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工作目标：透过项目的改造，根据市场的具体状况及项目自身情况探讨本项目的初步定位。工作背景：利用现时广州市“退二进三”政策为契机，为本项目带来一个良好的发展前景及稳妥的经营保障。前言项目理解SWOT分析初步产品探讨初步可行性业态分析项目功能规划布局建议综合评语项目定位广州“退二进三”政策的市场情况项目初步定位建议项目区域地理位置分析•本项目位于广州市西北面•邻近广佛、广清高速公路及内环路放射线增槎路出口处，是广州市的八大出口处之一•西隔西华海、沙贝海与南海市里水镇、白云区金沙洲相望；东以石井河与白云区同德街为邻；南以增步河（桥）、珠江与荔湾区相接本项目所在区域的地理位置优越项目区域交通情况分析1.项目所在区域正处于广佛都市圈的核心位置2.主干道增槎路南北贯穿全区、连接107国道3.区域内有广清、广佛及内环路放射线多个出口，是广州市的八大出口处之一4.离白云新机场直线距离为30公里，走内环路和机场高速大约需时20分钟左右5.离省汽车站和广州火车站的距离为5公里左右6.区域内还有多条公交线路，颇具规模的罗冲围客运站和西城货运中心，承担着全国各地的客货运任务增槎路塞车现象严重，存在较大交通隐患项目周边区域情况分析1.区域主要以专业批发市场及厂房、仓库租赁为主的第三产业；2.区域整体商业环境档次中偏低，缺乏上档次的商业项目；3.区域主要是城中村分布，周边环境欠佳；4.交通瓶颈问题，影响当地产业的发展。项目基本情况•本项目现时为华侨糖厂厂房，占地面积约12万平方米•内有沿江风景线及小型山丘项目现场图片项目土地用途主要以工业用地为主项目现场图片项目现场图片项目建筑物主要是厂房以及仓库小结1.本项目所在区域的地理位置优越2.本项目内有沿江风景线及小型山丘，有利于商业形象打造3.增槎路塞车现象严重，存在较大交通隐患4.区域整体商业环境档次中偏低，缺乏上档次的商业项目项目理解SWOT分析初步产品探讨初步可行性业态分析项目功能规划布局建议综合评语项目定位广州“退二进三”政策的市场情况项目初步定位建议“退二进三”政策的市场反应1.“退二进三”政策实行后，很多投资者对“退二进三”的厂房感兴趣，但未见到有大型房地产商对其表示关注；2.“退二进三”政策规限厂房不能改变土地属性进行住宅开发，而不少工厂地理位置不适合做一般综合性商业开发，寻找合理的经营性定位不容易，且回报周期较长；3.不少厂方、集团要求过高（对厂房和政策不太理解），甚至有个别厂方还想自行开发；4.“退二进三”政策在经营期间有给政府回收可能，存在的风险较大。项目理解SWOT分析初步产品探讨及租金收入分析初步可行性业态分析项目功能规划布局建议综合评语项目定位广州“退二进三”政策的市场情况项目初步定位建议S1.项目地块环境优越，对商业项目操作形象有所帮助2.项目有一定的规模，易于形象建立3.个别厂房具备一定特色，空间可塑性较强4.入口广场有利于形象打造5.改造建设周期比一般项目较快6.减低土地成本费用1.偏离交通干道，减弱项目整体临街爆光率2.项目入口位置路段形象较差3.厂房占地大，上盖建筑物较为残旧，对改造造成一定困难4.项目个别区域建筑物幅盖面积较高，环境创造力较弱5.总建筑面积较低，影响到可出租面积及租金回报6.停车位置需细致考虑WO1.政府“退二进三”政策扶持2.广州江边出色商业项目稀少，容易造就项目亮点3.周边大型居住社区（特别金沙洲），潜在商业消费需求巨大4.区域专业市场较多，项目可借势发展1.所在位置、地段周边环境欠佳2.交通不畅顺，严重堵塞路段，存在较大交通隐患3.只租不售，资金回笼慢4.非招拍挂项目，在经营过程中有机会让政府回收5.大量旧工厂、旧单位用房改造，市场同类型项目较多，焦点感容易弱化，交通不便捷容易边缘化T1.必须淡化项目所在位置、地段周边环境秩序的混乱及交通隐患；2.通过优化园林及江边景色资源，打造精致的入口广场及外立面，配置充足的停车位等，提升项目自身形象；3.