广西钦州海越钦州项目发展定位报告_经纬_221P_XXXX年

海越钦州项目发展定位报告南宁经纬行房地产咨诟有限公司2010年3月20日海越钦州娄园项目定位报告南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.突破空间，创意无限22前言（FOREWORD）经纬行（南宁）2010年3月20日我司针对海越钦州娄园项目进行了全面深入的市场调研，对宏观经济环境与经济走势、城市地位与价值分析、城市经济发展潜力分析、城市发展与城市扩张、住宅市场、商业经营环境与商业市场、酒店与办公等细分市场的进行了认真、细致、专业的调研及分析。根据在市场调研分析的结论，钦州亟需一个城市综合体项目，引领、标注城市未来发展。这与我司前期提出的方向是吻合的。但此仅为概括性、指导性的方向意见，并非真正意义的定位。本案中，我司将通过对项目价值体系的构建，对项目的价值进行深入挖掘，找出项目的核心竞争力，并据此提出我司对本项目的市场定位构思。同时我司将在项目整体定位的框架下，对项目的住宅物业、商业物业、商务物业、酒店物业进行各自的产品定位。项目的规划建议及产品建议，将在项目整体定位系统的指导下进行。海越钦州娄园项目定位报告南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.突破空间，创意无限33PART1首先从企业发展的角度思考(品牌战略、技术、资金使用考虑)海越钦州娄园项目定位报告南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.突破空间，创意无限4PART1从企业发展的角度思考Differentiation——差异化Esteem——尊重品牌优势强弱低高领导者凸现潜力新品牌/无重点潜力消失DREKDREKDREKDREKDREK品牌模式品牌力方格(PowerGrid)品牌状况（地位）Relevance——相关性、合适性Knowledge——认识/认知Part1-1:品牌使命——项目能为企业贡献什么？开启一个新的产业领域，为企业贡献新的效益增长点！品牌使命：贡献新的产业发展思考海越钦州娄园项目定位报告南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.突破空间，创意无限5针对本项目进行市场研究与定位分析的方法论——验证定位的“三纬度分析工具”PART1-2：项目开发综合效益最大化与品牌树立PART1从企业发展的角度思考海越钦州娄园项目定位报告南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.突破空间，创意无限6我们以怎样的姿态迎接市场？PART1从企业发展的角度思考市场一般情况下的四种角色选择领导者挑战者跟随者补缺者在人口基数偏小的市场，无太多残羹剩菜可捡。以差异化竞争，短期内可以进入蓝海领域，长期容易被复制领导市场，进入无竞争的蓝海战略，但需要实力和资本投入钦州暂时没有标杆可供我们参考与挑战。海越钦州娄园项目定位报告南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.突破空间，创意无限7首先，重新回到我们做项目的正确心态：以市场需求为导向，发现需求，给予别人所不能给予的给予别人所不能给予的，这，正是我们的操作核心价值所在！PART1从企业发展的角度思考很明显，海越目标是注定要做城市的领导者，而在项目操作和执行上，则需同时考虑领导者和补缺（创新）者角色，那么在做项目上如何做到领导引领&补缺创新，给予别人所不能给予的——我们企业项目的核心价值所在海越钦州娄园项目定位报告南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.突破空间，创意无限8PART1从企业发展的角度思考资金使用考虑要求对亍本项目开发而言，需要考虑资金滚劢开发问题，因此要求在保证项目综合整体效益最大化癿基础上，要考虑首期开发投入和首期资金快速回笼问题。海越钦州娄园项目定位报告南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.突破空间，创意无限99PART2项目核心竞争力寻找本项目癿市场竞争和核心价值(项目指标：地段价值、项目价值、同类竞争)海越钦州娄园项目定位报告南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.突破空间，创意无限10项目位置地理区位关键词：钦城城市地理中心、人口密集、配套丰富、商业主轴中点……海越钦州娄园项目定位报告南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.突破空间，创意无限1111项目位置交通关键词：可以最便捷最快速到达全城，交通是商业的生命线……海越钦州娄园项目定位报告南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.突破空间，创意无限12交通关键词：临城市主干道，交通几乎无明显管制，交通便捷度高，停车方便此处是整个项目商业人群交通组织核心区域海越钦州娄园项目定位报告南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.突破空间，创意无限13宗地关键词：城市商业主轴，三面临街，双十字路口，商业价值较高海越钦州娄园项目定位报告南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.突破空间，创意无限14宗地关键词：地貌微坡地，对临街商业布局有明显影响，但可以工程改平。而微坡地地貌对住宅社区规划则是一个相对优势资源！