张家口文化会展中心项目

2010.4张家口市文化会展中心项目整体策划方案石家庄瑞德房地产经纪有限公司2010.4调研工作内容回顾工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目和地区背景分析项目内部及周边状况查勘张家口市城市发展现状张家口市经济发展状况张家口市城市发展战略与总体规划张家口市土地市场发展状况张家口市房地产市场发展状况相关政府部门官员公司老总地块解析宏观经济背景分析张家口市房地产相关指标分析锁定部分市场集中分析调查各区域重点楼盘14个客户深度访谈结果15例房产项目销售代表目标客户深度访谈现状市场特征目标客户构成、规模、消费者价值取向和置业倾向的分析其它基础分析案例借鉴城市发展状况对比房地产市场成长模式研究张家口的城市发展地位张家口市经济发展水平和房地产发展水平与其他城市对比2010.4第一部分张家口市房地产市场解析第二部分销售全程策略思路第四部分项目定位与开发策略目录第三部分商务管理与运营2010.4第一部分张家口市房地产市场解析目录2010.4张家口具有独特的区位优势，地处京津冀（环渤海）经济圈、晋冀蒙经济圈的交汇点，是北方现代物流业供应链中重要的节点。全市辖4区、13县、2个管理区，1个高新区，总面积3.7万平方公里，总人口450万人。2009年全市生产总值790亿元，增长10%;全社会固定资产投资657.5亿元，全部财政收入122亿元，增长6.4%。全市城市居民人均可支配收入达到13246元，增长10%.张家口具有雄厚的产业基础优势，在旅游、新能源、食品加工、装备制造、电子、矿业、物流等方面正努力打造突出的现代产业。本案张家口市区位经济概况2010.4张家口市宏观经济发展02468101214162002年2003年2004年2005年2006年2007年20008年2009年折线图1张家口经济持续八年增长全市生产总值增速（%）2009年，全市实现生产总值800.49亿元，按可比价计算比上年同期增长10%。其中第一产业实现增加值122.43亿元，同比增长2.2%；第二产业实现增加值334.39亿元，同比增长12.6%；第三产业实现增加值343.67亿元，同比增长10.1%2009年，全市实现生产总值790亿元，按可比价计算比上年同期增长10%。其中：第一产业实现增加值122.43亿元，同比增长2.2%；第二产业实现增加值334.39亿元，同比增长12.6%；第三产业实现增加值343.67亿元，同比增长10.1%2010.4张家口市宏观经济发展城乡居民收入(元)020004000600080001000012000140002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年城市居民人均可支配收入农民人均纯收入经济发展迅速人民收入水平稳步提升2009年，城市居民人均可支配收入达到13246元，增长10%，农民人均纯收入达到3559元，增长8.3%。2010.4宏观经济发展（城市规划发展）坚持新区建设与旧城改造相结合的方针，以新区建设为重点，构建新的城市发展骨架，扩大城市容量，提高城市品位，实现中心城市持续发展。进一步搞好城市规划，综合考虑经济、社会和环境的要求，正确体现城市的规模、性质、特色，充分发挥城市功能。大力改造传统产业，提升产业结构，积极发展高新技术产业和第三产业，提高城市综合经济实力，增强城市的载体功能和辐射带动作用，使我市成为连接京津、沟通晋蒙的中心城市。实施新一轮城市总体规划，以市区道路畅通工程、污水处理和城市净化为重点，加快城市基础设施建设，改善市容市貌。2010.4张家口市宏观市场结论目前张家口市经济持续八年稳步增长，正逐渐提升第二产业发展力度，其他产业健康发展，城市基本建设空前繁荣，人均住房面积逐年增加，同时政府加大对无业、下岗、下岗再就业人员管理，为其增加就业机会，提升城市整体文化水平。