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2019/9/61首开苏州吴中区项目定位报告2008年5月30日2019/9/62目录项目本体分析宏观市场调研住宅市场调研项目定位苏州城市认知附件•入市价格测算•客户问卷调研2019/9/63项目本体分析项目本体分析项目开发公司分析项目地理位置及周边概况项目本体特性分析项目本体分析结论2019/9/64项目本体分析开发商概况公司发展战略首开集团是由京城房地产行业内最具实力和发展前景的两家龙头企业合并重组而成，并通过强强联合、优化整合北京房地产业资源、实现房地产行业发展中的引导、示范作用，增强国有经济对房地产行业的影响力、控制力和带动力，推动北京市房地产行业健康持续发展。首开集团将按照“资产重组、业务整合、体制改革、机制创新”和现代企业制度的要求，进一步完善公司法人治理结构，构建合理的集团产业布局和组织管理架构，形成以置地、置业和物业经营三大主业子集团为经营实体的产业集群。首开集团将以发展壮大房地产开发、土地一级开发和物业经营三大主业为战略方向，综合运用“调、改、剥、破”等手段，对权属企业进行清理、整合，明确各层级企业定位，缩短管理链条，实现大型企业优势资源的优化组合和配置，提高国有资本运行效率。2019/9/65项目本体分析开发商概况公司开发业绩首开集团作为北京房地产行业中的大型国有骨干企业，年房地产开发投资额、开复工面积、竣工面积、销售面积等主要指标在行业中均名列前茅。目前集团累计竣工建筑面积达3500万平方米，物业管理面积2100万平方米。以方庄、望京新城为代表的商品房。首开集团在合并重组之前京津地区拥有5个房地产开发项目，总占地面积162.25万平方米，总规划建筑面积286.02万平方米。08年1月收购后，公司新增房地产开发项目21个，并由此新增土地面积259.94万平方米，新增建筑面积557.86万平方米；另增加2个土地一级开发项目和13个持有型物业。2019/9/66项目本体分析开发商概况公司开发业绩项目名称物业类型建筑类别项目位置项目照片壹线国际公寓板楼,塔楼朝阳区国贸向东2公里，地铁一号线四惠至四惠东站之间国风北京普通住宅板楼朝阳区望京新城A1区华鼎世家公寓板楼朝阳区望京新城中心商务区首开集团开发的精品楼盘2019/9/67项目本体分析开发商概况公司开发能力首开集团注册资本为10亿元人民币，总资产达到500亿元人民币，年开复工能力超过500万平方米，年销售总额约100亿元人民币。开发优势开发劣势首开集团作为北京地区实力最为强大的房地产企业，有着完整的产业链和强大的土地一级开发能力。集团上市以后，通过资本市场融资，减轻了资金周转压力，提高了资金链的安全性，使得公司的盈利能力大大提升。目前首开集团的业务范围主要以京津地区为主，缺乏在苏州地区开发项目的经验，缺少对苏州房地产市场以及客群需求的了解。2019/9/68项目本体分析开发商对本项目开发策略项目开发目标树立公司品牌：品牌的价值必须由市场检验，首开集团应该通过准确的市场定位，灵活务实的创新思路，高质量的产品品质以及完善的物业管理服务提升公司的品牌竞争力，在短时间内让公司的住宅产品得到苏州人的认可，提升首开集团在苏州人心目中的品牌形象地位。产品力争做到小而精：本项目的住宅体量较小，因此在住宅产品和景观设计方面力争做到舒适和精致，从致力于提升苏州人民生活水平的目标出发，打造高品质的生活社区。回款速度：由于本项目是首开集团在苏州开发的第一个住宅项目，因此快速回款，实现利润最大化是首开集团稳固苏州基业的基础。2019/9/69项目本体分析开发商对本项目开发策略项目开发周期初步定为：2008年年底开工，2009年年底销售后期根据开发商要求，制定详细的开发周期计划2019/9/610项目本体分析开发公司分析结论价值关键点首开集团作为一家大型国有上市房地产开发公司具备雄厚的资本实力和丰富的项目开发经验公司的业务范围也由京津地区发展到华东、华南地区。