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万联行专业创新·责任专注1目录开篇——项目见闻问题——关键词：客群、项目定位、产品审题——项目发展的策略解题——项目定位产品建议营销思路万联行专业创新·责任专注2NO.1楔子项目见闻万联行专业创新·责任专注3NO.1楔子项目见闻一项目的第一印象，我们会想到什么？（1）规模巨大（2）国内一流，区内罕见（3）独有山水资源（4）后续增加九个高尔夫球洞总占地约2200亩，别墅用地500亩广西最大的高尔夫别墅项目万联行专业创新·责任专注4NO.1楔子项目见闻二（1）一项运动（2）贵族运动（3）稀有、珍贵（4）身份与地位的象征高尔夫，我们会想到什么？美好、憧憬、向往万联行专业创新·责任专注5NO.1楔子项目见闻三（1）房地产产品中的顶级产品（2）稀有、珍贵（3）身份与地位的象征别墅，我们会想到什么？万联行专业创新·责任专注6NO.1楔子项目见闻四（1）政府定点接待（2）商务接待功能（3）项目生活配套（4）五星级星级服务五星级酒店，我们会想到什么？酒店的特殊性：不仅服务于项目，而是与高尔夫一起服务于整个梧州万联行专业创新·责任专注7NO.2问题由项目见闻引发的万联行专业创新·责任专注8-引发问题-500亩的别墅用地的开发与高尔夫相得益彰配备18洞高尔夫，天生注定产品是高档项目规模巨大，具备较高可塑性NO.2问题寻找并确定项目的目标消费者项目的定位产品的设置尤为重要当地房产市场场是否容纳万联行专业创新·责任专注9NO.3审题万联行专业创新·责任专注10NO.3审题当地市场是否能容纳这样的项目？当地房地产市场所处阶段，决定本项目能否立足当地市场可能，客户是谁，产品如何打造？不能，客户在哪里，产品又该如何打造？万联行专业创新·责任专注11NO.3审题寻找并确定项目的目标消费群从项目拥有高尔夫这个角度，可以得出：一定是金字塔顶端的一定是热爱高尔夫的一定是讲究生活的一定是崇尚自然的一定是对细节要求最高的这样的客户圈层很小，能满足本项目吗？其他客户群是哪些？在哪里？万联行专业创新·责任专注12NO.3审题项目定位和产品如何设置？在高端的前提下，项目具体的定位多高？顶级？中高级别？或者是其他？产品上如何配合高尔夫、配合项目定位、配合项目定位来进行打造最合适的产品？万联行专业创新·责任专注13NO.4解题一判别项目所处的市场（一）、项目开发与梧州城市发展的战略关系（二）、梧州房地产市场简析（三）、高尔夫地产案例借鉴及项目机会分析万联行专业创新·责任专注14（一）项目开发与梧州城市发展的战略关系天时——城市价值开始提升，未来2年得到释放关键词：快速发展的城市经济，城市发展方向的倾重承接东部转移的工业园发展撑力高速公路、南广高速铁路万联行专业创新·责任专注15梧州2005年2006年2007年2008年2009年地区生产总值（亿元）228.4270.4319.57400.12447.5城镇居民人均可支配收入（元）81189453113621387314747年末总人口（万人）305.43308.22310.1313.2—社会消费品零售总额（亿元）85.598.04115.6143.36171.09工业总产值（亿元）130.16177.15269.48389.27479.97工业增加值（亿元）81.1109.4145.6128.95163.19全社会固定资产投资（亿元）99.9121.94151.37198.3330.37以25%左右的速率增长，4年翻一番以上（除人口）数据来源：广西统计信息网、广西统计年鉴、梧州市政府工作报告1、梧州市经济发展万联行专业创新·责任专注162005-2010年，梧州市的经济总量（GDP）增长情况——纵向保持高速增长，横向维持全区中等水平，今年略有上升228.4270.88319.6400.12447.514.614.615.614.917.501002003004005002005年2006年2007年2008年2009年亿元131