建筑施工项目变更实务与二次经营

1慧朴企业管理咨询(上海)有限公司第二讲建筑施工项目变更实务与二次经营2慧朴企业管理咨询(上海)有限公司学习目的帮助企业确立正确的变更理念，充分利用合同条款权利的规定平衡风险，化危为机。通过二次经营，实现低标价、勤签证、高结算的经营方略，最终体现工程施工真实的经营成果。本讲内容一、变更与索赔的关系二、变更规则与策略三、变更注意事项四、二次经营策划3慧朴企业管理咨询(上海)有限公司本讲核心内容•合同管理博大精深•变更索赔奇妙无穷合同管理是市场经济运行的生命线。变更索赔是承包商盈利的保障线。1.项目经营黄金法则：低标价，勤签证，高结算2.承包商项目经营追求的目标：结算产值大于合同产值3.项目创收三大支柱：索赔，变更令，调价公式4慧朴企业管理咨询(上海)有限公司（一）变更合同内容的频繁变更是工程合同的特点之一。在工程施工合同实施过程中，发生的各种相对原合同条件的变化，统称为变更。变更分为合同条件变更和工程变更。合同条件变更是指由业主与承包商共同协商后，对原合同文件所做的变更。其主要表现为对原合同文件的修改或补充的协议。（案例N）深溪沟厂坝枢纽工程提前发电节点获取双赢效益案例一、变更与二次经营5慧朴企业管理咨询(上海)有限公司工程变更是由于施工现场、设计等发生变化而对原合同约定的内容进行调整和改变。工程变更包括设计变更、进度计划变更、施工条件变更以及原招标文件和工程量清单中未包括的“新增工程”。案例：混凝土强度保证率提高后变更索6慧朴企业管理咨询(上海)有限公司1.变更的特征变更是有决策权的一方根据需要，向接受方提出的改变合同项下某项工作的要求。其特征是：（1）主体是发包人；（2）目的是改善功能（顺利完成工程）；（3）内容是对工程的某种改变；（4）非承包人的过错。7慧朴企业管理咨询(上海)有限公司213版示范合同文本•7.8暂停施工•发包人原因造成暂停施工，发包人应当增加费用、延长工期，支付承包人合理利润。非承包人原因停工超过56天，承包人可以催告开工；超过84天，且影响整个工程及合同目的实现的，承包人可以要求调价或解除合同。•承包人原因引起暂停施工，承担费用与工期责任，超过84日，发包人可以解除合同。•10.6变更引起的工期调整•因变更引起工期变化的，合同当事人均可要求调整合同工期，由合同当事人按照第4.4款〔商定或确定〕并参考工程所在地的工期定额标准确定增减工期天数。8慧朴企业管理咨询(上海)有限公司3.二次经营“一次经营抓任务,二次经营抓效益”，二次经营的任务就是优化施工组织管理和收支管理,增加技术和统筹含量,大力提高生产力，对施工过程中的收入和支出进行细致量化的管理,并创造提升过程管理质量，实现工程收入最大化,工程物耗最小化,降低工程成本，提高施工企业的赢利水平，实现企业目标利润,创造良好的经济效益以及社会效益。9慧朴企业管理咨询(上海)有限公司4.为什么要特别重视变更（1）体现合同责任，保证合同实施。（2）是落实调整合同双方责权利关系的手段，使双方责权利关系平衡。（3）是合同与法律赋予受损失者的权利，是承包商保护自己，避免损失，增加利润的手段。（4）索赔对合同管理有很高的要求，能促使施工管理水平的提高。索赔具有必然性、可能性与可行性。精明的业主之所以支持索赔，是建立在承包商诚信履约和高水平合同管理基础上的，是有利益驱动的。10慧朴企业管理咨询(上海)有限公司二、变更规则及策略（一）变更规则1.示范文本规则2.变更工作规则（二）变更策略1.主动变更的策略2.抓住有利合同条款变更策略3.巧妙规避合同不利因素的策略4.通过工期、质量和安全等措施费补偿策略11慧朴企业管理咨询(上海)有限公司（一）变更的规则解读：发包人可以取消任何工作，但不得转由他人实施。这属于违约行为，且涉嫌肢解分包。（1）增加或减少合同中任何工作，或追加额外的工作；（2）取消合同中任何工作，但转由他人实施的工作除外；（3）改变合同中任何工作的质量标准或其他特性；（4）改变工程的基线、标高、位置和尺寸；（5）改变工程的时间安排或实施顺序。