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谨呈：四川华地财富投资有限公司提报单位：成都里程创奇营销策划有限公司2012年3月19日►广汉市商业地产市场分析►项目价值分析►项目定位与营销策略►关键性执行问题►合作方式与服务内容导读广汉市商业地产市场分析1NO:1广汉市经济状况分析91.36110.26136.57152.6180.2220.30501001502002502006年2007年2008年2009年2010年2011年广汉市近年GDP变化情况GDP（亿元）1.571.852.322.5633.6700.511.522.533.542006年2007年2008年2009年2010年2011年广汉市近年人均GDP变化情况（万元）┍2011年，广汉市GDP达220.3亿元；┍2011年，人均GDP为3.67万元，广汉人包里面有钱了。┍2006年以来，广汉市经济呈持续稳定增长状态，保持年增幅约15%左右。GDPNO:1广汉市经济状况分析人均可支配收入0.941.051.21.381.561.9600.511.522.52006年2007年2008年2009年2010年2011年广汉市近年人均可支配收入变化情况人均可支配收入（万元）66.4973.2495.72117.95140.331880204060801001201401601802002006年2007年2008年2009年2010年2011年广汉市近年居民储蓄存款余额变化情况居民储蓄存款余额（亿元）┍2011年城镇居民人均可支配收入达1.96万元，是全省平均水平1.4倍；广汉人可以花的钱很多。┍从2006年起，年平均增长约26%，预计在5年内达到2.68万元。┍居民储蓄余额2011年已经突破188亿元，人均储蓄额3.1万元，社会财富快速增长，需要投资渠道。他们不知道把钱花到什么地方。NO:1广汉市经济状况分析零售总额32.0837.7746.735666.679.2601020304050607080902006年2007年2008年2009年2010年2011年广汉市近年消费品零售总额变化情况消费品零售总额（亿元）┍近年来广汉市社会消费品零售总额逐年稳步递增。6年翻倍，反映出社会购买力增长迅猛。广汉人愿意消费。NO:1广汉市经济状况分析固定投资额17.6721.7537.03102.1682.992.823.54.464.526.778.3810.320204060801001202006年2007年2008年2009年2010年2011年广汉市近年固定投资额度变化情况全社会固定投资（亿元）房地产投资（亿元）┍从2009年以后全市固定资产投资额水平较之前上升约2.5倍；┍全市房地产投资额从2009年以后上升约50%，反映出随社会财富增加，无论是居住和投资需求迈上新台阶。经济增长后劲大。NO:2广汉市人口增长情况分析59.3659.756060.366.9913.915.6618.720.622.87010203040506070802007年2008年2009年2010年2011年广汉市近年人口数量变化情况人口数量（万人）城镇人口（万人）┍过去5年，广汉城镇居民人口增长65%，城镇化率提高11个百分点，达34%；预计5年内城镇化率达到55%，城区人口可达32万。┍据统计，作为工业强县，广汉市拥有常住流动人口8-10万。人口多，零售蛋糕大。老城核心圈NO:3广汉市商业市场概况城市片区功能定位发展规划NO:3广汉市商业市场概况在营商业分析①老城区核心商业板块：以汉口路、忠言欣路、东西大街、武庙步行街为代表，业态主要为服饰专卖，人口流量大，商圈成熟，租金在150-300元/㎡/月间，基本无转售。②城北板块以北京路、天津路上的行政新中心为区域中心点。