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上海市徐汇区建设项目报批报建指导册（2009年11月16日第一版）上海天华建筑设计有限公司行政经营部负责编制1概要上海徐汇区报批报建指导册（2009年11月16日第一版）主要供设计总负责、建筑专业负责人、客服经理等在项目操作过程中对报批报建环节进行指导参考。该指导册根据《上海市建设项目规划管理事项办理指南》、徐汇区行政办事大厅各职能部门服务告知单及上海市徐汇区政府网站的相关审批要求进行编制，随着该区行政管理规定的不断更新和完善，报批报建指导册将定期进行补充完善。使用须知：1、指导册主要分为两大部分：第一章徐汇区房地产开发报批报建流程图；第二章徐汇区建设项目报批报建工作指引。2、该册将徐汇区建设项目的整个报批报建过程分为7个阶段（土地获取阶段、规划阶段、方案阶段、初步设计阶段、施工图阶段、开工阶段、竣工阶段），并对每个阶段罗列的重点报批报建环节进行详细说明。3、重点报批、设计环节的阐述分为：控制要点、重要报批环节、审批单位、审批时限、报送资料、相关表格、获取文件。4、附页为上海市各区报批报建环节中具有共性，同时需设计重点关注的环节。5、指导册中黑色斜粗体部分指与设计关系紧密的内容，重点关注。6、指导册中带下划线的部分有链接设置，可按住CTRL，单击查看详细内容。2目录第一章徐汇区房地产开发报批报建流程图----------------------------------------3第二章徐汇区建设工程报批报建工作指引----------------------------------------5一、概述---------------------------------------------------------------------5二、徐汇区报批报建工作指导---------------------------------------------------5（一）土地获取---------------------------------------------------------------51.土地获取------------------------------------------------------------------52.工程报建-----------------------------------------------------------------6（二）规划阶段---------------------------------------------------------------61.申请《选址意见书》---------------------------------------------------------62.申请规划编制要求---------------------------------------------------------63.申请详规批复--------------------------------------------------------------7（三）方案阶段---------------------------------------------------------------81.设计招投标----------------------------------------------------------------82.方案征询------------------------------------------------------------------83.申请方案批复--------------------------------------------------------------94.申请环评批复--------------------------------------------------------------115.申请可行性研究报告批复----------------------------------------------------116.申请《建设用地规划许可证》------------------------------------------------127.地名申请------------------------------------------------------------------13（四）初步设计阶段-----------------------------------------------------------111.扩初征询-----------------------------------------------------------------112.抗震超限专项审查---------------------------------------------------------143.申请扩初批复-------------------------------------------------------------14（五）施工图阶段-------------------------------------------------------------151.施工图审查---------------------------------------------------------------152.申请《建设工程规划许可证》-----------------------------------------------173.室外管线综合设计---------------------------------------------------------17（六）开工阶段---------------------------------------------------------------171.办理《建设工程施工许可证》------------------------------------------------172.办理防雷检测--------------------------------------------------------------183.办理质监------------------------------------------------------------------184.规划放样复验--------------------------------------------------------------195.申请门牌号码--------------------------------------------------------------206.面积预测-----------------------------------------------------------------217.申请预售证----------------------------------------------------------------21（七）竣工阶段---------------------------------------------------------------221.地籍修测及地籍图----------------------------------------------------------222.竣工验收------------------------------------------------------------------233.住宅交付使用许可证--------------------------------------------------------234.大产证办理----------------------------------------------------------------24附页一：上海市设计招投标、备案手续办理流程----------------------------------26附页二：上海市抗震超限专项审查流程------------------------------------------29附页三：室外管线综合设计流程------------------------------------------------30附页四：上海市建设项目规划管理电子报件--------------------------------------323第一章徐汇区房地产开发报批报建流程图土地获取编制修建性详细规划修详评审并批复环评报告编制环评报告批复方案征询方案批复扩初设计扩初征询扩初批复施工图设计施工图审查建设工程规划许可证可研批复申报门牌号码面积预测预售许可证建筑工程施工许可证市政配套施工可研报告编制工程进度：多层封顶高层结构2/3缴纳配套费方案设计建设用地规划许可证工程放样复验地名申请设计招标、备案勘察招标、备案办理《选址意见书》或申请《建筑工程规划设计要求》工程报建签定土地出让合同办理土地权证办理防雷检测办理质监结构、安装施工动拆迁许可证供电、上水、煤气等部门设计抗震超限审批施工、监理招标4地籍修测、面积实测住宅交付现场验收住宅交付使用许可证上海市房地产权证完税证明入伙公建用房移交规划、消防等部门竣工验收物业接管大产证办理5第二章徐汇区建设项目报批报建工作指引一、概述根据房地产开发报批报建流程，将整个报批报建过程分为下列7个阶段：1.土地获取——根据国家相关规定，商业、旅游、金融、服务、娱乐、商品房六类经营性用地及工业用地的土地使用权出让应当采取招拍挂方式。建设单位中标后，在规定时间内，签订土地出让合同。2.规划阶段——项目建设单位按照出让合同的要求，组织编制规划方案并报送规划管理部门。3.方案阶段——项目建设单位按照批准的修建性详细规划，征询规划、环保、绿化、交通、公安、消防、市容环卫等部门意见，组织编制方案设计，报送规划管理部门。完成审批后向规划局申请核发《建设工程规划许可证》。4.初步设计阶段——项目建设单位按照批准的规划方案，征询规划、环保、绿化、交通、公安、消防、市容环卫等部门意见，组织编制初步设计，报送建管局审批。5.施工图阶段——项目建设单位按照批准的初步设计，组织施工图设计，报送审图公司、消防、交通、环卫等部门审核，完成审核后向规划局申请核发《建设工程规划许可证》。6.开工阶段——项目建设单位在建设放样复验后，向建管局申请核发《建设工程施工许可证》。7.竣工阶段——建设竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，分别向规划、环保、消防、农绿部门申请验收。验收备案后，可申请住宅交付使用许可证，二、徐汇区报批报建工作指导（一）土地获取1.土地获取（招拍挂方式）1.1审批部门：房地局1.2审批时限：20个工作日1.3报送资料：序责任单位提供资料清单1建设单位行政事务审批申请表2建设单位关于用地审批有关事项的申请3建设单位房屋土地权属调查报告书附勘测定界图4建设单位地籍图5建设单位征询规划部门的意见回函66建设单位征询发展改革委的意见回函7建设单位原房地产权属情况说明或用地批文、房地产权证复印件、与原房地产权利人的补偿协议（未经土地储备的提供）1.4相关表格建设项目用地申请表.doc1.5获取文件《中标通知书》2.项目工程报建——所谓工程报建是指，项目工程从立项至工程破土动工这个阶段进行的工作内容，其主旨在于将工程纳入城市建设档案并进行监管，是工程合法建设的前提。狭义上，报建工作应该指工程项目在完成规划“一书一证”的办理后，为将工程纳入建管渠道，合法建设而开展的工作；在广义上，习惯把报建工作看作是整个工程项目包含立项申请、规划、图审、建管办理等所有手续的综合过程。2.1办理单位：建管局2.2办理时间：当场办理2.3报送资料：序责任单位提供资料清单1建设单位《上海市建设工程报建表》2建设单位企业法人营业执照（