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序经过了长达半年的思考，并将参考了近两年时间内所看过的上海、北京、苏州、武汉、郑州、许昌、济南、福州、常熟、厦门、南京、海口、三亚等主要城市的大小市场，结合本项目特点：可用面积、地理位置、交通条件、周边环境等情况！对项目进行了一个崭新的定位。本次定位从两个方面和一个角度来进行锁定。方面一：“高消费人群快消品市场”、方面二：“批零结合嫁接网络”；一个角度是：“与商户共赢建立长久回报”。接下我把具体的定位阐述及后期的运营想法一一道出......一、周边环境二、业态对比三、产业定位四、规划业态五、规划功能六、招商政策七、招商思路周边环境交通条件周边环境中街商圈北站商圈五爱商圈北市商圈三好街商圈太原街商圈南塔商圈半径五公里内商圈频繁，业态种类应有尽有，从生活需求、农牧栽种、生产设施、奢侈品等各类市场、商场、专业市场数百家。市场泛泛，竞争激烈。如不独树一帜，生存环境十分艰难。一、周边环境二、业态对比三、产业定位四、规划业态五、规划功能六、招商政策七、招商思路业态对比中街商圈五爱街商圈大西电子商圈兴隆大家庭、北方商业城、沃尔玛、0101流行馆、赛博数码广场、沈阳春天1，2，3部、金利来商厦、恒隆广场、女人世界、苏宁电器、国美电器等等五爱服装城、五爱小商品大世界、五爱化妆品一条街等等大西电子城、房地产大厦、古玩市场等等业态对比半径1.5公里内商圈各种业态商场繁多,泛业态竞争激烈。但纵观整体市场，由于经营模式传统老套，并没有一家的商场走在行业的前沿，还将感受式消费模式当做唯一手段，忽略了不断扩大的网络销售平台，以网络平台配合感受式消费的商场运营空间逐步在充实商业市场。一、周边环境二、业态对比三、产业定位四、规划业态五、规划功能六、招商政策七、招商思路产业定位ST战略（发挥优势，转化威胁）WT战略（减少劣势，避免威胁）SO战略（发挥优势，抢占机会）WO战略（利用机会，克服劣势）优势-----Strength劣势-----WeakSWOT分析机会----Opportunity威胁-----Threaten产业定位1.区位优势——怀远门市内核心地区，隶属于中街商业圈。2.商业优势——怀远门成熟商圈工业电子基地3.交通优势——1号线地铁出站口1.整体可以使用的规模较小。2.周边配套功能尚不完善3.交通、环境存在问题SWOT分析1.南北快速干道途径西顺城路产业规划面临转型调整的机遇；2.距离五爱商圈仅千余米，适合五爱部分大户的迁移要求；3.百年商圈边上难得的生财宝地1.民用电子产业受到国美等一些商家有规模的市场冲击；2.由于中国的经济发展缺少技术上的优势工业电子产业也受到发展限制；3.本地原有商业已经受到发展限制，以本项目的容量实难继续进行电子行业的市场经营。定位方向1：女性品牌服装批发商贸城定位依据：结合五爱市场的部分大商户向外发展的大趋势，对口引进。定位方向2：演艺酒吧式女性创意服饰购物街定位依据：结合时下青年男女两大消费特点：前卫消费、将时尚和网淘引进本项目实现虚拟与真实的结合。淘宝网民对口引进。定位方向3：迷你店铺网购创意淘宝城定位依据：最少投入的实体店铺，结合时下最流行的网络消费及个性化消费，营造出不同的消费空间，将虚拟与现实结合打消消费顾虑。产业定位1.树立女装主题定位，与其他市场产生差异化、品牌化竞争2.建立服务的核心竞争力，3.利用品牌孵化和运营机制，提升对于市场商家的服务水平。“场商互动，共同发展”1.提高服务商品和效率2.定期举办博览会、洽谈会、座谈会，对接会等，为商户带来商机。3.提高服务水平，构筑和谐商城“资源整合，动态调整”1.通过营建高标准的女装商贸城建设，吸引高端商户和品牌进驻。2.维持好商城与商户之间的关系，把握客户资源3.建立“七”中心，为商家提供最专业的服务“整合定位，引领行业”1.通过地铁开通后，将消费端引入地铁纵线，扩大地铁经济带来的消费趋势2.以主题形式推出时尚重装，制造商圈亮点3.