报规的商业中以休闲餐饮娱乐类为主，金雁明珠附近租金为30-40元/㎡/月，经营较杂乱，没形成商业氛围；③城南板块本板块尚在建设中，规划为城市居住集中区，目前无大型的商业体，经营较为散乱，租金在20-40元/㎡/月左右；④城东板块发展相对滞后，但商业业态较成型，以小百货，家装建材、家具、机动车销售为主。现有商铺普遍都比较陈旧，品质不高；租金在30-60元/㎡/月之间。⑤城西板块本区域商业相对较为成熟，以经营传统的建材、五金机电为主；靠鸭子河为高端餐饮，收益在50-100元/㎡/月之间。NO:3广汉市商业市场概况在营商业分析随着成都百货的开业，以及梅西百货、华地沃尔玛购物广场的相继启动；广汉的商业正在步入“购物广场”、“城市综合体”时代。•近年来广汉的经济、人口、社会投资额等指标持续稳步增长；•2009年开始广汉储蓄存款余额、消费品零售总额等指标出现爆发式增长；•目前，广汉商业发展处于街铺、市场等典型的县域经济初级阶段，传统、散乱；大型购物中心模式正在发端。•城市各片区功能定位开始明确规划；老城南片区，结合了传统市中心以及新的人居集中地两大概念，商业发展潜力巨大。NO:4广汉市商业地产项目分析已售商业项目名称武庙商业步行街项目地址广汉武昌路与汉口路交汇处物业类型卖场、商铺开发商天府实业售价目前位置较好武昌路二手房价40000元/㎡，靠内底商价格15000-18000元左右。目前租金在一层30-60元/㎡/月左右，靠汉口路流行服饰50元/平米,天一药房60元/㎡。二层20/㎡/月，现用于办公。现状分析位置好，但经营状态堪忧。品牌较为集中，劲浪体育、互惠超市、天一药房等，其中太平洋影城成为其核心业态。商家入住率不高NO:4广汉市商业地产项目分析已售商业项目名称水晶广场项目地址广汉城北金雁湖大桥西侧项目占地12亩总建筑面积约9000㎡物业类型商铺、卖场开发商广信地产价格当时售价6000-8000元二手房价15000-25000元/㎡；租金约50-80元/平米/月现状分析区位较好开盘时采用返租销售模式，与业主签订了10年期返租协议，10年后即可自由租赁与销售，开发商可在原销售价格上递增5%回购。面积分割较小，投资总价较低，商业炒作与销售非常成功。现有良木缘、翡翠皇宫、谭英雄鱼头火锅、壹加壹超市等商家，KTV、客流量较大，经营状况良好。NO:4广汉市商业地产项目分析已售商业项目名称广信·曼哈顿项目地址中山大道北三段项目占地23亩总建筑面积35000㎡商业类型临街1、2楼商业容积率4.3绿化率25%开发商广汉市广信臵业有限公司售价住宅：3500-3600元/㎡商业：18000-23000元项目现状2010年9月开盘，底商约2100㎡，裸售，至2011年7月售罄，目前商铺2手房均价24000元/㎡。NO:4广汉市商业地产项目分析已售商业项目名称东泰帝景国际项目地址中山大道南一段188号项目占地42亩总建筑面积184998㎡物业类型临街二层商业容积率2开发商广汉东泰房产售价一层价格为11000-13000元/㎡，临小路二层价格为7000-8000元/㎡。现状分析所处区位为广汉繁华区域；商业总共约10000㎡，商业2010年5月开盘，至今基本清盘。现租金约50元/㎡/月NO:4广汉市商业地产项目分析已售商业项目名称金地汇项目地址衡阳路湘潭路项目占地10亩总建筑面积--物业类型纯商业开发商广汉市实力开发公司售价1层合同均价11000元，2层6888元/平米目前剩余1层售价19000元左右项目现状建筑风格很具商业特色面积分割与总价控制较好；面积区间32-38平米；商铺面积以为30-40㎡为主。酒店：127间，；销售模式有投资回报保障；签定“五洲酒店”，起始租金25元/㎡；第一递增是3年后，之后每2年递增一次，每次递增2元/㎡，平均回报率7.5%；1批次于2010年11月推出，至今已基本清盘；NO:4广汉市商业地产项目分析在售商业项目名称威肯郡项目地址广汉市福州路项目占地70.1亩总建筑面积约15.4万㎡商业类型大型卖场容积率2.49开发商成都新剑创地产售价商业均价9980元/㎡-17000元/㎡。现状分析项目区位较好；一批次商业开盘商铺推出700㎡，基本清盘。