2010.4第二部分项目定位与开发策略目录2010.4本项目概况•文化会展中心项目，位于桥西区南部，主干路清水河南路与朝阳西路交口，北临市一中，西临凤凰山，占地90亩（6万㎡）总建筑面积174000㎡。建筑形式：1栋1-3层会议中心，1栋多层，6栋高层。本项目2010.4项目Swot分析内部优势：S1、位于城市未来发展生态、人文、行政的核心区；S2、与政府合作开发，政府的强大支持；S3、临公园自然景观资源良好；地块平整，建设成本相对低；S4、有良好的人文环境、文化氛围。2010.4项目Swot分析内部劣势：W1、公共交通没有，易达性极差；W2、地域较偏，公共服务、生活等周边配套缺乏；W3、周边约1公里，居住人群稀少；2010.4项目Swot分析外部机会：O1、城市发展规划，市政府迁至附近；O2、三年大变样，产品需求、客户群增加；O3、房地产市场环境稳定，市场空间较大；2010.4项目Swot分析外部威胁：O1、全球金融危机的影响，国家抑制房价的系列政策因素；O2、潜在竞争威胁；O3、市场的不确定性因素；2010.4项目Swot分析小结如何发挥本项目的优势，特别是发挥与政府合作的优势，规避劣势，在市场竞争中双赢？就要进行资源整合、差异化定位，把最终的优势融合到建筑过程和推广过程，开发出适合市场需求的优质产品，以赢得客户的认可。2010.4本市现有商品房（住宅）市场开发情况户型配比项目占地㎡建筑面积㎡户型面积数量建筑形式目前均价（元/㎡）开盘时间丰泰亲河苑73亩8.5万221、321211、32280-1406285栋多层，2.8万7栋高层4.3万，1-4层商业估2888未开盘枫墅小镇46亩6万221、32132280-1308栋多层，9栋高层2800起均3200一期售完二期未定天秀花园三期60亩8万221、32180-1306栋高层3400-3500一二期90%完三期未定远大盛和苑5.5万一期2.8万、二期4.6万、三期4万111、221222、32260-13018栋高层、1．3万底商、0.2万超市三期350090%2010.4本市现有商品房（住宅）市场情况户型配比项目占地面积建筑面积㎡户型面积数量建筑形式目前均价（元/㎡）开盘时间紫玉山庄3.5万221、32190--1303高层5#商业楼7000平招商320009.596%商业未开名士乐居29万11万住18万商111、221222、32245--120多层高层3700一期96%二期欲开盘清河湾221、22290--1304栋高层1-4底商3200铺1000098%天河骏层130亩22万221、32158-130175839栋多层和５栋11层高层35002010.4认筹2010.4本市现有商品房（住宅）开发情况户型配比项目名称建筑面积㎡户型面积建筑形式目前均价开盘时间商业嘉苑郦景221、32150-1605栋高层3层底商场3398起，370098%完家乐福超市以及数品牌卖场入驻意向正商谈中名仕嘉苑17万221、2227栋高层1-2底商3-4写3000起340099%底商12000元容辰庄园24.5万,住16,商4,酒写4.5221、321322112--170高层多层5300，层加7090%;三期预售好商4,酒写4.5尚峰国际24万1.3万111、221222、32260--300高层多层5300公寓，住430010万商1.3万酒店2010.4本市现有商品房（住宅）市场分析1、张家口市目前商品房市场放量很大，成熟配套、交通相对方便的区域，其销售比较好；区位较偏的个别楼盘有现房销售。2、产品：二居室、紧凑三居室的户型为主力户型，面积在80-130㎡左右。未来小户型、舒居两室、舒居三室将稀缺。3、建筑形式以多层与高层搭配推出；山城用地局限，未来高层产品将占主流；2010.4本市现有商品房（住宅）市场分析4、市场目前销售产品均出现社区生活配套不足现象，如：制度化管理、休闲服务等。5、目前开发商均重视原住民的居住需求，所以导致张家口市场产品园林不足、层次感较差、移步换景步步有景的表现力较弱，所以市场未来高品质园林较少。