本项目是首开集团进入苏州市所开发的第一个住宅项目，本地的项目开发经验不足，机遇和风险并存。首开集团应该把握项目“小而精”的开发理念，充分了解本地的市场需求，在保证产品质量的前提下进行合理创新，快速提升项目知名度和公司的品牌影响力。雄厚的资本实力对本地市场的充分了解丰富的项目开发经验品牌与利润实现双赢2019/9/611项目本体分析项目本体分析项目开发公司分析项目地理位置及周边概况项目本体特性分析项目本体分析结论2019/9/612项目本体分析项目地理位置分析项目所在片区组团划分图吴中区本案昆山市高新区工业园区相城区吴江市常熟市太湖GOLDENCITYTOWN中心城区TOP宗地位于吴中区北部,该区域土地放量较大,市场开发力度强2019/9/613项目本体分析项目地理位置分析地块所处苏州位置地块位于苏州市南部吴中区内，距离市中心6.3公里，距离吴中区政府4.3公里,距离太湖15.58公里,距离苏州工业园区11.25公里。2019/9/614项目本体分析项目地理位置分析地块所处区域位置本项目位于吴中区北部，越溪城市副中心区东部，交通便利，地理条件优越。注：吴中区示意图吴中区本案越溪城市副中心2019/9/615项目本体分析项目地理位置分析项目四至项目东至规划道路，南至东湖三路，西至邵昂路，北至规划道路。目前项目的东、南、西侧道路均已开通，由于项目北侧与吴中地产开发的项目地块相连，因此道路尚未开通。地块北侧为在建项目用地，西侧有体量不大的住宅区，东南侧为东吴工业区企业2007-B-34（1）号2007-B-34（2）号规划道路规划道路邵昂路东湖三路地块西侧现状道路及住宅区地块内部现状及北侧在建项目地块内部现状地块内部及东南侧企业商业地块住宅地块2019/9/616项目本体分析项目地理位置分析地块现状地块内部现状地块已经完成“六通”条件，内部地势较为平坦，有少量沟渠，具备开工建设基础，项目的开发进度能够顺利进行。项目周边成熟度较低，配套缺乏。2019/9/617项目本体分析项目地理位置分析交通分布图本项目周边交通发达，项目北侧的越湖路与东吴南路和友新高架相联，可直通市中心，距离项目1.5公里的绕城高速公路直达太湖旅游区。同时，项目西侧位置已有规划好的轻轨4号线经过，交通相对便捷，为打造项目提供有力条件。•越湖路：现状联系吴中区及苏州市区的主要道路。•友新路：苏州市纵向主要的城市快速干道之一。北通苏州古城区，南接震泽和桃源。•龙翔路：规划在建道路，从苏州西南绕城高速路下穿通过，到达天鹅荡居住区。•西南绕城高速路：过石湖立交继续向东达苏嘉杭高速公路。2019/9/618项目区位、交通本案市中心2019/9/619项目本体分析项目地理位置分析商业配套分布图目前该板块内部拥有的南苏州生活广场、锦和广场、吴越新天地以及石湖之韵商业广场。它们为该区域内几十万人的生活起居提供极大的便利。但商业配套对于本项目距离较远，便利性不高。2019/9/620项目本体分析项目地理位置分析教育配套分布图本案距离苏州国际教育园区3.3公里，苏州国际教育园区。苏州国际教育园区占地面积10.66平方公里，学生规模达5万至6万名，园内已有苏州科技学院、苏大文正学院、东吴外师、蓝缨学校等开展办学，此外即将进驻的苏州工艺美术职业技术学院、苏州工业职业技术学院、苏州旅游职业技术学院、苏州机电职业技术学院等。2019/9/621项目本体分析项目本体分析项目开发公司分析项目地理位置及周边概况项目本体特性分析项目本体分析结论2019/9/622项目本体分析用地性质住宅、商业总用地面积81729.