时尚购物的新定位，打造东北首家女装批发的品牌、形象和口碑。“扬长避短，借力而行”定位方向1：女性品牌服装批发商贸城产业定位1.树立女性主题定位，与其他市场产生差异化、品牌化竞争2.建立服务的核心竞争力，3.利用创意孵化和运营机制，提升对于市场商家的服务水平。“场商互动，共同发展”1.提高服务商品和效率2.定期举办创意时装秀、专家座谈会，对接会等，为商户带来商机。3.提高服务水平，构筑和谐商城“资源整合，动态调整”1.通过营建高标准的购物空间，吸引另类服饰或创意商户及品牌进驻。2.维持好商城与商户之间的关系，把握客户资源3.建立“六”中心，为商家提供最专业的服务“整合定位，引领行业”1.通过地铁开通后，将消费端引入地铁纵线，扩大地铁经济带来的消费趋势2.以主题形式推出时尚重装，制造商圈亮点3.时尚购物的新定位，打造东北首家演艺酒吧式购物的品牌、形象和口碑。“扬长避短，借力而行”定位方向2：演艺酒吧式女性创意服饰购物街产业定位1.树立网购中心的主题定位，与其他市场产生差异化、品牌化竞争2.建立服务的核心竞争力，3.利用创意孵化和运营机制，提升对于市场商家的服务水平。“场商互动，共同发展”1.提高服务商品和效率2.定期举办经营模式提炼会，帮助商家发展连锁机制、及座谈会，对接会等，为商户带来商机。3.提高服务水平，构筑和谐商城“资源整合，动态调整”1.通过营建最现代化的的购物空间，吸引各类网销商户进驻。2.维持好商城与商户之间的关系，把握客户资源3.建立“五”中心，为商家提供最专业的服务“整合定位，引领行业”1.通过地铁开通后，将消费端引入地铁纵线，扩大地铁经济带来的消费趋势2.以主题形式推出时尚重装，制造商圈亮点3.时尚购物的新定位，打造东北首家迷你网贸购物平台的形象和口碑。“扬长避短，借力而行”定位方向3：迷你店铺网购创意淘宝城一、周边环境二、业态对比三、产业定位四、规划业态五、规划功能六、招商政策七、招商思路业态规划F4辅料、时尚展厅、品牌孵化中心等F3温派、浙派、苏派F2京派、汉派、粤派F1韩派-F1快餐城-F2库房定位方向1：女性品牌服装批发商贸城业态规划F4演艺酒吧展示厅、品牌孵化中心等F3创意服饰街F2另类服饰街F1酒吧服饰街-F1美食餐厅-F2库房定位方向2：演艺酒吧式女性创意服饰购物街业态规划F4日用小百货、创意代理中心、网贸服务中心等F3创意家居床上用品城F2创意衣帽鞋袜眼镜城F1创意饰品城-F1美食街-F2库房定位方向3：迷你店铺网购创意淘宝城一、周边环境二、业态对比三、产业定位四、规划业态五、规划功能六、招商政策七、招商思路方向1：商业功能规划“一大主题、二大特征、四大体系、七大中心”1、一大主题：品牌女装2、二大特征：即“品牌运营中心”、“网贸采购中心”4、四大体系：即企业代理管理系统、信息商情综合系统、品牌创建服务系统、营销渠道管理系统；5、七大中心：批零商贸中心、品牌运营中心、网贸采购中心、设计创意中心、时尚展示中心、品牌孵化中心、联盟会员中心把功能定位作为业态定位的基础中心主题特征体系炫都功能定位方向2：商业功能规划“一大主题、二大特征、四大体系、六大中心”1、一大主题：酒吧服饰2、二大特征：即“演艺酒吧展示厅”、“创意设计中心”4、四大体系：即企业代理管理系统、信息商情综合系统、品牌创建服务系统、营销渠道管理系统；5、六大中心：品牌运营中心、网贸采购中心、创意设计中心、演艺酒吧展示中心、品牌孵化中心、联盟会员中心把功能定位作为业态定位的基础中心主题特征体系炫都功能定位创业家园计划经营者投资梦想•概念吸引点：助业贷款，成熟商业管理经验，主题明确•炫都助业基金，更好的解决了经营者的融资渠道，炫都商业管理有限公司具备成熟的商业管理经验方向3：商业功能规划“一大主题、二大特征、四大体系、五大中心”1、一大主题：网购淘宝城2、二大特征：即“迷你店铺”、“全网络商城”4、四大体系：即企业代理管理系统、信息商情综合系统、品牌创建服务系统、营销渠道管理系统；5、五大中心：品牌运营中心、立体网贸中心、创意代理中心、品牌孵