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阜新兴隆大家庭项目营销执行策划方案沈阳德置行营口泰晤士城项目商业定位报告PART1.项目本体条件PART2.营口市宏观市场分析PART3.营口市典型商业个案分析PART4.营口市商业客户分析PART5.对标商业项目案例借鉴PART6.本项目商业初步定位PART1项目本体条件分析地块基本信息概述地块位于营口市站前区新和大街与博文路交汇处，为泰晤士城小区商业配套地块。所在区域为营口市沿海产业开发区桥头堡位置，是新城区与老城区连接枢纽，适合规划地标型商业建筑。商业部分本案住宅区住宅区学校用地住宅区大学城住宅区沿海产业园沿海开发区现状住宅为主、商业缺乏，没有成熟的生活气息，亟待通过商业配套拉动新区生活发展。本案奥体河道大学城住宅区项目周边商业成熟度较低,周边人气尚未形成.交通及生活配套也未形成一定的氛围.经济技术指标分析商业部分规划用地面积:117967平总建筑面积:337324平容积率:2.5住宅面积:232938平酒店:35000平幼儿园:2000平会所:942平商业:23899平已开发待开发会所幼儿园商业大学城状况分析本区域大学城主要是由营口理工大学各校区与大连理工大学营口研究院组合而成，为单一学校的各个学院，总人数约6500人，目前周围欠缺商业配套，但人数较少难以支撑较大体量商业。交通道路分析项目所处营口沿海开发区，多为新修宽敞大路，交通便捷。为方便大学城学生出行，周边公交线路发达，易于规划商区。项目地块206229民星河桥站237民星河广场站237净水厂站201229大学园站地块功能定位与规划重点地块远离营口核心商业街区，属于开发区依托大学城商区，周边住宅入住率不高，不宜做社区配套型商业。依托大学城和低租金铺位的特点，适宜规划集中商业，针对大学城设计业态规划。优势劣势机会危胁项目SWOT分析城市未来发展方向大学城,奥体云集大量的入驻客群提供消费场所市场客流量不足周边商业氛围尚未形成周边消费能力较低市场竞争不充分大学城资源有待充分挖掘先入为主的市场机会其它成熟商圈分流部分客群市场竞争项目上市快于本项目消费者心理预期较低PART1宏观市场研究1.城市环境认知2.城市发展规划PART1城市属性分析位于辽宁沿海经济带，是渤海湾近海城市之一，是以工业、物流、商贸、旅游为主的东北重要港口城市；因为镁金属储量位居全国第一，被称为“华夏镁都”；是中国最大的水产基地和水果生产基地。是中国也是亚洲唯一一个同时拥有高铁、河港、海港、高速公路的城市；是东北民营企业最发达的城市。总面积5365平方公里，人口243万人，占辽宁省人口的5.4%，市区常住人口不到40万，城市化水平为46.89%；一小时经济圈内拥有九个地级市以上城市，距沈阳、大连分别为145和175公里。营口市位于渤海辽东湾北岸，是连接辽宁中部城市群经济区和辽东半岛经济区枢纽，已被列入辽宁省五大沿海重点发展区域，发展潜力和空间巨大。营口所处地理位置在整体辽宁省经济区中具有很大的优势，是辽宁省沿海重点发展区域之一，并且借助辽宁的核心城市——沈阳和东北最大港口城市——大连的强劲发展势头，具有巨大的远景发展潜力。沈阳天津烟台青岛威海营口市辖四区（站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区），两市（大石桥市、盖州市），其中鲅鱼圈区又被称为营口经济技术开发区。2010年营口市辖区人口规模已达到243万人。市区常住人口不到40万。数据来源：营口市统计局站前区西市区老边区大石桥市盖州市鲅鱼圈区行政区面积（平方千米）站前区70西市区20老边区305鲅鱼圈区268盖州市2928大石桥市1379营口拥有丰富的矿产资源，农业产品及发达的水产养殖。营口市矿产种类较多，现已探明的各类矿产40余种，大石桥市是国家科技部命名的镁质材料产业化基地，产品在国内外市场占有重要份额。