怡和水岸小区项目

怡和水岸小区项目可行性研究报告项目名称:怡和水岸小区项目项目建设单位:咸阳天泰房地产开发有限公司项目位置:长武县亭口镇亭北村项目阶段：项目可行性研究编制单位：西北综合勘察设计研究院二0一一年五月第一章总论在走过了新世纪以来最困难的一年后，中国经济进入2011年以来继续保持企稳回升的态势。经济专家预测，2010年中国经济有望进入本世纪以来的第二轮高增长的黄金增长周期。经历了2009年经济快速回暖的时期，进入2011年陕西总体经济持续向好，财政收支稳定增长，工业生产加快回升，投资保持快速增长，房屋销售同比增七成，消费市场持续旺盛，各项经济指标延续2009年的强势反弹态势。2009年咸阳市的经济情况与全国以及西安的经济情况走向一致，全社会固定资产投资完成801.5亿元，增长40.7%。2009年咸阳商品房交易量达到140.66万平方米，均价3122元/平米。2010年全市经济社会发展的主要预期目标是：全社会固定资产投资完成1040亿元，增长30%。据悉，2010年，咸阳市经济按照预期稳步增涨，整体趋势良好。国务院《关中—天水经济区发展规划》及省政府《西咸新区规划建设方案》的相继出台，泾渭新区、沣渭新区等有利于房地产发展的信号频频传来，我们有理由相信，2011年也将是精彩纷呈的一年。长武县位于关中西部陕甘交界，东与我省彬县为邻，西、南、北三面与甘肃省接壤，是我省的西大门。自古为兵家必争之地，因“长于用武”、“人民期盼长治武安”而得名，素有“秦陇门户”、“三秦屏障”之称。被誉为“果乡煤城”。全县总面积567平方公里，辖6镇5乡160个行政村，51667户，总人口17.7万，农业人口15.53万，财政供养人员7969人。耕地面积30万亩，人均1.9亩，是国家扶贫开发工作重点县。亭口镇地处长武县东南20公里处，是进入长武的东大门。东与彬县城关镇相接，南与甘肃灵台县邵寨镇、本县巨家镇接壤；西与本县冉店乡相连；北与彬县的小庄、芦寨、后洼三村隔泾河相望。镇政府驻地亭北村，全镇辖25个行政村，81个村民小组，共有人口3.7万人，其中农业人口2.1万人，城镇居民1.6万人。总面积118.7平方公里，耕地面积38884.6亩，最高海拔1274米，最低海拔850米。主导产业以煤炭化工、商贸流通、果品和畜牧业为主。2007年全乡各业总产值5.06亿元。是长武县的一个人口大镇，也是长武县的一个煤炭化工基地大镇，近有煤城、果乡之称。亭口历史悠久、人杰地灵。这里曾是汉以来出使西域和大唐丝绸之路的重要驿站和通衢，因泾、黑二河在此交汇，古有黑水渡之称。亭口因交通优势明显，是彬、长区间40公里农副产品的集散地，也是长武县第一重镇。一、项目概况1.1项目名称:怡和水岸小区项目1.2项目位置:亭口镇亭北村1.3项目实施单位:咸阳天泰房地产开发有限公司二、宗地现状拟建项目长武县亭口镇亭北进城农民怡和水岸小区项目选址位于长武县亭口镇亭北村。项目规划占地32022.81平方米。（3.20224公顷）。该地块为不规则建设用地，用地东临亭北村，西、南为312国道及黑河河岸，北为山地。三、项目建设内容拟建项目征地32022.81平方米，即3.20228公顷。项目建设内容包括层高为六层的多层建筑10栋，地上建筑面积23959.32平方米，地下建筑面积2588.50平方米；层高为十一层高层建筑6栋。地上建筑面积39809.66平方米，地下建筑面积3619.06平方米；规划总建筑面积约69976.54平方米。规划建筑占地面积6206平方米，规划道路占地面积12047平方米，规划绿化占地面积13769.80平方米。四、投资估算及资金筹措项目估算总投资13083万元。项目建设单位自筹7083万元，占总投资的54.14%，申请银行贷款6000万元，占总投资的45.86%。贷款期限2年。五、经济效益分析怡和水岸小区项目建成后，实现销售收入17747.35万元；利税3027.28万元；上缴税金1732.93万元。