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天元港C区地块项目商业业态规划和综合经济测算2019年9月第2页思源顾问目录一、目标商业业态及其租金承受力1.1、目标商业业态1.2、目标商户租金承受能力二、财务分析2.1、利用市场比较法进行租金测算2.1、通过租金进行售价测算2.3、财务测算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件2019年9月第3页思源顾问业态规划总体思路商务休闲的主题定位商务休闲业态的选择目标商户的市场租金本项目预计租金业态规模确定业态的合理布局平衡点2019年9月第4页思源顾问本项目商业物业产品的主题定位以商务、休闲为主题特征的商业广场，与区域内高档购物场所形成配套关系，共同构建IBD商业核心2019年9月第5页思源顾问七大主力业态天元港项目商业部分具象化精致化商务休闲空间北京高尚生活新地标特色高档餐饮时尚休闲餐饮高档精品专卖其他中高档精品超市高级商务会所文化艺术俱乐部个性化商务服务2019年9月第6页思源顾问主力业态（01）——特色高档餐饮意大利式西餐厅韩国风味餐厅日本风味餐厅欧美风味餐厅东南亚风味餐厅特色中餐厅——美味珍2019年9月第7页思源顾问音乐咖啡厅特色酒吧琉璃艺术餐厅爵士乐酒吧英式酒吧红酒廊特色茶馆冰激凌店特色西饼屋主力业态（02）——时尚休闲餐饮2019年9月第8页思源顾问时尚多元概念店（如：A02）高级服装专卖店中式服饰定制店时尚家居店高级化妆品店奢侈品、珠宝、钟表店高档皮具店（鞋、包）—LV主力业态（03）——高档精品专卖2019年9月第9页思源顾问•个人商务形象设计•个人着装顾问•品牌服装定制•高端塑身美体顾问•专业美容美发主力业态（04）——个性化商务服务2019年9月第10页思源顾问现代艺术画廊收藏俱乐部视听俱乐部雪茄俱乐部红酒俱乐部商务女性俱乐部商务运动俱乐部主力业态（05）——文化艺术俱乐部2019年9月第11页思源顾问主力业态（05）——文化艺术俱乐部2019年9月第12页思源顾问主力业态（06）——高级商务名流会所商务休闲健身SPA游泳池商务谈判及签约服务日光浴休憩区多功能宴会厅特色化精品酒店2019年9月第13页思源顾问目标品牌——亚历山大会所创始于台湾的亚力山大会馆至今已有21年经营历史，拥有近20万会员，是东南亚最大的直营连锁健康休闲俱乐部。新天地的亚力山大占地一万平方米，是在内地开设的首家分馆。整个会馆以浓郁的东南亚风格为基调，营造出精致典雅的环境，融合古老的中国文化，配备一流设施，提供健身、美容SPA、社交美食、舒活、游泳等多方位服务。2019年9月第14页思源顾问主力业态（06）——特色化精品酒店•体现中国传统特色的高端商务酒店；•房间数不超过15间，面积控制在1000平米；•每间客房的装修风格互不相同，个性化特色明显；•面对国际特色酒店运营商进行招商；2019年9月第15页思源顾问经营中高档商品的中小型精品超市主力业态（07）——中高档精品超市2019年9月第16页思源顾问其他业态高端数码专卖店高尔夫用品专卖店高档礼品店高档休闲用品店其他特色专卖店（主要分布于地下一层）2019年9月第17页思源顾问2019年9月第18页思源顾问2019年9月第19页思源顾问2019年9月第20页思源顾问建筑风格建议•IBD中的传统风格商务建筑，与周边商务写字楼形成强烈对比•满足外籍人士对于中国建筑文化、尤其是北京建筑文化的热衷•中式风格已经开始体现在高端住宅产品当中，本项目应积极成为第一个具有中式意象的商业建筑群落，体现北京传统建筑的围合风格合内在精髓；•中式的建筑意象，现代的建筑元素——“外中内洋”2019年9月第21页思源顾问商户深度访谈之市场参考租金业态厂商位置面积租售价格元/天.平米西餐厅Friday餐厅长虹桥10004亚地里亚西餐厅朝阳使馆区4506咖啡厅邦克咖啡现代城3002万元/M2茶馆聚茗轩阜成门外12013酒吧卡布其诺三里屯3009服装店maxstudio双安20～30％流水倒扣高档工艺品店嘉里中心15016.5百货类新世界新世界地下1层9娱乐KTV乐圣崇文门350042019年9月第22页思源顾问各业态规划租金情况表业态面积（平方米）市场租金（元/天.平米）年总租金（元）特色高档餐厅4000811680000时尚休闲餐饮2000107300000高档精品专卖25001210950000个性化商务服务35001012775000艺术品位俱乐部35001012775000高级商务会所2200108030000中高档精品超市5803635100地下精品店7010615351900总计2529079497000结论:按照市场可接受租金计算,年租金约8000万元2019年9月第23页思源顾问目录一、目标商业业态及其租金承受力1.1、目标商业业态1.2、目标商户租金承受能力二、财务分析2.1、利用市场比较法进行租金测算2.1、通过租金进行售价测算2.3、财务测算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件2019年9月第24页思源顾问商业——市场比较法进行商业租金测算•根据市场原则，我们在区域内选取四个相关项目、在区域外选取一个相关项目进行市场比较，得出本项目合理的商业租金价格。•一般商业项目可参照以下因素进行定价：–项目区位因素：60%（包括地理位置、交通状况、标识性等）–项目周边环境因素：10%（包括写字楼、居民区、酒店的数量、档次等）–项目建筑规划因素：10%（包括建筑形态、面积大小、内部交通规划等）–项目商圈氛围因素：10%（有无商业氛围、传统商圈还是新创商圈等）–项目整体规划因素：10%（单一建筑还是综合建筑、商业档次等）2019年9月第25页思源顾问商业样本选取项目名称售价均价（元/平米）租金（元/天.