思源-贵阳太慈桥商住项目市场环境报告-132PPT

贵阳太慈桥项目市场环境报告思源经纪二零零七年十一月2目录第一部分项目的初步判断第四部分结论与思考第三部分消费者调研分析第二部分项目市场环境分析附思源经纪简介3序对本次招标与项目策划的理解对项目开发目标的理解项目策划的核心理论4对本次招标与项目策划的理解高瞻远瞩，明确制定本项目的开发战略——以整体市场化运营的操作模式，保障实现企业开发目标选择优势的资源整合服务商进行合作——整合专业的、高水平的全案地产经纪公司，为项目全程运作提供保障5对项目开发目标的理解站在大盘操作的角度及项目整体运营的高度来审视：提升价值，力争项目最大经济效益；实现整体项目的可持续性销售，控制合理开发周期；形成项目美誉度、确立开发商品牌知名度，实现有效客户资源积累，为开发商在贵州的长远发展提供战略保障。6项目策划的核心理论：三个维度价值最大化自身条件市场竞争环境7第一部分项目的初步判断区位及概况经济指标详解地块现状条件分析对项目的初步判断8项目策划的核心理论：三个维度价值最大化自身条件市场竞争环境9项目区域位置分析本项目位于贵阳市两城区之一的南明区，地处城乡结合部，为旧城改造的一部分，是目前已知的距离城中心最近的大规模潜在住宅供应。地块位置10项目交通环境分析狭窄道路目前地块与贵阳中心区衔接的道路仅有车水路一条，且车水路为两车道狭窄小路，交通条件较差。道路是项目非常严重的制约条件。11地块总面积：933,215平方米规划建筑用地：592,139平方米市政道路面积：20,096平方米河道及保护面积：35,787平方米林地保护面积：269,336平方米教育预留用地：15,857平方米容积率：3.0建筑密度：30%绿地率：≥35%主要经济技术指标项目红线12地块功能规划分析地形较为复杂，规划建筑用地只占总地块的63%；林地和河道及河道保护面积共占总地块33%，一方面成为项目自然环境的优势，另一方面由于山地地势因素，为项目规划构成一定的制约。地块规划面积比例建设用地63%教育用地2%道路用地2%河道及保护面积4%林地面积29%13土地性质：商业、居住综合用地商业建筑面积：约80,000平方米其他公共服务配套设施建筑面积：不低于40,000平方米回迁用房：暂定为130,000平方米套型建筑面积90平方米以下住宅建面须占住宅开发建设总面积的70%以上初步按照容积率3.0计算，总建筑面积约1,776,417平方米项目地块属性14地块建筑功能规划初步估算商业5%回迁房7%90平米以上住宅26%90平米以下住宅60%公建配套2%受70/90的限制，90平米以下住宅占项目整体体量的60%，总建约107万平米，成为规划体量最大的部分。规划功能建筑面积住宅1,526,41790平米以下1,068,49290平米以上457,925回迁房130,000商业80,000公建配套40,000总建面积1,776,417面积单位（平米）15项目地块条件分析河道水面山地地势起伏，三面环山，两面临水；贵阳特有的喀斯特地形存在地下溶洞的可能性，建议首先进行地质初勘，了解地质情况，再开始可行的统一规划；贵阳人对河流、水系的青睐，可以指导河流两侧的产品形态，实现价值提升。16项目红线山林区河道水面山林区丘陵区17项目地块可改造资源分析北部为贵州水泥厂矿山分厂等单位办公、生产及居民住宅用地，目前处于拆迁阶段；拆迁完成后会直接降低周边的粉尘及辐射等污染，大大提升地块价值。待拆迁宿舍待拆迁矿场18建筑用地林地保护河流高压线现状铁路拟建铁路地块内有三条市政高压线环绕，且东、南、西侧（贵广线规划确定未实施）被三条铁路包围，综合环境受辐射、噪音影响严重。周边受水泥厂、电厂等影响，污染严重。项目周边不利因素分析19项目的初步判断项目规模大，开发周期长，操作难度大；区域发展不成熟，配套不完善，交通将成为重要制约因素；地块复杂，规划受限条件较多；70/90政策对项目形成严重的制约；项目属于城区内的大盘，具有地段位置优势；三面环山，两侧临水，具有自然资源稀缺性优势。20第二部分项目市场环境分析宏观经济环境城市规划房地产行业环境政策因素住宅市场竞争环境商业市场环境酒店市场环境21项目策划的核心理论：三个维度价值最大化自身限制条件市场竞争环境22调研数据来源说明:贵阳思源经纪数据库贵阳市政府网站贵阳市统计局贵阳市住宅房地产信息网《贵阳房地产市场运行分析报告》（2007年上半年）通过销售员咨询网络查询等等23宏观经济环境1240200400600800GDP(亿元)年度1998-2006年贵阳市GDP增长情况GDP(亿元)219.5237.6264.8302.7336.4380.9443.6525.6602.9199819992000200120022003200420052006贵阳宏观经济情况分析贵阳市GDP呈逐年增长之势，经济增长连续保持14%左右的强劲势头；2007年上半年贵阳市GDP同比增长15.8%，创20年历史同期最高增速。信息来源：贵阳市统计局——GDP的强劲走势为房地产业提供了良好的发展环境25——年人均可支配收入呈每年10％以上的增幅2002-2006年贵阳城市居民人均可支配收入及增长幅度79858989992811222730610.5%10.3%9.7%12.8%8.4%0300060009000120002002年2003年2004年2005年2006年0.0%5.0%10.0%15.0%城市居民人均可支配收入（元）增长幅度贵阳居民收入情况分析26城市规划227根据贵阳市“畅通工程”实施方案，贵阳市城市道路建设将在五年内完善城区“三条环路十条射线”道路骨干路网系统，使中心城区交通拥堵问题得到有效解决。2006－2010年贵阳市路网规划——二环路和十条射线之一的花溪大道建设将可以有效改善本项目的外部交通状况中心城区本案28房地产行业环境329贵阳市2005年-2007年上半年土地出让面积及同比增长示意图161.9203.35196.960501001502002502005年上半年2006年上半年2007年上半年-15-10-5051015202530土地出让面积（万平方米）贵阳土地供应分析外地品牌开发商抢滩贵阳，2006年以来，贵阳市通过土地招拍挂共计成功出让近百宗地块，总占地面积在8000亩以上，预示未来市场竞争激烈。