六、可行性研究报告的编制依据和原则6.1编制依据（1）《长武县城市发展总体规划》（2）《长武县亭口镇总体规划》（3）国家工业发展组织编写的《工业可行性研究手册》5（4）国家计委颁发的《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》（5）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（6）《城市道路绿化规划及设计规范》（7）《高层民用建筑设计防火规范》（8）国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》；（9）陕西省建设用地指标（陕政颁发[2007]25号）（10）陕西省现行相关工程定额标准。（11）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（12）本项目可行性研究委托书和合同文件（13）项目调研过程中搜集到的其他有关资料6.2编制原则1、根据市场及技术情况，合理确定建设方案及装置规模。2、充分利用现有的人、财、物优势和公用工程、辅助工程、行政及福利设施的存量作用，尽可能节约投资。3、在满足国家有关消防、安全规范的前提下，节约用地，做到安全、经济、可靠、实用。4、贯彻环境保护、安全设施同主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产的三同时方针。5、在安全可靠的前提下，优先选用国内设备、材料。6、以科学、求实的态度，公正、客观、科学地反映建设项目的实际情况，确保可行性研究报告的编制质量。6.3编制范围6根据《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》，编写怡和水岸小区项目可行性研究报告。组织相关专业技术人员对本项目的水文、工程地质、建设条件、建设必要性、建设内容及方案、工程布置及设计、工程施工、工程占地、水土保持方案、环境影响评价、工程管理、工程招投标、投资估算与资金筹措、经济评价等方面进行了综合研究和分析，并且按照委托书的要求对项目的技术和经济可行性进行了的分析。该报告可为金融机构及业主对项目的决策和建设提供可靠的依据。七、综合评价该项目选项准确、选址合理、规模适度、市场前景好，投资回报率高。建成后可实现销售收入17747.35万元，利润总额3027.28万元，投资利润率为17.35%，投资利税率为23.14%。项目抗风险能力强，从项目的经济效益和社会整体效益来看，该项目完全可行。八、结论1.该项目符合长武县国民经济和社会发展规划，是长武县亭口镇2011年度建设计划中的重要项目，项目的实施对促进该区域经济发展，改善居民居住环境和投资环境，完善城市基础设施建设具有重要的意义。2.项目实施后，首先为长武县发展打下基础；通过项目实施，将进一步在吸引投资、发展经济、服务大众等方面发挥更大的作用;达到投资企业和当地群众满意相结合的双满意。从而进一步改善亭口镇居住环境，加快亭口镇建成重点镇步伐，促进亭口镇早日建成西部名7镇目标的实现。3.全面提高亭口整体形象，形成地域优势。通过该项目的实施，带动当地其他产业的发展，从而在提高硬实力的基础上不断增强地区软实力，形成地方特色，进一步促进投资发展，社会和谐发展，为亭口镇的经济发展和社会发展做出本公司应有的贡献。4.造福群众，和谐共赢。项目规划实施后，可直接解决612户，2500余人的居住问题，解决300到400余人的就业，吸引10000多流动人口。使镇财税收入年额外增加20余万元。从而惠及人民群众，造福亭口镇百姓，达到和谐共赢的美好结果。5.从工程技术角度来看，工程的设计、施工等均向社会招标，选择技术力量雄厚、施工经验和管理经验成熟/丰富的施工队伍，不存在技术风险，只要建设资金到位，定能如期竣工。综上所述，该工程符合国家和长武县经济发展战略，对长武的经济和社会发展具有重要作用，项目建设方案基本可行，工程技术方案和运作模式成熟可靠。因此，该项目不仅是必要的，也是可行的。8第二章项目背景一、项目提出的背景1、机遇国家实施发展战略的机遇。工业化、城市化是经济社会发展的必然趋势和必由之路。在当前应对国际危机背景下，在新一轮全球经济格局大变革、大调整中，我国正处于全面推进工业化、城市化的关键阶段，面临加快实现现代化强国的战略机遇期。