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绝对保密！此报告仅供客户内部使用，未经成全机构的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。沪杭别墅项目精彩个案分析报告成全机构研发中心2010-05-11出品人：全忠制作组：施佳敏周丽娜吴思超刘祯婷谨呈北京亿城燕西华府项目组个案一：坤和和家园项目概况物业类别：独栋别墅、联排别墅、物业地址：西湖西溪路南侧西穆坞，原中国人民解放军73021部队营房驻地开发商：杭州振兴置业有限公司占地面积：580000平方米总建筑面积：1000000平方米（含地下）容积率：1.20绿化率：30%物业费：2.50元/平方米·月当前均价：25000元/平方米留下小学留下中学联合超市沃尔玛（拟建）留下人民医院留下中学幼儿园西湖高级中学市第十医院(在建)规划布局项目位于杭州西溪湿地以南，原为中国人民解放军营房，隶属西湖区，规划有院景公寓（多层）、和院别墅（联排）和别墅（独栋）。园区内规划菜市场、商业街、康体中心。园区内规划9班幼儿园、24班小学。项目是目前杭州市区范围内唯一的百方方高尚人文生态大盘，罕见的低密度城市山居住宅。被7大山系环绕，常年平均气温16.4度。2+2院落排屋1+3院落排屋建筑风格整体风格为上世纪二三十年代经典的海派建筑风格以红色、红褐色为主调的面砖、实木窗框，增添了建筑的自然质感和怀旧感建筑用材红师面砖德国耐卡陶土瓦，生态环保是它的最大特点采用国内最优秀的门窗生产商华兴的实木门窗，其门上的花都是手工雕刻出来，这种实木门窗比市场的高档铝合金或铝复木门窗成本高两倍建筑风格建筑与文化、自然环境想融，经典、含蓄、低调，使建筑成为群山环抱、绿树掩映中的一道风景建筑特色依山势而建；高低不等的坡屋顶设计和起伏的地势有视觉上的统一。建筑整体以褐色与赭红为主色调，与自然相融合。镂空的围墙、烟囱等设计，使得房子具有怀旧气息。景观特色“长在山上的房子”——利用周边山系及坡地，顺势而建；依靠自然的坡地，开辟山顶主题公园、登山游步道等丰富的山景运动资源。景观特色项目充分利用周边山系及坡地，将山景资源最大限度引入户内，无论别墅或多层，户户可享山景，每户均拥有空中私人庭院，景观空中露台达20-30㎡。景观特色总体景观规划围绕原生山体环境，力求达到与原生环境和谐统一,保留四千余棵名贵树木，让每户家庭都受到树的庇佑。“2+2”、“1+3”排屋户型独特的双楼设计、两进三院、曲进通幽三重私家庭院、超大独立花园私家门楼的设计地下约100㎡多功能空间为赠送面积每套附送双车库空中景观长廊，连接南北两楼联排（山地排屋）2+2边户户型五房四厅五卫建筑面积：270-280㎡花园：50-300㎡地下室：93-170㎡户型特色户型特色联排（山地排屋）1+3边户户型建筑面积：250-280㎡户型设计独特创新、凸显江南庭院特色、附加值高、别墅享受。营销亮点给客户以真实的产品信息，让人们通过产品去理解“章法天成”、“自然而然、金石建筑”的意境，用最直观的方式感受和家园独一无二的地段资源和产品魅力，这是和家园获得市场追捧的直接原因。1、实景展示销售：楼盘最直观的魅力体现2+2排屋营销亮点2、异地推介：拓宽客户渠道定位于度假投资类产品的坤和和家园，举办多场异地推介会，扩大客户渠道。坤和和家园的客户来源：主要客户：杭州人，其中城西置业者占据约近40%（其中有不少桂花城的业主）；这类客群中有私营业主、泛公务员、科技工作者、高校教授等。次要客户：温州、台洲、义乌等省内私营经济比较发达的城市私企老板。偶的客户：省外少量的私营业主或是家庭经济很强的富贵之家。营销亮点邀请西泠名家为和家园篆刻项目印章，作为印石文化的标志永久地保留于和家园里。与西泠印社倾力打造的印石界盛会——“百年西泠·中国印”大型全国海选活动，坤和·和家园全程参与此项活动，并作为总决赛的冠名单位。将15强获奖选手作品于和家园“和庐”现场展示及和家园10大组团西泠名家印石篆刻。