惠州美地书香庭院项目定位报告(1)

惠州美地书香庭院项目定位报告2004.8.26谨呈：惠州市美地房地产开发有限公司2项目简介2004年2005年9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月11月10月8月开工竣工主体封顶入伙用地面积：3.94万㎡；总建筑面积：9.85万㎡；容积率：2.5本项目人人乐往惠阳3目标1期科学的短平快快速回笼资金保证利润2期4街铺最大化保证利润实现合理的开间进深目标下的战略快速回笼资金定位以经济适用房为参照系，实现快速销售产品优先选择建筑周期短，销售速度快的产品销售高品质，高附加值，高性价比有效控制成本，兼顾品质与形象选择最佳展示面，延续经济适用房人气5快速回笼资金定位以经济适用房为参照系，实现快速销售产品优先选择建筑周期短，销售速度快的产品销售高品质，高附加值，高性价比有效控制成本，兼顾品质与形象选择最佳展示面，延续经济适用房人气本项目1期户型配比建议建筑面积区间户数（约）套数比两房两厅一卫60㎡－70㎡8215％三房两厅两卫90㎡－95㎡19135％110㎡－115㎡13625％四房两厅两卫125㎡－135㎡10920％140㎡－150㎡275％合计5456快速回笼资金定位以经济适用房为参照系，实现快速销售产品优先选择建筑周期短，销售速度快的产品销售高品质，高附加值，高性价比有效控制成本，兼顾品质与形象选择最佳展示面，延续经济适用房人气沿街面：约230米小区出入口：约30米道路宽度：36米商铺层数：1层开间：4－5米进深：12米总面积：约2200M2商业部分1期2期总体建筑面积（M2）76001600023600占地面积（M2）南侧街埔独立占地22008000——层数局部2层2层——住宅部分1期2期总体建筑面积（M2）565501835074900住宅平均层数6.56.9——住宅部分1期2期总体建筑面积（M2）64150343509.85万占地面积3.06万0.88万3.64万容积率2.083.92.5首先启动部分独立占地的街铺，可以利用经济适用房人气，在住宅封顶之前即回笼资金由于商业分解了住宅的压力，故本项目可以不设置小高层7快速回笼资金定位以经济适用房为参照系，实现快速销售产品优先选择建筑周期短，销售速度快的产品销售高品质，高附加值，高性价比有效控制成本，兼顾品质与形象选择最佳展示面，延续经济适用房人气外立面——欧式洋房——坡屋顶——顶层送阁楼——铁栏杆——百叶——老虎窗布局——庭院式——1梯4户户型——方正实用——南北向——双阳台——部分大户型送入户花园8学校用地2期快速回笼资金定位以经济适用房为参照系，实现快速销售产品优先选择建筑周期短，销售速度快的产品销售高品质，高附加值，高性价比有效控制成本，兼顾品质与形象选择最佳展示面，延续经济适用房人气原生树木暂时移植到2期备用地，待1期进入园林施工阶段再移植回来如规划路的修建出现问题，可铺设红色行道砖，既经济实用又美观大方9惠淡路沿街面：约230米小区出入口：约20米道路宽度：15米商铺层数：1层开间：4－5米进深：10米总面积：约1900M2与2期互动的节点2层20米×20米，共800M2沿街面：约135米道路宽度：42米商铺层数：1层开间：5－6米进深：15米总面积：约1600M22期集中商业的延展，与1期呼应、互动沿街面：约230米小区出入口：约30米道路宽度：36米商铺层数：1层开间：4－5米进深：12米总面积：约2200M2沿街面：约130米道路宽度：18米商铺层数：1层开间：4－5米进深：10米总面积：约1100M2备注：沿街面尺寸系根据红线图及地块指标表计算得出，有细微误差，但不影响结论街铺最大化保证利润实现合理的开间进深1期街铺的总体规划：7600平方米10项目分析定位规划项目分析定位规划工作流程市场研究11结论1：惠州房地产进入全面快速发展阶段发