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如果说一曲《回到拉萨》让你梦回西藏圣地，那么本案则致力于找回那越来越模糊的老北京印象德外大街四合院项目德外大街四合院项目德外大街四合院项目德外大街四合院项目德外大街四合院项目德外大街四合院项目德外大街四合院项目德外大街四合院项目定位报告定位报告定位报告定位报告定位报告定位报告定位报告定位报告项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景————规划要求规划要求规划要求规划要求规划要求规划要求规划要求规划要求用地规划要求规划用地使用性质：居住可兼容使用性质：公共服务设施建筑规划要求建筑使用性质：居住可兼容使用性质：商业服务业项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景————规划要求规划要求规划要求规划要求规划要求规划要求规划要求规划要求环境设计要求与相邻建筑空间关系：保持与历史文化保护区的风貌建筑立面：坡屋顶色彩：灰色造型：仿古，四合院建筑控制高度：9米绿化率：30%项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景————规划要求规划要求规划要求规划要求规划要求规划要求规划要求规划要求规划建设用地面积：11700平方米代征道路用地面积：4600平方米建筑控制规模：11700平方米容积率：1车位配比：10户5辆项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景————建设设想建设设想建设设想建设设想建设设想建设设想建设设想建设设想拆除原有厂房内建筑物，以基建方式开发四合院产品，不办理用地性质变更，在取得房屋产权后，将四合院全部出售以收回投资。本方案策划内容要点本方案策划内容要点本方案策划内容要点本方案策划内容要点：：：：本方案策划内容要点本方案策划内容要点本方案策划内容要点本方案策划内容要点：：：：1.在不办理土地性质变更手续的前提下，找到实现房屋出售产权变通的最佳途径并把风险、费用降低到最小。2.按规划要求建设，进行财务分析和投资测算。初步定位初步定位初步定位初步定位初步定位初步定位初步定位初步定位地块中心规划为相对独立的四合院落民居，以出售方式回收资金。沿德内大街、西内大街开发的仿古建筑，应具备商业、办公、居住相互转换的功能。本方案特点本方案特点本方案特点本方案特点：：：：本方案特点本方案特点本方案特点本方案特点：：：：利于资金的快速回收。本方案的成功决定于市场需求的消化能力及周期。本方案能缩短资金回收的周期，从土地用途——（商业用途）价值效益最大化进行分析，对本方案的选择相对来说失去了一次经营特色地产的机会。纲纲纲纲纲纲纲纲要要要要要要要要一一一一、、、、项目现状分析项目现状分析项目现状分析项目现状分析一一一一、、、、项目现状分析项目现状分析项目现状分析项目现状分析一、项目现状分析二、市场环境分析三、产品初步定位四、目标客群定位五、产品规划建议六、运作资源配置七、运营管理策略八、项目投资测算本地块用地性质本地块用地性质本地块用地性质本地块用地性质本地块用地性质本地块用地性质本地块用地性质本地块用地性质B类住宅用地本地块地理位置图本地块地理位置图本地块地理位置图本地块地理位置图本地块地理位置图本地块地理位置图本地块地理位置图本地块地理位置图本案地块现状图地块现状图地块现状图地块现状图地块现状图地块现状图地块现状图地块现状图规划道路地理位置地理位置地理位置地理位置地理位置地理位置地理位置地理位置本地块位于西城区历史文化保护区内，距离德胜门和地安门内大街1公里左右。目前地块只有西侧临街，出入口仅设置在西侧，与南北走向的德内大街有一个连接。地块的东北角的突出部分紧邻羊房胡同，但没有出口与羊房胡同连接。