——土地供应总量充足，2006年共计出让近8000亩土地30——房地产开发投资额稳定增长，年均增长23.2％2000-2006年贵阳市房地产开发投资额变化情况020406080100120年度投资额(亿元)31.0543.3350.0361.1972.4590.74108.542000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年贵阳房地产投资分析310100200300400500年度2000-2006年贵阳市商品房开工面积图开工面积(万㎡)221.26220.82204.83412.56399.35363.23447.942000200120022003200420052006——商品房新开工面积增势强劲，市场供给加速放量新开工面积年均增长12.4%0100200300400年度2000-2006年贵阳市商品房竣工面积变化情况竣工面积(万㎡)200.5241.9238.2280.27328.38260.1278.382000200120022003200420052006竣工面积年均增长5.6％贵阳房地产建设情况分析32贵阳市商品房销售面积及同比增长示意图144.23123.5176.19-12.70%-14.00%42.70%0501001502002005年上半年2006年上半年2007年上半年-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%商品房销售面积（万平方米）同比增长率——2007年上半年商品房供需呈同比放量增长态势商品房供应面积同比增幅117.5%商品房销售面积同比增幅42.7%贵阳市商品房批准预售面积及同比增长示意图141.3797.77212.7-53.20%-21.00%117.50%0501001502002502005年上半年2006年上半年2007年上半年-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%商品房批准预售面积（万平方米）同比增长率贵阳商品房供求分析33——目前商品房供求仍以云岩、南明两区为主贵阳市2007年上半年各区域商品房批准预售面积结构示意图28.00%14.20%3.30%54.70%云岩、南明区金阳新区小河、花溪等5个区一市三县贵阳市2007年上半年各区域商品房登记销售面积结构示意图10.20%26.00%12.00%51.80%云岩、南明区金阳新区小河、花溪等5个区一市三县两城区商品房批准预售面积占比54.7%;两城区商品房登记销售面积占比51.8%;贵阳商品房供求区域分布34贵阳住宅产品形态构成——贵阳市现已形成以高层、小高层为主体，花园洋房、别墅为两翼的多元化产品分布，产品形态较为丰富。35贵阳市2007年上半年新建商品住房套型供求结构图05101520253035≤6060-8080-9090-100100-120120-144144-180≥180面积：平方米百分比批准预售占比(%)登记销售占比(%)——户型面积供求主要集中在100－144㎡——其中120-144㎡的舒适型三居最受市场追捧贵阳商品房供求面积分布36——房地产价格持续高涨，年均涨幅高达9.9%2000-2006年贵阳市商品房住宅价格变化情况140113641471170417521925213005001000150020002500年度均价14011364147117041752192521302000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年贵阳房地产价格走势33203010260023801880182012209800500100015002000250030003500云岩、南明区金阳新区小河、花溪等5个区一市三县贵阳市2007年上半年各区域商品房销售均价示意图商品房总均价（元/平方米）商品住宅均价37住宅市场分布情况分析区域区域特点住宅板块主要产品形式售价住宅市场描述典型楼盘中心区土地稀缺价格偏高云延板块高层塔楼5200房源逐步减少，售价普遍偏高，具有较高的投资价值亨特上城南明板块高层塔楼金岸玉都城西区新区带动整体趋热三桥板块多层、花园洋房3200典型的城郊结合板块，性价比较高圣泉流云金阳板块多层、小高层、高层、花园洋房、别墅、经适房3600实力开发商云集，超大开发量、开发高速度、楼盘品质高新世界世纪城白云板块经适房、别墅、多层、1800离市中心较远，除别墅外，住宅品质较低，楼盘规模不大，但具有明显的价格优势南湖丽水名苑城东区性价比高潜力巨大油榨街板块多层、高层、叠拼别墅、LOFT3800新崛起的城郊结合板块，环境改善后，发展后劲十足中天世纪新城城北区品种丰富数量充足大营坡板块多层、小高层3900城郊结合板块，地州购房人口较多银海嘉怡花园乌当板块多层、小高层、高层、花园洋房、别墅2800自然环境优越，大盘供应较多保利温泉新城城南区市场活跃后劲十足太慈桥板块多层、小高层、高层、经适房4000污染较严重，居住环境较差，生活配套少，区域认可度低众福家园沙冲路板块多层、经适房、小高层、高层3100由于小河板块的带动作用，发展较好山水黔城小河板块多层、小高层、花园洋房、别墅3300城市居住新区，发展成熟度较高，住宅配套齐全兴隆城市花园花溪板块别墅、多层2600供应量小，旅游资源丰富,高档住宅的发展前景较好梦溪笔谈38中心板块—土地供应稀缺，价格多年来持续稳定的上涨；三桥板块—随着政府对马王庙片区改造计划的确认实施，板块周边环境将大大改善，预计该板块房地产业将进入新的高潮。金阳板块—是政府大力推进扶持的热点板块，是品牌开