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%快速发展2003年惠州人均GDP2501美元；经济增长率13.3％分项研究1：宏观背景122003年惠州行政区划调整:市区范围由东江、西枝江畔延伸到大亚湾，市区面积扩大5倍，达到2672平方公里，市区人口142万地区全省珠三角深圳珠海广州佛山中山东莞惠州江门肇庆城市化率（%）55.072.6592.4685.4883.7975.0660.6760.0451.6647.0832.52珠三角9市城市化率地区惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县城市化率（%）96.1756.9553.4240.5130.7227.59惠州市分县区城市化率城市空间布局：形成“核心—轴线—网络”的点轴网空间格局。以一市二区为核心进行发展。一市:惠州市二区:惠城区和惠阳区结论2：行政区划调整促进惠州城市化发展13分项研究2：房地产市场开发与供应资料来源：惠州市统计局、惠州市房产交易中心由于烂尾楼的存在，施工面积的统计数据一直维持在200万平方米以上0100200300万平方米施工面积201211271.84261.36竣工面积73.787.2788.9610.24销售面积5256.3673.7333.66空置面积47.147.4873.4753.762001200220032004上半年结论3：供需关系改善，市场前景看好2004年上半年，竣工面积减少，销售面积同比增长75.6％。竣工面积与销售面积的关系逐渐改善。2004年上半年，空置面积减少14惠淡大道是连接惠州市惠城区和惠阳区的城市交通枢纽，全长32.4公里，工程总投资约10亿元，预计2005年6月30日完工。惠淡大道建成后，将地处沿江的惠城区和地处沿海的惠阳区连成一体，是惠州打造半小时生活圈的重大举措，对加快惠州南部城区开发和大惠州海滨城市建设具有重要作用。结论4：惠州市场两极驱动，都市融合趋势明显房地产发展驱动因素：城市扩张客户购买驱动因素：中心城区的吸引力/良好的生活环境及配套房地产发展驱动因素：产业带动客户购买驱动因素：价格低/事业发展/投资分项研究3：房地产市场格局15房地产市场处于启动阶段，产品及营销均处于较低水平现有楼盘销售情况普遍良好，表明对商品房的需求已经显现以市政广场、人民公园及淡澳河、亚公顶为资源的相对高档住宅区，价格1800-2200老城区、新住宅区分布着相对低价住宅，价格1500-180012345678910惠阳区市场概况1.信和苑：1380-1580起/均价19002.名苑山庄：约20003.昶晓大厦：1680-18404.锦绣豪苑：1400-15805.昊康广场花园：1880起/均价21006.中铭豪园：1800-1900起/均价22007.怡景楼：1480起/1600均价8.文华豪庭：1510起/均价16809.祥和苑：1800/1900起10.瑞景居：1680起/均价210016江北属性：行政中心/高档住宅代表楼盘：碧水湾、江畔花园、金世界花园均价：2700-3500元/m2发展趋势：商务、行政、高档住宅东平属性：大盘区域代表楼盘：东湖花园、长湖苑、兰波湾均价：2000-2500元/m2发展趋势：纯粹居住区，中高档大盘麦地－河南岸属性：老城区的扩展区/新兴商住区代表楼盘：风尚国际、世纪新天、雍逸园、风华世家、丽园新村、南翠花园均价：1800-3500元/m2发展趋势：宜商宜住惠淡路属性：郊区代表楼盘：东江学府、惠泽南苑、金山龙庭均价：1400-3500元/m2发展趋势：新市镇下角属性：老城区发展趋势：城市功能完善/旧城改造龙丰上排惠城区市场格局17惠城区市场供应状况2004四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1本项目2南山美地2期3东湖花园4荷兰水乡5蓝波湾6东江明珠2期7南翠花园2期