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天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月2定位框架图本案开发目标本体SWOT分析项目区域市场需求分析本案定位的方法论体系本体开发条件本案定位方向如何实现价值最大化？城市功能视角产业功能视角市场竞争关系分析自身条件分析本案市场定位本案如何进行市场定位？天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月3目录本体开发条件分析项目定位使用的方法论体系项目区域市场需求分析本案的定位方向本案如何实现价值最大化？本案如何确立竞争优势？本案如何进行市场定位？针对开发条件进行敏感度分析本案市场定位天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月4项目地理位置滨海核心区本案天津主城区滨海核心区本案天津主城区天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月5项目地理位置区位：√本项目位于天津港、天津开发区、天津保税区的交汇处，天津港保税区内。向东远眺渤海湾，西临天津开发区，南接天津保税区，周边依托环境良好。东南是天津新港码头作业区，南面与保税区的天保大酒店和国际商务交流中心相邻。四至范围：√项目南侧紧邻京门大道，东侧紧邻东海路，北侧和西侧位于天保航运中心区内，为天保航运中心区规划的一部分北方航运中心服务区本案泰达时代广场保税生活区天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月6周边情况天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月7周边情况天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月8项目整体规划指标总占地面积：69676.8平方米建筑面积：94350平方米建筑高度：78.9米容积率：1.1绿化率：35%覆盖率：28.1%根据天保航运中心区整体规划，本案规划有会展中心和商贸精品店等区域配套设施天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月9项目交通环境分析——交通便利，可达性强，但货运车过多，交通环境不理想京津高速延长线，道路通达性强，交通便利天津港与保税区之间唯一的货运通道，大型货运车过多，对周边环境影响较大进入保税区通道，路面较宽，交通便利，但道路两边可达性不佳天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月10目录本体开发条件分析项目定位使用的方法论体系项目区域市场需求分析本案的定位方向本案如何实现价值最大化？本案如何确立竞争优势？本案如何进行市场定位？针对开发条件进行敏感度分析本案市场定位天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月11目录本体开发条件分析项目定位使用的方法论体系项目区域市场需求分析本案的定位方向本案如何实现价值最大化？本案如何确立竞争优势？本案如何进行市场定位？针对开发条件进行敏感度分析本案市场定位天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月12滨海新区核心区城市功能天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月13滨海新区核心区现有城市功能状况——道路交通和港口建设占很大比例基础设施投资比例绿化和环境工程9%铁路和轨道交通11%其他44%道路桥梁12%港口19%铁路和轨道交通道路桥梁港口排水供水供电供热通讯绿化和环境工程其他滨海新区基础设施投资，主要在道路交通，港口建设上天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月14滨海新区核心区现有城市功能状况——商务酒店和会展处起步阶段天津天保国际酒店天津泰达国际酒店暨会馆瑞湾锦江酒店滨海国际会展中心占地16.9万平方米，建筑面积6.1万平方米天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月15滨海新区核心区现有城市功能状况——休闲娱乐体育设施占地7.5万平方米，总建筑面积6.1万平方米，共设3.7万个座位，包厢49间20万平米，地上14层，地下１层可容纳800多个车位的大型停车场，集百货店、精品店、餐饮、娱乐、休闲、文化，会所、影院、酒吧街、假日酒店与一体集休闲、娱乐、购物、美食于一体的现代城市景观经济区,长约1公里，占地面积13万平方米位于天津经济技术开发区，占地面积2.4万平米，总建筑面积5万平米塘沽外滩海河公园泰达市民文化广场泰达热带植物园泰达足球场天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月16滨海新区核心区现有城市功能状况——文化教育，高等教育研发基础薄弱科技大学泰达校区占地1.67平方公里、建筑面积81.58万平方米泰达学院是南开大学与天津经济技术开发区合作建设，于2000年8月投入使用，学院一期占地7万平方米，建筑总面积10万平方米，2004年滨海新区三区，共有小学108家，中学81家天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月17滨海新区核心区现有城市功能状况——金融服务是国家的改革试验区天津滨海新区银行业金融机构已达到413家滨海金融街占地面积35万平方滨海金融街集办公、商务配套、商业、公寓和休闲娱乐为一体的现代化城市建筑综合体，将成为滨海新区金融业旗舰，进一步推动泰达成为以国际贸易为主导的外向型、现代化、国际化经济中心。将建成天津的金融副中心天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月18滨海新区核心区－－总体规划在2005—2020年天津市城市总体规划中，滨海新区核心区有了明确的定位。规划表明，滨海新区核心区由塘沽城区、天津经济技术开发区、天津港和天津港保税区组成。滨海新区核心区是全市的副中心，将以科技研发转化为重点，大力发展高新技术产业和现代制造业，提升港口服务功能，积极发展商务、金融、物流、中介服务等现代服务业，完善城市的综合功能。规划2020年滨海新区核心区人口规模为160万人，核心区规划范围面积270平方公里。