营口市的滑石、硼石、钾钠长石、硅石和金矿石的储量也位居全国前列；营口市农业以“三水”（水稻、水果、水产品）为特色，年产优质水稻40多万吨、水果50多万吨、水产品38万吨，是国家无公害水果生产基地和优质水稻生产基地；营口海岸线长96公里，近海滩涂16万亩，水产养殖业发达，盛产海蜇、对虾、河蟹等珍贵水产品，大宗品种80余种，海淡水产品年产20多万吨，其中海蜇产量居全国首位；营口工业体系较为完善，名牌产品众多。拥有冶金、石化、机械、建材、轻工、纺织、医药、电子等40多个门类，是辽宁重要的轻纺工业基地，培育了安全门、钢琴、卷烟等一批名牌产品。营口拥有历史悠久的人文景观和独具特点的自然景观，山、海、泉、林、河交互交映，打造独特的滨海城市。西炮台位于营口市渤海大街西段，辽河入海口左岸，为辽宁省省级文物保护单位和省级爱国主义教育基地。营口西炮台始建于1882年（光绪八年），1888年建成，为夯筑四合土。西炮台是清末东北的重要海防要塞，也是东北最早的海防工程之一。1894年，西炮台经历了著名的甲午海战。1895年初和1900年夏，分别遭到日本和沙俄侵略军的破坏。炮台遗址就其原貌及四周自然景观保护，在全国同类炮台中尚属首位。望儿山，位于熊岳镇东两公里处，山峰陡立，平地拔起，高82米，海拔高106米，山顶有一藏式青砖塔，名曰望儿塔，建于明末清初，远看如一位母亲伫立山头日夜守望大海，盼望远方的儿子归来。望儿山是辽南名山，以美丽的母爱传说得名，是以母爱为主题而名扬天下，是辽宁省省级风景名胜区，营口市一级旅游景区，载入《中国名胜辞典》。高端休闲娱乐场所主要以高尔夫体育公园、滑雪场、海滨温泉城、五星级酒店等为主。滑雪场熊岳温泉金泰五星酒店18洞高尔夫港区简介——营口新港1982年兴建，是我国沿海10个主枢纽港之一。目前有生产性泊位27个，万吨级泊位16个，拥有成品油化工、汽车滚装、散粮、集装箱、客轮等专业码头，每月内外贸集装箱班轮70余航次，地理位置优越，曾以“东方贸易之良港”闻名中外；距东北腹地最近的海港，东北第二大港口——我国北方地区最近的深水不冻港，较大连缩短了210多公里的车程运输距离；该港口腹地纵深涉及辽宁、吉林、黑龙江三省及内蒙古东部三盟一市，对刺激内陆经济起到了关键性作用；港口经济直接带动了鲅鱼圈区（经开区）的城市化发展——自1984年建港以来，鲅鱼圈区依托港口经济，从一个小渔村发展成具有独立城市功能组织的城市新区。营口港作为东北的第二大港，2011年吞吐量达2.5亿吨，2012年达到3亿吨，吞吐量的高速增长带动营口经济发展。交通方式路线公路沈大高速公路、哈大公路(202国道)、庄林公路(305国道)、营大公路、盖岫公路铁路长大铁路、哈大高铁、大营铁路港口营口港、大连港航空沈阳桃仙国际机场、大连周水子国际机场营口拥有不可复制的海、陆、空立体交通的地理优势，在充分发挥周边交通优势的同时，也为城市的产业发展和经济建设起到了至关重要的支撑。营口市地理位置优越，交通十分便捷。南界东北第一大港大连港，北依省会沈阳，东临丹东，西与锦州接壤。长大铁路、沈大高速公路贯穿南北，辽溪铁路横跨东西；距大连港175公里，鲅鱼圈港在其辖区内，距桃仙国际机场145公里;还有沈营、沈环等干线公路交织网，水陆交通十分便捷。营口营口内部交通发达，其中渤海大街贯穿东西，是城市重要的主干道，盼盼路为南北主干道，市区规划共29条公交线路。盼盼路渤海大街渤海大街盼盼路市府路新兴大街金牛山大街青花大街PART1宏观市场研究1.城市环境认知2.城市发展规划PART1城市属性分析营口市城市总体规划（2010—2030）提出20年的总体规划：由老城区、新城区、大石桥城区、盖州城区、构成“大三角”的城市形态。老城区（站前区、西市区、老边区）大石桥城区盖州城区新城区（鲅鱼圈区）本规划分市域、城市规划区和中心城区三个层次。市域规划范围：营口市行政辖区范围，面积5399.8平方公里城市规划区范围：包括站前区、西市区、老边区、沿海产业基地、鲅鱼圈区、盖州市团山办事处和沙岗镇高速公路以西至海边范围、盖州市的九垅地镇与归州镇行政管辖区的范围。