建筑M2）第三置业306759好运街只租不卖8女人街小商铺，只租不卖103.3三里屯新生活－11建外Soho24000102019年9月第26页思源顾问比较法一（第三置业）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M2权重60%10%10%10%10%第三置业111119本项目11.11.21.21.1•则本项目商业物业的租金比较价格1为：9×1×60%＋9×1.1×10%＋9×1.2×10%＋9×1.2×10%＋9×1.1×10%＝9.54元/天.M22019年9月第27页思源顾问比较法二（好运街）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M2权重60%10%10%10%10%好运街111118本项目1.21.11.21.21.2•则本项目商业物业的租金比较价格1为：8×1.2×60%＋8×1.1×10%＋8×1.2×10%＋8×1.2×10%＋8×1.2×10%＝9.52元/天.M22019年9月第28页思源顾问比较法三（女人街）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M2权重60%10%10%10%10%女人街1111110本项目11.20.80.81.2•则本项目商业物业的租金比较价格1为：10×1×60%＋10×1.2×10%＋10×0.8×10%＋10×0.8×10%＋10×1.2×10%＝10元/天.M22019年9月第29页思源顾问比较法四（三里屯3.3项目）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M2权重60%10%10%10%10%3.3项目1111111本项目110.811•则本项目商业物业的租金比较价格1为：11×1×60%＋11×1×10%＋11×0.8×10%＋11×1×10%＋11×1×10%＝10.78元/天.M22019年9月第30页思源顾问比较法五（建外SOHO）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M2权重60%10%10%10%10%建外SOHO1111110本项目1.21.11.21.21.2•则本项目商业物业的租金比较价格1为：10×1.2×60%＋10×1.1×10%＋10×1.2×10%＋10×1.2×10%＋10×1.2×10%＝10.70元/天.M22019年9月第31页思源顾问天元港商业租金价格测算•通过对上述几个项目的价格比较，本项目得出的价格为：（9.54+9.52+10+1078+10.70）/5=10.11元/天.M2•由此，本项目商业租金定价为9-11元/天.M2。2019年9月第32页思源顾问商业物业单位面积投资测算说明•单位面积租金为10.11元/建筑平米.天•5成10年按揭•保证内部收益率为8%•按照10年净现金流的现值为零，测算单位建筑面积的销售价格2019年9月第33页思源顾问序号项目1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年1现金流入03640364036403640364036403640364036401.1租金收入03640364036403640364036403640364036401.2商铺销售收入2现金流出132021526152615261526152615261526152615262.1首期款116762.2银行按揭款15261526152615261526152615261526152615263净现金流量(13202)2113211321132113211321132113211321134累计净现金流量(13202)(11089)(8976)(6862)(4749)(2635)(522)159237055819商业物业单位面积投资测算表2019年9月第34页思源顾问技术经济指标财务净现值（i=8%)￥010年按揭系数108.923内部收益率IRR8.00%单方租金（元/平方米.天）￥10.11单位售价23352元/平方米结论：按照市场比较法测算的租金10.11元来推导出的商业物业价格为每平方米23352元。2019年9月第35页思源顾问价格调整本项目将于2年后投放市场，还应考虑以下因素进行价格调整：北京市整体商业市场布局不合理，造成三环以外区域部分商业价格走势降低，空置率增加，影响了购房投资者的投资决策；因国家政策影响，三环以内新增商业面积减少，对本案是一个发展机会；未来预期风险因此，对本案商业物业价格调整如下：结论：建议本案商业物业出售价格为：22500元/平方米出租价格为：9.74元/平方米/天2019年9月第36页思源顾问写字楼——产品市场定价方法的确定•北京东部写字楼市场竞争激烈；而认知价值需要利用市场营销组合中的非价格变量，如宣传活动、广告等逐步在客户心目中确立；•市价反映了北京房地产行业的集体智慧，该价格既带来合理的利润，又不会破坏行业协调性；低价高价在此价格上没有可能的利润成本竞争者价格客户对独特产品属性的评价在此价格上没有可能的需求市场比较定价法2019年9月第37页思源顾问本项目区域内写字楼租金状况所属区域项目名称月租金USD/m2·入驻率所属区域项目名称月租金USD/m2·入驻率三元桥－霄云路南银大厦2385%燕莎北京发展大厦3898%京信大厦1480%京城大厦3695%现代盛世大厦2290%亮马河大厦3898%国航大厦2690%燕莎中心3495%佳程广场25-盛福大厦2590%鹏润大厦2585%御东商务楼970%新恒基国际大厦2596%第一上海中心2285%2019年9月第38页思源顾问比较定价一修正因素地段因素规划因素品质因素月租金USD/M2权重80%10%10%现代盛世大厦11123本项目1.111.1•则本项目办公物业的比较月租金价格I为23×1.1×80%＋23×1×10%＋23×1.1×10%＝25.07USD/M22019年9月第39页思源顾问比较定价二•则本项目办公物业比较月租金价格II为25×1.1×80%＋25×1×10%＋25×1.1×10%＝27.25USD/M2修正因素地段因素规划因素品质因素月租金USD/M2权重80%10%10%鹏润大厦11125本项目1.111.12019年9月第40页思源顾