搜索
恒基不夜城項目市場報告2009年1月第一部分：近期上海樓市Part1上海房地產市場：樓市進入深度調整期，市場呈現量縮價跌狀態•以07年10月為本次調整起始點，供應比已連續13個月下挫至1以下，市場延續供大于求態勢本輪調整狀態：較上論持續時間更長第一輪調整：05年3月-06年10月，上海樓市經曆了國八條和國六條，R1.0（持續了9个月），R≈1.0（持續了11個月），R1.0（20个月後市場信心恢复）目前调整：07年10月政策出台後，市場連續出現13个月的R1.0状态，市場持續低彌，且持續時間更超過05年國八條時期。0500000100000015000002000000250000030000003500000400000045000000408041004120502050405060508051005120602060406060608061006120702070407060708071007120802080408060808081008120.000.501.001.502.002.50推案量(㎡)成交量(㎡)供求比上升期下降及盘整期上升期下降及盘整期04年8月至08年12月上海成交量与供求比走势上海房地產市場：價格進入下降通道，回到一年前水平04年8月至08年12月上海房价走势与供求比走势0.000.501.001.502.002.50040804120504050805120604060806120704070807120804080808125000100001500020000供求比成交均价(元/㎡)价格下跌盘整供求比下挫价格下跌盘整供求比下挫12月上海商品住宅銷售均價11891元/㎡，連續5個月出現下降狀態，較去年10月的價格持平。上海住宅房價回复1年前水平上海房地產市場：開發商資金壓力增加，降價拋售現象頻發二三級市場同步出現下跌外资撤場，拋售物業08年上海11個中心城區二手房成交量較07年下跌3-4成，其中靜安區由於原本投資比例較大，市場走低之後，投資客大批撤離，價格下跌45.9％，創下中心城區最大跌幅，徐匯下跌31％，跌幅相對最小。萬科領頭，全市一半住宅跌價年初，萬科拋出樓市“拐點”輪，且在自身樓盤付之行動，下半年上海房價在萬科、大華等大開發商領跌之下一路下滑，超過一半樓盤為促進成交而采取降價舉措，尤其一些在07年內價格上漲幅度較大的板塊，如果普陀中環、三林等板塊降價幅度明顯。金融海嘯沖擊下，外資撤場陰雲籠罩上海，例如，李嘉誠旗下的和計黄浦5月以44.38億元岀售位於長樂路的世紀商貿廣場寫字樓物業。年底又以“改租為售”的方式拋售位於古北黄金城道的商鋪。受到金融海嘯正面沖擊的摩根士丹利也積極“兜售”其資產，計劃將其前幾年在上海購得的物業打包岀售，其中包含上海廣場商場，東海廣場，安信商業廣場等多種類型物業。部分降價樓盤列表樓盤名稱所屬板塊07年價格08年下半年價格降價幅度慧芝湖花園閘北大寧2200016000-27%萬科金色雅築浦東三林1800014000-22%禦翠豪庭長寧古北5500045000-18%君禦豪庭靜安北塊3900033000-15%本次降價不僅涉及中低檔剛性需求住宅市場，還波及了市中心高檔住宅市場。上海寫字樓市場：成交萎縮，供求岀現拐點07-08年上海出售型寫字樓供求走勢1.500.860.941.391.301.692.011.621.231.031.480.530.701.571.020.801.531.841.010.840.620.430.380.60051015202530350701070307050707070907110801080308050807080908110.000.501.001.502.002.50供应成交供求比進入08年之后，上海岀售型寫字樓市場明顯走低，全年寫字樓成交140萬平方米，較07年下跌23％成交大幅萎縮08年下半年之后，上海可售型寫字樓供求比跌入1.0之下，供過于求日益明顯，寫字樓市場岀現拐點供求岀現拐點07-08年上海写字楼价格走势050001000015000200002500030000350004000045000070107020703070407050706070707080709071007110712080108020803080408050806080708080809081008110812全市写字楼价格中心城区远郊区域08年10月及11月受中心城區兩莊集中收購案例影響寫字樓成交價格岀現較大漲幅，除去個案影響因素，08年上海可售型寫字樓價格較去年同期上漲10％左右。遠郊的寫字樓物業售價與去年同期基本持平。而部分市中心區域岀現寫字樓與住宅物業價格倒掛現象。上海寫字樓市場：除去個案影響走勢漲幅不大中信廣場集中成交北外灘7棟寫字樓整體交易近年來隨城市擴張，上海商務商業中心也岀現外擴趨勢，中環沿綫崛起一批新興寫字樓板塊，如普陀長風，楊浦五角場，浦東金橋等等，這些區域內寫字樓供應集中，成交旺盛，價格具有一定成長性。目前內環內中心區域寫字樓成交比例佔到總量37％，內中環和外郊環分別成為寫字樓新增張點，分別佔到21％、22％。上海寫字樓市場：新興板塊崛起，市中心寫字樓地位削弱08年1-12月各环线写字楼成交分布内环内37%内中环21%中外环15%外郊环22%郊环外5%上海寫字樓市場：三季度出现拐点，租金出租率齐跌1、三季度甲級寫字樓整體平均租金增幅減緩，環比僅增長0.1%，較上季度1.3%的增幅有所下降。截至第三季度末，上海甲級寫字樓平均租金為人民幣9.6元/平方米/天。上海浦東甲級寫字樓租金價格平均下降7％，這是自2005年以來，首次出現下降。2，自今年年初至第三季度末，上海甲級寫字樓市場的新增供應約為68.7萬平方米，達到新的歷史供應高峰。3，吸納量雖低於新增供應量較多，但隨著市場選擇的增多，仍達到40.5萬平方米的良好水準。4，由於市場供應井噴，上海甲級寫字樓整體空置率升至11.2%。