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文殊院项目态势研究文殊院项目态势研究提纲一、城市发展态势分析二、市场需求态势分析三、竞争态势分析四、项目优劣势评估五、业主需求评估一、城市发展态势分析1、城市建设和发展的需求现状成都市城市建设中前期存在的问题城市布局不合理，中心城区密度过大。城市功能不完善城市产业结构有待调整城市品位不高:城市景观缺乏魅力城市战略——西部区域中心城市、历史文化名城一、城市发展态势分析现代城市发展趋势传统城市的核心竞争力来源——制造业新的经济形势下城市的核心竞争力来源——现代服务业为代表的第三产业结合成都市的特点，服务业的升级和提升是必由之路，旅游业和休闲产业的发展将是必然的选择。一、城市发展态势分析问题在成都市城市建设和功能调整的大环境中项目将有何作为？结论：本项目的成功打造可以丰富成都市休闲旅游业的内容，提升休闲产业；使成都市区的城市功能得到完善；提升城市文化形象；一、城市发展态势分析2、城市文化的需求（1）城市需要新的文化名片：一个城市的中心地位的确立，除了其在硬件，金融、科技、商业、服务等方面的中心地位的确立外，还需要在软件，城市文化立于制高点。新成都的文化名片在哪里？（2）传统成都市的文化名片面临的问题：天府广场：地理位置的中心，缺乏内涵的支撑。武侯祠、杜甫草堂：有历史文化内涵，缺乏与现代都市文化的对接和融合。一、城市发展态势分析成都文化名片现状对于本地市民而言：由于熟悉产生漠视，对于传统的成都市的代表性的旅游景点，产生漠视，缺乏参与性；对于外地消费者而言：传统的成都景观不能够代表新成都的城市文化形象；结论：文殊院将是新成都的文化名片，其文化特质（内涵丰富的传统文化和现代都市生活和谐融合）将是新成都、新形象的突出代表。一、城市发展态势分析3、宗教文化的地位和角色（1）、宗教在现实生活中的角色现状：传统佛教、佛学在中国人的精神生活内容中被边缘化。其可能发挥的积极作用被淡化，一个信仰馈乏的社会，只能是李宏志之流的天堂。（2）、政府对于宗教的传统态度，一定程度上是文殊院片区形成目前态势的重要原因。一、城市发展态势分析宗教文化发展的问题：宗教与现代都市文化如何融合？宗教文化所蕴含的巨大积极社会作用如何发挥？民众内心强烈的宗教需求如何引导？这是政府与全国宗教界面临的巨大课题。一、城市发展态势分析佛教的积极作用：佛教是稳定剂——政府需要佛教安定民心，教化民风，谐调民情的伦理作用；佛教是转化剂——寺院需要与都市文化对接的平台；佛教是润滑剂——民众需要宗教文化的“心灵桑拿？一、城市发展态势分析结论1、不解开政府对于佛教文化的态度这个结，片区内以文殊院为代表的传统佛教文化难于打造和提升，文殊院项目的整体打造将面临巨大的困难。2、项目在打造的过程中：必须依托传统宗教文化，发扬佛教文化的积极作用，因势利导。一、城市发展态势分析4、成都市旅游业的需求成都旅游目前面临三大问题旅游功能限于交通枢纽功能旅游休闲消费的内向型特点成都市外来旅游停留在观光旅游阶段一、城市发展态势分析旅游功能限于交通枢纽功能成都与全国各省会和中心城市一样，在旅游业中均存在重要性下降和功能单一化（过境停留站）的趋势。问题：随着周边景区的打造和加强，成都市的中心旅游城市的地位如何体现？随着各大景区交通的发达，成都市作为四川旅游中转站的功能将被弱化，成都市将如何应对？一、城市发展态势分析从下面的图表中可以看出虽然历年到成都市旅游人数的绝对值在上升，但是其占总体到四川的游客的比例在近几年有下降趋势。1995-2001年接待国内旅游者分地区情况地区接待人次数(万人次)1995199619971998199920002001四川省3487383839554418502054016334成都市1540171418332255248523852579成都占的比例44%45%46%51%49%44%40%一、城市发展态势分析旅游消费的内向型特点内向型消费——成都与杭州的差别同为休闲之都，杭州的休闲让世人皆叹；成都的休闲却是卡拉OK，自娱自乐。