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北塔湖项目规划设计建议报告思源经纪银川公司2008年11月19日22019/9/6规划篇附件：市场篇定位篇目录12332019/9/6大型新中式城市湖畔宜居型高尚社区规模：650亩的大规模居住区风格：以现代的建筑演绎中国文化的精髓地段：上风上水的城市宝地资源：丰富的湖景资源价值：绿色、健康、生态、运动、人文、休闲。。。项目定位42019/9/6风格定位新中式建筑风格，引领银川市场潮流符合千年古塔赋予的独特人文优势对中国文化充分理解基础上融入现代设计，将中国传统元素与现代时尚元素融合符合银川市政府对本区域的总体规划细分市场，形成独特的开发风格，有利于京能置业的品牌塑造符合并引领市场潮流52019/9/6产品定位以低密度产品为特色，以高层、小高层产品为主流的新中式住区——新中式风格渗透在社区建筑风格和园林风格中院景美墅（联排）高端产品——社区形象产品——院文化叠景华府（5+1）高端产品——社区特色产品——府文化阔景华宅（7+1）中高端产品——社区主流产品——宅文化观景名邸（18+1）中端产品——社区主流产品——邸文化62019/9/6客群定位目标客群定位——银川市中高端人群为主，周边能源、资源行业人群为辅.银川市区中高端人群政府官员、私营业主金融、电信、电力等垄断性行业人员工商、税务、烟草等效益较好的事业单位的中高层银川兴建的工业园所带来的高收入人群能源行业客群能源行业从业人员（如能源行业国企中的中高层管理人员，私营业主）；宁东能源化工基地高收入人群；资源行业客群进行羊绒、枸杞、麻黄等贸易及加工的资源类私营业主银川周边县市客群银北地区：石嘴山、大武口等市的政府官员和企业主银南地区：中宁、吴忠、灵武等地区的政府官员内蒙地区：左旗、乌海等地区的政府官员和企业主72019/9/6客群白描客群特征年龄结构：集中在25-50岁之间；家庭结构：以“两口及三口”之家为主；家庭年收入：10万以上消费特征：较为理性和务实；工作区域：银川及周边地区；交通方式：中高端人群私家车比例相对较高。工作相对稳定；受教育程度较高，对生活品质有自己独特的见解和追求；七零后人群是主流，对传统文化有认同感，同时乐意接受新鲜事物；处于育龄阶段，对于教育的关注相对强烈；二次及多次置业占较高的比例，对住宅升级换代需求强烈；以自住需求为主注重时尚和品位、追随品牌；注重情趣，追求回归自然的舒适生活；目标客群描摹82019/9/6附件：市场篇定位篇规划篇•90/70政策专项研究•总体规划建议•产品建议•景观建议•配套及车位配比建议目录12392019/9/690/70政策应对思路对本地政策进行研究提出解决策略确定解决方案深化解决方案规避90/70政策进行针对性的市场研究102019/9/6银川市地方政府对90/70政策的执行情况调研我们获取了相关的政策信息进行参考：规划局：审查规划时，只审户型配比指标，不审查合理性，对单体的长宽尺寸、建筑面积、立面、高度和日照的审查比较严格；同一开发商可在同年报批的项目间进行90/70的平衡；房管局：如果采用拼合户型，测绘肯定要满足报规的指标，因此要算两个房产证112019/9/6我们对目前市场在售和即将面市的竞品项目进行了调查，结果如下；福星苑：从第三期产品开始受限制，但通过开发的其他项目(比如海宝西区、满城南街的项目）小户型平衡凯威观湖：一是通过别墅按商务公寓报规消化;二是通过顶层的上跃户型消化部分;三是经过对其报规户数(1894户)和销售户数(1425户)对比，可以判断其很可能采用了拼合户型，；四是通过其开发的另一项目(“尚座”)进行平衡森林半岛：受到限制，但通过在90平米左右的小户型中，通过赠送一步阳台、空中院馆等可变空间的方式达到100-160平米左右的实用面积，扩大使用空间。