国家实施拉动内需“四万亿投资项目”重点向西部省（市）基础设施建设倾斜，深入推动“西部大开发”这一国家战略的决心和力度不断加大。这一宏观政策投资取向除了有效拉动内需、刺激经济增长外，更深远的意义是实现基础设施等公共服务均等化，改善西部地区投资发展环境，推进东、中、西部产业梯度转移，促进东南沿海发达地区产业结构优化升级，实现区域经济布局战略性调整。在国际国内经济发展形势的大背景下，作为工业化、城市化水平较低的西部欠发达地区，我县具有巨大的发展潜力。区域经济协调融合的机遇。西部各省（市）在拓展经济空间、实施发展战略过程中，顺应时代发展要求，遵循经济运行规律，更加注重统筹兼顾、区域协调，西咸一体化、关中—天水经济区等区域经济体概念相继提出，已经形成广泛共识，正在积极规划实施。长武位于这一区域经济合作的结合部、处在最前沿。周边一些跨县的区域经济体也正在重新布局、加快调整，在新一轮区域经济一体化大格局中，9我县拥有广阔的发展空间。市县经济布局调整的机遇。当前，长武正在大力实施发展战略，即重点培育建设能源化工、优质果品生产、畜牧业生产和省际边贸四大基地，逐步实现工业小县到工业大县、传统农业县到现代农业县、三产弱县到三产强县、财政困难县到财政状况较好县、国家扶贫开发工作重点县到咸阳经济强县五个跨越，为建设小康长武，构建和谐社会努力奋斗。交通基础建设加快的机遇。根据未来发展需要，省、市分别提出打造“西部综合交通枢纽”、“区域性综合交通枢纽”的交通发展战略，县委也提出扎实推进关中—天水经济区结合部重要交通节点建设的目标。长武要围绕省、市打造交通枢纽的契机，以西长高速公路为主干，以县城为中心，建设“三横三纵、一港五桥、一环一网”交通网络体系；西安—平凉铁路正在抓紧建设，西长高速公路建成，西—平铁路的建设使长武与周边城市的时空距离大大缩短，长武即将融入“关中一小时经济圈”。区位、交通优势凸显，面临难得的发展机遇。交通区位优势提升的机遇。从省际区域范围来看，长武位于陕西、甘肃、宁夏交界处，位于区域经济合作的结合部，拥有得天独厚的区位优势。上述贯通各省（市）的高速公路、铁路建成后，长武更是发展通道经济、区域经济最理想的地方。关中--天水经济圈构成了长武县实现城镇化、工业化发展的“弓弦经济圈”。这个“弓弦经济圈”凭借经济合作产生拉动力、依靠自身发展释放扩张力、依托长武资源市场延伸辐射力，必将形成强大的综合实力和核心竞争力。长武正好10处于这根“弦”的中部位置，以城镇建设、工业发展、商贸物流为主攻方向，迅速发展壮大长武经济体，让这根“弦”变得更加坚韧，打造强劲有力的“弓弦经济圈”，是实现县域经济加快发展、又好又快发展的科学决策。统筹协调区域竞争的挑战。在当前社会经济大发展、大变革、大调整的时代背景下，在未来经济社会发展中，要参与大市场竞争、大区域博弈，就必须与时俱进地统筹协调全县的城乡发展规划、产业结构调整、经济分区布局，这是一个庞大的系统工程，工作和局面都面临很多复杂性、艰巨性和不确定性。比如县内区域功能划分不明晰、乡镇发展定位不明确、工业区布点“多、散、乱”、工业化进程慢、城市化水平低等问题都亟待统筹协调、研究解决。同时，我们还要应对周边地区率先发展而我们发展不足、发展滞后的挑战。面对错综复杂的经济形势、空前激烈的竞争环境，必须增强时不我待的紧迫感、不进则退的危机感，树立“早就是先机、快就是优势”的竞争意识，切实加强宏观决策的前瞻性、预见性，解放思想、抢抓机遇、精诚团结、负重自强，才能在新一轮区域经济格局中发挥区域功能优势、占领战略主导地位、提升自身发展能力。2、近年来中国房地产发展态势我国经济社会又好又快和谐发展，昂首迈入改革开放30周年的中国将在大踏步改革、开放、发展、变革的同时，加速市场经济发展，更好、更快的融入到世界经济的一体化发展格局之中。我国既是一个发展中的大国，又是一个经济转轨中的大国，转变经济发展方式的着11力点应该是:调整经济结构、优化产业结构、合理制度安排和协调持续发展。作为国家十一五期间重点发展的房地产业，要加大力度贯彻实施党的十七大提出的住有所居的战略目标，确