二批次约8000平米商业，规划为菜市场，面积区间26-600㎡，目前推出负一层及一层商铺。其中负一层中岛摊位只租不售，负一层外铺及一层内铺返租三年销售，年回报率8%；一层外铺面积35㎡和69㎡，裸售。去化不到30%。NO:4广汉市商业地产项目分析在售商业项目名称时代广场项目地址广汉市中山大道南一段188号项目占地13.78亩总建筑面积4。5万㎡商业类型大型卖场容积率4开发商广汉市宏地房地产开发有限公司售价商业价格18000元/㎡-42000元/㎡现状分析项目处于广汉最繁华的核心区域；2011年2月梅西百货签约入驻；2011年7月住宅及商业开盘，临街商铺约2300㎡。裸售，现余1套380平米大面积商铺，梅西百货经营区域开发商持有。NO:4广汉市商业地产项目分析待售商业项目名称华力雍锦坊（重要竞争对手）项目地址广汉市台北路以南，马牧河以东项目占地326亩总建筑面积约50万㎡物业类型商业容积率1.87开发商四川省华力房地产开发有限责任公司售价未开盘现状分析位于广汉城南片区；规划：现代的仿古商业中心“雍鼎街”，商业建筑面积6万余㎡；产品：商业步行街、写字楼、酒店等销售模式：带租约销售。•广汉商业的经营形态和销售产品仍然以传统底商为主，城市综合体为市场空白，无写字楼产品；•从2005年以来，广汉的商业项目炒作模式较为灵活，返租产品较多；•武庙步行街、水晶广场、金地汇成功案例反映：在把握好总价控制、品牌商源引入、销售模式、价格体系的情况下，广汉商业投资市场购买力旺盛，可达到快销。•广汉地段好的底商，均价在25000-42000元/平米。项目价值分析2城南城东老城核心圈•项目地属老城区和城南城东结合部,传统老城区消费人群是项目在当前的经营和消费基础：而城东（文化休闲区）及城南（集中居住区）两个片区为项目带来强劲的发展后劲。•在当前，项目的交通组织、形象推广应将西北老城区方向作为突破口。商业价值——区位商业价值——交通福州路福州路本项目位于大件路、福州路、佛山路交汇处；大件路直达接成都和德阳；福州路距离广汉最繁华区域汉口路、房湖公园仅1.5公里；佛山路辐射城南集中居住区；项目周边成熟度核心圈：1.5公里范围内，本项目将对15万人，强制辐射；次核心圈：3公里范围内，辐射广汉城区30万人（21万+10万）边缘圈：辐射广汉全境61万人。商务配套：建设银行、中国信合、中国银行、四川农信社、生活配套：金雁中学、广汉协和医院、三星堆国际大酒店、骨科医院、康贝药房、兴乐宾馆、华珍诊所、餐饮配套：各类火锅、茶楼、佛山餐饮美食街、核心商业价值——规模、模式用地面积:27819.72平米总建筑面积:86653.06平米商业建筑面积:39599.82平米写字楼建筑面积:6224.96平米酒店建筑面积:6400.32平米地下车库面积：18456.06平米地下车位：546辆86653㎡纯商业城市综合体，广汉商业发展里程碑！核心商业价值——品牌、实力沃尔玛人流——舒适的购物环境，50000种以上优质商品，将吸引广汉全市的消费群；经营额与租金——庞大的人流带给经营者高营业额，带给投资人高额租金回报；零空置率——沃尔玛店前区的高商业价值，保障项目整体开业；主力店商业模式——只需较短的商业培育期，拥有黄金主力店沃尔玛将令本项目异军突起；投资者信心——大量人流及高租金，将给予投资者空前的信心，最终体现在安全性和成长性。86553㎡商业综合体仅凭借沃尔玛，对于前期销售，商业价值凸显不够，面临巨大销售压力；对于后期运营，主力店过于单一，消费人群过于单一，客户到访吸引力不够强，面临巨大经营压力。对此，我司建议对综合体主力店进行增补，增强项目商业价值。核心商业价值——品牌、实力产品分布主力业态1F快餐类：KFC、德克士、乡村基男装：GXG、PEACEBIRD、JACK&JONES、SELECTED、欧度、阿玛施、报喜鸟、劲霸、利郎、女装：哥弟、ONLY、VEROMODA、艾格、歌莉娅、Ochirly、LaChapelle、布衣坊、季候风、S•DEER鞋类：nike、adidas、