交通状况交通状况交通状况交通状况交通状况交通状况交通状况交通状况本案紧临德内大街的东侧，除此之外的交通途径便是各个胡同。德内大街现在尚未进行改造。路面宽约8米，为双向行驶单车道。在德内大街上目前仅有一条55路的公交线路，最近的一站为“蒋养房”站，为周边居民出行乘坐的主要公交线路。狭窄的德内大街是该区域最主要的交通线路，目前车流并不是很大，只是因为路面过于狭窄，才导致交通堵塞。环境分析环境分析环境分析环境分析环境分析环境分析环境分析环境分析绿化：本地块所处的什刹海地区绿化率达到40%以上，绿化条件十分良好。噪音：地块地处历史文化保护区，周边没有写字楼和大型商业设施带来的大量人流、车流。环境十分安静。周边环境周边环境周边环境周边环境：：：：周边环境周边环境周边环境周边环境：：：：地块周边密布的都是比较破旧的平房，无论从外立面及内部结构来说，都比较陈旧。与本案隔街正对的是一个破旧、脏乱的菜市场，主要为该住区的居民提供蔬菜、水果、肉类等。市政道路规划市政道路规划市政道路规划市政道路规划：：：：市政道路规划市政道路规划市政道路规划市政道路规划：：：：德内大街德内大街德内大街德内大街：：：：在地块的西侧将建设德内大街，规划扩建后的德内大街路面宽度将达到50米左右，连接德胜门与地安门内大街。西内大街西内大街西内大街西内大街：：：：地块南侧规划的市政路为70米宽的西内大街，自新街口起，直线打通大石虎胡同之间的路段，然后沿地块南侧至柳荫街。生活设施生活设施生活设施生活设施：：：：生活设施生活设施生活设施生活设施：：：：规划中的德内大街和西门大街因尚未动工，地块内目前的市政硬件配套设施基本没有，或比较陈旧，表现在下水、供暖、燃气、电量增容等方面的欠缺。沿街分布的是一些社区商业，业态主要为餐饮杂货店等满足居民基本生活，存在较多的五金及房屋修缮门市部说明了社区的破落；规模在十多平米左右，档次较低；多为居民临街搭建自营。人文及历史文化景观独特人文及历史文化景观独特人文及历史文化景观独特人文及历史文化景观独特：：：：人文及历史文化景观独特人文及历史文化景观独特人文及历史文化景观独特人文及历史文化景观独特：：：：本地块位于享誉盛名的什刹海风景区内。景区内由前海、后海、西海及沿岸名胜古迹组成，是京城内老北京风貌保存最完好的地方。什刹海地区风光秀丽，历经时代的变迁，仍旧保存着十分难得的自然景观和人文历史风貌。如宋庆龄故居、郭沫若故居、恭王府花园、广化寺、火神庙、钟鼓楼和银锭桥等景观依然将什刹海地区点辍的秀美灿烂。纲纲纲纲纲纲纲纲要要要要要要要要二二二二、、、、市场环境分析市场环境分析市场环境分析市场环境分析二二二二、、、、市场环境分析市场环境分析市场环境分析市场环境分析一、项目现状分析二、市场环境分析三、产品初步定位四、目标客群定位五、产品规划建议六、运作资源配置七、运营管理策略八、项目投资测算本案定位本案定位本案定位本案定位本案定位本案定位本案定位本案定位SWOTSWOT分析分析分析分析分析分析分析分析劣势劣势劣势劣势劣势劣势劣势劣势 规划要求的严格限制和土地成本的双重矛盾。 目前周边交通状况较差； 缺乏较好的生活配套基础设施； 周边民居多破旧、杂乱、拥挤，临建较多 现房销售对资金要求较高优势优势优势优势优势优势优势优势 得天独厚的区位优势，靠近优美的什刹海文化风景区和什刹海商圈； 周边浓厚的历史文化氛围和厚重感 交通位置，在两大街的十字东北角 本地块内有大面积的矩形地块，提供了较大的规划布局空间。威胁威胁威胁威胁威胁威胁威胁威胁 历史文化保护区政策风险 规划中市政道路尚未动工的不确定性 紧贴民房，拆、建存在潜在纠纷 四合院产权在销售时不能办理银行按揭，对销售压力较大机遇机遇机遇机遇机遇机遇机遇机遇 本地块为西城危旧房重点改造地区，有望带来周边环境和市政配套的大力改善 西城将于近期完成对西内、德内大街的改造工程，极大提升项目的交通状况机遇机遇机遇机遇机遇机遇机遇机遇2004至2007年期间将相继完成西直门内大街、德内大街等改造工程，将极大改善该地块的交通状况。