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第一部分：市场分析篇第一章德州房地产市场分析第一节德州概况德州市位于山东省西北部，是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市。下辖11个县市区，1个经济开发区，1个商贸开发区，人口550万，面积1万余平方公里。德州建成区面积近50平方公里，人口近50万人。德州历史悠久，属龙山文化发祥地之一，距今已有4000多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄，东连青岛，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、“神京门户”之美誉。德州交通便利，京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和即将修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速公路贯穿全境，形成了“1小时可上天、2小时可下海、3小时可进京”的交通格局。德州属暖温带大陆性季风气候，四季分明，干湿季节明显，光照充足，年平均气温13.1℃，无霜期220天，年平均降水600毫升，适宜多种动植物生长。德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨，天然气储量15亿立方米，煤炭储量9.5亿吨。水资源丰富，地下水年可开采12.4亿立方米，年可引黄河水25亿立方米。丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方米，调蓄2亿多立方米。德州工业发展情况，全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。截止2002年末，全市规模以上工业（全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业）862家，资产合计415.3亿元，完成增加值129.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52.9亿元，利润29.9亿元，工业经济效益综合指数149.4%。全市利税过千万元的企业达到84家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地，中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。德州农业发展情况，全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品，是国家重要的农副产品基地。畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国6大秸杆养牛示范区之一。2002年，全市大牲畜存栏214万头，蔬菜种植面积274万亩，粮食总产317万吨，平原、禹城、乐陵、齐河4县市被确定为全国粮食大县（市）。棉花是全市传统优势产业，夏津、武城、宁津、齐河4县被定为国家棉花大县。近几年来，全市把农业科技园区建设作为科技兴农的突破口，积极引进农业新技术、新品种和高科技人才，“农业科技创新园”先后被中国农业科学院列为全国农业科技创新唯一试点单位、被农业部列为科技示范园试点单位、被国家农业开发办列为全国高产高效农作物栽培示范点。德州商贸发展情况，德州历史上就是鲁西北、冀东南商品物资集散中心，是晋煤东运、东北木材南下的中转站。市区内有27条铁路专用线，各类仓储设施255万平方米。已成为煤炭、木材、建材、粮食、蔬菜、布匹、服装等重要商品的区域集散中心。近年来，先后建成粮食、蔬菜、黄牛、禽蛋、花卉、调料等10大专业批发市场。商贸型城市已见雏型。德百、黑马、扒鸡、龙马金建、古贝春、环宇6家企业进入了全省流通行业重点企业行列；“中国武城辣椒城”投入运营，鲁北木材市场及神马物贸集团木材市场被评为“中国木材明星市场”，庆云商品城被列为全省重点培育的批发市场。目前，全市各类市场共772处，其中年交易额超过亿元的87处。全市十大商品流通部门(集团)完成销售收入171亿元，全市城乡集市贸易成交额达到351亿元。德州金融业发展情况，德州市初步形成了以国有商业性银行为主体、政策性和商业性金融相分离，保险、信托、合作金融等种类齐全、功能互补的金融机构组织体系。2002年末全市金融机构各项存款余额349.4亿元，贷款余额289.04亿元，全年现金收入1302.99亿元，现金支出1330.28亿元，货币净投放27.3亿元。全市证券经营机构2处，股民4.12万户，客户保证金余额1.01亿元，年交易额24.96亿元。第二节德州城区房地产行业发展现状德城区目前人口56.82万人，区划面积为539平方公里，人口密度为1054人/平方公里，是各县市人口密度最高的。成立地级市10年来，德州经济蓬勃发展，GDP连年增长，呈不断上升趋势，2003年德城区实现国内生产总值（GDP）39.73亿元，按可比价格计算，增长22.6％，是六年来增幅最高的一年，人均首次突破7000元大关，达到7069元。其中，第一产业增加值3.82亿元，负增长-29.1％；第二产业增加值18.56亿元，增长9.6％；第三产业增加值17.35亿元，增长7.3％。固定资产投资2003年完成5.29万元，比上年增长98.39％，其中房地产投资开发额为1.42万元，比上年增长27.8％。德州市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。从房地产的普遍发展规律来看，一个城市人均GDP的增长、城镇居民人均可支配收入的提高、伴随着城镇化进程加快而产生的城市人口的激增、新区的开发等等因素都会对当地房地产市场发生较大的影响。结合德州实际情况，目前我司认为，德州的房地产呈现以下特征：房地产投资量连年增长，建设规模连年突破自1997年来，德城区房地产投资总额连年增加，其中2001年完成投资1.73亿元，比2001年增长73％；2002年投资扩大到2。55亿元；2003年已达到3.26亿元，预计2004年将高达5亿元。2001年、2002年、2003年施工面积分别为20.17万平方米、23.18万平方米、29.61万平方米；2002年比2001年增长14.9％，2003年比2002年增长了27.8％。