搜索
Anewstartingpointanewbeginning.2008告别老城沧桑面貌北京中原房地产经纪有限公司德龙.邢台新起点德龙邢台城市核心区综合项目策划案目录宏观篇守中扼要丽质天成公建篇标新立异独领风骚住宅篇高屋建瓴卓尔不群策略篇明修栈道暗渡陈仓守中扼要丽质天成宏观经济城区规划地段价值发展战略产品架构宏观篇1、宏观经济邢台位于河北省南部，是一座新兴工业城市。邢台市辖2个县级市，15个县和2个区，总面积12,486平方公里，中心城区的面积67平方公里。目前总人口687万，中心城区总人口63万。06年城市化率34%左右，低于河北平均的39%，远低于唐山48%的水平。城市概况邢台对外交通发达，出行便捷。京九、京珠高速纵贯南北，邢临高速连接东西；青银高速横枕域北。D527\528动车组的开通，极大拉近了邢台和北京、邯郸之间的联系。106、107、308国道、省道构筑起邢台“大交通”网络。邢台市宏观经济发展邢台市1992－2006年地区生产总值17.719.917.819.713.513.410.59.57.97.910.812.2131301002003004005006007008009001992年1994年1996年1998年2000年2002年2004年2006年亿元0510152025％生产总值增长率邢台市的经济基础薄弱，但近几年经济持续高速增长，2007年地区生产总值890亿元，预计2008年将达到1000亿左右。人民生活水平逐渐提高，未来经济增长态势看好。邢台市人均GDP情况（元）88831006911738020004000600080001000012000140002004年2005年2006年02000400060008000100001200003年04年05年06年07年城镇居民人均可支配收入农民人均纯收入邢台产业开发具备一定基础，一、二、三产业比重为17.3：55.8：26.9。初步形成了以煤炭、机械、冶金、电力、纺织、食品、建材为支柱行业；以生铁、原煤、钢材、浮法玻璃、水泥、板式家具、电缆、羊绒及羊绒制品、白酒、饮料、方便面等骨干产品构成的产业结构框架，形成了较为完善的工业体系。年度第一产业增长%第二产业增长%第三产业增长%0377.94.3288.514.5138.61204112.75.57362.616.6160.312.305121.155.5398.0616.5163.4510.806130.855.2454.0515.8205.1012.3重点产业发展研究邢台市2006年产业结构第一产业17%第二产业57%第三产业26%重点产业发展研究近年房地产业发展速度较快，房地产开发投资方面，06年比05年同比增长12.3%。邢台市固定资产投资情况69.88138.99157.73349.07407.820501001502002503003504004501995年2000年2001年2005年2006年亿元2003-2006年邢台房地产投资发展10.814.515.0520.0905101520252003年2004年2005年2006年房地产投资额（亿元）546.65628.1645.37711.601002003004005006007008002003年2004年2005年2006年万平米房屋施工量房屋竣工量房地产开竣量结构调整，首次提出“90,70”2006《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》《协议出让国有土地使用权规》国6条《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》5月《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》2007《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》关于加强商业性房地产信贷管理的通知邢台市积极落实住房发展规划目标，开始实施高效、集约的住房用地供应政策；提高住房建设开发强度。