临钦州湾大道的坡地高差对商业规划是个障碍，必须工程改平另一方面，微坡地对住宅设计则是一个天然优势，有利于设计出更丰富多层次的景观园林和建筑布群海越钦州娄园项目定位报告南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.突破空间，创意无限15钉子户对本项目发展制约较为明显，特别是西北角临钦州湾大道的钉子户，对项目商业价值影响非常明显，而其他钉子户对项目整体规划布局，特别是住宅部分规划的交通组织影响非常巨大，而根据实际情况和一般经验，这将是一个较为长期的谈判过程，在项目产品规划和工程开发过程中必须考虑拆迁钉子户因素的影响宗地关键词：拆迁钉子户对本项目规划设计影响较大。海越钦州娄园项目定位报告南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.突破空间，创意无限16用地规模和建筑规模：105亩、30万㎡——复合地产，产品多元化的可能性容积率≤4.2；建筑密度≤45%；绿地率≥25%；建筑限高＜100米。关键词：大型建筑集群、多元化、地标可能性……海越钦州娄园项目定位报告南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.突破空间，创意无限17SWOT分析地块SWOT综合分析——认清自己，寻求未来1、区域优势——城市核心区域2、地段优势——城市地理中心，商业主轴3、项目交通优势——便捷的交通体系4、规模优势——30万平米的中央物业5、配套优势——商服、教育、医疗一应俱全1、拆迁限制——钉子户制约非常明显2、地貌劣势——临主干道地貌高差降低商业价值3、临街道与噪音环境的矛盾1、区域商业机会点——缺乏真正意义上的商业中心、缺乏休闲娱乐、缺乏商务办公；2、城市发展机会——北部湾经济圈重点城市，未来前景，人口聚集加速；3、区域发展机会——城市地理中心凝聚力有望得到进一步强化，特别是在交通进一步改善后。1、无论是市区住宅项目还是商业卖场，都存在直接竞争威胁;2、城市人口基数较小，消费基础依然较为薄弱；3、城市地产前一轮扩张中已经过度透支未来一个阶段内投资预期，投资市场可能会出现一定的疲软。优势（strength）：劣势（weakness）：机会(opportunity)：威胁（threat）：项目SWOT综合分析：海越钦州娄园项目定位报告南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.突破空间，创意无限18项目SWOT应用矩阵城市商机、经济利好、新增客户群体竞争对手冲击，人口偏小、房价透支发挥优势，抢占机会重塑城市价值核心区，提升项目整体价值以项目价值最大化为开发总战略细分市场，强化核心客户群营销挖掘项目产品稀有特质利用机会，克服劣势加快拆迁进程，保障机会把握工程改善，因地制宜发挥优势，转化威胁通过树立项目形象，超越对手竞争占位优先，加速项目进度，适时推出充分切入市场，精准定位减小劣势，避免威胁差异化产品提升项目价值优化设计，提高竞争力整合资源，提高附加值把握入市时机，降低未知风险城市中央，绝佳地段，交通便捷，配套优越，规模优势StrengthOpportunityThreatWeakness拆迁与布局，地貌高差、噪音环境地块SWOT综合分析——认清自己，寻求未来海越钦州娄园项目定位报告南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.突破空间，创意无限19地块SWOT综合分析基本提示：从对宗地癿SWOT初步分析上，我们可以发现本项目癿基本特质为：这是一个地处城市地理核心地段癿，具有潜在优良商业价值、居住价值和可能癿酒店、商务价值癿综合性大盘项目。因此，在接下来操作定位本项目时，我们首先要基亍发展商现实条件下，对项目总体整体效益最大化角度，对项目宗地癿各种价栺迚行深入分析！海越钦州娄园项目定位报告南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.突破空间，创意无限20项目宗地商业价值综合分析海越钦州娄园项目定位报告南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.突破空间，创意无限21地价影响因素地价影响因子优较优一般较差差商服繁华度距市级商服中心距离（m）R≤400400＜R≤800800＜R≤12001200＜R≤1600R＞1600距区级商服中心距离（m）R≤200200＜R≤400400＜R≤600600＜R≤800R＞800距街区商服中心距离（m）R≤9090＜R≤180180＜R≤270270＜R≤360R＞360距集贸市场距离（m）R≤170170＜R≤340340＜R≤510510＜R≤680R＞680基础设施状况供水好较好一般较差差排水好较好一般较差差交通条件公交便捷度高较高一般较低低对外交通便利度高较高一般较低低临近道路交通管制无限制，停车方便无限制，停车较方便禁止停车单行机动车限制宗地条件宽深比＞1.31.3～0.70.5～0.70.3～0.5＜0.3临街形式十字路口丁字路口一面临街背街＜20m背街＞20m临近道路类型混合型道路、商业步行街生活型主干道生活型次干道交通型道路小区支路周围用地类型商业住宅办公工业市政及其他宗地面积对土地利用无影响对土地利用稍有影响对土地利用有明显影响宗地形状对土地利用无影响对土地利用稍有影响对土地利用有明显影响用地限制无影响稍有影响有较大影响有重要影响工程地质好较好一般较差差项目宗地商业价值分析汇总表注：市级商业中心和区级商业中心均以华润万家&人民路作为基本评判，这是基于钦州商业现状和前面市调结论基础上一种初步评判选择参考海越钦州娄园项目定位报告南宁经纬行房地产咨诟有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.突破空间，创意无限22从商圈形成发展角度项目商业适应度与核心竞争力分析1.从钦州城市商圈形成和发展的角度，首先目前钦州城市商圈发展格局上没有一个真正意