开发区、新区的开发带动房地产投资目前市中心德城区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建设初期给予特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向东移，新区房地产市场的繁荣指日可待。据市场资料显示，德州市中心房价自去年至今，上涨了近300元/㎡。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言，开发区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比拟。开发商和消费者之间的双热效应会给新区和开发区带来无限的活力。人口增长使住宅需求更加旺盛随着德城区经济的发展，市政府大力启动招商引资，加强各类园区规划建设，国内外诸多企业的入住，使城区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。据德城区控制性详细规划，开发区远期发展规模为15平方公里，城市人口为12万人，新区发展规模为25平方公里，城市人口将达到32万人以上。按平均2.3人/户的标准量计算，仅住宅需求就在19.11万套以上，而开发区、新区在建项目较少的供应量使得这种需求更加明显，这种需求又从另一层面带动了老城区的购房需求，购房需求更加明显。房价会随着开发程度的成熟而趋高一般来说，德城区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成城区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。房地产开发机会与风险并存德城区经济开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时，风险也相应存在。众所周知，德州市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。据2004年统计资料，德州市人均年收入仅为8568元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时，近年来随着德州市房地产迅猛发展的影响，在此形势下，市中心、开发区的高档楼盘的开发、投资客对新区、开发区远景规划的概念炒作，使德城区房价与收入比渐趋偏离正常轨道，房地产泡沫成份增加，购房者比以前更加理性，所有这些因素对开发商提出了更高的要求，要求产品的自身品质应符合市场需求，实行准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。第三节德州房地产市场的供需情况市场供给情况2000年以来，受全国房地产大好趋势的影响，德州房地产市场由于市场空间的扩大和政府招商引资政策的引导，省内外大型一流房地产开发企业纷纷进驻德州，而且通过一年的运作后，在市场上取得了骄人的业绩。这些企业凭借雄厚的资金实力、优越的管理团队、先进的全程策划理念和滚动式发展的企业战略，不断在强占德州房地产市场份额，而德州本地房地产开发企业，由于观念落后、人才匮乏、管理松散，又发展多元化经营造成资金不足，企业竞争力不断下降，市场份额不断减小。在此机遇与风险并存的形势下，本土开发企业开始觉醒，慢慢开始剥离其它产业，把主业集中到房地产上来，并通过与强手联合和出让股权等形式与一流的房地产企业联合，企业竞争力不断提升，市场份额逐步扩大截至2004年10月，德城区住宅房屋施工面积为45.61万平方米，竣工房屋面积39.35万平方米，竣工房屋价值为74765万元。市场需求方面伴随德州经济的快速发展和德州国民经济的高速发展，市场需求不断扩大，并且向多样化、个性化需求转变，市场需求前景广阔，有以下因素促成市场需求扩大：※德州市经济的快速发展支撑了房地产业的发展，市场供给增加；※德城区河东新区、开发区的规划开发，城市化进程的加快，拆迁量加大促成购房需求增长；※随着居民收入的提高，增加了对住房的需求，导致商品房价格的提高；※居民住房消费观念改变更新增大了市场需求量；※外来人口的大量涌入，外地企业的进驻又进一步加剧了购房需求第四节德州发展规划对房地产业的影响德州市总体发展构想图2003年5月，德州市市委、市政府作出“一城三区、两个东近”的战略决策，吹响了启动建设河东新区的号角。经过一年多的紧张施工，河东新城已初见规模。新建、改造了新河路、东风东路、河东大街、东方红路、杏园路等5条道路，搭起了新城骨架；实施了长河公园、锦绣川景区建设，相继开工建设教育中心、医疗中心、商务中心、单位综合楼、村民安置小区和高档住宅小区，德州市行政综合大楼将于近日破土动工，新城大开发。大建设、大招商的热潮正在兴起，一座生态环境优美、设施配套齐全、现代气息浓厚、充满生机与活力的现代化、园林式、生态型的新城区呼之预出。根据相关规划，再建成河东新城后，将继续向东开发，相继建成经济开发区、经济开发区产业区两个功能区。随着河东新城的开发，市政府的搬迁，那里将要成为未来的市中心的概念逐步在德城区市民形成，一方面相应的楼盘开放量逐步增大，近来的新公开的大盘就是嘉诚房地产开发的嘉诚尚东，总建面积在20万以上，兼住宅、商用、办公于一体的综合物业。再就是开建房地产公司开发的新城市花园，总建面积也在20万以上，开发的产品类型向多样化发展，多层、小高层、独栋、联体别墅兼而有之，大型会所、娱乐休闲设施也设计的别有特色。随着大型楼盘的开发，房价也跃居市区最高，最高达到2800元/平方米。另一方面，由于开发区的环境优美和配套的逐步齐全，购房者的意向区域也发生了改变，由老市区向新城区发展。值得注意的是，随者开发区楼市炒规划、炒概念的兴起而产生的令城区居民不可接受的超高价格，再加上今年陆续产生效果的国家宏观经济政策，使购房者比以前显得更加理性，购房客源开始出现从开发区向老市区回流的现象。第五节德州城区房地产未来发展趋势判断针对目前德州市的房地产发展现状和市政规划方案的相继实施，我司预测将来德州市房地产会向以下趋势方展：1.德州住宅供应量趋于饱和，使房地产市场平稳发展；2.由于房地产市场竞争的激烈，品牌竞争将会成为竞争的焦点3.德州房地产市场进入规模化和集约化时代；4.一些国外和江南流行的建筑风格，与德州本地人风俗习惯、人文结合的基础上，住宅设计风格将会发生重大改变。第二章区域市场分析和竞争来源确定第一节区域板块分析德州城区地图城中版块1、区域概况：范围：东到德兴北路岔河一带，南到新华路，西到迎宾路，北到天衢中路城中区域城西区域此区域为市政府所在地