庐江县汤池项目投资分析报告

庐江县汤池项目投资分析报告前言随着安徽划入泛长三角以及大合肥的崛起，对庐江的旅游辐射、带动和房地产消费日益明显。我们力图跳出汤池，服务大合肥，明晰产业战略、开发策略和运营模式，使汤池温泉旅游带成为汤池融入合肥，接轨合肥的战略突破口。希望我们的分析报告能为发展商对这一片区的旅游发展战略的决策及规划的制订提供富有价值的战略参考。PART1项目启示录一、项目分析与解读二、发达国家造镇启示三、国内典型造镇启示四、项目的开发理念以及定位一、项目分析与解读1、项目概况◆项目地块位于庐江县汤池镇马槽河西岸，与金孔雀渡假村隔河相望；◆项目用地依山傍水，呈不规则形状，总用地面积350亩，现基本为自然水系、农田、植被覆盖和乡镇村落；◆从区位上看，项目位于庐江县汤池镇区内，距合肥市骆岗机场仅50公里，省道军二路横穿汤池东西，国道合安高速、沪蓉高速、合铜高速和在建的合黄杭高速公路均于军二路串联。合九铁路也自汤池东侧与京九铁路连接。附：汤池区位图项目位置附：用地区位图项目分析与解读2、项目开发背景分析随着人们生活水平日益提高和闲暇时间增多，旅游业正成为当今世界最具生机活力、永不衰落的“朝阳产业”，成为经济增长的新“亮点”。改革开放以来，我国旅游业已经实现了连续20多年的持续、快速发展，旅游业在国民经济中的地位和作用日益增强，国内旅游人数和效益指标有了百倍以上的增长，国际旅游各项指标比1978年有了四五十倍以上的增长，实现了从“资源大国”到“亚洲旅游大国”的历史性跨越。随着小康社会的到来，我国旅游发展格局和态势正在发生着深刻地变化，从“观光时代”向“休闲度假时代”转变，人们的休闲时间也越来越多，传统工作和休闲概念已经逐步地模糊，人们也更加注重文化精神的消费与追求，这种变化大大刺激了休闲度假旅游的发展，休闲消费已经成为我国旅游业新的增长点。追求保健、享受健康，已逐渐成为一种社会时尚，是现代旅游发展所追求的核心价值。休闲保健旅游主动顺应了人们旅游观念的改变和对健康的追求，拓展了旅游方式，丰富了旅游的内涵，是第二代旅游发展的一个重要方向。项目分析与解读因此汤池镇温泉渡假旅游的开发符合国家“十一五”期间国民经济和社会发展计划纲要中关于积极开发利用旅游资源、加快旅游业发展的要求。当地政府在“十一五”计划和2020年远景规划中已将旅游业列为新兴支柱产业优先发展，并提供最优惠的旅游投资政策。其开发的主要目的在于依托古文化和温泉文化，已经建设和正在建设了金孔雀温泉旅游渡假村、万振逍遥别院酒店、国轩温泉旅游渡假村等，并将结合旅游、休闲、度假等产业平台，标榜“温泉之都、风情小镇”品牌，创建生态型文化产业示范基地。项目分析与解读3、项目定性解读通过对项目用地的实地调查和走访，我方认为地块本身具备以下资源优势：◆山水资源―――项目拥有区域内少有的自然山水条件。可谓“天生丽质”，含金量较高。其植被资源、山水景观、周边环境等均有很大的待挖掘的开发价值。◆人文价值―――汤池温泉，古称“坑泉”，后称汤池，为中国四大温泉古镇之一。新四军江北指挥部旧址、陈列馆、白云禅寺、张良墓；文化底蕴深厚，留下了《孔雀东南飞》传奇和周瑜小乔的故事；同时还将建设“庐江中华文化产业基地”，集影视、旅游、休闲、度假等为一体，总投资三十亿元。◆生活方式―――从地产开发角度来看，项目内拥有“温泉之都”“千年古镇”的生态资源，拥有平缓、和谐的居住生活氛围、拥有区别与城市忙碌生活的小镇化生活模式，这些都将成为引发城市群体购买欲望的核心资源。项目分析与解读因此我们认为：从对项目用地及其周边环境的初步分析来看，项目具备打造“旅游地产”的基本要素和潜质，“旅游地产”应当成为项目开发的第一层切入点。项目分析与解读当然，作为地产开发项目，其也存在一定的弊端和缺陷：◆按照现有旅游景点规划，缺乏必要的体验和互动环节，缺乏能够让游客停留的聚焦点。旅游功能有限、“留宿”的可能性较小。◆距离城市中心生活区较远，以现有交通条件，无法体现第一居所的功能。