空置率的上升主要由於一批新的寫字樓項目交付使用，已有項目依然保持較高入駐率。以上數據從03年-08年上海可售型寫字樓市場由繁榮走嚮低穀1234原因受國內外經濟環境影響，整體房産市場走低客戶購買信心不足金融危機波及實體經濟，自用客戶對現金依賴程度加重，購買力大幅削弱宏觀調控之后，寫字樓市場投資門檻高漲，投資客撤離可售型寫字樓産品同質化嚴重，競爭激烈5寫字樓租賃市場同步走低，租金下降，空置率上昇，投資囬報明顯下滑上海寫字樓市場走勢－－由繁榮走向低穀第二部分：區域市場Part2市場供應可售型寫字樓市場相對市場交易量來說较为充足目前不夜城區域內主要在售的寫字樓共有三个個，位於南廣場的企業廣場、华森钻石广场及位於北廣場的銘德國際廣場，共計供应供应893套，目前市場可售套數為638套，相對板塊年度成交情況來說十分充足。不夜城板塊在售寫字樓滙總表樓盤名稱地址上市時間成交價格建築面積上市套數目前可售套數可售面積元/平方米平方米平方米嘉里不夜城企业广场梅园路228号2007-8-172530339285.1342823319656铭德国际广场民德路158号2007-6-112352616460100447495华森钻石广场恒丰路638号2008-12-27177644125936536141259合計97004.189363868410市場供應區域掀起新一輪改造高潮，未來2-3年寫字樓市場急劇放量樓盤名稱地址產品類型整體規模平方米寫字樓面積平方米上市時間現狀華森鑽石廣場恒豐路長安路5A寫字樓,LOFT辦公,酒店,商業68810459512009年初主體結構寶礦國際廣場恒豐路天目西路5A甲級智慧純辦公樓、超五星級酒店、高級公寓式酒店和購物中心202046806032010年主體結構不夜城廣場三期共和新路梅園路四星級商務酒店、甲級寫字樓及商場142257約5萬2010年之後未動工恒基130項目恒豐路寫字樓51000510002009年主體結構裕年國際商務大廈恒豐路漢中路准甲級標準的商務辦公樓38000380002009年主體結構恒基天目西路147地塊恒豐路、普濟路標准寫字樓44970449702010主體結構合計547083約31萬平方米不夜城目前面臨新一輪改造，正大力發展商務樓宇經濟，一批新建項目陸續啟動，其中僅南廣場寫字樓上市面積就達到31萬平方米，此外北廣場也將有10-20萬平方米寫字樓供應新增供應30餘萬方新增量上市集中新起點高標准規劃新建項目基本集中再09-10年內上市，將對區域市場形成極大沖擊不夜城板塊本輪改造將有恒基，嘉利，中海等一批實力雄厚的開發企業參與，規劃先進，產品定位高檔，將全面提升區域形象。成交情況07年-08年兩年間，每年成交量穩定在1.5萬平方米左右，說明板塊內目前市場的吸納能力基本在這一水平。月度成交起伏較大，基本在500-2000平方米左右，平均3-13套左右。月度成交量在3-13套左右區域年度吸納量在1.5萬平方米左右不夜城板塊寫字樓成交走勢01000020000300004000050000供应成交供应000001646003928500000000000000041259成交590442120108163216381652748162020268852375175379513794411651949468028500070107020703070407050706070707080709071007110712080108020803080408050806080708080809081008110812年度吸納量1.5萬方左右，月均去化3-13套價格走勢自07年6月有新盤上市之後，板塊內寫字樓售價基本穩定在22000-26000元/平方米上下，這已成為板塊內新建甲級標准寫字樓認同價格區間，但08年底新盤华森钻石广场上市打破這一局面，其報價僅19000元/平方米，近期成交的4套低區房源在17000-18000元/平方米。新盤售價由25000元/平方米直落至19000元/平方米不夜城板塊寫字樓價格走勢050001000015000200002500030000价格1037911558971593452196722483229062473126052269152346226294259612498024434264672521824731262712235722670070107020703070407050706070707080709071007110712080108020803080408050806080708080809081008110812價格表現岀下降趨勢，09年跌破20000元/平方米樓盤名稱上市時間報價成交價格成交套数上市套數元/平方米元/平方米嘉里不夜城企业广场2007-8-172600025303232428铭德国际广场2007-6-11250002352644100华森钻石广场2008-12-2719000177644365租賃行情新客站南廣場寫字樓主要集中分布在天目西路及恒豐路沿線分布－－以新客站為核心，沿天目西路，恒豐路分佈產品類型－－甲級，普通標准寫字樓，爛尾樓改造商辦樓達到甲級標准的寫字樓僅有新建的企業廣場一個項目，大部分為普通標准型寫字樓，少量由爛尾樓改造而來的小户型商辦樓租賃行情租金水平－－三類產品三級梯隊甲級標准：3.5元/平方米/天普通標准：2-3.5元/平方米/天爛尾樓改造：1.4-2元/平方米/天平均出租率可達80％依托新客站交通樞紐，目前區域內寫字樓出租情況較好，平均出租率可達80％。目前區域內租賃客户以商貿物流類為主，占到60％左右。3.5元/平方米/天2-3.5元/平方米/天1.4-2元/平方米/天爛尾樓改造項目普通標准寫字樓甲級寫字樓商貿，物流59%商務服務27%其他1%生產性服務業6%房產建築7%樓盤名稱地址樓層租賃價格元/平方米/天物業管理費元/平方米/月租賃面積平方米產品類型嘉裏不夜城二期（企業廣場）共和路268號26層3.52267-184甲級寫字樓嘉裏不