盘时间销售进度配套悉尼城玉林市江南大道东侧6、7、11层板楼、少量塔楼177582.392900三房：112-128；四房：145-146；复式：228-2551300三房、四房2009年6月6日前五期已经售完，目前销售水岸组团椰子街商业、超人幼儿园盛世江南江南大道南，城南公园北侧5、12、19层板楼7300002700二居：88；三居：130；四居140-160；5000三房、四房2008年9月7日1#、2#销售95%，3#加推一个单元星级酒店、商业金色蓝湾江南大道、新民路交汇处13-20层板楼1478002800三居：110；四居1401000三房、四房2009年6月13、14一期、二期销售完毕，三期6月14日推出会所、商业街奥利华园玉林市江南大道与中山路交汇处11栋18层板楼1408993000115一居；87-125二居；104三居；160四居1004二居、三居、四居2009年5月17日一期销售率80%内部商业街滨江公馆江南开发区金港路北侧12-22层板楼，25栋200000————————2009年年底——欧式商街数据截止日期：2009年6月5日江南区住宅市场情况分析结论•规模上在售项目规模主要集中在在14—20万平米之间，其中规模最大的为盛世江南，总规模在73万平米。•房屋类型以高层和小高层板楼为主，大部分均集中在11层以上，普遍密度较高•价格上江南区报价主要集中在2700——3200元/平米之间，平均报价在2800元/平米左右，实际成交价在2700元/平米左右•户型面积上二居：87-125平米三居：104-130平米四居：140-160平米复式：228-255平米主力户型为三居和四居，多入户花园、室内花园、宽景阳台及飘窗为该区域户型主要设计特点•销售速度上该区域项目开盘均在2008年末至2009年6月，销售速度较快，所推楼座销售率均达到70%以上•配套上江南区住宅项目均有商业配套，盛世江南项目内部配有星级酒店，金色蓝湾项目除商业外配有健身会所，悉尼城内部配有幼儿园，这些项目均借助于江南区大行政配套环境发展。竞争市场项目规模均不到100万平米，且自身配套并不完善，无大型集中商业，且户型面积偏大，目前江南区售价以跃居玉林市榜首，预计到09年下半年，成交价将达到2900元/平米以上，未来区域升值空间明显江南区住宅市场情况分析江南区住宅市场概况竞品项目分析江南区住宅市场情况分析项目位置玉林市江南大道东侧最近开盘2009年6月6日目前报价（元/平米）2900建筑面积（平米）177582.39建筑形式11层塔楼为主总套数1300容积率2.02目前销售状况前五期已经售完，目前销售水岸组团，6月6日推出一栋楼工程进度水岸组团小高层已全部封顶，整个小区基本成型交房标准毛坯开发商玉林世纪华商房地产有限公司代理行宝资通华商国际悉尼城竞品项目解析基本信息江南区住宅市场情况分析华商国际悉尼城竞品项目解析建筑设计•以多层、小高层南北向板楼为主；•白色为主色调，辅以少量的浅灰色；•楼体层次丰富，多宽阔半封闭阳台；•整体为现代风格为主。江南区住宅市场情况分析华商国际悉尼城竞品项目解析户型设计三居：112-128平米，无入户花园、仅有半封闭观景阳台；四居：145-146平米，设置入户花园、观景半封闭阳台；复式：228-255平米的五居、六居，半封闭观景阳台、入户花园、顶层超大露台赠送设计优点：四居、复式南北通透户型，宽厅、宽主卧套间、飘窗设计、客厅餐厅空间独立缺点：三居非通透户型，仅东北、西北朝向，部分户型入口处、厨房为斜向，风水不好江南区住宅市场情况分析华商国际悉尼城竞品项目解析景观配套悉尼城景观以水景为主，结合景观小品、绿植，目前项目景观尚未完成，效果不明显江南区住宅市场情况分析华商国际悉尼城竞品项目解析主要卖点•阳光水岸：主打景观、水岸、半封闭观景阳台•风景入户：主打入户花园、超大楼间距•成熟配套：江南区大休闲配套、悉尼城内部幼儿园、未来社区环境•精品现房：优质施工单位、现房发售江南区住宅市场情况分析华商国际悉尼城竞品项目解析其他•销售现场氛围由于目前刚新推一个楼栋，因此销售现场客户较多，但是销售人员相对较少•销售团队销售团队素质较差，对客户较为怠慢；•促销优惠按揭