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仅献给城市运营商四川三原置业投资有限公司敬语关于案名蓝调案名一个蓝色城邦；定义一种生活方式；界定一个群体，承载时尚温馨生活的所在；在传播层面，给生活以色彩的联想。关于案名三原宜家备选案名三原银座迎宾观邸■本次汇报的目的在于：解读四大问题市场怎么样？卖什么？卖给谁？怎么卖？■本次汇报的内容为住宅营销策略总纲，具体细案将根据工作进展分阶段提交。■本次汇报的内容考虑到本项目商业部分所占比重不大，现暂不涉及。汇报框架项目解读市场环境客户分析项目定位竞争格局产品优化建议卖什么？卖给谁？营销推广执行策略怎么卖？项目解读卖什么？第一部分项目解读项目位置本项目位于新津县五津镇迎宾大道新城核心区域，人文生态上佳，属于城市未来发展潜力板块，是居家享受的风水优地。本案新津城区项目四至西面：县法院东面：文化艺术中心北面：工商局南面：体育运动中心项目经济指标项目指标:总用地面积：9702.04㎡总建面积：38809.60㎡住宅面积：36856.60容积率：4.0绿地率：30%总户数：481户车位数：379土地用途:住宅兼容部份商业项目规划方案规划设计三幢14层小高层建筑，其中1号楼、3号楼邻大件路设置，2号楼放在北面，小区主入口设在大件路一侧1号楼、3号楼之间。小区另一出口设在规划道路邻工商培训中心一侧。2号楼1号楼3号楼项目SWOT分析SWOTS1：地块较方正，地块内无拆迁且已平整S2：便捷的交通，项目可达性好，召示性强SWT0W1：项目周边无景观，无高端住宅氛围W2：临近大件路，噪音影响大O1：政府规划存在契机O2：区内无太多小户型楼盘竞争T1：本项目规模小，运营成本高T2：片区内土地潜在供应大，竞争压力大S3：差异化的产品定位S4：开发商雄厚的开发实力和品牌优势W3：周边配套缺乏品质W4：未成熟的新城区减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占先机※强化产品差异，树立差异形象※通过产品进一步细分客户，调动客户需求优势（S）：地块较方正，地块内无拆迁且已平整劣势（W）：项目周边无景观资源，无高端住宅氛围，品质不高机会（O）：产品差异化威胁（T）：规模小、区位差※创新及细分的产品※充分挖掘地段现有价值及发展前景※对项目所在区域重新定义，纳入整个新津县城※先发治人，抢咱市场先机，快打快销※增强项目的附加值※增强性价比项目户型界定分析套数比面积比根据建筑面积初步估算：绝对主力户型为41—60平米，占总户数的41%；次主力户型为61-90平方米，占36%；其它面积户型占23%。从户型面积界定可知：在后期营销过程中，项目需注重以舒适居家的小户型为主。项目特质/亮点项目所在区域具备深厚的历史/文脉/地脉的资源；项目所在区域发展潜力、升值潜力较大；区域性地标物业，适宜“纯正的高尚生活区”人文特色的打造；项目绝对主力户型为套一、套二，后期将针对性的销售引导及宣传推广；东岳观点项目区域特征有双重性，较为尴尬项目整体设计定位不够细分市场产品本身不具备足够的亮点宏观市场区域概况新津历史悠久，自古以来“商贾云集、货如轮转，多出富商”，有“南方丝绸古道第一站”之誉，自北周定名，相袭至今，已有1450年历史。如今的新津为川西重要的物资集散地和交通枢纽，是四川省经济、技术向西南辐射的必经之地，享有“成都南大门”之称。新津县位于成都南部，距成都市区28公里，全县幅员面积330平方公里，辖11镇1乡。全县总人口30.18万，其中城镇人口12万。人文景观新津人居环境优美，境内五河汇聚，江河如带，是四川省有名的鱼米之乡和特色水产大县，以“黄辣丁”为代表的河鲜美食饮誉全国。新津自然生态资源丰富，山不高而堆绿叠翠，水不深而蕴秀吐雅，龙马宝墩古城遗址、观音寺、纯阳观、老君山等文物古迹与自然山水相得益彰，被誉为“成都后花园老君山纯阳观观音寺梨花溪县城夜景南河滨河广场黄辣丁区域交通新津交通便捷，是川西平原重要的交通枢纽和物资集散地。