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第四章市场法•第一节市场法的基本原理•第二节搜集交易实例•第三节选取可比实例•第四节建立价格可比基础•第五节交易情况修正•第六节交易日期调整•第七节房地产状况调整•第八节求取比准价格•第九节市场法运用实例第一节市场法的基本原理主要内容:市场法的概念和理论依据市场法适用的对象和条件市场法的操作步骤一、市场法的概念和理论依据1、市场法的概念市场法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2、市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。二、市场法适用的对象和条件1、市场法适用的对象市场法适用的对象是具有交易性的房地产。2、市场法适用的条件市场法适用的条件是在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易。三、市场法的操作步骤搜集交易实例；选取可比实例；对可比实例的成交价格做适当处理；求取比准价格。第二节搜集交易实例主要内容:搜集交易实例的主要途径搜集交易实例的主要内容建立交易实例库一、搜集交易实例的主要途径政府有关部门；报刊等传媒；房产交易会；房产当事人、经纪人、银行、保险公司等；同行之间；其他。二、搜集交易实例的主要内容交易实例房地产的状况；交易双方；成交日期；成交价格；付款方式；交易情况。三、建立交易实例库搜集交易实例的内容要统一规范；制作成交易实例卡片或档案袋；分门别类保存；有条件的可开发计算机软件，将交易实例信息输入计算机。第三节选取可比实例主要内容：可比实例的含义选取的可比实例质量要求选取的可比实例数量要求一、可比实例的含义可比实例指在估价中用于参照比较的交易实例。二、选取的可比实例质量要求估价对象房地产的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近；交易类型与估价目的吻合；成交日期与估价时点接近；成交价格是正常价格或可修正为正常价格。在实际选取时，具体化为９个方面：可比实例应与估价对象处在同一供求范围内；可比实例的用途应与估价对象的用途相同。可比实例的规模应与估价对象的规模相当。可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同；可比实例的档次应与估价对象的档次相当；可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同；可比实例的成交日期应与估价时点接近；可比实例的交易类型应与估价目的相吻合；可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格一般选取3个(含3个)以上10个（含10个）以下可比实例三、选取的可比实例数量要求第四节建立价格可比基础主要内容：统一付款方式统一采用单价统一币种和货币单位统一面积内涵统一面积单位统一付款方式：将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。具体方法是货币时间价值中的折现计算。统一采用单价：即统一为单位面积上的价格。其中土地除了单价外，还有楼面地价。统一币种和货币单位：即统一为“元”。统一面积内涵：现实交易中有按建筑面积、套内建筑面积或使用面积计价的，通常统一为建筑面积。统一面积单位：通常统一为平方米。例4-1：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为5‰，则在其成交日期时一次付清的价格为多少？30×20%+30×（1－20%）÷（1+5‰）6=29.29（万元）例4-2：搜集有甲、乙两宗交易实例。甲交易实例的建筑面积为200平方米，成交价格总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积为2500平方英尺，成交价格总价15万美元，于成交时一次付清。另知乙交易实例成交时人民币年利率为8%；人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积；1平方米=10.764平方英尺。根据上述资料建立价格可比基础。统一付款方式甲总价=16＋32/（1＋8%）0.5＋32/（1＋8%）1=76.422（万元人民币）乙总价=15（万美元）统一采用单价甲单价=764220÷200=3821.1（元人民币/平方米/建筑面积）乙单价=150000÷2500=60（美元/平方英尺/使用面积）统一币种和货币单位甲单价=3821.1（元人民币/平方米/建筑面积）乙单价=60×8.3=498（元人民币/平方英尺/使用面积）统一面积内涵甲单价=3821.1（元人民币/平方米/建筑面积）乙单价=498×0.75=373.5（元人民币/平方英尺/建筑面积）统一面积单位甲单价=3821.1（元人民币/平方米/建筑面积）乙单价=373.5×10.764=4020.4（元人民币/平方米/建筑面积）第五节交易情况修正主要内容:交易情况修正的含义造成成交价格偏离正常价格的原因交易情况修正的方法一、交易情况修正的含义将可比实例的不正常的成交价格修正为正常的价格，这种修正称之为交易情况修正。有利害关系人之间的交易；急于出售或急于购买的交易；交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易；交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易；特殊交易方式的交易；交易税费的非正常负担的交易；相邻房地产的合并交易；受债权债务关系影响的交易。二、造成成交价格偏离正常价格的原因三、交易情况修正的方法1.百分率法2.差额法1.百分率法可比实例的成交价格×交易情况修正系数=正常价格其中，交易情况修正系数应是以正常价格为基准来确定的，通常用1/（1+S%）或100/（100+S）来表示。2.差额法可比实例的成交价格+交易情况修正额=正常价格2.差额法如税费非正常负担正常成交价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格例4-3：一宗房地产的正常成交价格为2500元/㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格5%，则：卖方实际得到的价格=2500－2500×7%=2325（元/㎡）买方实际付出的价格=2500＋2500×5%=2625（元/㎡）例4-4：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知该地区房地产交易中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格5%，求正常成交价格为多少？