需要准确的市场定位，才能给本项目带来良好的发展前景、稳妥的经营和合理的投资回报。小结项目理解SWOT分析初步产品探讨初步可行性业态分析项目功能规划布局建议综合评语项目定位广州“退二进三”政策的市场情况项目初步定位建议可行性业态探讨专业市场零售业餐饮业娱乐休闲运动类住宅公寓写字楼会展业仓库工业园创意产业物流中心酒店筛选业态的10条考虑因素①形象好②政府/政策支持③工厂方赞同④交通便捷要求低⑤停车位需求小⑥改造成本低⑦回报较为可观⑧能吸引人流⑨容易打造项目亮点⑩潜在消费需求大考虑因素专业市场零售业餐饮业娱乐休闲运动类住宅公寓LOFT形象好√√√√√√政府/政策支持√√√√√工厂方赞同√√√√√√交通便捷要求低√√停车位需求小√√改造成本低√√回报较为可观√√√√√√吸引人流√√√√容易打造项目亮点√√√潜在消费需求大√√√√√合适度评价可考虑可考虑考虑考虑考虑不考虑考虑考虑因素写字楼会展业仓库工业园创意产业物流中心酒店形象好√√√√政府/政策支持√√√√√工厂方赞同√√√√交通便捷要求低√√停车位需求小√√√√√√改造成本低√√√√√√回报较为可观√能吸引人流容易打造项目亮点√√潜在消费需求大合适度评价不考虑不考虑不考虑不考虑可考虑不考虑可考虑可行性业态选定1.餐饮业2.娱乐休闲3.运动类4.LOFT5.零售业6.创意产业7.酒店8.展销市场可行性业态分析序号产品类型利好存在问题1集中式餐饮及娱乐类1.以江边主打的精致型餐饮及娱乐欠奉2.特色餐饮租金承受力高3.金沙洲潜在消费群巨大1.大型餐饮租值不高，要解决配套问题多2.小型餐饮欠缺人气，也要其他配合才可生存3.项目周边消费力不足及环境较为混乱2运动类1.潜在较高的消费群体2.作为配套业态，有利于人流聚集1.只以包租形象外判，不自行经营，利润低2.交通不便利，容易降低消费群体热情序号产品类型利好存在问题3办公居住类（创意产业、LOFT、公寓）1.具备宜居宜商的功能，吸纳周边专业市场客户2.创意产业地块存在可创造空间及政府支持3.可容纳细面积较小的经济型商务酒店1.创意产业在广州未有特别成功例子及其租金承受力不高2.以居住性质作为动机，政策不支持4零售类1.缺乏集中式中偏高档次的零售购物网点2.场地有一系列物业适合作为另类购物场1.交通不便利，难吸引大人流量2.需用要其他配合才可生存5品牌形象营销展示批发市场1.以租金及环境优势作为诱因2.有新带动卖点,可刺激增加形象展示式销售量1.交通不便利2.专业市场转向广州市边缘及郊区外发展推断小结1.集中式餐饮及娱乐2.LOFT（创意产业+公寓）3.精品/产品的品牌或特价仓库4.产品营销展示市场项目理解SWOT分析初步产品探讨初步可行性业态分析项目功能规划布局建议综合评语项目定位广州“退二进三”政策的市场情况项目初步定位建议项目在定位时应充分发挥项目所具有的优势，实现项目在业态上的复合性，通过塑造主题化形式，打造一种全新的体验式生活、娱乐、休闲的体现。整体定位松南六零——直接提取项目的地址松南路60号作为案名，能让人更加直观及容易认知本项目，英名文字所选取SixtyPark是结合松南60的深化，给人知道本项目是一个休闲、娱乐的中心。通过复合型互动类的业态，塑造本项目精致品味的集购物、餐饮、娱乐多种功能的休闲商业形象概念主题GREENBOX生态商业迷城城市山水精品餐饮消闲娱乐区特色个性货品、品牌专区项目建筑物形象建议采用多些欧美式风格，加强项目的互动元素，给人与广州市的休闲娱乐购物场所对比有焕然一新的感觉。不同区域的外立面，建议按其区域的功能分区打造不同的主题特色部分区域的功能必须有一种私密性较强，奢华而不奢侈的内在建设客户定位1.希望扩大生意或改善经营环境，以及开设连锁商店。2.愿意并有能力承受较高租金，抗风险能力强。3.注重店铺形象，经营中高档次的商品。4.具有较好的品牌形象，自身能吸引和聚集人流。