通过向其销售人员了解，客户对赠送合理，超性价比的可变空间接受度较高鲁银城市公元：严格受限，90平米以下的户型面积区间集中在85－90平米，比例在70%宝湖湾：受限制，主要通过其他项目（比如东方国际公寓）平衡，而其他小户型主要在一期点式高层中消化，面积区间为50.-100平米之间.民生艾依水郡：因为拿地时的政府承诺，前三期均未受限制中房高尔夫：通过开发的其他项目的小户型（比如富力城50-90平米户型、丽景湖畔80-90平米户型）进行平衡银川市目前应对90/70政策主要采取:一用政府关系取得特殊政策，二通过本公司开发的其他项目平衡，三是通过产品自身的可变空间赠送面积提高得房率，四是通过拼合户型解决银川市场上受90/70政策影响项目的实操情况122019/9/6方式一：京能可争取利用自身作为政府招商引资企业的优势，向政府申请优惠政策，尽量争取做到区域平衡，不受90/70政策限制。本项目关于90/70政策的应对策略由于政策限制较严，区域平衡申请难度较大，因此实现难度较大。132019/9/6银川市的90、70政策允许在报规中将大户型拆分，而不用考虑合理性即可通过，因此本项目也可采用拼合户型。规划时按照合并后的合理户型设计，报规时不考虑合理性进行拆分，报建时依旧按拆分前的户型进行销售。万达大湖公馆建筑面积245平方米该方式牵扯到两个产权证和二次房贷的问题。方式二：如必须严格按照90/70政策执行，可采取拼合户型进行规避142019/9/61、户型不做拆分按一套房产计算：首付30%，贷款年限20年，契税1.5%首付款18万贷款金额42万月供：3038元/月还款总额72.9万税费9000元总支付金额=18+72.9+0.9=91.8万元2、拆分户型按两套房产计算：拆分面积30㎡（一次性）、90㎡（按揭）首付30%，贷款年限20年，契税1.5%，30㎡一次性付款15万+90㎡首付金额13.5万=首付28.5万元贷款金额31.5万元月供：2278元/月还款总额54.7万税费11250元；总支付金额=28.5+54.7+1.125=84.3万元计算说明：计算说明：房贷测算例：户型面积：120㎡售价：5000元/㎡总价：60万152019/9/63、拆分户型按两套房产计算：全部以贷款的形式支付，先支付90㎡，首付30%，契税1.5%，贷款年限20年；后支付30㎡，首付40%，契税3%，贷款年限20年。通过以上计算可以看出，如果选择拆分，全部采用贷款形式支付，首付款和总支付金额都会增加；如果仅部分采用贷款方式，虽然支付总金额降低，但首付款增加幅度较大。思源建议如必须采取拆分，销售时候将建议客户选择全款或全部贷款支付的方式，并通过一些营销方式来降低客户的支付难度。90㎡首付13.5万+30㎡首付6万=首付19.5万元90㎡贷款金额31.5万元月供：2278元/月还款总额54.7万税费6750元；30㎡贷款金额9万元月供：750元/月还款总额18万税费4500元总支付金额=19.5+54.7+18+0.675+0.45=93.3万元户型不做拆分按一套房产计算拆分户型按两套房产计算30㎡全款90㎡按揭30㎡、90㎡全部按揭首付（万元）1828.519.5支付总金额（万元）91.884.393.3计算说明：结论：162019/9/6•90平米以下的产品全部分配到高层产品中，通过可变空间赠送面积，增加使用空间。•基于未来90/70政策的不确定性，建议将90平米以下的小户型产品放在后期消化。如果90/70政策松动，该部分产品依然可以在四角定位确定的情况下重新进行优化组合，形成适应市场需求的户型销售。如果不松动，本项目的居住氛围已经形成，客群对于高层的抗性也已减弱，加之会有通过可变空间的赠送面积，可以大大降低该类产品的销售压力。