415161718%GDP增速南宁柳州桂林玉林百色梧州贵港排名2009年1492.381031.58940.54682.04441.77447.5438.5952008年1316.21909.85883.03605.92416.24400.12398.5362007年1069.01755.12744.32506.04350.35319.57338.0272006年861.94626.91619.12412.99293.63270.8827062005年722.66519.96531.76359.56239.36228.4225.76梧州GDP纵向比较：2005-2009年，保持14%以上的增长率，经济稳步发展。梧州GDP横向比较：2005-2009年，梧州经济水平维持在全区中等行列，2009年则超越百色，位列第五。数据来源：广西统计信息网、广西统计年鉴、政府工作报告1、梧州市经济发展万联行专业创新·责任专注17梧州产业结构的变化——承接珠三角产业转移显成效2005-2009年梧州市三大产业增长值占生产总值的比例变化图15.416.718.719.721.855.153.851.64542.729.529.529.735.335.501020304050602005年2006年2007年2008年2009年%第一产业第二产业第三产业从2007年开始，梧州市承接珠三角产业转移成效凸显，2005年到2009年，第二产业占生产总值的比值由42.7%增长到55.1%，增长了12.4个百分点。第二产业占生产总值的比例越大，说明第二产业和工业对社会经济的贡献越大。130.16177.15269.48389.27479.970501001502002503003504004505002002年2006年2007年2008年2009年工业总产值（亿元）1、梧州市经济发展万联行专业创新·责任专注18梧州城市定位——一带两地、一枢纽、一园区，打造桂东地区中心城市、广西乃至西南地区与粤港澳联系的交通枢纽2009年《国务院关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》对梧州市的城市定位扼要概括为“一带两地一枢纽一园区”，即西江经济带、旅游目的地和游客集散地、国内交通枢纽城市、进口再生资源加工园区。珠江航道上的黄金港口2、梧州城市规划万联行专业创新·责任专注19《梧州市城市总体规划（2002-2020）2009年修改版》：梧州城市主体发展方向以向南为主，遵循“南进、西进、东优、北拓”的原则：向南重点连接和发展苍梧城区，长洲岛作为旅游度假基地优化发展；向西主要发展三龙-龙华片区；向北主要发展旺甫工业区和长洲工业-物流基地；向东主要以河东区旧城改造为主；加强河西-河东、河西-长洲-苍梧、河西-莲花山-旺甫、河东-钱鉴-旺甫之间的联系。梧州城市发展重点向南——本项目处于城市发展主轴，项目开发得到较好的政策助推力.2、梧州城市规划万联行专业创新·责任专注20苍梧定位——梧州市的物流中心、桂东南区域性商贸中心，打造工业苍梧、建设城市苍梧、塑造人文苍梧苍梧工业园进口再生资源加工园区本项目项目北临苍梧工业区及规划中的新工业园，南靠建设中的再生资源加工园区，苍梧作为梧州承接东部产业转移的主战场，经济发展的同时，势必带来大量的外来人口及巨大的消费力，为项目的开发奠定坚实的基础。规划中的工业园华峰铝箔嘉进药业施工中的进口再生资源加工园区2、梧州城市规划万联行专业创新·责任专注21南广高铁、南广高速公路——交通改善对梧州城市发展利好的同时，也为项目提供更为广阔的开发空间2、梧州城市规划万联行专业创新·责任专注22项目开发与梧州城市发展的战略关系——快速发展的经济与城市地位的不断提高，是项目开发大环境的利好保障3、结论经济跨步发展，承接东部产业转移显成效经济的快速发展、工业园区的不断建设完善，势必提高梧州的住房消费购买力。而其中出现的部分高端客户则会选择更高品质的居住物业。