9.9折，一次性付款9.8折；购买复式，可获得9.8*9.9折，并每套赠送装修礼金1.5万元；购买平层赠送煤气管道开户费；首付二成起，按揭贷款利率七折起；江南区住宅市场情况分析华商国际悉尼城竞品项目解析项目点评优点：悉尼城是华商国际记香港城、上海城以后又一系列产品，项目规模较大，占据江南区黄金位置；以多层和小高层建筑为主，密度相对较低华商国际在江南区热销时间较长，目前得到购房客户极大认可；缺点：目前售价高于江南区平均市场售价；项目存在时间较长，社区略显老旧；楼间距相对较小，南北通透户型较少；江南区住宅市场情况分析项目位置江南大道南，城南公园北侧最近开盘2008年9月7日目前报价（元/平米）2700建筑面积（平米）730000建筑形式5、12、19层板楼总套数5000容积率2.80目前销售状况1#、2#基本售完，目前销售3#一个单元工程进度1#已交房、2#落架、8#楼外墙装修接近尾声，3#、5#楼快封顶交房标准毛坯开发商玉林市南兴房地产开发有限公司代理行开发商自销盛世江南竞品项目解析基本信息江南区住宅市场情况分析盛世江南竞品项目解析建筑设计•新中式外立面设计•以暖灰色色调为主，整体、清新，干净•中式建筑元素合理利用，窗与建筑完美结合江南区住宅市场情况分析盛世江南竞品项目解析户型设计江南区住宅市场情况分析盛世江南竞品项目解析户型设计江南区住宅市场情况分析盛世江南竞品项目解析户型设计二居：88平米，有入户花园，超大阳台（可改装成一个居室）三居：130平米，有入户花园、半封闭观景阳台；四居：140-160平米，部分入户花园、观景半封闭双阳台；复式：239-242平米的五居、六居，半封闭观景阳台、入户花园、顶层超大露台赠送设计优点：户型种类较全，飘窗设计，南北通透，多观景阳台，露台、入户花园，动静空间区分，宽厅，宽主卧套间，独立餐厅、客厅、餐厅与其他空间错层设计，先进舒适；缺点：部分四居无入户花园江南区住宅市场情况分析盛世江南竞品项目解析景观配套•以中式江南园林风格为主；•配以多种绿植、草坪、高低植物；•道路铺装比较丰富；•但整体园林略显简单，较区域其他项目园林更为丰富。江南区住宅市场情况分析盛世江南竞品项目解析主要卖点•新徽派中式豪邸：主打新中式建筑，豪华、尊贵•典范水景园林社区：主打获得中国优秀景观示范楼盘奖•江南水乡、风水天地：主打风水楼盘，江南水乡风情景观江南区住宅市场情况分析盛世江南竞品项目解析其他•销售现场氛围销售现场来访客户较少，现场氛围打造较差•销售团队素质较为一般，接待态度较好，但销售话术能力较弱•促销优惠先期，楼中楼特价团购优惠，参加房网组织的团购活动，均可享受超值团购优惠价，五一期间举办冰饮节推出1500万的购房让利活动，加折上折优惠；目前：到售楼处预约看房，可获得2000元购房礼券。江南区住宅市场情况分析盛世江南竞品项目解析项目点评优点：社区规模相对较大；景观相对其他项目较为丰富；建筑外立面比较美观；户型设计方正舒适，多亲景空间；价格相对较为低，性价比较高；缺点：地理位置相对较偏，具有一定区位抗性；景观不够极致，稍显简单；江南区住宅市场情况分析项目位置玉林市江南大道与中山路交汇处最近开盘2009年5月17日目前报价（元/平米）3000建筑面积（平米）140899建筑形式11栋18层板楼总套数1004容积率——目前销售状况一期销售80%工程进度在建交房标准毛坯开发商广西夏王投资有限公司代理行合富辉煌奥利华园竞品项目解析基本信息江南区住宅市场情况分析竞品项目解析建筑设计奥利华园•以“工”字形围合布局为主要方式；•现代欧式建筑风格为主•由于是“工”字形，且在设计过程中未考虑完全，因此户与户之间对视、遮挡严重江南区住宅市场情况分析竞品项目解析户型设计奥利华园江南区住宅市场情况分析竞品项目解析户型设计奥利华园江南区住宅市场情况分析竞品项目解析户型设计奥利华园一居：115.5平米，少量，赠送超大室内花园，可改为二居室二居：87、109、125平米，有入户花园，空中花园三居：104平米，超大入户花园、部分户型有露台；四居：160平米，入户花园、露台，超大主卧套间、宽景阳台；设计优点：户型种类较全，飘窗设计，南北通透，多超大景观阳台和入户花园，动静空间区分