与西泠印社共同组建的金石盟沙龙、邀请西泠印社联袂为和家园业主打造“专属印章”坤和以文化“和坛”的形式，邀请艺术界的专家、学者、意见领袖等共同探讨、座谈主题“来自一九二三的声音”——和家园爵色之夜私家堂会目的：竭力将和家园项目真正打造为自然美与印石艺术美相融并生的人文社区3、人文营销：与艺术跨界，与人文跨界。坤和和家园举办了一系列的人文营销活动：营销亮点上图为：坤和和家园报广4、广告创意：灰色+红色印章、古典传递其文化气息、开发理念营销亮点上图为：坤和和家园“春茗雅集活动”形象墙4、广告创意：灰色+红色印章、古典传递其文化气息、开发理念营销亮点上图为：坤和和家园温州推介会物料4、广告创意：灰色+红色印章、古典传递其文化气息、开发理念个案二：绿城千岛湖玫瑰园项目概况物业类别：独栋别墅、联排别墅、山景公馆物业地址：淳安千岛湖镇开发路南侧，北依千岛湖畔开发商：养生堂浙江千岛湖房地产有限公司占地面积：154121平方米容积率：0.87绿化率：48%物业费：1.20元/平方米·月当前均价：公寓8000元/平方米联排14000元/平方米构成绿城“玫瑰园”系别墅最显明的特点是：与城市中心的适宜距离；一流的山水资源和人文氛围等。该项目是第11座玫瑰园。项目位于国家级风景名胜区千岛湖主城区，由绿城集团携手养生堂有限公司联袂开发。项目规划建设12幢法式独立花园住宅（独栋）、32幢别墅级法式庭院排屋（联排）、7幢高层和2幢小高层山水观景公寓，同时配套建设一座园区会所及幼儿园。项目首次将绿城最新一代法式排屋与欧式花园住宅引入千岛湖自然山水之中，使住宅在生活之外更具艺术价值、文化价值与收藏价值。规划布局法式建筑十分追求立面的简洁齐整柱式常以壁柱形式出现注重突出中心和主从关系，突出轴线对称，通常底层结实沉重，中层虚实相映，有非常密切的比例关系，整体典雅稳重具有较强的装饰性和艺术性，如孟莎式坡屋顶、牛腿窗式、拿破仑头盔式老虎窗、立柱等，不仅增强了层次感，同时渲染出浓郁的艺术气息和贵族气质。建筑风格别墅级法式排屋大面积采用石材立面，主力面积288－330㎡；均设置前庭后院，前庭为半开放花园，连门厅，后院为私家花园，部分排屋还有侧院。同时赠送大面积阳光地下层，外连下沉式花园，通风采光佳。建筑特色花园住宅延续绿城经典的玫瑰系别墅的气质格调，采用法式风格，尊贵、人文、大气、精致；在充分尊重建筑与地形的关系，确保建筑与周边环境的完美融合，保证最大限度地享受室外景观资源，配置豪华精装修私家庭院，享受超大面积地下室空间，尽显奢华。建筑特色花园住宅及法式排屋根据不同的建筑风格设计与其相匹配的私家景观庭院，并采用不同标准进行庭院精装修。精装修标准包括：烧烤台、泡池、景观小品及绿化植栽等。运用多种景观处理手法，形成完全私密、半私密、半通透和通透性围合等多种形式。庭院景观千岛湖玫瑰园休闲主题会所，设于清泉园北部中心地带，集众多功能于一体，优雅大堂、休闲吧、棋牌房、多功能厅等，既满足了业主休闲、健身的需要，又为业主提供了邻里交流的和谐空间。会所功能法式庭院排屋边户户型五房两厅六卫户型面积：约315.41㎡地下室一层二层下沉式庭院与地下室相连，地下室更加通透；一层含10米超大面宽客厅，南侧连接进深3米的观景露台；全套房设计；主卧、次主卧均带步入式衣帽间与观景露台。三层户型特色法式庭院排屋边户户型五房两厅户型面积：约312.4㎡地下室一层二层一层为经典的十字布局，空间呈中轴线对称，经门廊进入门厅、过厅、家庭室，出南向外廊则是生活花园，形成极其罕见的纵深感和节奏感；二层含双卧和书房，均朝南，南北双露台。户型特色营销亮点1、两极化产品销售战略：满足千岛湖房地产市场的特殊性千岛湖主要有两类产品组成，一种是走高端路线的休闲度假类项目，以外地客群为主；另一种则是针对本地购房者的普通公寓项目，满足不同的市场需求。图为：2009年6月21日，千岛湖玫瑰园产品说明会+首次开盘，现场预定近九成。