典型的内向型消费，不但没有充分发挥成都的休闲资源，也导致了业态水平低和经营附加值低的后果。一、城市发展态势分析成都市对外旅游停留在观光旅游阶段现代旅游业发展的趋势一览表：时代观光时代休闲时代体验时代市场竞争短缺状况，基本没有竞争观光、休闲旅游地开发遍地开花竞争非常激烈，产品出现过剩产品结构资源等级除良好风光外还要有宜人舒适的环境和服务设施产品多重复合，注重体现令游客角色转变的感受和体验某种新的生活方式竞争力构成知名度产品、营销和区域旅游形象等多个角度除区域形象、营销外，要深度挖掘旅游产品和当地文化一、城市发展态势分析问题如何把成都人内向型、低层次、低价值的、自发自为的休闲行为，提升转化为外向型、高品味、高价值、服务世界的休闲经济？结论这三大问题给成都旅游带来层次低、消费少、滞留短的局面。因此，本项目的成功打造将对成都旅游休闲业应取到升级换代的示范作用。一、城市发展态势分析5、成都市商业中心地位的丰富成都市提出了将成都市建成西部的商贸中心的目标。成都市传统的商业贸易一直发达，但是如何丰富成都市商业中心的内涵、丰富商业业态的品种、提升商业的整体文化形象，成为摆在当前的一个问题。结论：本项目的成功打造将为成都市传统的商业内容，注入文化与休闲的因子。项目将建设成为极富成都特色的休闲型、文化型商业，丰富和提升成都市的商业文化。一、城市发展态势分析6、旧城改造的需求（1）、旧城改造模式的转变以前：以提高容积率、转变功能为手段现在：以挖掘项目核心竞争力，提升项目价值内涵为手段的转变一、城市发展态势分析传统的旧城改造模式：案例：前车之鉴-----广州荔湾广场传统旧城区拆迁，高成本投入；采用传统模式将容积率提高至6以上；成为耸立在低矮传统民居中的现代水泥丛林，与周边建筑形成强烈反差；导致结果：破坏了原来西关文化区的城市风貌，尽管经济效益得到保证，但严重破坏了城市历史文化区形象，是旧城改造败笔的代表之作；一、城市发展态势分析本项目开发计划所使用的新模式案例启示：可行之道------上海新天地•52公顷的商业区投入2万/平方米的成本重金打造，成为上海这个现代大都市的标志性文化旅游商业区；•由商业区的成功开发直接拉高了整个区域的经营价值，周边地产价值从6000元/平方米上升至20000元/平方米；•整个片区的开发经营步入良性循环状态；一、城市发展态势分析问题：土地经过拆迁和配套成本大幅度上升提升土地价值建筑的高密度土地经营困难破坏城市景观开发商信心不足不能满足片区改造战略目标手段：功能置换和容积率提高一、城市发展态势分析问题：土地经过拆迁和配套成本大幅度上升提升土地价值足够的利润空间建筑低密度开发商有信心满足城市形象提升和片区改造战略目标手段：专业策划提升项目一、城市发展态势分析1、高成本、高密度、高价格2、低素质、低功能、低形象片区开发的战略目标——都市历史文化标志性区域结论：文殊院片区必须采取新的旧城经营模式打造精品，提升片区土地的商业价值以低密度低容积率的良好形象打造城市历史文化名城仅存的保留区一、城市发展态势分析（2）旧城改造功能的置换在成都市旧城改造的过程中，原有的片区的拆迁，原有的城市功能的（居住功能等）必将被其他的区域所取代。问题：旧片区的功能被外化过后，新的功能如何定位？结论：结合成都市的发展规划，旧城改造的过程中，本项目旧城改造必将定位于：商贸、服务、旅游休闲等新的功能。二、市场需求态势分析1、本地消费市场的需求休闲需求：成都市是传统的休闲城市，休闲产业发达，各个年龄、收入层次的群体都可以有各自的休闲方式。成都市的茶馆、餐饮业的高度发达就是佐证，整体的休闲产业的需求巨大。随着人们的经济生活水平的提高，市民对于有文化特色、历史内涵同时又能够和现代都市生活完美结合的休闲模式的需求必将日益增多。二、市场需求态势分析购物：成都市一直以来在古玩、艺术商品、文化用品、宗教用品方面市场活跃。