保证住房用地供应，调整住房供应结构；90-70政策将对房市发展产生深远的影响。信贷政策紧缩对房地产市场影响同样不可小觑，但对于实力派开发商的实际影响有限。房地产政策环境旧城改造优惠政策：对内外商投资我市旧城改造，免收市政公用设施配套费、小区综合开发费、人防费、粉煤灰综合利用费，墙体材料革新和建筑节能费、文物勘探费、土地出让业务费，减半征收交易服务费、房屋所有权登记费、土地评估费。房地产政策环境关于房地产开发企业在旧城改造过程中收取和支付价款计税----冀地税函[2006]244号（一）房地产开发企业在旧城改造过程中，根据拆迁补偿协议与被拆迁户进行产权交换，收到被拆迁户缴纳的房价款（新房价款与旧房评估价之间的差额），应视同预收款按规定的预计毛利润率计算出毛利润，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后，并入应纳税所得额计征企业所得税。（二）房地产开发企业在旧城改造过程中，与被拆迁户（单位和个人）签定拆迁补偿协议，进行货币补偿（被拆迁户不以旧房换新房），可按照“拆迁补偿协议”确定的金额，以及被拆迁户（单位）出具的合法票据或被拆迁户（个人）出具的签字证明材料作为原始凭证进行成本核算。房地产开发企业支付的上述补偿款作为开发产品成本，准予在计征企业所得税时扣除。邢台市经济起步晚，发展快；处于一个经济高速发展的理想阶段。小结房地产市场处于上升期，开发投资持续增长；而城市化水平远低于河北平均，发展空间广阔。90-70政策对房市影响深远；政府对旧城改造的大力支持有利于房地产市场的持续繁荣。2、城区发展城区发展研究一城：现状城区；三区：北部新区、高新技术开发区、东部新区；两心：桥东老城市中心和北部新区新城市中心；四轴：中兴大街、郭守敬大道、铁路桥、邢州路完善城市功能，打造宜居城市！“一城三区、两心四轴”——《2005—2020邢台市城市总体规划》城区发展研究新规划对邢台市城市规划区作了重新界定，确定的规划区范围包括：邢台市区、邢台县全部，沙河市全部，任县、南和县澧河以西区域，内丘县的县城、官庄、大孟村3个乡镇和金店镇李阳河以南区域，总面积3745平方公里。主城区的范围由现在的67平方公里扩大到665平方公里，城区人口200万。形成“西北生活、东南工业”的城市形态。“西北生活、东南工业”——《2005—2020邢台市城市总体规划》周边重点区县发展规划新规划明确了1个中心(邢台市区)、2个副中心(清河、宁晋)、5个中小城市(沙河、南河、隆尧、巨鹿、威县)、9个县城、13个重点城镇、51个一般乡镇。邢台市将被打造成为冀南重要的中心城市，以发展冶金、能源、汽车、建材为主的工业基地，具有浓郁的历史文化特色的生态园林城市。城市结构为“五星捧月”，即中心城市附近的南河、任县、沙河、内丘、皇寺设计为5个组团式卫星城，形成五星捧月之势。1个中心、2个副中心“五星捧月”——《2005—2020邢台市城市总体规划》重点区县——沙河。距现状市区近、矿产丰富、高消费人群规模较大。周边重点区县发展规划面积达22平方公里，城区人口12万人；沙河市与邢台紧密相联，车程大约40分钟左右，交通方便；矿产资源丰富，共有各类矿山290个,其中铁矿172个,煤矿73个,陶瓷土矿27个,其它矿18个。矿业经济是其支柱产业，占沙河GDP70%以上的比重。是邢台地区高价值产品的有力消费群体。周边重点区县发展研究重点区县——清河。未来邢台城市副中心，中国羊绒之都，全国“开放县”。距离邢台市距离相对较远，车程在1.5个小时以上。清河县域总面积502平方公里。城乡居民35.6万人。是国务院确定的“开放县”，被誉为中国羊绒之都，是全国最大的羊绒原料加工经销集散地，及羊绒纺纱基地之一。具有较强经济实力。从城区结构看，西部宜居，东部工业，老城区处于未来发展格局的中心位置，前景广阔。小结未来十年，城区规模向四周拓展十倍！老城区的核心地位凸显，房地产开发空间广阔。