2008年以前,西城区政府将重点突破，分阶段实施，基本完成历史文化保护区内危旧房改造。威胁威胁威胁威胁威胁威胁威胁威胁客群相对较小：潜在购房者喜欢欧式风格的占25.3%，居首位；喜欢中式建筑风格的只占13.5%。面积大，总价和单价都较高，目前住宅高端市场交易不活跃。中式建筑形式、当代生活习惯、先进建筑科技三者之间的结合难题。什刹海地区作为旧城区中政府第一批历史文化保护区之一，在用地规划、建筑规划、经营方式和经营内容等方面存在诸多政策风险及由此带来的市场风险。市政道路扩建和拆迁的部分不确定性。优势优势优势优势优势优势优势优势地理位置十分优越，位于两条道路的交叉路口。布局：四合院最好的朝向为坐北朝南，占地以矩形或方形为最佳。本地块内有大面积的矩形地块，可供合理规划布局。得天独厚的区位优势：本地块位于北京最大的历史文化保护区内，有着丰富的历史、文化景观。区域内同类产品供应量很小。劣势劣势劣势劣势劣势劣势劣势劣势规划中的市政道路目前尚未动工，目前周边交通状况较差。周边的民房比较破旧、杂乱、拥挤，临建较多，将影响新建社区的品质。部分厂房围墙被周围民房作为临建部分，拆建将可能存在潜在民事纠纷。缺乏较好的生活配套基础设施。本项目属于基建立项，只能销售现房，对资金要求较高。四合院产权在销售时不能办理银行按揭，对销售压力较大市场环境分析结论市场环境分析结论市场环境分析结论市场环境分析结论：：：：市场环境分析结论市场环境分析结论市场环境分析结论市场环境分析结论：：：：本方案因地块所处的位置比较优越，周边历史文化氛围十分浓厚。随着市政配套及规划道路的建设，本地段建设四合院产品及临街商业建筑，将是最佳方案。纲纲纲纲纲纲纲纲要要要要要要要要三三三三、、、、产品初步定位产品初步定位产品初步定位产品初步定位三三三三、、、、产品初步定位产品初步定位产品初步定位产品初步定位一、项目现状分析二、市场环境分析三、产品初步定位四、目标客群定位五、产品规划建议六、运作资源配置七、运营管理策略八、项目投资测算产品形式产品形式产品形式产品形式产品形式产品形式产品形式产品形式→→→→→→→→中国古典建筑中国古典建筑中国古典建筑中国古典建筑中国古典建筑中国古典建筑中国古典建筑中国古典建筑++住宅高端市场住宅高端市场住宅高端市场住宅高端市场住宅高端市场住宅高端市场住宅高端市场住宅高端市场依据：根据规划中对本案与相邻建筑间的空间关系、建筑的立面、色彩等因素的限制条件，决定了本案的产品形式应该考虑中国的传统庭院式住宅，如北京的四合院产品等。定位目标：建造定位目标：建造““2121世纪的四合院世纪的四合院””建造具有国际知名度的、以复古和历史文化为主题的居住中心。对传统四合院进行改良，在设计风格上融合中式住宅与西式别墅的优点，复兴中式传统的人居文化，用‘四合院’思维建成新型四合院社区。在建设中导入“胡同”和“四合院”的理念，融合居住、生活及周边的景观等设施，实现人际互动、人与自然的和谐。产品定位追求的显著特点产品定位追求的显著特点产品定位追求的显著特点产品定位追求的显著特点：：：：产品定位追求的显著特点产品定位追求的显著特点产品定位追求的显著特点产品定位追求的显著特点：：：：外部的古典:充分展现四合院的外在古典美形式。内部的现代：融合现代建筑技术；解决基础设施配套问题。临街配套特色商业：针对该居住区生活配套严重缺乏的事实；发掘和提升项目最大的附加价值。总平面布局规划总平面布局规划总平面布局规划总平面布局规划（（（（一一一一）：）：）：）：总平面布局规划总平面布局规划总平面布局规划总平面布局规划（（（（一一一一）：）：）：）：沿德内大街、西内大街的建筑应具有商业、住宅、办公相互转换的功能。地块中心建筑主要以纯粹的四合院落为主。建筑物以东西走向为主，朝向坐北朝南。总平面布局规划总平面布局规划总平面布局规划总平面布局规划（（（（二二二二）：）：）：）：总平面布局规划总平面布局规划总