正常成交价格=2325÷（1－7%）=2500（元/㎡）例4-5：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知该地区房地产交易中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格5%，求正常成交价格为多少？正常成交价格=2625÷（1＋5%）=2500（元/㎡）第六节交易日期调整调整的含义调整的方法主要内容：一、交易日期调整的含义交易日期调整是将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。实质是对房地产市场状况对房地产价格的影响进行调整。二、交易日期调整的方法百分率法价格指数法时间序列分析价格变动法可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格其中，交易日期调整系数应是以成交日期时的价格为基准来确定的，通常用（1+T%）或（100+T）/100来表示。1、百分率法2、价格指数定基价格指数环比价格指数（1）定基价格指数定基价格指数是以某个固定时期作为基期的价格指数。调整公式为：可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数÷成交日期时的价格指数=在估价时点时的价格例4-6：某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数为79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1（以2000年1月为100）。其中某宗房地产在2002年6月的价格为1800元/㎡，对其进行交易日期调整。调整为2002年10月的价格：1800×98.1÷76.7=2302.2（元/㎡）环比价格指数是以上一时期作为基期的价格指数。调整公式为：可比实例在成交日期时的价格×成交日期下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数=在估价时点时的价格（2）环比价格指数例4-7：某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数为99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1（均以上个月为100）。其中某宗房地产在2002年6月的价格为2000元/㎡，对其进行交易日期调整。调整为2002年10月的价格：2000×105.0/100×109.2/100×112.5/100×118.1/100=3046.8（元/㎡）3、价格变动率（1）逐期递增或递减的价格变动率可比实例在成交日期时的价格×（1+价格变动率）期数=可比实例在估价时点时的价格3、价格变动率（2）期内平均上升或下降的价格变动率可比实例在成交日期时的价格×（1+价格变动率×期数）=可比实例在估价时点时的价格例4-8：某宗房地产成交日期2001年10月末，成交价格为3000元/㎡，另调查知该类房地产价格2001年6月末至2002年2月末平均每月比上月上涨1.5%，2002年2月末至2002年9月末平均上涨2%，对该可比实例进行交易日期调整。调整到2002年9月末的价格为：3000×（1＋1.5%）4×（1＋2%×7）=3630（元/㎡）例4-9：某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元/㎡，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月下跌0.2%。假设人民币与美元的市场汇价2002年2月1日为1美元=8.26元人民币，2002年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期调整。调整到2002年10月1日的价格为：1000×8.26×（1－0.2%）8=8129（人民币元/㎡）例4-10：某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元/㎡，该类房地产以美元为基准的价格变动，平均每月下降0.5%。假设人民币与美元的市场汇价2002年2月1日为1美元=8.26元人民币，2002年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期调整。调整到2002年10月1日的价格为：1000×（1－0.5%×8）×8.29=7958（人民币元/㎡）第七节房地产状况调整调整的含义调整的方法调整的内容调整中的注意问题主要内容：一、房地产状况调整的含义房地产状况调整是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。二、房地产状况调整的内容区位状况调整的内容权益状况调整的内容实物状况调整的内容三、房地产状况调整的方法百分率法间接比较调整直接比较调整差额法可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数=在估价对象房地产状况下的价格其中，房地产状况调整系数应是以估价对象房地产状况为基准来确定的，通常用1/（1+R%）或100/（100+R）来表示。1、百分率法2、差额法可比实例的成交价格+房地产状况调整额=正常价格直接比较调整一般是采用评分的办法，以估价对象的房地产状况为基准（通常定为100），将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。具体公式：可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）=在估价对象房地产状况下的价格3、直接比较调整间接比较调整一般是采用评分的办法，首先设想一个标准的房地产状况，以标准的房地产状况为基准，将可比实例及估价对象的房地产状况均与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率。具体公式：可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）×（）/100=在估价对象房地产状况下的价格4、间接比较调整可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都是可比实例房地产在其成交日期时的状况，而不是在估价时点或其他时候发生了变化后的状况。由于不同使用性质的房地产，