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世家部分项目踩盘报告万科金域西岭项目区位：本项目位于国宾板块科金域西岭位于“国宾板块”，西临迎宾大道，北临金牛大道（成灌路），东临三环路，南临羊西线。周边休闲配套有金牛公园、锦西老年公园，还有面积数百亩的金牛宾馆园林、成都私家园林“易园”，以及规模巨大的成都郞家山花鸟市场等诸多生态园区。在餐饮配套方面，万科金域西岭附近有潮皇阁、巴谷园、狮子楼、老房子、大蓉和、红杏等等。万科金域西岭离“一品天下”美食旅游商业街仅数分钟车程。在购物方面欧尚超市、西单商场、麦德龙、沃尔玛购物广场距离万科金域西岭仅仅8分钟左右车程。在教育方面，学校遍布四周：如成都四幼、茶店子小学、二十中、电子科大成都学院、四川大学锦程学院、四川行政学院、四川外国语学院成都分院、成都试验外国语学校、成都外语学校附小。周边金融网点遍布：如中行、建行、农行、浦发银行、中信、华厦银行等等。万科金域西岭金域西岭经济指标基本指标内容开发商成都万科国宾置业有限公司占地面积高层:78706㎡别墅:28666㎡总建筑面积（㎡）高层：40万㎡别墅：34570㎡总户数(户)高层:2620户别墅;76户车位比高层：1：0.85总数：2230个别墅：≧1:2容积率高层：4.38别墅：0.7绿化率高层：36.1%别墅：72%分期分三期开发梯户比高层:2梯4户户型区间高层精装90—170㎡别墅：300—390㎡销售均价搞成：9600元/平米别墅：550万/套起该项目总占地118亩，总建筑面积约40万平方米。项目物业形态由32-35层的高层电梯、TOWNHOUSE城市联排别墅以及4万平米商业构成。项目分3期开发。设计了占地约400平方米的商业会馆,配备了健身体育等设施。会馆外面约600平方米左右的景观游泳池,同时设计了儿童的戏水池(水深0.6-1.4米),并配置了儿童游戏区。西岭别墅总平/规划——从外立面来看该项目以强调一种现代简约的风格为主，色彩上以灰色，咖啡色，白色三种沉稳色调为主，层次变化微妙，打造出低调的奢侈气质。外观/立面该项目的园林突出营造景观场景感，注重布景的精致和细节层次。且在景观绿化带的种植中注意植被的层次感以及和项目相匹配的一些现代简约的元素。园林景观项目一，二，三栋已经现房，且已交房入住，别墅部分也已经现房销售，其他还在修建中，即将封顶。项目现阶段的推广手段以短信为主，已经报广户外为辅。工程进度和营销推广该项目因本身产品定位和客户定位的原因，所以客户类型以改善性需求和追求品质自主的客户为主。其次本项目客户区域以城西客户为主，占到有六成。其他客户大多为冲开放商的品牌,建筑和园林的品质而来。客源区域所占比例客源职业城西60%40岁以上，事业有成要求品质的群体成都20%冲着开发商的名气，和产品品质其他20%公务员、生意人客户分析西岭别墅该项目分为三期推售，一期为1,2,3号楼以及别墅部分，二期为剩下高层部分，三期为商业部分。项目销售情况良好，一期已交房入住只剩三套，二期90-170平米剩余20多套。别墅部分剩余29套309平米的居多。产品推售以及销售情况户型方正通透，布局合理厨卫相邻，合理利用，节约资源。客厅配有宽大阳台，视野开阔。户型分析配有大气入户花园独立保姆房和生活阳台相连，人性化老人房带有独立卫生间，为老人提供方便130平米户型170平米户型负一层配有至少两个车位，也偶独立大方的后花园，既保证负一层的光线也保证了视野。一层有大气入户花园，和中庭花园对称，也避免的联排别墅采光的不足。保证主人的私密性，二层为主人带了独立卫生间书房，顶层设置了休闲和会闲处。户型分析别墅307平米户型项目卖点及缺陷项目卖点地段卖点：该项目靠近三环，离市区近，而且项目位于国宾区，区位好，由于靠近金牛宾馆限高的原因，项目的视野相当到位。精装卖点：项目精装，引进了万科全新的U8系统，更能贴近客户的心里。档次卖点：项目的定位为金域系列中品质最高的盘，风格独特，加上万科的品牌效应都成为了它独特的卖点。