经营商户商圈分类覆盖范围说明第一商圈西、北至环城高速，南至环市路，东至增槎路北段覆盖车程15分钟距离内的专业市场老板和高尚住宅区第二商圈整个金沙洲——第三商圈全市范围——消费客户产品定位区域主题名称产品类型面积[平方米]A区个性主题区康体中心羽毛球、网球、乒乓球等6,000-10,000精品天下特色个性产品、品牌专区13,000-16,000梦工厂主题店/特色DIY/BBQ8,000-10,000B区大型食肆区食通天如：海港人、厨房制造、鸿星、炳胜等10,000-12,000C区特色餐饮区金沙SOHO海岸主题餐厅/咖啡厅/西餐厅/酒吧/茶吧5,000-6,000D区高端产品区铂金岭私人会所/高级餐厅/养生馆/医疗馆/SPA2,000-3,000E区LOFT区绿色创意商务写字楼、产品展示中心、工作室等9,000-10,000生态公寓连锁酒店3,000-5,000合计——约56,000-72,000项目理解SWOT分析初步产品探讨初步可行性业态分析项目功能规划布局建议综合评语项目定位广州“退二进三”政策的市场情况项目初步定位建议项目现状情况糖厂大门口周边情况项目现状情况项目现场图片项目现场图片功能分区建议（包括：业态、产品及租金）注：以下分区仅为初步功能划分，最终功能分区仍需由发展商提供详细资料再进行细分A区B区C区D区E区区域暂命名A区个性主题区经营业态分为三大板块：①康体中心、②精品天下、③梦工厂（以上板块视乎招商情况进行灵活调整，或取替）租户单元面积区段500-2,000㎡（不考虑康体中心板块）租金单价预测①康体中心20-30元/㎡②精品天下40-80元/㎡③梦工厂30-60元/㎡可发展区域面积约27,000-36,000㎡建筑物交付标准建议整饰原有建筑物外立面，预留空调位置通过线条感建造仓库的外立面，配以简单的层次效果部分建筑物可采取色彩感丰富，或通透感强烈的效果部分建筑物以欧式或美式设计改造，提升整体形象档次简单的外立面改造，配合主题区域的经营业态具有一定档次的经营业态模拟产品图片具有一定档次的经营业态模拟产品图片采用富有色彩层次对比作为本项目的建筑物进行改造A区B区C区D区E区区域暂命名B区大型食肆区（食通天）经营业态大型食肆（如：海港人、中森明菜、厨房制造、鸿星、东江、炳胜……）租户单元面积区段5,000-8,000㎡租金单价预测25-40元/㎡可发展区域面积约10,000-12,000㎡建筑物交付标准建议清空室内空间，纯结构交楼，部分原有建筑物外立面小量整改具有自身档次的经营业态模拟产品图片具有自身档次的经营业态模拟产品图片A区B区C区D区E区区域暂命名C区特色餐饮区（金沙SOHO海岸）经营业态主题餐厅/咖啡厅/西餐厅/酒吧/茶吧租户单元面积区段150-600㎡租金单价预测80-130元/㎡可发展区域面积约5,000-6,000㎡建筑物交付标准建议部份推倒重建，部份修缮，但外立面重要部分自行设计改造江边长堤的经营业态模拟产品图片个别特色区域的门面打造建议部分建筑可采用砖结构或者玻璃通透感强的效果改造通过色彩与玻璃作为对比改造建议简单而生动的效果改造A区B区C区D区E区区域暂命名D区个性主题区经营业态私人会所/高级餐厅/养生馆/医疗馆/SPA租户单元面积区段500-2,000㎡租金单价预测40-60元/㎡可发展区域面积约2,000-3,000㎡建筑物交付标准建议部份精致独立休闲房间，山丘园林装饰及加强项目卖点山顶大道必须优雅而别致，建筑物主入口必须设计有形象物品，提升项目尊贵感建筑风格建议以简单的颜色配合整体奢华、尊贵、品味的高端形象高端档次的经营业态模拟产品图片尊贵、品味的经营业态模拟产品图片高端档次的室内环境模拟产品图片A区B区C区D区E区区域暂命名E区LOFT区经营业态分为两大板块：①绿色创意、②生态公寓租户单元面积区段500-2,000㎡租金单价预测①绿色创意35-60元/㎡②生态公寓20-40元/㎡可发展区域面积约12,000-15,000㎡建筑物交付标准建议整饰原有建筑物外立面、约20%的公共空间装修简单明化的建筑改造，配合特殊字体效果特色商务环境的经营业态模拟产品图片场地其他配套、功能及