虽然具备一定的生活功能和居住氛围，但完善的高档生活配套和衍生服务设施较为缺乏。项目分析与解读因此我们认为：从现有规划来看，项目的旅游缺乏体验度和聚集力、通过景点吸引目标受众的功能较弱、无法对项目“旅游地产”的定位构成足够的支撑。通过对项目资源的分析比较，我方初步认为能够充分发挥地块优势的最适合的项目整体定性应该是：依托山水资源、挖掘人文价值、凸显小镇化生活模式的地产开发项目二、发达国家造镇启示案列：英国“米尔顿·凯恩斯小镇――新城镇建设的成功典范”◆位于英格兰中部的米尔顿·凯恩斯，２０世纪７０年代前曾是一个名不见经传的小村庄。由于当地政府全面科学的规划和有序开发，如今，已成为英国闻名遐迩的经济重镇。◆二战后，英国新建了３２座城镇，米镇是其中最大的一座。与英国许多城镇矜持典雅的风格相比，米尔顿·凯恩斯极富现代化气息。平坦宽阔的大道、整齐的建筑和大片绿地。大型购物中心、商务中心、儿童游乐城、娱乐中心、公园等城市基础设施功能齐全，应有尽有。◆米镇始建于２０世纪６０年代末，城建一开始就按照市场规律来运作。首先由政府投资从农民手中将这一带的土地买下来，然后交给开发公司去建设。城镇初具规模后，地方发展部门将开发后的土地和房屋出售给公司或个人，收回国家投资。在过去６年里，米镇的房地产价格持续攀升，去年的升幅高达１５％。目前８５％以上的土地和房屋已经售出，米镇也因此从昔日的小村庄发展成为拥有２０多万人口的经济重镇。发达国家造镇启示◆米镇毗邻高速公路，位于著名学府剑桥和牛津之间，有高速公路与伦敦相通。当地政府充分利用地理位置的优势，大力兴办零售、信息、咨询、保险、科研和教育培训等服务业。小城优越的地理位置和良好的现代化基础设施，吸引了众多公司来投资，仅外国公司就有３００多家，其中美国１００多家、日本６０家，从而创造了大量就业机会。目前，该镇人口的失业率不到１％，７５％的就业人口从事服务业。◆米镇从建镇一开始就非常重视环保，注意不断增加绿色空间。环境监察部门对开发和建设单位进行严格监督。如今，公园占地超过城市总用地的六分之一，即使在大型购物中心也有精致的室内花园，因此，米尔顿被称为“绿色之城”。良好的环境也吸引了大量的外来移民，近些年来又成为香港人移民的钟情之地，许多提前退休的香港公务员来此安家。发达国家造镇启示可借鉴点：整体规划、配套先行、以政府手段进行土地先行开发，以市场手段促进房地产建设，以第三产业为先导完善内部经济构架。三、国内典型造镇启示案列：上海――泰晤士小镇：“一城九镇”规划的松江新城核心区◆泰晤士小镇在松江新城处于得天独厚的优势位置，它的东北面是坐落着7所高等院校组成的松江大学城，是人文资源;北面是上海佘山国家旅游度假区，是自然资源;西面是以IT产业为特色的松江科技园区，是产业资源;南面是有1000多年人文历史的古城，是历史资源。◆作为松江新城核心区之一，由英国阿特金斯公司规划设计的泰晤士小镇有取舍地移植了英国泰晤士河边小镇的规划理念与建筑风貌，追求“人与自然和谐共存”的美好场景。整个小镇以30万平米景观湖为景观源头，与天然河道贯通，建有大型游艇码头，大面积的滨水公园绿化、景观岛和错落有致的人行步道。◆建筑规划沿袭英式小镇的传统布局，以中央商业区为中心，划分成多个独立的围合式建筑组团。所有建筑物的外立面为纯英伦风格。◆1平方公里的英伦小镇，除了教堂、市政厅、中学、商业街等功能性社区公建设施外，还建有会所、幼儿园、影院、超市、医疗中心等社区配套设施，公建设施和商业服务设施占总建筑面积的２８．６％。国内典型造镇启示可借鉴点：纯粹的房地产开发模式、英伦风格完美移植、水系景观的打造和借用、公建设施和生活配套设施的规划设置。国内典型造镇启示四、项目的开发理念与定位第一重理念：中国四大温泉古镇之一的旅游（休闲）地产开发项目从整体的项目开发内容来看，本项目的开发重点还是以温泉文化、中华文化产业基地和旅游景点为主要内容，地产开发只是其中的一部分。因此从最为直观、简单的角度来看，房地产开发的功能具备旅游地产的含义，即依托相关的旅游景点、休闲度假设施为城市居民提供一个能够度假和短期休闲放松的居所。