项目缺陷一：近期售楼部刚拆迁，所以户外的对客户的指引可能还没到位。二：项目小区内配置的泳池有点小。三：虽然剩余房不多，销售人员也不能放松。来一个客户要抓住一个。海洋中心海洋中心海洋中心区位项目位于国际城南科技商务中心的核心区域，项目东边为软件园和世纪城，北边为商务中心集中区域，西边有高档住宅区域，南边为高新技术发展区，地段好，靠近地铁1号线，交通便利。基本指标内容开发商四川海洋置地发展有限公司占地面积15131㎡总建筑面积（㎡）202193㎡总户数(户)845户车位比1：1.2总数：1090个容积率10.8绿化率12%梯户比住宅4梯11户，公寓6梯18户销售均价住宅：14500，公寓：16000户型区间精装60—160㎡海洋中心经济指标海洋中心项目规划为三栋超高层建筑。集甲级写字楼、酒店式公寓和高档住宅为一体，并配备有高级休闲、商务会所和精品商街。总平/规划——100米的商务公寓，120米都市华宅，200米写字楼，利用现代建筑工艺和简约设计的完美表现形式和流畅优雅的线性立面。——24层处设置有环境优雅，氛围适合的客户服务中心。——在二到三层上有总面积达四千余平米的最高端的美格菲运动会所。——做到成都市场唯一个精装带地暖的小户型楼盘。项目产品介绍本项目在项目包装上做到了基本的围墙和售楼部的简单包装，售楼部中引入了很多香港细小元素，简洁大气。在推广上，运用到了短信，户外，杂志，报广等。路口售楼部昭示围墙广告售楼部外围墙售楼部围墙项目包装以及推广项目分两期，一期1,2号楼一起动工，现在工程进度在15层左右。二期三号楼还没动工。预计2012年年底交房。工程进度该项目客户来源基本哪里都有，目前看来还分区不是太明显。项目主要以投资客户为主。客源区域所占比例客源职业成都城南本地50%有多余资金，投资房产外地客户50%冲投资性而来的客户情况项目分两期开发，一期为住宅和公寓，二期为写字楼。项目从2010年开盘，新政前每天来访量有接近20组，新政后每天来访量有所下降，有7,8组的样子。最畅销的户型为60—95平米，160平米，到目前为止销售了100来套。产品推售及销售情况入户设置玄关，保证私密性做到大套一户型，独立书房，客厅，卧室大面试采光户型不够方正，客厅和卧室之间有一定浪费空间。户型分析户型方正，独立大方厨卫相连，节约资源96平米户型60平米户型项目卖点及缺陷项目卖点地段卖点：该项目位于国际城南，高新科技商务中心的核心位置。精装卖点：精装配置，是全成都唯一一个精装的带地暖的小户型。档次卖点：项目为全成都第一个纯港式的商务性质的项目。项目缺陷一：售楼部现场比较冷清，气氛不足。二：销售人员自身对项目体验不深，信心不足。誉峰区位项目位于城南核心区域，临近站华路，离地铁1号线出口大概500米。该区域为该片区高档住宅区。基本指标内容开发商四川中天盈房地产开发有限公司投资商合景泰富地产控股有限公司占地面积186760㎡总建筑面积（㎡）38万㎡总户数(户)246户车位比1：2容积率2.85绿化率一期43%，二期78%梯户比两梯两户和三梯两户户型区间180—540㎡销售均价区间17500—32000誉峰经济指标总平/规划项目住宅分两期开发，一期15栋，面积区间180—545平米，二期由20栋30层纯板式，两梯两户的住宅构成，。其中有5280平米的会所和1100平米泳池。二期以园林为中心打造，绿化率高达78%。商业部分也分两期开发，其中规划了4万方的W酒店和瑞吉服务式公寓，7万方的国际高端百货和两栋5A甲级写字楼。——该项目运用到的建筑风格和园林风格都来至东南亚，黄白相间的色彩一方面体现了简单大方又时尚的建筑，五星级酒店标准的超豪华单元大唐和电梯轿厢，大量采用石材，水晶灯，面积约300平米，极具震撼效果，另一方便又给人清新淡雅高贵的感觉。——园林植被中种植了亚热带植物，水景和景观泳池穿插，以及200多见原创雕塑。建筑和园林围墙包装售楼部指引售楼部售楼部本项目在现场包装上是相当到位的，优雅而大气，与项目的定位是相符的。