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张家口大境门项目专案调研报告大境门项目凌峻·中国1张家口大境门项目专项市场研究报告凌峻地产（中国）有限公司二○○七年八月张家口大境门项目专案调研报告大境门项目凌峻·中国2目录前言....................................................................................................................................3市场调查说明....................................................................................................................4第一章：张家口市宏观环境分析....................................................................................7第一节：张家口城市概况.............................................................................................8第二节：张家口经济概况...........................................................................................11第三节：张家口居民生活...........................................................................................16第四节：城市现状及未来发展规划...........................................................................19第二章：张家口房地产市场现状..................................................................................25第一节：张家口房地产市场总体概况.......................................................................26第二节：区域房地产市场分析...................................................................................31第三节：主要在售个案分析.......................................................................................42第三章：项目专项商业调查..........................................................................................55第一节：张家口商业市场整体概况...........................................................................56第二节：张家口重点商业物业调查分析...................................................................65第三节：张家口主要商业业态调查分析...................................................................82第四节：商业客户群体分析.......................................................................................93第四章：项目可行性开发研究分析..............................................................................96第一节：项目区域状况分析.......................................................................................97第二节：项目开发条件分析.......................................................................................99第五章：张家口专项调研总结....................................................................................105结束语............................................................................................................................109附件：各楼盘基本资料................................................................................................110张家口大境门项目专案调研报告大境门项目凌峻·中国3前言首先，感谢金天地房产公司委托由我司负责张家口市大境门地块项目的前期策划工作。金天地房地产开发有限公司作为一个有实力的新锐房地产开发企业，第一次在张家口进行房地产项目开发，首先必须要对张家口房地产市场进行全面、深入的了解和把握，才能为项目的开发做出准确的判断。