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城市花园(二期)项目定位报告站市场的高度从客户的角度以产品的精度用推广的力度完成蜕变!——打一场漂亮的反击战汇报纲要本项目地块物业组合及产品定位本项目物业发展建议3233广州房地产市场现状及本项目市场分析31广州房地产市场现状及本项目市场分析31Ⅰ广州房地产市场供需现状Ⅱ广州市房地产市场2008-2010年市场走势预测Ⅲ区域内竞争楼盘分析Ⅳ番禺区市场分析Ⅰ广州房地产市场供需现状现状一：房地产投资相对理性,市场供应平稳增长。现状二：商品房市场需求强劲,受政策波动较大。现状三：目前商品住宅现房、新房需求市场均保持平稳，预计未来1-3年将保持平稳态势。现状四：商品房均价平稳上涨，但住宅均价仍在较低价位运行。现状五：番禺区房地产市场受区域内大盘引响，商品房供应面积持续上涨。现状六:番禺区商品房交易市场出现萎缩，但交易价格不断攀升。广州房地产市场供需六大现状广州市房地产市场供给与需求现状从广州市固定资产投资情况变化图来看，广州近年来一直处于稳步上升趋势，而投资同比增幅呈总体上升形式。由于国家宏观调控的陆续出台，房地产投资近几年增长过快的趋势可能会在2008年上半年开始有所回落。这意味着政府调控效应正在显现，广州房地产市场投资将日趋理性，同时预示着广州商品房市场供应将逐步走向平稳增长的态势。广州市房地产投资情况(单位:亿元)405.94440.81488.86556.79-4.80%5.10%2.50%9.60%01002003004005006002004200520062007年上半年-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%房地产投资同比增长现状一，房地产投资相对理性,市场供应平稳增长。资料来源：广州国民经济与社会发展公报广州市固定资产投资情况(单位:亿元)1157.771321.961445.331696.3814.70%12.50%7.10%11.70%0200400600800100012001400160018002004200520062007年上半年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%现状二，商品房市场需求强劲，受政策波动较大。从上图分析来看，从2004年到2007年上半年，广州市商品房每年都维持在700万平米以上的年均消化量，2006年总体年度需求指标波动较大。但值得关注的是，从2005年商品房销售面积同比回落现象来看，政策性调控因素对市场需求将产生较大影响。而从近几年商品房住宅市场供应来看，供应略小于需求，市场供需整体趋于平衡。预计今后2年内仍将保持每年在700万以上的商品住宅需求量。广州市房地产市场供给与需求现状资料来源:广州市城市建设综合开发协会780.23872.67753.011316.887.20%7.20%-5.50%3.50%02004006008001000120014002004200520062007年上半年-8.00%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%销售面积(万㎡)增长率广州近几年批准销售面积与销售面积对比图(单位:万平方米)688.94653.771143.98828.63720.061258.640200400600800100012001400200520062007年上半年批准销售面积销售面积从广州近几年空置面积上看，2006年住宅空置面积同比大幅减少。从交易面积上来看，二手房住宅交易量呈上升趋势，上市房源逐渐增多。这反映广州市现房和新房需求市场都是非常活跃的。预期在土地供应继续紧缩的情况下，旺盛的市场需求将进一步促进存量房地产用地入市。现状三，目前商品住宅现房、新房需求市场均非常活跃，预计未来1-3年将保持平稳态势。广州市房地产市场供给与需求现状资料来源:广州市城市建设综合开发协会广州近几年空置面积对比图(单位:万平方米)901.11944.34975.87845.21688.94605.09563.23453.0302004006008001000120020042005200607年上半年空置面积住宅空置面积广州近几年二手房成交面积对比图(单位:万平方米)1345.71222.891075.23954.99612.32532.12549.79536.110200400600800100012001400160007年上半年200620052004成交面积住宅成交面积表2.18：长沙市商品房价格及变化趋势（单位：元/平方米）现状四，商品房均价平稳上涨，但住宅均价仍在较低价位运行。从表来看，从2003年到2006年，广州市商品房价格整体而言处于逐年递增的趋势，每年的价格增长幅度并没有出现过大的波动，房价在一个相对良好的运行状态之中。这说明广州市房地产市场的商品房供需关系相对稳定平衡。397748835753688233914292539567310100020003000400050006000700080002004年2005年2006年07年上半年商品房均价住宅均价广州市房地产市场供给与需求现状广州市房地产市场供给与需求现状现状五，番禺区房地产市场受区域内大盘引响，商品房供应面积持续上涨。2006年住宅供应面积达148.6万平方米，与2005年相比下降14%；但2003年以来都保持相对平稳；华南板块几个大盘的供应量决定了番禺整个区域的供应量。随着广雅、华碧等项目都进入了后续地块的稳步开发，供应量因此也保持平稳。但07年土地回收政策的进一步强硬执行，番禺楼市供应量开始持续放量增长；广州市房地产市场供给与需求现状现状六，番禺区商品房交易市场出现萎缩，但交易价格不断攀升。2006年住宅成交均价达4996元，较2005年上升21%；2006年成供应量及成交量都有出现一定萎缩的情况，但成交价格成仍保持大幅上升趋势，与房地产大势有关，但也与番禺市政配套逐渐完善，多层次消费者积极进入有关；综合以上分析，我们认为广州市房地产市场现状整体供需平衡，价格稳步上涨，市场保持着健康、平稳、良性运行的态势。