但是市场一直都是处于自发的阶段，如果能够成立集中性的市场为上述的商品的展示和流通提供帮助，市场机会将是巨大的。二、市场需求态势分析市民对宗教的相关需求在现代社会中，随着生活节奏的加快、压力的增加，人们必将越来越需要寻求心灵的安慰，传统的佛教文化在这其中将大有作为。二、市场需求态势分析人们对佛教文化有以下的需求：信仰——以佛教为人生观和世界观的信徒，盲目迷信的大众；启示——寻求对现代生活的启示，如蔡志忠的禅意漫画和南怀瑾禅学丛书的流行；品味——真正有品味的人和附庸风雅的人都以之自我展示的手段；养生和保健——寻求养生之道的人；二、市场需求态势分析2、旅游市场的需求（1）从数量上看成都的游客数量不断上升问题：如何提供更多的旅游产品满足日益增长的旅游需求？1995-2001接待国内旅游收入分地区情况地区旅游收入(人民币亿元)1995199619971998199920002001四川省79.1298.76106.5119.29213.92248.1300.24成都市34.9451.9555.5472.4122.17124.4142.23二、市场需求态势分析（2）随着旅游业的发展，旅游者对于旅游产品需求内容也会有下面的改变：观光旅游---增长见识，看风光休闲旅游---享受工作之余的休闲度假生活体验旅游---体验某种角色和旅游地所特有的文化问题：成都市的旅游业如何应对旅游需求内容的改变？二、市场需求态势分析结论将项目上升到体验旅游的高度，在打造传统文化制高点的目标上，找到体验都市时尚文化的对接点，使在观光、休闲阶段看过了无数千篇一律的寺庙的消费者，在文殊院项目上体验到全新的寺庙旅游的感受，将成为决定本项目成败与否的关键所在。成都人经营文化的能力与案例文化地产——“清华坊”诠释中国文化它不是单纯的“房产”概念，更多的是体现传统空间与现代元素的自然统一，把中国文化那一份淳厚演绎为可传承的基业。，清华坊的推出立即得到有着文化底蕴的各界人士的青睐。成都地产界对于房地产经营和文化经营完美结合的体现。成都人经营文化的能力与案例文化产品——水井坊在历史的资产里挖掘到闪光点，成为白酒品牌的异军突起者。通过这一系列运作，水井坊从死去的历史当中找到了鲜活的生命，成为高档白酒的一面旗帜。成都产业界的传统商品经营和文化经营完美结合能力的体现。成都人经营文化的能力与案例文化餐饮：皇城老妈其营造的文化氛围充分地再现和展呈了成都这座历史古城的各个方面的气息和风貌，在建筑内，可以体味到各种不同而又各有特色的就餐空间，这就是演释传统文化，凸现个性空间的实际表现。成都餐饮界的经营文化产品的能力的现实体现。三、竞争态势分析1、四个主要竞争项目的优劣势研究直接竞争对手：大慈寺项目、宽窄巷子项目旅游市场的竞争对手：武侯祠、杜甫草堂三、竞争态势分析大慈寺片区比较优势：历史上的影响：历史上对于中国的绘画书法艺术有巨大的影响，现为中等规模的成都历史文物博物馆;地理位置的优越：传统成都各大商圈的王者春熙商圈接攘，坐享成熟商业区的商流、人流和消费氛围，区位优势堪称无以伦比；规划目标：打造为集历史文化、餐饮、旅游、休闲、购物、高尚住宅为一体的多功能中心商业文化区，有可能成为春熙商圈东区。改造后的大慈寺片区将出现历史文化保护与商业结合、并重的局面。突出优势：与成都市商业氛围最浓的春熙路商圈的临近三、竞争态势分析宽窄巷子比较优势：规模性的川西民居：是目前成都现存规模较大的街区式川西民居建筑群；规划的目标：该区域有计划结合长顺街形成清末民初川西民居建筑和街区集中展示区域，形成其周边3公里范围内的“古少城”特色旅游文化街区，将成为集历史、文化、商业、旅游于一体的新型都市景观政府的支持：决定了其土地成本较低突出优势：文化价值高、形象好和政府的大力支持三、竞争态势分析武侯祠片区比较优势：历史影响力：武侯祠是中国历史上唯一一座按帝王规格建造的丞相祠堂，是成都一日游的主要景点；前期的经营：景区的经济效益在市内各大景区中最优，武侯祠及周边形成旅游经济圈是目前成都市内经营最好，旅