成昆铁路、川藏公路、成雅高速等快速通道及已经正在改扩建的双向六车道免费城市干道等，让新津初步形成“一刻钟经济圈”规划中的大成都轻轨铁路区域规划总体战略：成南经济高地、休闲水都、成南区域物流中心。城市定位：成南门户，水城新津。规划格局：“五津为脉，一山为肺，三城为心”。最新政策新津购房月（4.20—5.20）1、购房财政补贴：凡购买144平方米以下商品住房（不含二手房）的，按购房款总额的1%给予购房补贴。2、个人所得税补贴：凡购房的新津县纳税人，自购房之日起到2010年12月31日止，所交个人所得税县级所得部分由财政给予补贴。3、物业服务费补贴：购买144平方米以下商品房的，由财政按每平方米每月0.30元的标准给予物业服务费补贴，期限为3年。4、按揭贷款利息补贴：购买144平方米以下商品房并按揭贷款的，由财政按实际贷款利息的20%予以补贴，期限为3年。5、“一站式”服务：购房者在办理相关手续时，享受相关部门提供的“一站式”窗口服务。最新政策6、外地客户配套优惠：外地客户购房后可办理户口迁入、社保转入，子女也可就近入学。7、公积金购房优惠：购买商品住房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为40万元，贷款最长期限由20年调整为30年；外地缴存住房公积金的也可在我县申请住房公积金按揭贷款购买商品住房。8、银行按揭购房优惠：由政府出面，联合新津商业银行，推出普通商品房按揭商贷最低首付2成，按揭利率最低7折优惠等。9、开发商让利优惠：活动期间，各开发商将参照每套优惠1万—1.5万的标准让利于购房者，同时还有购房送装修、送保险等优惠。此外，活动期间购房还可领取知名餐饮企业“VIP打折卡”、“花舞人间”景区门票等。区域经济发展全县完成地区生产总值87.58亿元，同比增长（下同）17.5%；一产业增加值10.55亿元，增长7.2%；二产业增加值49.3亿元，增长22.6%；三产业增加值27.73亿元，增长12.5%；三次产业比例调整为12:56.3:31.7。全社会固定资产投资78.65亿元，增长56.3%。2008年城镇居民人均可支配收入12514元，增长20.1%；农民人均纯收入6417元，增长16.2%。社会消费品零售总额22.63亿元，增长21%。城乡居民储蓄存款余额50.16亿元，增长34.9%。引进到位市外资金38亿元；实际利用外资3029万美元，增长23.89%。县域经济发展2008年居全省第一住房建设规划（2006—2010）新津县“十一五”期间住房建设年度计划单位：万平方米年度商品住房政策性住房合计新建商品住房城中村重建经济适用住房廉租住房2006222/1.223.220072221.8/23.820082222.71.926.620092222.71.926.620102222.82.026.8合计1102107127商品住宅用地规划（2006—2010）新津县“十一五”期间商品住宅用地年度计划单位：万平方米年度用地总量新增用地中小套型中低价位存量用地200642.531.8822.3210.62200731.0523.2916.37.76200831.0523.2916.37.76200931.0523.2916.37.76201031.0523.2916.37.76合计166.7125.0487.5241.66房地产投资情况受地震及金融危机影响，房地产销售增幅回落。2008年全年含预售在内的商品房销售面积19.61万平方米，下降15.5%；实现商品房销售额11.34亿元，增长119.8%。