1、项目开发理念：鉴于前面所确定的“依托山水资源、挖掘人文价值、凸显风情小镇化生活模式的地产开发项目”的整体项目开发的定性。我方认为作为纯粹房地产开发项目，本案具备二重开发理念和功能。第二重理念：倡导“小镇化生活模式”的合肥卫星城项目从项目所具备的资源以及交通条件来看，项目用地极为符合上述国内外小城镇建设案例的特质，具备打造“卫星城”的条件。相信随着交通道路条件的改善以及家用汽车的普及，项目“第二居所”的属性将会愈发凸显，因此上述第二重开发理念将成为未来项目开发的核心内容，这将是对合肥城市化生活模式的一种创新和进化，也为合肥城市发展格局的提供了新的方向。项目的开发理念与定位◆从项目开发的角度来看，这个定位是以“小镇化生活模式”为出发点，重点打造项目住宅居家生活的功能，而旅游以及其他功能将会成为项目的附加资源和吸引消费者关注的因素。◆随着合肥城市规模的扩大和交通条件的改善，它将会是以“第二居所”为目标的生活居住区域，更注重生活功能的完善。◆融“自然山水、温泉文化、休闲度假”为一体是项目的主要卖点，不仅体现在居住的品质上，更是对原有生活态度和模式的颠覆。项目的开发理念与定位2、项目整体定位：PART2市场启示录一、汤池宏观环境分析二、合肥宏观环境分析一、汤池宏观环境分析1、城镇经济实力蒸蒸日上2007年度全镇实现招商引资2.35亿元，财政收入752万元，分别占年计划118%、117%，较06年增长20%、37%；全年实现GDP1.36亿元，较06年增长13.1%；完成固定资产投入3.5亿元；农民人均纯收入3510元，较06年增加552元；人口自然增长率3.1‰。2、城镇建设日新月异规划起点高。在原有的汤池旅游规划、集镇总体规划、工业集中区规划、村庄布点规划等基础上，先后争创了全市文明创建“十佳镇”、全省创建文明镇先进镇、安徽省最佳旅游乡镇和全国环境优美乡镇。3、工业区已具雏形根据总体规划，汤池镇在凤凰村位于军二路附近规划了1500亩的工业集中区，以服装工业、电子工业、旅游产品、建材工业小区为四组团。镇政府共投入1000多万元，用于征地拆迁以及区内的道路、水、电等基础设施建设，为入区的企业提供了良好的硬件环境。目前园区框架已基本形成。4、旅游投资项目不断增加汤池镇通过招商，已经先后建设了安徽金孔雀温泉旅游度假村、安徽万振汤池温泉旅游发展有限公司、安徽国轩汤池旅游度假村，各项目开发进展顺利，效益明显。汤池宏观环境分析5、中国城镇化进程加速汤池镇规划2010年城镇人口达到3.9万人；2020年城镇人口规模将达到6.6万人。小结：通过对汤池镇的宏观环境分析，对项目内的住宅开发有强力的支撑背景和市场潜力！汤池宏观环境分析二、合肥宏观环境分析1、城市综合经济实力2008年合肥市地区生产总值1664.84亿元，比上年增长17.2％。经济总量占全省比重为18.8％，比上年提高0.7个百分点。按户籍人口计算，人均生产总值为34482元，比上年增加6348元。全社会固定资产投资1838.64亿元，增长40.3％；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为15590元和5300元，增长16.1％和18％。2、居民生活水平显著提高休闲需求与人们收入的增长息息相关。经济学的劳动供给理论指出：人们会根据收入的高低在劳动和休闲时间之间进行选择，而这种选择可以用收入效应和替代效应来解释。替代效应是指工资率提高时，休闲的机会成本增加，导致人们对休闲的需求减少；收入效应则指工资率上升时，减少工作时数可能并不会降低收入水平，或者，由于已经达到了相当高的收入水平，增加的收入带来的效用可能赶不上休闲提供的效用，人们会决定用这些增加的收入用于购买休闲时间。同时，随着收入的提高，用于休闲消费的比例将越来越高。2008年城市居民人均可支配收入15591元，增长16.1%；农民人均纯收入5368元，增长19.7%。城乡居民收入差距由2007年的2.99：1