营销亮点2、特色渠道：项目联动，客户资源最大化10年2月27日，绿城集团在千岛湖的两个项目绿城千岛湖玫瑰园和绿城千岛湖度假公寓联合举办“客户元霄喜乐会”在千岛湖度假公寓项目现场隆重举行。通过元霄喜乐会活动，让两个项目的客户再次深度体验绿城千岛湖喜来登度假酒店的卓越品质及独特价值，并感受了绿城园区服务价值。营销亮点2、特色渠道：房展平台，项目联动，品牌价值最大化绿城集团集结包括绿城千岛湖玫瑰园在内的20余个项目，集体亮相于2009年10月20日举办的浙江省第16届房博会，为房交会带来盛大的绿城飘香。营销亮点2、特色渠道：联姻电影，跨界成长《家有喜事2009》牵手绿城千岛湖玫瑰园，电影拍摄于绿城千岛湖度假公寓样板房取景。《家有喜事2009》古天乐与沈丽君@千岛湖《家有喜事2009》郑中基与姚晨@千岛湖营销亮点3、体验营销：现场为王，赢在现场2009年10月25日，淳安县委宣传部、淳安县旅游局与绿城·千岛湖度假公寓、绿城·千岛湖玫瑰园共同发起主办了“最美工作超赏玩家”的活动，通过公开海选的方式，招募活动参与选手。最终参与活动的选手将会以各类专业级的眼光，分别从情侣、商务、家庭、热火度假等角度寻找千岛湖最美的度假线路。在活动结束后，还将会向社会公布这些精选出来的旅游度假线路，让前来千岛湖度假的人们体验不一样的千岛湖别样度假风情。个案三：万科翡翠别墅物业类别：独栋别墅物业地址：上海闵行区江桃路505号开发商：上海加来房地产开发有限公司占地面积：180000平方米容积率：0.39绿化率：35%物业费：7.80元/平方米·月当前均价：72000元/平方米2800万/套起项目概况翡翠别墅位于上海新浦江镇，是上海一城九镇规划中距离中心城区最近的区域。新浦江镇定位为意大利风貌，以300米*300米为基础的方格形街区中，穿插着两条东西走向的步行街和自行车道，用以释放纯粹的意式生活情趣。这样的布局，不但让浦江新镇拥有了类似皇城的地位与威严，又确保了意大利的生活情趣能够自然而然的流露。北京紫禁城意大利古罗马城上海新浦江镇规划布局翡翠别墅的规划，融合了中国传统皇家九宫格的布局方式与意大利宫廷的构筑规律，通过仪式化的组团单元、两横一纵的景观结构、配合整齐分割的道路体系。将整个社区划分为各个方正的单位，并形成错落有序的功能区域。翡翠别墅总体布局翡翠别墅一期布局规划布局通过现代化的材质与手段，翡翠别墅将意大利建筑的经典符号完美承袭，并将优雅、闲适的生活状态深藏其中。建筑风格源自于意大利特色的烟囱，最大限度的保证原味的意大利风情，在设计中保留意大利的烟囱，起到美化的功能。脱胎于意大利的平坡屋顶，以及红瓦结构，都给业主带来了视觉上的舒适感。建筑特色窗户，利用大面积的开窗与现代工艺的组合，实现意大利建筑最大限度地增加自然采光的特性。源自于意大利经典的廊道设计，尽量外延，但又与草坪充分区隔。并与现代休息方式的结合，成为一个独立的室外休息空间。建筑特色通过现代材料的运用，来演绎原味意大利的木质结构下的建筑形态。以意大利的传统石材为建筑整体框架，既具高层次的品质感，又能经历时间。建筑特色为了原滋原味的意大利景观情趣，大量的意大利景观元素被引入社区，如：喷泉、台地、葡萄园，而这些元素，被中国园林的建造技法，巧妙的安排在了社区中。中国造园技法与意大利景观元素的融合，创造出“移步换景”的景观感受，不论在哪都有“剧幕式”的景色与“场景化”的风光来取悦生活。景观特色二层地下层一层户型主力面积：主要为360和450平方米两种（不含地下室），四卧，户型结构相似。在户型的中央均设置了一个面积30平方米左右的中庭，使得每个功能间采光之外，拥有庭院景色。360平方米户型地下室120平方米，450平方米户型地下室150平方米。控制了地下室的面积。超大厨房面积，注重公共空间功能的细分。客厅挑空。客厅、餐厅和三卧南向，四卧全套房设计，其中主卧套房男女主人的衣帽间分开设置。360平方米户型特点：”回“字型布局，中庭设计，南向功能多，功能空间细分，控制地下室面积。中庭挑空户型特色双玄关设计，展现了一个独立的过渡空