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天元港C区地块项目商业业态规划和综合经济测算2009年3月第2页思源顾问目录一、目标商业业态及其租金承受力1.1、目标商业业态1.2、目标商户租金承受能力二、财务分析2.1、利用市场比较法进行租金测算2.1、通过租金进行售价测算2.3、财务测算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件2009年3月第3页思源顾问业态规划总体思路商务休闲的主题定位商务休闲业态的选择目标商户的市场租金本项目预计租金业态规模确定业态的合理布局平衡点2009年3月第4页思源顾问本项目商业物业产品的主题定位以商务、休闲为主题特征的商业广场，与区域内高档购物场所形成配套关系，共同构建IBD商业核心2009年3月第5页思源顾问七大主力业态天元港项目商业部分具象化精致化商务休闲空间北京高尚生活新地标特色高档餐饮时尚休闲餐饮高档精品专卖其他中高档精品超市高级商务会所文化艺术俱乐部个性化商务服务2009年3月第6页思源顾问主力业态（01）——特色高档餐饮p意大利式西餐厅p韩国风味餐厅p日本风味餐厅p欧美风味餐厅p东南亚风味餐厅p特色中餐厅——美味珍2009年3月第7页思源顾问p音乐咖啡厅p特色酒吧琉璃艺术餐厅爵士乐酒吧英式酒吧p红酒廊p特色茶馆p冰激凌店p特色西饼屋主力业态（02）——时尚休闲餐饮2009年3月第8页思源顾问p时尚多元概念店（如：A02）p高级服装专卖店p中式服饰定制店p时尚家居店p高级化妆品店p奢侈品、珠宝、钟表店p高档皮具店（鞋、包）—LV主力业态（03）——高档精品专卖2009年3月第9页思源顾问•个人商务形象设计•个人着装顾问•品牌服装定制•高端塑身美体顾问•专业美容美发主力业态（04）——个性化商务服务2009年3月第10页思源顾问p现代艺术画廊p收藏俱乐部p视听俱乐部p雪茄俱乐部p红酒俱乐部p商务女性俱乐部p商务运动俱乐部主力业态（05）——文化艺术俱乐部2009年3月第11页思源顾问主力业态（05）——文化艺术俱乐部2009年3月第12页思源顾问主力业态（06）——高级商务名流会所p商务休闲健身pSPAp游泳池p商务谈判及签约服务p日光浴休憩区p多功能宴会厅p特色化精品酒店2009年3月第13页思源顾问目标品牌——亚历山大会所p创始于台湾的亚力山大会馆至今已有21年经营历史，拥有近20万会员，是东南亚最大的直营连锁健康休闲俱乐部。新天地的亚力山大占地一万平方米，是在内地开设的首家分馆。p整个会馆以浓郁的东南亚风格为基调，营造出精致典雅的环境，融合古老的中国文化，配备一流设施，提供健身、美容SPA、社交美食、舒活、游泳等多方位服务。2009年3月第14页思源顾问主力业态（06）——特色化精品酒店•体现中国传统特色的高端商务酒店；•房间数不超过15间，面积控制在1000平米；•每间客房的装修风格互不相同，个性化特色明显；•面对国际特色酒店运营商进行招商；2009年3月第15页思源顾问p经营中高档商品的中小型精品超市主力业态（07）——中高档精品超市2009年3月第16页思源顾问其他业态p高端数码专卖店p高尔夫用品专卖店p高档礼品店p高档休闲用品店p其他特色专卖店（主要分布于地下一层）2009年3月第17页思源顾问2009年3月第18页思源顾问2009年3月第19页思源顾问2009年3月第20页思源顾问建筑风格建议•IBD中的传统风格商务建筑，与周边商务写字楼形成强烈对比•满足外籍人士对于中国建筑文化、尤其是北京建筑文化的热衷•中式风格已经开始体现在高端住宅产品当中，本项目应积极成为第一个具有中式意象的商业建筑群落，体现北京传统建筑的围合风格合内在精髓；•中式的建筑意象，现代的建筑元素——“外中内洋”2009年3月第21页思源顾问商户深度访谈之市场参考租金9新世界地下1层新世界百货类6450朝阳使馆区亚地里亚西餐厅2万元/M2300现代城邦克咖啡咖啡厅41000长虹桥Friday餐厅西餐厅16.5150嘉里中心高档工艺品店350020～30％流水倒扣300120面积4崇文门乐圣娱乐KTV双安maxstudio服装店9三里屯卡布其诺酒吧13阜成门外聚茗轩茶馆租售价格元/天.