在推广上，用到了头等舱杂志，报广，户外等。项目包装和营销推广围墙业主联谊会该项目主要以成都本地客户为主，以为项目本身是高端项目，堪称电梯豪宅，创造了成都的奇迹。项目的客户群多为40岁以上的高端客户群为主，多为在郊区有别墅，多次置业者。客源区域所占比例客源职业成都75%事业有成，有一定社会地位的中年人省外25%事业有成，有一定社会地位的中年人客户情况本项目一期从2009年底推出11，15栋，接着陆续推出其他栋，接着于2011年1月推出二期16-17栋，到目前为止，一期剩余有80套的样子，面积多为245和360平米。产品推售和销售情况一期二期双入户子母门，配备大气吧台8.5米宽阔大厅，和超大全景阳台两梯两户，主仆分区。动静分区，保证主卧的私密性户型分析200平米户型项目卖点及缺陷卖点创新卖点：该项目是成都市场上第一个以高层豪宅的形式出现的。产品卖点：开间8米以上的客厅，360平米户型户户天际泳池，10万/株的亚热带植物，200多个原创雕塑。不足户型上，485平米的户型，主卧对于真正的豪宅来说不够大气，不够豪华，分区有点混乱。保利中心坐拥成都传统富人区棕北片区玉林生活圈、桐梓林生活圈、IT商圈、高校生活圈交界处人民南路，领事馆路、地铁1号线、科华路横纵交界仁和春天、四川大学、成都七中、银杏等成都顶级配套。区域位置基本指标内容开发商成都市保蓉房地产开发有限公司投资商保利地产占地面积43682㎡总建筑面积（㎡）39万㎡建筑设计UA国际总户数(户)1683户车位比1:0.8车位总数：1700容积率8绿化率30%梯户比三梯四户和三梯五户户型区间90，130，1507㎡销售价格均价90平米14800元/平米；130平12800元/平米保利中心经济指标超甲级写字楼都市中心华宅无限创意LOFT公寓风尚商业街领事馆路盛隆街总平/规划保利中心占地43682㎡，建筑面积390000㎡，住宅楼70年产权，商务楼40年产权，绿化率30%。分为东区和西区，东区为商业街和LOFT公寓，西区为写字楼，公寓和住宅。——项目的建筑立面为新古典之一风格，线条立体，简洁大方。建筑立面售楼部昭示路牌广告该项目售楼部设在项目对街上。沙盘做的很特别，以木质的沙盘建筑来突出项目的档次。在推广上，看得见的更多的是以户外路牌和项目昭示为主，其次是短信和报广。项目包装和营销推广项目围墙售楼部如图所示，项目东区LOFT已销售完毕，西区临街部分也销售完毕，周六即将推出的是西区靠南的住宅。产品推售及销售情况21F4梯23户loft，已售罄21F3梯13户loft，已售罄38F3梯4户售罄28F3梯4户售罄37F3梯4户37F3梯4户37F3梯4户37F3梯5户半赠送全赠送户型分析90平米户型半赠送全赠送130平米户型南北通透，全部通风采光大赠送面积实用、稀缺餐厅独立并连接阳台、结构板，延长室内空间动静完全分区三面采光，客厅卧室全部朝南厨卫相联，节约水道厨房连接生活阳台，保证通风采光项目卖点及不足项目卖点品牌：该项目是由具有很强实力的央企保利集团所开发的。区域地段：项目位于成都老核心都市区的核心位置，临近美领馆。特色：项目是呈现出来的时尚感。项目不足一：售楼部标识不明确，导致有些异地客户会找不到售楼部。二：项目现场直观上去的感觉比较混乱。郎御项目区位项目位于锦江区大慈寺路3号，项目到春熙路步行仅3分钟，到东大街步行2分钟，离地铁2号线与3号线站点仅500米左右。毗邻锦江、大慈寺及水井坊、兰桂坊、活水公园、香格里拉、合江亭等。基本指标内容开发商新加坡新嘉置地占地面积7337㎡总建筑面积（㎡）77124㎡景观建筑设计公司联设计建筑设计事务所总户数(户)468户车位比1:0.8车位总数：390个容积率7.35绿化率28.6%梯户比五梯四户和五梯两户户型区间85.09—225平米销售均价区间5-20层180000元/平米，20-38层22000元/平米，38以上2.2万朗御经济指标该项目建筑主体由51层的双