平米（住宅）8703.9平米（商业）容积率住宅≤1.6；商业≤3.5建筑密度住宅≤25％;商业≤50%绿化率37％（住宅）25%（商业）限高住宅≤40Ｍ商业≥50Ｍ项目价格土地款41500万元单价305万元/亩楼面地价2574元/平方米项目本体特性分析项目规划指标分析宗地出让价格城市设计要求用地功能布局：要求体现标志性建筑特征以多层为主，小高层为辅建筑风格及色彩：现代建筑风格，色彩淡雅公共服务设施1、社区居委会用房：按0.2平方米/户以上进行配置，最小建面不小于200平米2、物业管理用房：按住宅小区总建筑面积的千分之七配建；3、商业服务设施：按总用地200-300平方米/千人，总建筑面积500-600平方米/千人配建，商业集中布置其它要求根据《苏州市住房建设规划（2006-2010）》要求，住宅套型建筑面积90平方米以下的建筑面积比例须达到住宅总建筑面积的40％2019/9/623项目本体分析项目本体特性分析项目规划指标分析项目规划指标条件较好，住宅、商业兼备，便于各物业灵活规划，提高各物业的规划优势，利于达到各物业规划的价值最大化。2019/9/624项目本体分析项目本体分析项目开发公司分析项目地理位置及周边概况项目本体特性项目本体分析结论2019/9/625项目本体分析项目本体分析结论本项目位于苏州市吴中区越溪城市副中心内，项目地块内部土地平整，具备开工建设基础。根据项目规划指标，本项目的住宅建筑的平均层数在6.5层左右，商业建筑的平均层数在7层左右。本项目利好因素：1.开发商开发能力强，拥有丰富的开发经验以及雄厚的开发资金；2.未来随着项目周边土地的不断开发，居住成熟度的逐渐提高；3.越溪板块内商业配套的逐步成熟，未来该地区的发展潜力很大，市场前景看好。本项目的不良因素：1.目前本项目周边的交通不够便利，社区配套设施缺乏；2.目前区域内居住成熟度不高，本项目开发基础尚未成熟；2019/9/626目录项目本体分析宏观市场调研住宅市场调研项目定位苏州城市认知附件•入市价格测算•客户问卷调研2019/9/627苏州城市认知苏州城市认知苏州城市认知吴中城市认知•苏州城市认知•苏州各板块认知2019/9/62828国际城市花园中国园林城市中国最佳投资城市外向经济最活跃的城市全球九大新兴科技城市世界经济最具活力城市中国十大最具经济活力城市中国六大“金牌城市”之一……城市认知——城市审视2019/9/62929昆山苏州位于中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带，东临上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江，是距上海最近的中心城市。城市认知——地理位置2019/9/63030苏州将建成“半小时交通圈”，处于上海都市群的核心层。1.1%的国土面积+6.3%的人口创造了21%的GDP+20.4%的财政收入+40%的外商投资+36%的进出口总额；接轨上海是长江三角洲城市的共识。以路桥交通网络规划和建设为契机，长三角正在打造一个“3小时经济圈”。目前长三角——上海、苏州嘉兴第一层其它城市第二层第三层向西延伸到江苏的锡、常二市，向南包括浙江的杭州、湖州等地城市认知——城市地位2019/9/631城市认知——人文环境历史文化底蕴深厚•曾为春秋之吴国、战国之越国、三国之孙吴、元末之张吴等多个政权的都城•古迹密度在中国仅次于北京和西安列第三位•世界文化遗产苏州园林和世界非物质文化遗产昆曲“双遗产”集于一身•苏州是中国世界文化遗产最多的城市，迄今有九座园林列世界文化遗产之列素来以山水秀丽、园林典雅而闻名天下•“江南园林甲天下，苏州园林甲江南”•“上有天堂，下有苏杭”•“小桥、流水、人家”历史上发展平稳，没有大起大落•明清以来，苏州一直是中国最繁华的地区良好的自然和人文环境，保障了苏州的平稳和可持续发展苏州古城保护规划图拙政园2019/9/632苏州地处温带，属亚热带季风海洋性气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。全市地势低平，平原占总面积的55%，水网密布，土地肥沃，物产丰富。主要种植水稻、麦子、油菜，出产棉花、蚕桑、林果，特产有碧螺春茶叶、长江刀鱼、太湖银鱼、阳澄湖大闸蟹等。城市认知——自然环境2019/9/633地区土地面积（平方公里）2006年末总人口（万人）全市8488.42616.07市区1649.72230.15张家港772.488.78常熟1094105.48太仓62046.14昆