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中泰阳光舜城项目11．总论1.1项目名称中泰阳光舜城项目1.2承办单位简介1.2.1承办单位山东建邦集团中泰房地产公司1.2.2承办单位概况山东建邦集团是一家综合性投资集团，是由部分专业技术人员创办的股份制企业，核心企业山东建邦投资管理有限公司注册资本24300万元。集团总部设在山东济南，业务范围涉及投资管理、房地产开发与物业管理、实业投资及贸易、管理咨询、文化创意等。公司大多数骨干员工拥有硕士以上学位或具有国家注册专业资格，是一家知识型、专业型的公司，在房地产开发、文化创意项目运作、不良资产处置、国企改制等方面积累了丰富的实践经验，能够就特定项目制定切实可行的综合性处置方案，并进行实际操作，在多个领域有大量成功案例。1.3项目概况1.3.1拟建地点本项目位于济南市最具发展潜力和投资价值的区域，济南市市中区阳光舜城最南端。东侧依山，西侧为“天泰太阳树”高档社区，地理位置得天独厚，周边环境与风光俱佳。中泰阳光舜城项目21.3.2项目建设规模项目占地面积2713.9平米，用地性质为建邦集团中泰公司建设用地。根据现场测绘以及规划设想，拟建的“阳光舜城商务中心”与南北规划道路垂直，东西长50.20米，南北进深18米，地上16层，地下2层，西南侧增加附楼2层，地下1层，长25米，宽10米，建筑面积共计17014.8平米，建筑容积率为6.27。1.3.3项目投入总资金及主要技术经济指标项目总投资：7842.89万元销售成本合计9031.67万元销售收入11966.08万元利润总额2934.41万元净利润2200.81万元投资净利率28.06%投资利税率47.41%投资回收期1.83年（含建设期）2.市场分析预测2.1济南内房地产市场现状当前，济南市房地产业在国家宏观政策的指导下进入平稳发展的阶段，基本保持了稳步发展的态势。2006年济南市房地产业完成投资146.5亿元；施工面积1015.5万平方米；竣工面积276.2万平方米；新开工面积351.7万平方米；销售面积259.7万平方米。2007年，济南市房地产开发完成投资175亿元，施工面积1100万平方米，竣工中泰阳光舜城项目3面积310万平方米，新开工面积400万平方米，销售面积290万平方米。下图为2007与2006年济南房地产开发投资比较（单位万平方米）由以上对比看出济南的房地产市场相对稳定，房价上涨速度相对较慢，没有像一线大城市出现房地产投资增速过快，房价上涨过快，波动较大等问题。据《2007年济南市房地产市场运行情况》显示2007年济南市住宅商品房的销售面积为290万平方米，而2007年济南市住宅商品房的供应量仅为178万平方米，存在着112万平方米的缺口，需要由以往的年份的供应量来填充，可以看出2008年整个济南市的房地产市场存在着巨大的刚性需求。此外，除了巨大的市场刚性需求外，城市的升级发展也是影响房产行业发展的主要因素。全运会的到来使济南城市化建设迎来了空前的发展机遇，奥体中心的区域定位引领了济南发展的大势，北园大街、历山路、二环东路BRT工程的建设以及城市内多条河流与道路的改造，均以全运会开幕时间为投入使用节点，38个棚户区改造项目多数要在中泰阳光舜城项目4全运会之前开展，整个城市的建设如火如荼，各项改造工程日新月异，城市风貌与功能全面升级。巨大的市场需求加上济南城市在2008年中将要完成的大刀阔斧的动作，给房产行业呈现了一个开阔的发展前景。2007年济南房地产市场总体特点如下：一是新项目层出不穷，据统计新增项目推货量在100万平米以上，而老盘的新推货量也在180万平米以上。二是物业形态以小高层、高层为主，分布广泛2007济南新推物业形态以小高层、高层为主，占到了总供应量的70%以上，多层及低密度别墅较少，不到30%。中泰阳光舜城项目5三是销售价格大幅上涨，部分楼盘价格上涨幅度达到1000元/平米。