总面积约971.7平方公里。中心城区范围：指城市规划区内的城市建设用地范围。老城区：主城区（站前区和西市区）和老边城区合二为一,扩大老城区新城区：鲅鱼圈城区（含熊岳镇区、芦屯镇区和红旗镇区）构成的新城区大石桥城区：大石桥市及周边乡镇盖州城区：盖州市及周边乡镇营口市区（老城区）：城区东移南进的发展战略，将重点推进沿海产业基地和营东新城两大板块的发展，西市区将推进平房区改造进程。老边区重点推进营东新城建设，加快城中村改造，逐步实现城乡一体化。西市区推进平房区改造和河北片区开发，建设“河海生态宜居区”和“现代商贸休闲区”，重现西部繁荣。站前区以旧小区改造和北部城区功能转型为重点，加快发展流通服务业，完善综合配套，塑造老城中心区新形象。沿海产业基地要加速商贸中心区建设，着力打造具有国际影响力的新城区。•地理位置优越，交通便利。新城是营口带状组团城市结构中北部城区的城市中心之一，沈大高速、哈达高铁贯穿全境、渤海支线机场和区域货运枢纽机场即将建成。•配套资源齐全，高端商住开发建设基础坚实。新城内计划建设两所小学、一所九年一贯制学校、一所重点高中、营口市第二人民医院、文化艺术中心、市民服务中心、商业城、五星级酒店、水系、湖泊、湿地公园也将陆续建成。•服务业支撑新城“安居乐业”。以“两区、两带、两中心”为基本框架，形成商贸集聚区、物流集聚区、旅游度假集聚区、休闲娱乐集聚区、科技金融集聚区五大集聚区。营东新城规划是功能最完善，规划建设标准最高的现代化主城区，未来营东新城规划定位为营口市城市中心、滨海带形成城市重要组团及营口主城区的核心组团。•辽宁（营口）沿海产业基地受国家沿海开放和东北老工业基地振兴的所有优惠政策以及辽宁省政府规定的有关优惠政策。功能定位为：以高新技术产业、先进制造业、现代服务业为主的滨海生态文化科技新城。•沿海产业基地是营口市沿海经济区的重要组成部分，是按照产业集群发展理念，构筑的集产品项目一体化、公用辅助一体化、物流运输一体化、环境保护一体化、管理服务一体化的临港生态产业区和营口未来现代化的滨海宜居新城。营口沿海产业基地的功能定位为：以高新技术产业、先进制造业、现代服务业为主的滨海生态文化科技新城。重点实施“一园、两轴、四带、五街区”，深化城市单元设计。“一园”：打造“现代工业产业园”。“两轴”：一是打造“渤海大街城市功能发展轴”；二是打造百米宽控制线的“得胜景观大道城区功能发展轴”。“四带”：一是打造“辽河两岸滨河景观带”；二是打造“辽河口滨海景观带”；三是打造“民兴河西域岸线景观带”；四是打造“城中水系景观带”。“五街区”：一是加快打造“平安路现代商业休闲街区”；二是打造“渡口老街历史文化商贸街区”；三是打造“西大庙文化广场休闲区”；四是打造依河傍海的“现代商贸休闲和高档居住区”；五是规划建设“桥头两园”，即与西炮台相连接的永远角湿地生态公园、与大桥相辉映的大型主题游乐公园，打造“大型主题公园与湿地生态旅游区”。西市区将建设成为多点支撑、多元发展、多极增长的“现代商贸休闲区”和“河海生态宜居区”。PART2营口市宏观市场分析宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速平稳发展2013年营口市人均GDP超6000美元，根据房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准判断，房地产市场主要以改善性需求为主。营口整体人口数量较少，以钢铁、石化、轻纺工业及运输物流业为主体，城市人口对于房地产需求属改善型，从实际来看，城市房地产市场处于平稳发展阶段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型营口的GDP增速为21.9％，连续三年保持了16%以上的增速，经济发展势头喜人；从国际惯例来看，当GDP增速在8%以上时，该地区