梧州城市建设提速，推动城市地位、城市价值的提升梧州城市价值的日益凸显，将为本项目创造良好的开发环境。腾飞梧州万联行专业创新·责任专注23（二）梧州房地产市场现状——处于从起步到发展的转折阶段万联行专业创新·责任专注24香城商贸城朗日花园盛业大厦恒祥豪苑蓝天港湾锦绣家园西苑灏景尚都海骏达花园海骏达幸福里大正峰景园广宇豪庭梧州主要在售楼市地图1、普通住宅市场万联行专业创新·责任专注25走访调查主要调查问题1.项目基础性息2.销售价格3.项目自身优势、卖点4.主要客户群体、比例5.大户型、楼中楼客户主要群体(普通商品房）6.别墅主要客户群体、比例调查方式——走访调查（主要）+二手资料整理二手资料主要来源：住朋购友网站、住朋购友杂志、梧州房地产资讯网、梧州房产网、梧州日报1、普通住宅市场万联行专业创新·责任专注26梧州主要在售普通商品房楼盘一览片区分布项目名称总用地面积（亩）总建筑面积（万㎡）容积率总户数建筑风格项目主要卖点长洲区灏景·尚都105334.71988现代百米楼间距、江景房海骏达花园180433.64000法式古典项目大、园林配套完善海骏达·幸福里1544600现代开发商品牌恒祥豪苑69194.21686现代开发商品牌大正·峰景园94.52331474现代户型、配套广宇豪庭22.115.6305现代中心地段香城商贸城105131.9—现代商住一体朗日花园37.438.743.5918现代江景房盛业大厦8.585.49.4468现代中心地段蝶山区月桂花城33.37.53.38538现代城中央丰业·蓝天港湾11633.54.32226欧式生活配套、小学划区广汇·湖光水岸34.913.75.89570现代湖景房苍梧县龙湖·世纪城10501001.43—现代项目规模大、配套完善1、普通住宅市场万联行专业创新·责任专注27项目名称物业类型主力户型产品特点灏景·尚都高层150㎡三房、181-195㎡四房面积较大、舒适享受型户型海骏达花园小高层、多层104-112㎡三房、133.9㎡四房户型方正、紧凑实用海骏达·幸福里小高层65-69㎡两房、108-116㎡三房紧凑型户型，合理控制面积大正·峰景园高层104-108㎡2+1房、147-149.4㎡3+1房户型设计新颖、产品附加值高恒祥豪苑高层86㎡两房、119-127㎡三房、155㎡四房户型方正实用、动静分区广宇豪庭高层商住楼小户型单间、一房、两房、三房户型紧凑、公摊大、投资型产品香城商贸城多层商住楼62-90㎡两房商住一体、紧凑投资型户型朗日花园小高层76-97.7㎡两房、110㎡三房紧凑户型盛业大厦高层公寓49-65㎡一房、77㎡两房、126.8㎡三房紧凑户型丰业·蓝天港湾高层、多层大户型两房、三房、四房、楼中楼面积较大，舒适享受型广汇·湖光水岸多层、小高层大户型两房、三房、四房、五房户型宽敞、带大面积入户花园月桂花城多层、小高层124㎡三房、166-208㎡楼中楼户型方正、动静分区龙湖·世纪城小高层、多层两房、三房、四房、五房户型方正、宽阳台梧州主要在售普通住宅项目产品特点——传统户型设计，市场开始出现“N+1”房的高附加值产品1、普通住宅市场万联行专业创新·责任专注28畅销四房+入户花园房型4房2厅2卫2阳台建筑面积181.94㎡户型点评1、南北对流，动静分区；2、结构合理，入户门—厨房、入户门—客厅、入户门—卧室三条动线分明；3、双阳台设计；4、入户花园的巧妙设计增加户型空间附加值。灏景尚都1、普通住宅市场万联行专业创新·责任专注29广汇·湖光水岸畅销四房+入户花园房型4房2厅4卫面积192.75㎡户型点评1、超宽入户花园，户型方正；2、活动区和休息区未明显分隔；3、卧户型带阳台，采光通风好。1、普通住宅市场万联行专业创新·责任专注30房型3+1房2厅2卫+入户花园面积147㎡户型点评1、客厅和主卧室南向；2、结构合理，入户门—厨房、入户门—客厅、入户门—卧室三条动线分明；3、多飘窗，空中廊院可改房间；4、入户花园的巧妙设计增加户型空间附加值。大正·峰景园畅销房+入户花园3+11、普通住宅市场万联行专业创新·责任专注3