2007年初监测显示大部分楼盘售价在4000——5000元/平米，单价在5000元/平米的项目占到总供应量的65%，但年末显示绝大多数楼盘售价已上调至5000元以上，如北部翡翠郡由年初的4100调至年底的5100元/平米，西外环泉城花园年初开盘仅3900，年底就已经涨到5200元/平米.中泰阳光舜城项目6四是总体市场交投活跃，需求旺盛，平稳发展2007济南地产火爆异常，教育地产重汽.翡翠郡自5月起连续数月成交突破亿元。更值得注意的是中小盘的热销。帝苑.东领鉴筑开盘当日仅推出两百套房源，售楼中心却有3000多人排队购房。中建文化城高达6300元/平米的均价，当天260套房源依然抢购一空。五是销售情况以两室最为畅销，大户型去化难度因项目而异中泰阳光舜城项目7六是客户群体以本地客为主，自住客为主，价格承受能力强据调查分析，各房源以济南市区居多，另外济南周边县城购房客也在逐年上升，山东省内客户也有一定成交量，外省市和外籍客户比例很低。从职业看，公务员、企业白领、生意人占据消费主流；从年龄看30-45岁置业者成为购房主力；从购房用途来看，以自用为主，仅小户型公寓项目有较多的与投资客户如汇展香格里拉、居易香桔士项目。2.2济南房地产布局分析2.2.1南部楼盘价高质优济南南部，山青水秀，生态资源良好，历史人文景观丰富，被誉为“济南后花园”，而“环境好，空气好，适宜养生，更适合居住”，早已经成为济南人对南部地区的共识。但是随着济南市“南控”政策的实施，南部越来越成为济南的珍稀地带，南部的房地产开发项目也因此变得日益稀少。2008年南部即将开盘的新项目仅有舜耕名筑、山南水北都、银丰花园、中齐·他山、中南名邸等，即使加上有房源销售的老项目，南部楼盘的供应量和热点区域东部相比还是少很多。虽然南部楼盘比较少，但是楼盘档次高、品质好，价格也相对较高。物以稀为贵，南部凭借其稀有的生态资源，吸引了众多品牌房地产开发商的青睐，他们精心策划、巧妙设计，将自然生态资源融入项目中去，全力打造居住精品，鲁能·领秀城、银丰花园、中齐·他山、阳光舜城等众多南部品牌楼盘也成为市场与业内关注的焦点。在南部，“控”始终是主要的规划方针，所以现在在南部很少有房地产开发的中泰阳光舜城项目8土地，尤其是大规模的地块就更难上加难了。所以低能耗、高舒适度的科技住宅、宜居住宅，别墅、花园洋房等高档楼盘是南部的主角。南部楼盘无一不是济南房地产市场上的精品项目，备受济南购房消费者追捧，在市场上的销售形势一片大好。因为地段的独特优势和楼盘的高品质，南部房价是目前济南市房价较高的区域，目前平均开盘价在5500—10000多元。南部出精品，南部楼盘连成一片，形成了济南高档人群居住城。随着南部城市配套设施的逐渐健全，未来省城南部将成为一个以商务、办公区为核心，超大规模、高标准居住区环绕周围的新区，一个集良好的生态环境、人文环境和高品质生活于一体的现代化南部新城。2.2.2北部———易居居住区初现雏形业内人士认为，北部地区是济南最具发展潜力的区域之一。BRT快速公交的建成通车，北园大街整体改造工程，特别是市民们期待许久的小清河综合治理改造工程也已初见雏形……济南北部区域的城建大动作为房地产迅猛发展提供了沃土，大批实力开发企业将视角投向了济南北部，有业内专家表示，随着小清河综合治理工程的正式启动，济南北部的区域面貌和房地产市场将会发生巨大的变化。据了解，天桥区相关部门已与香港世贸集团，北京中新集团签订了开发协议，泺口片区将由香港世贸集团实施开发建设，拟规划建设成集住宅、大型商业中心、星级酒店、文化、体育、教育设施为一体的现代化新城区；而徐李片区则由北京中新集团规划建设，按照规划，北部将建一个大中泰阳光舜城项目9型体育公园，中部则打造为商住和教育区域，建成后将彻底改变该地区地势低洼、交通落后、环境污染的局面。可以想见，按照规划，几年后的济南北部将焕然一新，区域整体形象将得到进一步的提升。