方式三：如必须严格按照90/70政策执行，可采取可变空间进行规避:本项目关于90/70政策的应对策略172019/9/6假设以本项目面积为110平米的户型，市场价格为5000元/平米为例进行测算:综合分析结论对客户：产品性价比提升，利于客户购买决策，促进项目销售；对开发商：通过对销售价格的调节，只需把总价控制在市场上120平方米户型总价范围之内，即可获得较大的市场空间；增强产品自身的市场竞争力、创造附加价值，在保证销售速度和回款要求的同时，增加项目合理利润；（即：在市场产品价格试探可行的前提下，适当提高采用可变空间户型的实际销售价格）可变空间产品经济分析标准户型按产权面积为110平米进行计算：=5000元/平米×110平米=55万元采用可变空间按产权面积90平米（实际建筑面积110平米）计算=5000元/平米×90平米=45万元1、总价相差10万元2、采用可变空间后赠送面积产品部分按建筑成本假设按2000元/平方米计算：2000元/平米×20平米=4万元3、购买采用可变空间的户型客户支付实际价格为：45+4=49万；与没有采用可变空间的户型相比节约6万元182019/9/6户型设计建议可变空间拼合户型优点：通过改变建筑空间增加使用空间，为客群带来价格和使用的实惠，虽然单价较高，但只要控制在市场同样面积产品总价范围之内，依托其较高的性价比，市场接受度高。优点：通过组合建筑空间增加使用空间，满足客户对于大户型的需要；劣势：两个产权证、二次房贷都会对客户的购买形成抗性，市场接受度低。结论：适度采用可变空间的设计可以增加使用面积，弱化政策影响，降低市场风险192019/9/6附件：市场篇定位篇规划篇•90/70政策专项研究•总体规划建议•产品建议•景观建议•配套及车位配比建议目录123202019/9/6总体规划指标用地名称北塔公园住宅区用地位置凤凰北街以东，贺兰山路以南，环湖路以西，南至规划路用地性质居住及配套商业土地出让年限70年总用地面积650亩总建筑面积约71.5万㎡容积率1.7（说明：由于实际可建设用地面积小于规划用地面积，实际容积率将可能达到2.0左右）建筑密度30%绿化率35%建筑限高≤54米（2－18层）日照间距系数：1.64H（根据银川市相关规定：高层板式按1.64控制，高层点式按日照阴影分析测算）建筑风格需具有一定中国传统文化内涵，兼有现代、时尚的特点212019/9/6总体规划建议首先满足容积率，其次保证户型的舒适性，在此原则下进行建筑形态的组合分配；楼座的排布要考虑分组团或适当围合，各楼座尽量按照南北朝向排布。但为了合理利用地块，创造更好环境，局部可以按实际情况摆布，偏转角不大于10度；建筑类型为板楼为主，以符合银川人的居住习惯，尽量不出现或少出现塔楼；银川市计算日照间距，楼南侧计算到外墙，楼北侧计算到最外边缘，因此楼体北侧尽量平整完整，以节约用地；为了保证户型的均好性和舒适性，我们对板式建筑的总进深给出建议：联排别墅和5+1产品部分，因要层层退台，因此总进深可放大，约在15-20米左右多层一梯二户的产品，楼体总进深控制在12-13米以内板式小高层一梯二户产品，楼体总进深控制在13-14米左右板式小高层一梯三户或四户产品，楼体总进深控制在13-16米左右高层点式建筑总面宽和进深按实际需要考虑，需保证每一户良好的采光和通风规划总原则：满足容积率，保证户型均好，实现高品质222019/9/6总体规划建议考虑受到90/70政策的限制，90平方米以下户型尽量通过高层小高层产品实现，同时建议将大部分的小户型产品放在A区，再后期销售过程中根据政策变化和赠送可变空间进行调节，以期满足未来市场的实际需求；A地块产品的整体品质高于B地块；楼座的排布依据由南向北，由东向西依次升高原则，在容积率允许的前提下，实现天际线的高低起伏和楼座的进退错位；建议中的18+1指的是泛高层产品，也可以包括15+1，11+1等小高层产品；根据开发商与银川规划局的沟通结果，项目北侧退林带15米的要求，局部可以减小距离，适当突破，形成平面前后错落的布局。规划总原则：满足容积率，保证户型均好，实现高品质232019/9/6具体规划方案总体规划建议在B地块的西侧和北侧，A地块的北侧均排布18层景观高层，呈“L”型摆位。B地块在B地块由北向南建筑高度逐步降低，形成起伏的天际线