本项目优越的客观发展条件，决定了本项目在未来几年内必然要成为张家口市房地产市场的代表性项目，项目的操作尤其需要准确而全面地把握市场现状及未来发展趋势，为项目开发方向做出准确的判断。为此，我司组成了专项调研小组对张家口房地产市场进行了细致、深入的专项市场调查工作，同时也对张家口周边地区进行调查，以全面把握项目的市场发展环境。调研小组通过对相关调查数据和资料的搜集整理，以及多次深度访谈与讨论分析后，最终形成本报告。张家口大境门项目专案调研报告大境门项目凌峻·中国4市场调查说明一、调查前期准备1、市场预调：7月13日派员利用网络对张家口的城市及市场基本情况做简单摸底调查，并形成一个对市场简单的认知简报。2、调查队伍组建：公司总部策划中心安排了1名主要负责人，2名执行负责人（商业与住宅），2名调查人员组成的5人调查小组。3、调查的程序设计：正式调查前，拟订了调查的城市、内容、日程安排等详尽的计划，并就计划与开发商进行了沟通，双方良好的沟通保证了后期调查实施中各项工作的顺利展开。4、调查问卷及提纲设计文献资料搜集提纲政府部门、行业人士等深度访谈提纲二、调查实施1、文献资料搜集张家口市概况：张家口市历史文化、区位交通、发展现状及城市规划等。宏观经济情况：包括张家口市地区生产总值、固定资产投资、财政收入、居民消费水平等。张家口市房地产市场情况：房地产投资、开工、竣工、销售等资料。其它相关资料。2、房地产项目实地调查（1）住宅部分桥西区楼盘：香江·名城国际、金鼎·世纪城、岸尚清城、翼马华苑、华新苑、山水人家、天秀花园、凤翔山庄、温馨家园等桥东区楼盘：容辰庄园、铂金时代广场、盛世华庭、阳光锦园、东方苑小区、天伦嘉苑等。高新区楼盘：世纪豪园、锦绣园等张家口大境门项目专案调研报告大境门项目凌峻·中国5（2）商业部分桥西区：武城街、古宏庙街、明德南路、明德北路、西坝岗路、香江·名城国际、金鼎·国贸中心、帝达购物中心、岸尚清城、美居家居装饰城、区美居建材市场、桥西大市场、中美电器、中大电器等桥东区：解放路、东安大街、大马路街、胜利北路、容辰庄园、铂金时代广场、盛世华庭、察哈尔世纪广场、百货大楼等。3、深度访谈调查小组先后与张家口市规划局、土地交易中心、房管局等相关领导以及房地产业内人士等举行了系列访谈、座谈会。第一场：张家口市规划局访谈会议会议时间：2007年7月19日上午9：00—10：30会议地点：张家口市规划局会议室与会人员：规划局局长、规划局主任等会议内容：张家口城市发展规划、区域发展规划、房地产开发的现状与趋势等第二场：张家口市土地局访谈会议会议时间：2007年7月19日上午11：00—12：00会议地点：张家口市土地局办公楼办公室与会人员：土地局人士会议内容：张家口城市过去及未来的土地供应情况第三场：张家口房地产业内人士访谈（住宅）访谈时间：2007年7月19日中午1：00—2：30访谈地点：金天地地产三楼会议室参与人员：销售精英邹小姐、金天地地产王总等访谈内容：了解张家口房地产市场概况、消费者的购房习惯等张家口大境门项目专案调研报告大境门项目凌峻·中国6第四场：张家口市房管局访谈访谈时间：2007年7月19日下午3：00—4：00访谈地点：张家口市房管局三楼参与人员：房管局科长等访谈内容：了解张家口房地产市场开发及交易情况等第五场：张家口房地产业内人士访谈（商业）访谈时间：2007年7月19日晚上6：00—8：30访谈地点：金天地地产三楼会议室参与人员：金鼎·国贸中心销售主管、金天地地产王总等访谈内容：了解张家口房地产市场概况、商业地产的发展以及消费者的投资习惯等4、调查数据分析及报告撰写调查小组成员对搜集数据进行整理、核对以及补充电话访问，作出统计分析，并经过与公司领导的多次会议讨论，形成项目的市场调查报告。三、调查结果的可信度分析1、文献资料如由张家口市统计局等相关职能部门提供，准确率95%；如从网络查找的，经核证，准确率90%以上；2、楼盘基础数据深访，是由公司专人对相关楼盘的销售部或物业部进行了实地交叉访问调查所得，准确率85%以上；3、以上调查数据在调研小组回归总部后通过对比分析以及适当的电话回访等方式，对所得数据进行了再次验证、调整，本报告所使用数据准确率应可达90%以上。张家口大境门项目专案调研报告大境门项目凌峻·中国7第一章：张家口市宏观环境分析本章通过对张家口的城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握张家口房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。张家口大境门项目专案调研报告大境门项目凌峻·中国8第一节：张家口城市概况【要点】张家口城市整体发展在河北省内相对滞后，处于中下游水平，但张家口独特的区位优势及交通优势确保了其未来较好的发展空间。张家口市是一个旅游资源丰富、历史文化悠久、人口数量相对较少的中国典型山城城市。一、地理位置张家口有优越的地理位置和区位优势。张家口市位于河北省西北部，地处京、晋、蒙交界处，东临首都北京、西连煤都大同、北靠内蒙古草原、南接华北腹地，面向沿海，背靠内陆，是沟通中原与北疆、连接中西部资源产区与东部经济带的重要纽带。二、行政区划与人口张家口市历史悠久，至今已发展成为地级城市。该市辖5区13县，2个管理区。其中市政府设于桥西区。五区：桥西区、桥东区，高新区、宣化区、下花园区。山北京西古蒙内辽宁张家口大境门项目专案调研报告大境门项目凌峻·中国9十三县：宣化县、张北县、康保县、沽源县、尚义县、蔚县、阳原县、怀安县、万全县、怀来县、涿鹿县、赤城县、崇礼县。二个管理区：塞北管理区、察北管理区。市中心是指桥西区、桥东区、高新区，城区总人口约为54万，全市总人口453.61万人，其中农业人口312.36万人，非农业人口140.35万人。张家口城镇化率虽然已达34.52%，但较全国2007年43.9%的城镇化率仍有较大差距，从总体上说，城市化水平还比较低，大城市的吸纳能力不强，小城镇规模过小、基础设施落后、缺乏吸引力和辐射力。各县区中，宣化区工