8金裕碧水湾9雍逸园10东江学府11麦地项目20052006时间惠城区在未来2年内竞争将达到高峰0%10%20%30%40%一房两房三房四房五房及以上复式TOWNHOUSE2003年2002年产品线逐渐丰富市场竞争越来越充分未来两年惠城区主要在售项目时间表2004年上半年惠城区产品分布状况18溪南翠花园东湖花园风尚国际风华世家阳光100南山美地绿湖新邨丽园新村3期世纪新天东江学府1期君华府雍逸园荷兰水乡蓝波湾长湖苑3期碧水湾江畔花园东平－大湖溪心园金世界花园国华大厦西湖丽苑盛事清华阳光华庭金耀园山水世家本项目2004年开盘项目2003年开盘项目持续2年以上的大盘图例麦地－河南岸金山龙庭惠淡路江北结论5：江北、东平、麦地－河南岸、惠淡路等片区的热点效应明显19分项研究4：典型项目调查楼盘名称雍逸园楼盘地址惠州市麦地南路与三环路交汇处基本情况一期建筑面积10万㎡，共8栋小高层销售情况04年8月4日开盘，截止目前销售50%，其中临南三环路的户型销售相对缓慢客户TCL员工，私企业主，公务员，农业银行职工，教师主力户型三房两厅两卫110㎡~150㎡四房两厅两卫140㎡~190㎡价格住宅起价1780元/㎡、均价2500元/㎡商业均价一层6800元/㎡优势☆片区居住氛围日益浓厚☆项目为大盘，配套齐全☆知名开发商劣势☆项目南边的南三环路噪音灰尘大典型畅销高档大盘20雍逸园产品借鉴梯户比：2梯4户朝向：南北朝向户型：方正规矩无死角细节：双阳台21楼盘名称南山美地楼盘地址惠州市演达片区三环路10号小区基本情况项目占地5万㎡，建筑面积8万㎡，低密度纯住宅小区，绿化率41%，16栋6.5层不带电梯及2栋小高层组成，共481户，其中多层182套销售情况2004年5月开盘，多层销售80%，月均销售约45套，小高层8月初开始销售，现销售15套客户河南岸片区居民，5大集团员工，私企业主，公务员主力户型三房113㎡~118㎡四房136㎡~152㎡价格多层起价1688元/㎡，均价2100元/㎡小高层起价1950元/㎡优势☆产品性价比高，社区内相对独立，劣势☆项目北边的南三环路有部分路段正处修建中，灰尘比较大典型新兴区域畅销中档项目22楼盘名称世纪新天楼盘地址惠州市河南岸演达一路基本情况占地5000㎡，建筑面积57932㎡，1~3层商住，4层会所，5~29为住宅销售情况5月开盘，总销售率约50％，一房及两房销售80%以上，高层大户型销售缓慢客户年轻的白领，投资客主力户型两房两厅一卫77㎡三房两厅一卫120㎡价格起价2000元/㎡，均价2500元/㎡，最高3000元/㎡优势☆首创观景电梯商住楼☆繁华商业中心区，周边餐饮娱乐教育配套齐全，升值潜力高劣势☆部分户型面积过大☆临演达一路噪音大典型高层项目23楼盘名称惠泽南苑楼盘地址惠州市河南岸17号小区基本情况占地7.4万㎡，建筑面积13.6万㎡，绿化率33.8%，共10栋，其中3栋6层，2栋12层，4栋17层和1栋3层幼儿园销售情况可售部分100％客户市区单位干部、职工和城区中低收入家庭主力户型两房两厅，三房两厅，四房两厅价格起价1288元/㎡优势☆经济适用房，价格便宜☆政府工程劣势目前项目周边的交通和生活配套不完善经济适用房24总共1360名报名购买经济适用房从级别分析:科级以上约占31%，普通员工占69%从来源分析：政府机关、学校和企事业单位分别占16.2%、18.4%和28.7%，其余的为TCL类的大公司、医院、军警、运输等行业客户级别分类2301609403001002003004005006007008009001000处级以上科级处级普通职工客户来源分类22085250453012090390130050100150200250300350400450政府机关医院学校TCL银行运输军警企事业单位其他惠泽南苑客户结构解析25楼盘名称金旺新苑楼盘地址惠州市河南岸33号小区基本情况占地25727㎡，由7栋多层和1栋小高层组成，总建筑面积490