化中心、联盟会员中心把功能定位作为业态定位的基础中心主题特征体系炫都功能定位创业家园计划经营者投资梦想•概念吸引点：助业贷款，成熟商业管理经验，主题明确•炫都助业基金，更好的解决了经营者的融资渠道，炫都商业管理有限公司具备成熟的商业管理经验一、周边环境二、业态对比三、产业定位四、规划业态五、规划功能六、招商政策七、招商思路租赁面积50㎡以下50—100㎡100㎡以上龙头企业租金优惠负一、一、二楼1至3个月免租期三、四楼4至6个月免租期装修补贴500元1000元2000元3000元宣传优惠商场管理方负责对外宣传，内部媒介资源给予内部商户优惠库房优惠内部商家优先租赁会员服务免费培训、招商推广、品牌加盟进场费用首期招商暂不考虑收取进场费其他优惠网贸城店铺免服务费，宣传费管理优惠免费一个月免费两个月免费三个月免费半年方向1：招商政策租赁面积10㎡以下10—20㎡20㎡以上标杆户租金优惠负一、一、二楼1至3个月免租期三、四楼4至6个月免租期装修补贴200元400元600元1000元宣传优惠商场管理方负责对外宣传，内部媒介资源给予内部商户优惠库房优惠内部商家优先租赁会员服务免费培训、招商推广、品牌加盟进场费用首期招商暂不考虑收取进场费其他优惠网贸城店铺免服务费，宣传费管理优惠免费一个月免费两个月免费三个月免费半年方向2：招商政策租赁面积5㎡以下5—10㎡10㎡以上大户租金优惠负一、一、二楼1至3个月免租期三、四楼4至6个月免租期装修补贴100元300元500元1000元宣传优惠商场管理方负责对外宣传，内部媒介资源给予内部商户优惠库房优惠内部商家优先租赁会员服务免费培训、招商推广、品牌加盟进场费用首期招商暂不考虑收取进场费其他优惠网贸城店铺免服务费，宣传费管理优惠免费一个月免费两个月免费三个月免费半年方向3：招商政策一、周边环境二、业态对比三、产业定位四、规划业态五、规划功能六、招商政策七、招商思路招商计划2011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.112011.122012.1一、完善商业规划内容1、2011年总体招商方案细化2、商业平面功能规划细化，拟定业态分布商户组合；3、提交租赁价格及优惠政策方案；4、协助制定项目VI标识；二、完善相关租赁资料1、制定具体招商工作制度、工作流程；2、拟订租赁意向协议书：3、设计招商手册内容；4、拟订承租须知；5、拟订租赁合同书：三、客户跟进1、回访新旧登记客户，落实初步意向租赁面积2、继续收集、筛选、整理、联系品牌客户；3、筹建经营管理公司；四、宣传推广1、确定媒体推广计划2、确定武汉市内的户外广告计划；锁定目标客户，组织大客户、品牌客户、特色商户参观考察；3、协助选定商业广告公司、推广活动公关公司2011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.112011.122012.1一、目标客户甄选按功能分区划分各行业的招商面积，按行业选定目标客户，落实每个招商人员的招商任务，全面对外招商。二、人员培训招商人员的全面培训、考核，培养一支训练有素的招商队伍，完善招商中心管理规范条例。招商计划招商计划一、广告宣传及招商推广强势推出；二、客户跟进1、全面对外招商，拜访目标客户；2、与龙头商户、主力商户确定租赁意向；3、在市区设立招商点，进行招商推介，目标客户为服装；4、针对本地专业市场作定向招商；5、参加服装展、纺织品展等等各类展会进行招商推介或其他。三、招商主题活动（待定）50%2011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.112011.122012.1一、通过与品牌客户签定合同，带动本地招商；二、与服装、纺织、等行业协会合作，由协会牵头商家组团进驻；三、根据市场情况及客户意见，及时调整招商策略；四、制定试营业阶段商业推广活动及广告宣传内容建议五、招商主题活动（待定）2011.32011.42