从中心城区与周边区县产业互补角度，商务、文化、金融服务可能是中心区未来主要功能。3、地段价值区位分析桥西商业中心区未来行政中心桥东商业中心区东部新区高新技术开发区未来的桥东区域，将成为邢台商贸、商务功能的主要承载区域！规划CBD10大亮点工程：站前广场改造10大亮点工程：新世纪广场改造中兴东大街中兴西大街交通发展分析长途汽车站火车站东门里街扼守要塞，公路、铁路四通八达，内外向联系均十分便捷！周边城市资源规划CBD商业中心市县政府医院未来行政中心商业中心周边城市资源丰富，医疗、出行、政务、商业、商务配套健全！据守城市中心，在未来城市格局中地位显赫，举足轻重，是城市重要节点地段。小结扼守交通要塞，与周边城市、周边区域联系便捷，且城市公共交通系统完善。天生丽质，周边商业、商务、生活配套资源一应俱全，具有先天的地段优越性。4、发展战略发展战略——我们地处老城之内，驻守城市的门户；——我们共有老城市的一切，亲切与熟悉；——我们独有新城市的一切，现代与霓虹；——我们成为老城改造发展新的起点，城中之城。“老城区.新地标”——邢台“城中城”“城市重构”——城市格局与价值重构——依托完善配套、丰富资源、便捷交通体系及核心地段优势；战略实现——引领旧城核心的城市格局重构，重塑城市核心区价值认知！——打造地标式建筑，建设高品质生活区，形成新的城市坐标点！“城中之城”——城市功能与模式重构——功能见证发展。城市的提升在于功能的提升，对未来使用者居住、商业、商务的全方位满足是新型城市模式的基础；战略实现——品质成就价值。提升建筑品质、服务品质，是项目提升市场价值和城市发展模式的首要保证！5、产品架构未来站前广场的改造及新世纪广场周边改造的进行，将大大改善项目周边的城市景观。西侧火车站，北侧汽车站，为传统的旧城人流核心；同时东侧和北侧均有多条城市公交线路，通达性极佳。项目三面临路，其中新华大街为城市南北干道，展示效果非常好。地块微观环境分析水晶宫火车站汽车站6条公交车站10条公交车站商业烂尾住宅邢州大酒店人民医院证券营业部本项目蓝天酒店新华北路将会成为未来桥东城区的商务景观大道，项目地处新华北路核心位置，未来将成为商务景观带的有机组成部分杂乱小街地块物业价值适应性分析唯一不临路区域，商业商务价值较小；与铁道平行，轨道噪音影响明显，住宅价值较差受到一定影响。地处5条街道交汇位置，地块突出部分，为地块商业商务价值的最高点；且从城市景观上，适合打造城市地标性建筑。受老旧住房及杂乱无章街铺，商业商务价值较低，居住品质也受到影响。主干道沿线，未来景观大道，商业展示及商务景观价值均较好。私密性强，为本项目最具居住价值区域。紧邻汽车站，人流大而杂乱，具有一定商业价值，居住价值较低。丁字路口，对面邢台大酒店，距市政府及县政府均不足2公里，商务价值高。产品架构模式打造私密住宅区，建成核心城区的标杆性住宅物业。紧邻汽车站，人流大具有一定商业价值，可规划临街的商业物业。两个端点部分，通过高层地标性商务公建的设计，打造薪城市节点，可在南侧建设邢台第一高点，形成老城区新的标志性建筑物业。主干道沿线，形成临街商业带，挖掘新华北街已有的商业氛围。战略模式确定之后，如何根据市场发展态势，确定公建与住宅物业各自的准确定位？各物业最终的价值实现水平如何？我们从市场出发，一一展开……标新立异独领风骚商业市场办公物业市场酒店市场商住公寓市场项目公建部分定位公建篇1、商业市场发展格局西部新商业中心中兴东大街中兴西大街东部传统商业中心区现状市场供应邢台核心商业区主要商业供应东部商业节点区域西部商业节点区域项目名称商业面积（万平米）项目名称商业面积（万平米）银座百货3.5新亚购物广场2.5新世纪商城2.5大洋百货2东明国际家具中心2港龙购物街0.4顺德府商业街0.5家乐园购物广场2.3中北商城1.5秀街—女人街1.5红都服装商城0.5华业通讯大厦1汇源广场1.8顺风广场1广龙电子城2襄都家具城1.8新亚商城1.5邢州家电商场1.2新凯龙时尚家具馆1.2亿德隆购物休闲广场2合计2210.7总计32.7万平方米百货项目名称商业面积(万平米)商品分布经营状