滨海核心区本案天津主城区滨海核心区本案天津主城区天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月19滨海新区核心区功能规划－－七大功能区功能区面积（平方公里）区域定位响螺湾生活服务功能区约1.2建设一系列现代化星级宾馆、写字楼和商业广场，未来塘沽区新的地标建筑泰达商务中心服务区约4.5现代化制造业基地的商务中心服务区，新建一批商务办公、信息、金融、展览与咨询设施北塘休闲旅游服务中心约20建设以休闲渔业为主的北方旅游基地功能区面积（平方公里）区域定位蓝鲸岛高档生活示范区约12.3建设成高档的国际生态居住区，形成为物流服务的海河沿岸现代化居住新区城市中心商业服务区约4.7扩大和延伸第三商业中心职能，结合海河外滩形成全市旅游景观，并成为滨海新区的商业商贸旅游中心于家堡国际商业服务中心为3.6打造具有国际标准的新型商业服务空间,修建超高层建筑以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施北方航运中心服务区约2.5集中建设高层办公和酒店等公共设施，打造面向国际海员、海外游客的集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的北方航运中心服务区天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月20滨海新区核心区现有城市功能——在具有基本的城市内向型功能基础上，产业功能比较突出，会展旅游、商业商务配套处于起步阶段本地行政管理本地人口居住休闲本地商务商业配套内向型城市功能基础教育生产服务高级行政管理外来人口居住旅游，会展等区域商务商业配套外向型城市功能高等教育研发工业生产内向型城市功能外向型城市功能内向型城市功能基本具有天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月21滨海新区核心区－－未来重点发展的城市功能思源高级行政管理外来人口居住旅游，会展等区域商务商业配套外向型城市功能高等教育研发工业生产外向型城市功能天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月22天津港保税区在滨海新区核心区内承载哪些城市功能天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月23天津港保税区定位天津保税区于1991年5月12日经国务院批准设立，规划开发面积7平方公里，坐落在天津港港区之内，地处环渤海地区中心，背靠京津，内联三北，服务11个省市自治区，具有国际贸易、仓储物流、临港加工和商品展销四大功能，是高度开放的特殊经济区域。依托海港、空港，大力发展聚集跨国公司与全球采购中心的国际贸易和现代物流业，加快建设立足天津、辐射三北、服务北方、面向东北亚的国际物流中心。天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月24天津港保税区“十一五”重点规划——天津国际贸易与航运服务区天津国际贸易与航运服务区位于天津港北港地区域，东至跃进路，南至京津塘高速公路延长线，西至海滨大道，北至规划路，东西长900米，南北宽700米，规划总占地面积约88万平方米，远期规划约100万平万米。天津国际贸易与航运服务区规划：以已建成并投入使用的天津国际贸易与航运服务中心为核心，未来两到三年内规划建成规划面积达88平方米。项目类型包括写字楼、五星级酒店、酒店式公寓、商住等高层建筑组成的天际国际贸易与航运服务区。一期启动40万平方米，共10栋楼，是建设天津国际贸易与航运服务期的首期建筑，同时也是形象工程。天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月25天津港保税区所承载的城市功能城市功能现状高级行政管理旅游，会展等外来人口居住区域商务商业配套工业生产天津港保税区城市功能高级行政管理外来人口居住旅游，会展等区域商务商业配套工业生产天津港保税区城市功能未来重点规划天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月26做为保税区航运服务区的一部分，本案公建地块可以承载哪些城市功能本地商务商业配套本地人口休闲本地人口居住内向型城市功能区域商务商业配套会议展览商务办公外来人口居住外向型城市功能天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月27经过以上分析，本案可以承载的城市功能——内向型和外向型和居住、商务和商业配套，外向型的会议展览功能居住商务商业配套本案可以承载的城市功能会议展览天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月28项目区域市场产业需求分析天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月29滨海新区产业环境分析——目前有七大支柱产业，区位优势体现不明显在现有的支柱产业中，除海洋化工、石油开采与加工外，其它产业对区域自然、交通资源的依赖性相对较弱，临空、海港优势没有充分发挥滨海新区的支柱产业电子通讯石油开采与加工海洋化工机械制造生物制药滨海新区食品加工现代冶金大港塘沽汉沽天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月30滨海新区产业规划及布局产业规划发展目标：到2020年，新区生产总值达到10000亿元，年均递增13.5%，工业总产值达到24000亿元以上，口岸进出口总值达到5000亿美元以上。空间布局：名称主要发展产业规划面积先进制造业产业区电子信息、汽车、生物制药、新能源、新材料103平方公里滨海高新技术产业区生物、纳米新材料研发和制造25平方公里滨海化工区石油化工、海洋化工、精细化工80平方公里中心商务商业区商务商业50平方公里海港物流区天津港、保税区和散货物流区100平方公里临空产业区航空运输、空港物流、民航科技102平方公里海滨休闲旅游区旅游，商业75平方公里、海岸线长14公里天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月31经济技术开发区产业现状分析－－第二产业占主导地位2005年开发区产业比例0%84%16%第一产业第二产业第三产业以高技术生产加工型企业为主的第二产业占主导地位，是开发区整体产业发展的基础和主要力量。以物流、贸易为主的第三产业依托于第二产业的发展稳定，发展速度缓慢。开发区历年产值增长率-5%0%5%10%15%20%25%30%1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年亿元地区生产总值第二产业第三产业开发区历年产值01002003004005006007001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年亿元地区生产总值第二产业第三产业天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告2019年9月32经济技术开发区产业现状分析－－支柱产业目前天津开发区已形成四大支柱产业，即以摩托罗拉、GS、三星电子、现代、LG等为代表的电子通信业、以诺和诺德、史克必成等为代表的生物医药业、以丰田汽车、德国大众等为代