示范文本的规则10.1变更的范围除专用合同条款另有约定外，合同履行过程中发生以下情形的，应按照本条约定进行变更：12慧朴企业管理咨询(上海)有限公司10.3.3变更执行承包人收到监理人下达的变更指示后，认为不能执行，应立即提出不能执行该变更指示的理由。承包人认为可以执行变更的，应当书面说明实施该变更指示对合同价格和工期的影响，且合同当事人应当按照第10.4款〔变更估价〕约定确定变更估价。解读：承包人执行变更，同时提出估价申请。13慧朴企业管理咨询(上海)有限公司--变更工作流程图变更项目价格是否重新确定按原合同价格执行协商意见是否一致编制变更报价书调整合同价格发包人或监理确定价格否仲裁或诉讼计量及支付是否发包人或监理发出书面变更指令项目部提出工程变更申请发包人或监理批准并发出变更令是是否变更程序图14慧朴企业管理咨询(上海)有限公司10.4变更估价10.4.1变更估价原则除专用合同条款另有约定外，变更估价按照本款约定处理：（1）已标价工程量清单或预算书有相同项目的，按照相同项目单价认定；（2）已标价工程量清单或预算书中无相同项目，但有类似项目的，参照类似项目的单价认定；（3）变更导致实际完成的变更工程量与已标价工程量清单或预算书中列明的该项目工程量的变化幅度超过15%的，或已标价工程量清单或预算书中无相同项目及类似项目单价的，按照合理的成本与利润构成的原则，由合同当事人按照第4.4款〔商定或确定〕确定变更工作的单价。15慧朴企业管理咨询(上海)有限公司10.4.2变更估价程序承包人应在收到变更指示后14天内，向监理人提交变更估价申请。监理人应在收到承包人提交的变更估价申请后7天内审查完毕并报送发包人，监理人对变更估价申请有异议，通知承包人修改后重新提交。发包人应在承包人提交变更估价申请后14天内审批完毕。发包人逾期未完成审批或未提出异议的，视为认可承包人提交的变更估价申请。因变更引起的价格调整应计入最近一期的进度款中支付。解读：“逾期不予回复视为认可”原则。13版合同范本有大量该性质条款，问题的重点是建立“签收”制度，有证据证明监理已经签收承包人送交的文件，才能产生“视为认可”的效果。16慧朴企业管理咨询(上海)有限公司2.变更工作规则（1）没有监理的指示，承包商不得擅自变更。（2）关于变更指示，承包商收到监理的图纸和文件后，经检查认为其中存在变更项目，而监理未按规定发出变更指示，则应在收到上述图纸和文件后14天内或在开始执行前通知监理，并提供必要的依据。监理应在收到承包商通知后14天内答复承包商；若同意作为变更，应按规定补发变更指示；若不同意，应在上述时间内作出答复。17慧朴企业管理咨询(上海)有限公司（3）对业主（工程师）的口头变更指令，承包商必须遵照执行，但应在7天内书面向工程师索取书面确认。如果工程师在7天内未予书面否决，则承包商的书面要求即可作为工程师对该工程变更的书面指令。（4）工程变更不能超过合同规定的范围，否则，承包商有权不执行变更或坚持先商定价格后再进行变更。工程施工过程中以工程变更最为普遍，因此，承包商研究和管理的重点一般以工程变更为主。。18慧朴企业管理咨询(上海)有限公司（二）变更策略1.主动变更的策略对主动变更，在商务条款苛刻时，要设法从技术方案上取得突破（1）发挥专家权威，科学决策，将投标亏损项目变为赢利项目19慧朴企业管理咨询(上海)有限公司瓦屋山大坝标开工之初，项目部聘请集团公司权威专家周厚贵、陈笑霖等人到工地考察，向业主提出料场变更方案，从而使上坝填筑料运距减少2公里，仅此一项节约施工费用650万元。专家组同时向业主提出上坝填筑料运距太远，工期保证压力大，建议运输道路由泥结路面改为砼路面，增加工程款500万元，仅此一项又为项目部减少运输成本500万元。以上两项共为项目部节约成本1150万元。20慧朴企业管理咨询(上海)有限公司•（2）通过优化设计方案进行变更亏损项目有些工程项目由于施工环境发生变化，如果严格按照投标方案进行，不但影响工程工期，而且还增加施工成本。