平米位置厂商业态2009年3月第22页思源顾问各业态规划租金情况表6351003580中高档精品超市1535190067010地下精品店7949700025290总计8030000102200高级商务会所12775000103500艺术品位俱乐部12775000103500个性化商务服务10950000122500高档精品专卖7300000102000时尚休闲餐饮1168000084000特色高档餐厅年总租金（元）市场租金（元/天.平米）面积（平方米）业态结论:按照市场可接受租金计算,年租金约8000万元2009年3月第23页思源顾问目录p一、目标商业业态及其租金承受力p1.1、目标商业业态p1.2、目标商户租金承受能力p二、财务分析p2.1、利用市场比较法进行租金测算p2.1、通过租金进行售价测算p2.3、财务测算（现金流测算）p三、商业业态规划及布局p四、经营管理建议p五、附件2009年3月第24页思源顾问商业——市场比较法进行商业租金测算•根据市场原则，我们在区域内选取四个相关项目、在区域外选取一个相关项目进行市场比较，得出本项目合理的商业租金价格。•一般商业项目可参照以下因素进行定价：–项目区位因素：60%（包括地理位置、交通状况、标识性等）–项目周边环境因素：10%（包括写字楼、居民区、酒店的数量、档次等）–项目建筑规划因素：10%（包括建筑形态、面积大小、内部交通规划等）–项目商圈氛围因素：10%（有无商业氛围、传统商圈还是新创商圈等）–项目整体规划因素：10%（单一建筑还是综合建筑、商业档次等）2009年3月第25页思源顾问商业样本选取11－3.3三里屯新生活10小商铺，只租不卖女人街8只租不卖好运街1024000建外Soho930675第三置业租金（元/天.建筑M2）售价均价（元/平米）项目名称2009年3月第26页思源顾问比较法一（第三置业）1.2110%建筑规划1.11.21.11本项目91111第三置业10%10%10%60%权重租金元/天.M2整体规划商圈氛围环境因素地段因素修正因素•则本项目商业物业的租金比较价格1为：9×1×60%＋9×1.1×10%＋9×1.2×10%＋9×1.2×10%＋9×1.1×10%＝9.54元/天.M22009年3月第27页思源顾问比较法二（好运街）1.2110%建筑规划1.21.21.11.2本项目81111好运街10%10%10%60%权重租金元/天.M2整体规划商圈氛围环境因素地段因素修正因素•则本项目商业物业的租金比较价格1为：8×1.2×60%＋8×1.1×10%＋8×1.2×10%＋8×1.2×10%＋8×1.2×10%＝9.52元/天.M22009年3月第28页思源顾问比较法三（女人街）0.8110%建筑规划1.20.81.21本项目101111女人街10%10%10%60%权重租金元/天.M2整体规划商圈氛围环境因素地段因素修正因素•则本项目商业物业的租金比较价格1为：10×1×60%＋10×1.2×10%＋10×0.8×10%＋10×0.8×10%＋10×1.2×10%＝10元/天.M22009年3月第29页思源顾问比较法四（三里屯3.3项目）1110%建筑规划10.811本项目1111113.3项目10%10%10%60%权重租金元/天.M2整体规划商圈氛围环境因素地段因素修正因素•则本项目商业物业的租金比较价格1为：11×1×60%＋11×1×10%＋11×0.8×10%＋11×1×10%＋11×1×10%＝10.78元/天.M22009年3月第30页思源顾问比较法五（建外SOHO）1.2110%建筑规划1.21.21.11.2本项目101111建外SOHO10%10%10%60%权重租金元/天.M2整体规划商圈氛围环境因素地段因素修正因素•则本项目商业物业的租金比较价格1为：10×1.2×60%＋10×1.1×10%＋10×1.2×10%＋10×1.2×10%＋10×1.2×10%＝10.70元/天.M22009年3月第31页思源顾问天元港商业租金价格测算•通过对上述几个项目的价格比较，本项目得出的价格为：（9.54+9.52+10+1078+10.70）/5=10.11元/天.M2•由此，本项目商业租金定价为99--1111元元/天.M2。。