在众多开发企业纷纷将视线投向小清河两岸的同时，部分早有先见之明的开发企业已在这片热土上占据头筹，在小清河片区，由济南华辰房地产开发的君逸左岸项目于08年5月开盘，天建房地产的天和园项目也应时推出全新房源……天桥区的品质大盘重汽·翡翠郡已成功热销三千余套，现仅存千余套房源已全面推向市场，据悉，翡翠郡将在今年迎来南区业主的入住，翡翠郡BLOCK商业街也将开张营业，社区居住氛围将日渐浓厚。另悉，重汽地产在天桥区的第二个精品项目重汽·彩世界也即将面世，该项目毗邻BRT黄岗站，住宅产品定位为30平方米至60平方米的精装修小公寓，将会被打造成为紧邻BRT的时尚个性化居住社区。北园大街改造工程的顺利开展吸引了众多实力开发企业的进驻，由万华置业开发的华福新城位于北园大街与历山路交汇处，颇具优势的地理区位使得该项目一经面世就得到部分购房者的认可，该项目物业类型涵盖住宅、商业、办公、公寓等。北园大街沿线的经典项目泉星小区也应时推出三期项目———泉星新里程，该项目以多层、小高层、高层住宅为主，现已面向市场全面销售。2.2.3东部新城——济南未来黄金区如今，东部城区的发展已不可同日而语，唐冶新城的建设，二环东路BRT道路建设的规划，奥体中心已初现雏形，经十路、工业南路、中泰阳光舜城项目10二环东路、贤文快速路纵横交错，章丘板块也已成为济南大东区的组成部分。据统计，东部的住宅楼盘市场供应总量占济南市整体住宅产品供应总量的比重约为50%。同时，《济南住宅与房地产信息网》数据显示，东部楼盘的整体销售情况也要远远优于其他区域，由此可见，选择在东部置业的人群是整个购房大军的主流群体。东部楼盘琳琅满目，种类繁多，它包括了住宅、写字楼、商铺、别墅在内的最广泛的物业形态。七里河一带是东部闹中取静的风水宝地，这儿既可享受周边完善的配套，又可享受安静生活空间，锦绣泉城和帝苑·东领尚座是这个区域的典型楼盘。东外环是东部典型的商务区，东环国际广场、嘉恒商务大厦、东方丽景等商务写字楼云集，成为发展型企业的聚集地。经十路沿线以中高档住宅居多，随着旅游路及周边环境的改善，得天独厚的依山景观将拉动房价的增长，众多大盘、名盘在经十东路两旁竞相绽放。名士豪庭开盘即被抢购，一时间被传为佳话。中润世纪广场，气势恢弘，将是济南东部新的地标性建筑。保利花园、唐冶一号地块项目、海尔绿城奥体中心项目也即将面市，受到了广大购房者的期待。高新区是东部发展的潜力地带，近几年，政策和城市规划的众多利好使高新区的房地产业有了较大发展，2008年也将成为东部地产项目的集中区域。比如莱茵小镇的别墅代表了东部目前奢华的居住方式，汇展·香格里拉则旨在打造一个东部标志性建筑，盛世花城要建成天业地产的旗帜性项目等。新项目中齐·未来城今年预计有12万平方米的高层、洋房，公寓在年中推出；世纪财富中心二期17.7万平方米的写字楼、公寓、商业的大型建筑综合体也中泰阳光舜城项目11将展现；海信·慧园等高档住宅也将安营扎寨；此外还有大型居住项目鑫苑·国际城市花园、天业·盛世花城以及莱茵小镇商业街东城万品牌：中海地产也在开发区购置200亩建设用地，高调启动济南高层住宅市场，最近各种物业类型扎堆高新区地产版块，使高新区成为东部发展的黄金地带。此外，东拓步伐的加快使得章丘成为大东区不可分割的一部分。章丘城市规划科学合理、自然风景优美、旅游资源丰富、人文气息浓厚。据悉，章丘市新建改造乡村公路101条、356公里，全部完成村村通硬化路任务，在此基础上，市财政每年划拨款项，对村道实施硬化改造，城市化进程正在逐步加快，无论是对开发商还是购房者都是一个不错的信息。颇有眼光的开发企业已洞悉了章丘的发展潜力，迅速在此安营扎寨。齐鲁·涧桥、瑞境·皇冠水岸、鲁信·明珠商业广场、百脉豪庭、恒盛·海山家园、山水泉城等都已经成为章丘地产的先驱项目，发展潜力和发展空间极为广阔。2.2.4交通助推西部发展新势力西部区域作为济南最具发展潜力的区域之一，腊山立交、京沪高铁济南西客站、张庄机场的搬迁，其大量可持续开发的土地资源、区域内潜存的众多置业群体使得西部片区又将成为本年度的热点区域。现今西部，每个片区都充斥着良好的发展新机遇，这片热土吸引了众多品牌开发商纷纷扎根于此，经十西路沿线、经六路延长线