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精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料徐徐州州阳光世纪苑项项目目市市场场报报告告AARRUUNN··上上海海安安瑞瑞投投资资咨咨询询有有限限公公司司2004年3月精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料目录第一部分徐州市场宏观环境第二部分徐州住宅市场总论第三部分徐州住宅区域市场分析（一）市中心区（二）二/三环线以内区（三）二/三环线以外（四）南区第四部分风华南园项目第五部分贾汪阳光世纪苑项目第一部分精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料徐州市场宏观环境一、地理环境徐州位于东经116°22＇,北纬33°43＇--34°58＇。在江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界,为东部沿海地区与中部内陆地区、长江三角洲经济区与环渤海经济圈的结合部。东西宽约210公里，南北长约140公里，总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门户，北国锁钥，中原屏障之称。徐州市位于华北平原的东南部，域内大部分为平原，少数丘陵山地，平原总地势由西北向东南降低，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在30－50米之间。徐州境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北.徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，年气温14度，四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。徐州矿产资源丰富。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘土等。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料二、行政区划徐州总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11%，其东西长约210公里，南北宽约140公里，其规模为江苏省五个特大城市之一。徐州下辖五区、四县以及两个县级市；五区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区；四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县；两个县级市是新沂市和邳州市。市区主要部分为各所辖县级市和县包围，位于中心地段；但贾汪区位于徐州的东北部由铜山县与市中心区相隔开。三、经济环境1、徐州市国民经济在过去几年中持续稳定增长，运行质量进一步提高。虽然与自身比较取得了长足的进步，但整体经济水平在江苏省也属于中等偏下的水平，尚有较大潜力可以挖掘。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料600.03644.5715.71791.445006007008001999200020012002国内生产总值变化表（单位：亿元）——“九五”以来，全市经济始终保持两位数以上的高位增长，国内生产总值先后突破600亿元、700亿元，正向800亿元的新台阶迈进，人均GDP突破1000美元。——2002年，全市国内生产总值完成791.44亿元，比上年增长11.8%。财政收入完成65.56亿元，比上年增长23.5%；其中地方财政收入完成33.68亿元，比上年增长34.9%。——徐州经济虽然与自身比较取得了长足的进步，但与同省的各城市比较，许多经济指标明显处于劣势，整体经济水平在江苏省也属于中等偏下的水平，尚有较大潜力可以挖掘。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料2、三次产业全面发展。——2002年三大产业全面增长，第一产业稳定增长，完成增加值134.05亿元，比上年增长6.3%,。第二产业仍是推动经济增长的主要力量，完成增加值367.31亿元，增长11.3%。第三产业发展优势明显趋强，完成增加值290.08亿元，增长11.4%。——产业结构调整进一步优化，随着工业、城市化的加快推进，第二、第三产业增长加快，所占份额继续增加。第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例有2001年的17.6：45.8：36.6调整118.57126.03134.05294.01327.59367.31231.91262.09290.08050100150200250300350400第一产业第二产业第三产业200020012002精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料为16.9：46.4：36.7。3、房地产业在国民经济中的比重较低，发展较为缓慢。15.720.52324.725.205101520253019981999200020012002徐州房地产发展示意图（单位：亿元）——徐州房地产业在1999年取得了较快的增长,随后稳步增长,但发展速度较慢.——房地产业实现增加值25.2亿元，占国内生产总值的3.2%，房地产业还没有成为徐州市的主导产业之一。——在房地产业成为各大城市支柱产业的今天，徐州的房地产业发展程度较为不足，但随着经济的发展，人们的住房需求增加，徐州的房地产业具有相当大的发展潜力。