在这种情况下，我们首先是积极要求优化方案设计，在优化方案获批后，再开始申请变更索赔，特别是一些新增项目，更是成为了我们创造效益的筹码。浙江宁海电厂工程围堤和灰堤的堤面开始设计为干砌石，合同单价为68.92元/m3，在实际施工中由于开挖出的石料和附近都无达到设计要求的合格石料，如外购一是路程太远无法满足现场施工需要，二是成本太高，会出现亏损。经项目部与设计及业主沟通，并提出如采用此地的石料做干砌石在迎海面会受潮汐的影响无法保护堤坝的安全，建议设计修改为迎海面为灌砌石，背海面为干砌石，设计最终接受了此建议。由于在合同中无灌砌石的单价且无类似项目的单价，所以按照合同相关约定需重新报价。经监理及业主审核批准新增灌砌石综合单价为443元/m3，扣除减少的干砌石工程量外，增加变更金额500余万元。21慧朴企业管理咨询(上海)有限公司（3）实地考察，优化方案，点石成金巧变更，减少损失。五公司承建山西祁临公路项目的标段内有两座大桥桩基按图纸设计要求应采用钻孔施工，但由于桥址位置处于山岭重丘区，部分部位桩基位于半山腰处，不利于钻孔设备就位和转移，且地势狭窄无多余的位置来布置泥浆池，周围也无可直接利用的水源来调配泥浆。于是公司在桩基的一个孔位上尝试采用人工挖孔方式进行桩基施工。挖孔成形后，经监理对孔径、孔深、竖直度验收后，各项指标均满足规范要求，可以进行下道工序。22慧朴企业管理咨询(上海)有限公司将有关资料立即上报给业主和设计单位，说明挖孔桩施工的可行性。同时我们根据实际施工情况做了挖孔桩的单价分析，与中标钻孔桩单价进行比较分析后一并报于业主。经业主、监理、设计代表共同研究讨论后决定：钻孔桩中标价确实偏低，不利于承包商施工。在能够满足桩基施工和进度的前提下，同意采用挖孔桩施工方案，挖孔桩单价套用钻孔桩单价。通过这一设计变更，节约了成本，减少了损失，也满足了施工质量及进度要求。23慧朴企业管理咨询(上海)有限公司（4）利用地质缺陷变更，将亏损项目变更为盈利项目。小天都首部枢纽基础处理原有高压旋喷灌浆项目，但因首部枢纽河床地质条件复杂，渗水量太大，漂卵石多。高压旋喷的效果不甚理想，前期施工的孔位无一成孔，并行造成工期严重滞后。项目部与监理、业主积极寻找问题所在，想方设法解决施工难点。最后确定先对坝体基础进行加密固结灌浆，然后取芯检查，对局部砂层不稳定部位采取置换灌浆。在进行了置换灌浆实验后，取得了满意的结果，工期也大大提前。24慧朴企业管理咨询(上海)有限公司项目部将此项目作为合同外新增项目编制变更报价，同时积极与业主、监理协商沟通，并通过第三方做业主的工作。最后业主审批的单价为517.49元/m，比投标时308.50元/m的高压旋喷单价还要高，达到了事先期望满意的单价。因为单价高，项目部采取在施工中尽量多布设些置换灌浆孔，以增加施工量。项目部仅一期工程共施工置换灌浆2557m，结算产值为123.29万元，取得较好的经济效益。且该项目在二期工程中还将继续发生，其工程量也不会少于一期工程施工量。25慧朴企业管理咨询(上海)有限公司2.抓住有利合同条款变更策略浙江宁海电厂工程变更索赔由浙江国华浙能发电有限公司投资，七公司中标的浙江沿海（宁海）电厂工程《场地平整、围堤及灰堤工程（SB01标段）施工合同》位于浙江省宁波市宁海县强蛟镇，本期工程为4×60MW级燃煤机组，并预留再扩建场地。我中标金额为：15155.2486万元，工程计划于2002年12月25日开工，2004年1月1日完工。其土石方开挖504万m3，土石方回填346万m3，边坡处理55650m2，此外，还有围堤及灰堤填筑等海工项目。由于该工程项目较为复杂且中标单价偏低，加之工期紧，设备投入较大，其费用投入也较多。要维护公司的利益，只有在确保工程质量的前提下，科学的施工管理，合理的控制工程成本，并寻找和发现索赔机会且把握住索赔机会和事件。26慧朴企业管理咨询(上海)有限公司该项目立项时间短，设