2009年3月第32页思源顾问商业物业单位面积投资测算说明•单位面积租金为10.11元/建筑平米.天•5成10年按揭•保证内部收益率为8%•按照10年净现金流的现值为零，测算单位建筑面积的销售价格2009年3月第33页思源顾问581937051592(522)(2635)(4749)(6862)(8976)(11089)(13202)累计净现金流量4211321132113211321132113211321132113(13202)净现金流量31526152615261526152615261526152615261526银行按揭款2.211676首期款2.115261526152615261526152615261526152613202现金流出2商铺销售收入1.23640364036403640364036403640364036400租金收入1.13640364036403640364036403640364036400现金流入110年9年8年7年6年5年4年3年2年1年项目序号商业物业单位面积投资测算表2009年3月第34页思源顾问技术经济指标￥10.11单方租金（元/平方米.天）8.00%内部收益率IRR23352元/平方米单位售价108.92310年按揭系数￥0财务净现值（i=8%)结论：按照市场比较法测算的租金10.11元来推导出的商业物业价格为每平方米23352元。2009年3月第35页思源顾问价格调整本项目将于2年后投放市场，还应考虑以下因素进行价格调整：Ø北京市整体商业市场布局不合理，造成三环以外区域部分商业价格走势降低，空置率增加，影响了购房投资者的投资决策；Ø因国家政策影响，三环以内新增商业面积减少，对本案是一个发展机会；Ø未来预期风险Ø因此，对本案商业物业价格调整如下：p结论：建议本案商业物业出售价格为：22500元/平方米出租价格为：9.74元/平方米/天2009年3月第36页思源顾问写字楼——产品市场定价方法的确定•北京东部写字楼市场竞争激烈；而认知价值需要利用市场营销组合中的非价格变量，如宣传活动、广告等逐步在客户心目中确立；•市价反映了北京房地产行业的集体智慧，该价格既带来合理的利润，又不会破坏行业协调性；在此价格上没有可能的需求客户对独特产品属性的评价竞争者价格成本在此价格上没有可能的利润高价低价市场比较定价法2009年3月第37页思源顾问本项目区域内写字楼租金状况85%22第一上海中心96%25新恒基国际大厦70%9御东商务楼85%25鹏润大厦90%25盛福大厦-25佳程广场95%34燕莎中心90%26国航大厦98%38亮马河大厦90%22现代盛世大厦95%36京城大厦80%14京信大厦98%38北京发展大厦燕莎85%23南银大厦三元桥－霄云路入驻率月租金USD/m2·项目名称所属区域入驻率月租金USD/m2·项目名称所属区域2009年3月第38页思源顾问比较定价一1.111.1本项目23111现代盛世大厦10%10%80%权重月租金USD/M2品质因素规划因素地段因素修正因素•则本项目办公物业的比较月租金价格I为23×1.1×80%＋23×1×10%＋23×1.1×10%＝25.07USD/M22009年3月第39页思源顾问比较定价二•则本项目办公物业比较月租金价格II为25×1.1×80%＋25×1×10%＋25×1.1×10%＝27.25USD/M21.111.1本项目25111鹏润大厦10%10%80%权重月租金USD/M2品质因素规划因素地段因素修正因素2009年3月第