而番禺区房地产整体市场的有效需求保持着一贯的旺盛，巨大的供应量蓄势待发，将会是未来广州房地产市场的主战场。广州市房地产市场供给与需求现状Ⅱ广州市房地产市场2008-2010年市场走势预测广州市房地产市场2008-2010年市场走势七大预测趋势一保有需求——2008年-2010年，广州每年都将保持700万左右的商品住宅保有需求量。趋势二总体需求——2008年-2010年，广州商品房市场年需求有望保持在850万平米上下。趋势三购买力——2008年-2010年，广州城市居民购买力将进一步增强，购房有效需求比重增加。趋势四土地供应——2008年-2010年，广州土地供应市场保持冷静，商品房供应不会出现集中井喷。趋势五房价——2008年-2010年，广州商品房均价将稳定上扬。趋势六城市发展——2008年-2010年，广州的外来人口继续快速增加，加速周边版块城市化发展。趋势七洋房畅销——2008年-2010年，广州市政府对房地产市场的持续控制，“9070”政策的严格限制,将导致大面积洋房的畅销。根据《广州市十一五住宅发展规划纲要》，到2010年末，广州人均居住面积达到25㎡的阶段目标，城市人口810万。从2001年-2005年广州商品房发展的轨迹来看，广州城市需求每年都保持了1300万左右的需求量，我们认为随着广州城市的不断发展，吸附力的增强，根据十一五规划推算,2008年-2010年每年将保持至少700万左右的商品住宅保有需求量。广州房地产2008-2010年市场走势预测七大趋势预测Q1：2008年-2010年，广州每年将保持700万左右的商品住宅保有需求量。人口(万)人平均居住面积(平米)200151915.5200566417.7201081025广州房地产2008-2010年市场走势预测七大趋势预测Q2：2008年-2010年商品房市场年需求将不少于850万平米。从图来看，从2003年到2006年每年都保持了750-1300万的商品房市场总体需求量。2005年同比虽下降5.5%，但2006年同比立即增长3.5%。根据这两年的整体增长态势，今后几年的整体市场需求量也有望保持850万上下的年市场需求量。780.23872.67753.011316.887.20%7.20%-5.50%3.50%02004006008001000120014002003200420052006-8.00%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%销售面积(万㎡)增长率广州房地产2008-2010年市场走势预测从图可知，近年来，广州市人均可支配收入有所增长,个人消费性支出出现逐年下滑态势。同时，至2007年上半年，广州人均GDP为37821元，约合4760美元，按照国际惯例，当一个国家的人均GDP达到1300美元时，将进入稳定的快速增长期，这说明广州住房消费能力亦将稳步增加。因此，随着广州居民可支配收入的增加，购房有效需求也会增加。七大趋势预测Q3：2008年-2010年广州城市居民购买力将进一步增强，购房有效需求比重增加。广州市人均可支配收入情况(单位:元)150031688418287198511739188114031564050001000015000200002500020042005200607年上半年人均可支配收入同比增长广州市城市居民消费性支出情况(单位:元)115711312114468154458.40%13.40%10.30%6.80%050001000015000200002004200520062007年上半年0.00%5.00%10.00%15.00%人均消费性支出增长率从上表看,广州市国土资源管理局通过招、拍、挂土地交易方式交易的土地面积与政府相关部门给出的规划用地面积大致上是保持平衡的。从广州房地产市场稳定发展和安全的角度考虑，政府必然在一级市场保持谨慎态度。由此我们认为，2008年-2010年土地供应市场保持冷静，商品房市场供应不会出现集中性井喷，市场将保持相对的均衡发展状态。广州房地产2008-2010年市场走势预测土地成交面积(万平米)政府控制用地面积(万平米)比例2006年585.958698.62383.88%2007年581.124710.76481.76%七大趋势预测Q4：2008年-2010年土地供应市场保持冷静，商品房市场供应不会出现集中性井喷。广州房地产2008-2010年市场走势预测七大趋势预测Q5：2008年-2010年广州房价将稳定上扬。结合广州近几年商品房批准预售面积、销售面积来看，市场供略小于求，市场的供销比逐年走向平衡，商品房售价保持稳定上升的良好局面。根据市场的供需关系发展态势，预期2008年-2010年商品房均价仍将稳定上扬、良性发展、稳定增长。780.23872.67753.011316.887.20%7.20%-5.50%3.50%02004006008001000120014002004200520062007年上半年-8.00%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%销售面积(万㎡)增长率广州市商品房批准预售面积情况(单位:万平方米)1143.98653.77688.94567.4327.40%29.60%-7.90%12.30%0500100015002004200520062007年上半年-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%批准预售面积(万㎡)增长率397748835753688233914292539567310100020003000400050006000700080002004年2005年2006年07年上半年商品房均价住宅均价七大趋势预测Q6：2008年-2010年广州的外来人口继续增加，加速周边版