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料四、人文环境1、历史沿革——“自古彭城列九州，龙争虎斗几千秋”。徐州历史悠久，帝尧时为大彭国，有2700多年的建城史，是江苏境内最早出现的城邑。这里是上古养生学家彭祖的封地，汉代开国皇帝刘邦的故里，西楚霸王项羽的旧都，具有深厚的历史文化积淀。——据史料记载，从公元前21世纪的夏朝大彭国彭伯寿与西河武观在彭城兵戎相见开始，到楚汉相争、三国交兵，再到抗日战争中的徐州会战和解放战争中的淮海战役，发生在徐州规模较大的战役有400余起，产生了大量的军事家和经典战例，使徐州在中国乃至世界军事史上有着重要的地位。2、人口状况——截止2002年全市户籍人口904.44万，其中非农业人口250.30万，占人口总数的27.7%。——徐州人口以汉族为主。据第四次人口普查资料，全市汉族人口比重为99.82%，另外还有回、苗、布依、满、蒙古、土家等４９个少数民族，占全市总人口的0.18％，其中尤以回族人口居多。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料五、交通环境1、徐州外部交通环境优越，——徐州素有“五省通衢”之称。京沪、陇海铁路在此交汇，京、杭大运河傍城而过，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。——徐州铁路运输占有重要位置，陇海、津浦两大铁路干线在此交汇，始发上海、北京、青岛、武汉等大中城市的客运列车16对，徐州铁路货运编组站是全路第二大枢纽，有调作业量居全路首位。——徐州境内有国道5条，省道20条，通车公路总里程1.2万公里，其中一级公路500余公里，二级公路714公里。公路通车里程在江苏省处于领先地位。——国内一级航空干线大型民航空港──徐州观音机场，已开通至北京、上海、广州、深圳、厦门、沈阳、大连、哈尔滨、成都、昆明等航线，并积极发展海外专、包机业务；大郭庄联航机场也可起降大中型客机，已开通至北京、惠州航线——徐州内河航运发达，有黄金水道之称的京航大运河傍城而过，沿线有邳州、万寨等4个内河大港，年吞吐量精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料2000多万吨。2、徐州市区交通状况得到相当大的改善。——淮海路、黄河南路、建国路、湖北路、中山路、西安路、复兴路以及二环线、三环线等主干道纵横交错，构成了徐州市区的交通网络，这些道路基本都已完成改造，路况较好，行车方便。——中心地段和主干道路况较好，但主干道的绿化做得不够，市区次干道道路陈旧，交通环境欠佳。需要改造的力度较大。——城市公共汽车营运线路较多，基本能抵达市区各重要地点。但营运公交车还需改善，行车路线和车次规划需优化设置。六、消费环境1、市区居民收入与消费分析精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料64984983714753917616560780375922400050006000700080001999200020012002徐州市区居民人均收入与消费示意图（单位：元）人均可支配收入人均生活消费支出——2002年市区居民收入增加，人民生活质量继续提高，居住环境有所改善。据抽样调查，城市居民人均可支配收入达到8037元，增长5.5%，人均消费性支出5922元，增长5.6%。2、市区居民消费结构分析精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料2000年城市居民消费支出构成（%）106.314.432.536.8吃穿住娱其他2002年城市居民消费支出构成(%)36.59.812.815.425.5吃穿住娱其他——恩格尔系数较低，生活消费支出结构发生变化不大，居民生活水平和消费结构有待欲于改善，吃穿住等基本消费所占的比重较大。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料——但随着经济收入的增加，人们对住房、娱乐的有更强的消费需求，特别是住房两年间增长了6.5%，但与发达城市比较，平均住房支出占生活消费支出的的比例还有较多的上升空间。住房需求潜力较大，在未来相当长的时间里住宅市场将长呈上升的发展趋势。宏观环境研判：——徐州的经济发展具有北方工业城市的显著特点：持续、稳定增长，但活力较为缺乏，发展的速度较为缓慢。——由于徐州的人文历史久远，发展的束缚较多，质变的酝酿需更长的时间；但徐州已具备了很好的发展基础，四通八达的地理位置，学习交流机会较多，经济基础较好，同时教育科技力量雄厚，人口素质在不断提高。——在振兴老工业基地的经济环境下，随着江苏省整体经济发展的带动，徐州优越的交通环境所带来的经济活力以及政府积极、开放的政策，可以预见在未来几年徐州的经济将进入快速发展阶段，在第二产业快速发展发展的同时，第三产业的发展将为徐州经济作出重大的贡献，这些都将为房地产业的发展创造很好的外部环境。第二部分徐州住宅市场总论精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料一、徐州住宅市场总体分析1、徐州住宅市场总体发展论近几年，徐州市城市建设发展迅速，宏观经济形势看好。房地产市场也呈现出良好的发展势头，随着住房货币化政策的进一步到位，以及住宅消费信贷制度的逐步完善，各类住房消费持续增长，新旧住房全面动销，已基本形成以存量带动增量，住宅一级市场和二级市场联动的良性循环。随着经济的发展和人口的增长，住房需求增长迅速。进入“八五”，中国经济一路走强，居民生活水平不断提高，人均可支配收入增长迅速，居住逐渐成为国民的主要消费支出，国家一系列利好政策