市场启示★新津城市基础完善，能够提供完善的居住环境与人居配套★经济发展稳步提高，居民购力逐年加强★针对商品房发展，新津拥有众多利好信息★住房消化潜力巨大，当地购买人群潜在需求旺盛★拥有一定的投资空间，对投资人群具有吸引力★该区域本地购买力仍占重要比重，当地购买比重较强，优势区域的放量将日趋加强，楼盘间竞争将日趋激烈竞争格局区域竞争项目境界岷江国际缤纷城纯阳雅庭格林经典津尚都南河公寓津都雅居江山多娇未开盘楼盘在售楼盘价格情况01500楼盘名称20002500300035004000均价：元/㎡境界3000格林经典2900缤纷城2950津都雅居2900津尚都2800纯阳雅庭2500江山多娇3100价格集中在2900元/㎡左右户型情况楼盘名称户型面积区间套型境界60-135套一、套二、套三格林经典80-145套二、套三缤纷城107-148套三津都雅居少公馆70-120套二、套三津尚都70-128套二、套三纯阳雅庭(多层）80-145套二、套三江山多娇70-120套二、套三南河公寓70-130套二、套三岷江国际60-130套一、套二、套三、顶跃户型以适合居住的80-90㎡套二、100-120套三为主境界：套一面积为60多平米，共14套，一个多月销售完毕，购买客户中年轻人13（政府、移动、联通、事业单位、个体户），老年人1（养老），均为自住。岷江国际：套一为60平米左右，共15套，5月10日开盘，现在诚意登记。销售情况区域内在售楼盘的日来访量为周一至周五5—12组，周六至周末来访量较大，平均每天来访量约为10组。从销售速度来看，江山多娇、境界等项目销售情况目前较好，走势较快。其中，该区域楼盘的销售情况与其他区域项目相比，其销售较佳的支撑力应为绝佳的临河景观生态资源和临河的休闲环境。主力客户群情况目前区域内在售项目的主力客群以新津本地及外地客户为主，各占比便比例为55%、45%.发展趋势趋势一：供应加大，需求回落，供求总量回到平衡面上。趋势二：2009年五津商品房价格涨幅放缓，但已经攀高的房价不会下跌。趋势三：商品房市场需求潜力巨大，市场需求断层不会出现。趋势四：五津川浙工业新区、沿南河新城开发升温。趋势五：2009年五津房地产市场供给分散化、大盘化特征将更加明显。趋势六：2009年五津商品房供应区域特征将更加明显，城区高层化，多层郊区化，同时电梯物业供应量也将逐步增大。竞争格局小结产品建筑形态：以电梯公寓为主，含有部分多层、低密度花园洋房及别墅。建筑风格：区域内市场产品建筑风格多样化，其中包括：现代、现代中式。与成都市第一圈层的新津、华阳、龙泉、温江等相比有较大差距；即使是最为简单的现代风格的小高层建筑风格也较为平庸，新津房产市场尚未进入品质时代。产品户型：区域内的在售楼盘，主力户型集中在80—100平米、100—130平米这两个区间段，中小户型项目较少出现，新津市场主要以居住功能为主导需求。销售价格：区域内的在售楼盘，销售均价为2900—3100元/平米。畅销产品：户型为80-90平方米左右的套二户型，15～30万总价的中小户型是最为畅销。购买客户：以新津本地客户为主，其次为周边区域及成都其他区域。客户分析客群分析说明由于时间关系，没有进行大规模的问卷调查，此次调研采用了抽样调查法和电话询问法。以上方法得到的数据再结合以往的数据进行的综合分析，存在一定的偏差，但能把控大方向的准确。特此说明。区域市场常规客户描述群体一年龄：25-28岁用途：自住、结婚自住描述：目前的家庭结构是单身或两人，对教育等配套要求不高；贪价格便宜，较高性价比可让他（她）住得宽松些，可以容忍暂时的交通不便；他们对未来充满信心，相信一两年之后，就能步入有车一族，交通不是问题。群体二年龄：30-40岁用途：自住描述：一家三口或三代同堂，子女正在市里读幼儿园、小学，自己也在市里上班，事业刚启动或刚步入上升期。现住单位的老房子或父母的旧房子，很想为子女或父母创造更好的生活环境；市内房价越来越高，郊区的生活又会有诸多的不便，特别是孩子上学，自己事业又处于上升期，不敢有松懈，处于矛盾、犹豫之中。区域市场常规客户描述群体三年龄：30-40/40-50岁用途：给父母养老/自己未来养老描述：有一定的积蓄，没有太多投资生财的途径；市内的房价持续攀升，趁手头有余钱，先买一处小区环境好、有社区的房子；只要价格合适，户型好，社区好，反正暂时不住。群体四年龄：55岁以上用途：自住养老描述：退休了，没事就想养养花草，在院子里遛