6、目前张家口城市正在进行整体拆迁改造，所以导致部分打击力靠后的产品均出现了期房销售火爆的情况如容辰庄园项目。7、随着城市进程速度的加快，房地产市场出现准现房、现房销售比增大的情况，但是未来两年内消费者仍是以感性消费为主。2010.4本市现有商业开发情况项目名称商业规模业态项目名称商业规模业态项目名称商业规模业态丰泰亲河苑1-4层商业1万，商铺、写字楼、商超远大盛和苑1．3万底商0.2万超市容辰庄园商4万,酒写4.5名士乐居三期商业:4栋高层酒\写、1-3层商场秀水怡园商业购物、地产综合体将引进沃尔玛嘉苑郦景3层底商场家乐福超市及数品牌卖场尚峰国际10万商公寓1.3万酒店名仕嘉苑1-2底商12000元/㎡3-4写通泰12万，租金1.2-1.5天，物费5.4月新东亚财富中心16万㎡、4栋高层、写4038元/㎡、1-2底18880元/㎡•区位人气、商气没有聚集，项目周边楼盘，商业供量较大，写字楼市场接近饱和；底商销售不看好，多数产品未定价，开发商在观望或在考虑招商运营问题；市场公寓产品稀缺，地标性星级酒店区位不足。2010.4本市现有商业开发情况金鼎国贸中心建国路容辰庄园商业街3008001700160主力店次主力店品牌店精品店小型商铺经过详细调研与比较，我们得出：1、小型商铺的面积系数比为55-75之间；2、精品店的面积系数比为180-220之间；3、品牌店的面积系数比为380-450之间；4、次主力店的面积系数比为900-1000之间；5、主力店的面积系数比为1800-30002010.4本市现有商业市场容量分析经过详细调研与比较，我们得出：1、小型商铺的面积系数比为50-60之间，面积开始趋小↓2、精品店的面积系数比为200-260之间，面积趋平稳3、品牌店的面积系数比为400-480之间，面积开始越大↑4、次主力店的面积系数比为860-900之间，面积开始趋小↓5、主力店的面积系数比为1800-3000，面积趋平稳以上分析是对“武城街”、“帝达”、“金鼎国贸中心”、“建国路”等成熟商圈的分析；地利、人气、商气的不足，应充分考虑本项目商业体量、业态。2010.4本市现有商业开发情况分析小结1、本项目要符合本区域发展的产品精神（功能性、文化性、保值性、娱乐性、时尚性）2、产品适当增量产品中符合城市现阶段发展的户型比例，住宅部分中小户型；商业部分以200-400平方米的精品店，公寓产品稀缺；3、产品中要充分体现园林规划的功能性；4、产品的每个部分都要贯彻产品精神。2010.4本项目客户群定位客户群特征客户分类：首次置业私企小业主常年工作流动人士单人工作丁克家庭双人工作丁克家庭有婴儿的夫妇单亲家庭部分投资客周边乡镇居民大多年龄在26-40岁之间想拥有属于自己私人空间愿意接受新鲜事物，有一定的文化，对网络、信息有较多了解有一定积蓄，愿意自食其力实现愿望对距离偏远不敏感，有长远打算和想法根据本市潜在购房者调查问卷，我们分析目标客户群特征为：2010.4根据项目周边楼盘的市场容量及产品分析，我们认为本项目产品定位：面积在70-110㎡之间，以舒适二居与紧凑三居为主力户型；同时设计少量一居和舒适三居需求满足市场避免产品单一。本项目产品定位2010.42010.4本项目定位结论价格定位（原则）1、市场定位决定物业价格一般而言，物业定价的高低，取决于其综合市场定位的高低，一个恰当的符合物业市场定位的价格，辅之以行之有效的销售策略，便容易取得良好的销售成绩。反之，违背其真实市场定位所确定的销售价格，便会违反市场规律，极易导致销售工作的失败。2、价格制定要符合定价环境繁荣的经济环境以及良好的供需关系，能促使物业价格走强；同样，经济萧条、物业明显供过于求时，物业降价。3、定价要符合企业经营目标企业持不同的经营目标，会采用不同的定价策略。4、定价要保持一定的竞争性开发商定价时无论采用何种定价方法，其所制定的价格都应具有一定的市场竞争性。因为价格是房地产销售中令广大客户最为敏感的因素之一，故应保证项目在推广销售时（特别是在推广销售初期）的价格具有一定