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版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。成都新津县花源创意田园项目顾问工作建议书谨呈：四川中西置业有限公司本报告是严格保密的。2成都新津县花源创意田园项目开发顾问咨询工作建议书主要内容第一部分：项目背景及项目初步理解第二部分：对项目核心问题的梳理第三部分：世联类似项目的运作经验第四部分：本项目工作的切入点分析第五部分：项目工作大纲第六部分：技术支撑和团队保障15245159693本报告是严格保密的。301项目背景及项目初步理解030402010506本报告是严格保密的。4项目位于成都新津县东北部，距双流国际机场约10公里，总规划面积18.4平方公里新津项目区位：项目位于成都新津县东北部，距成都市区约20公里，距新津县城约7公里，距双流国际机场约10公里项目四至：地块北至新津县界，西至金马河东岸，东至老川藏路项目规模：总规划面积约18.4平方公里双流国际机场新津县城本项目项目基本情况本报告是严格保密的。58km双流航空港本项目临近双流空港，无可争议的交通优势带来大量客流、货流和资金流项目位于双流机场以南约8公里处，和空港之间有多条道路联通，可共享航空港带来的客流、货流和资金流的辐射效应国际航空枢纽综合功能区的产业定位：以航空枢纽为主导产业的综合功能区，其中包括航空枢纽、航空物流和综合服务功能区。——《成都市产业功能区规划》空港相邻区——在机场周边的6km范围内或在空港交通走廊沿线15分钟车程范围内。主要是借助航空运输的快速性和国际航空港的航线网络的辐射效应使经济活动在更大空间范围内得到扩展。高科技产业，会展中心，跨国公司的总部等等都会在这里聚集。本报告是严格保密的。6依托临空经济综合功能区，产业发展环境优越双流航空港本项目外围环≥15km制造配送环6-15km商务服务环3-6km中心机场环≤3km临空经济综合功能区结构临空经济综合功能区结构呈环形分布，本项目属于商务服务环与制造配送环，可利用利用机场的交通优势发展高时效性，高附加值的相关产业因此本项目发展资金和技术密集型产业以及综合服务功能的产业环境优越研究案例：奥黑尔机场,美国洛杉矶机场,美国希思罗机场,英国桃园中正机场,台湾戴高乐机场,法国…本报告是严格保密的。7区域拥有水系、林盘等优质生态资源，促进了周边城市片区的发展和高端休闲氛围的形成金马河牧马新城金马河梁筏共和洪川串头花源社区东华官林长乐方井杨柳河牧马新城花源镇城市片区花源欧风小镇川西林盘本报告是严格保密的。8本项目是区域中心城市、城市近郊区、大规模区域开发项目首先，成都作为四川省省会城市，是四川省唯一的中心城市：特别是西部大开发的推进和建设、区域交通网的完善与建设，区域产业升级与转移等一系列重大利好的刺激，将面临巨大的发展机遇。本项目在此战略机遇期下，其发展潜力巨大。其次，项目毗邻双流国际机场，离成都约10公里，具有巨大的交通优势，随着临空经济综合功能区的开发与建设，本项目产业、城市功能等进一步完善。最后，本项目属于大规模的新城开发项目：项目总体规划区面积18.4平方公里，属于大规模开发，可以通过多种功能组合和内部功能完善，提升项目价值和项目的城市影响力，具有较大的操作空间。项目属性界定区域中心城市城市近郊大规模的新城开发本报告是严格保密的。9世联对本项目发展目标的理解提升新津产业服务功能，达到实现新津产业升级与功能升级的目标，有力支撑花源镇作为新津县接轨成都的桥头堡打造具有竞争力和特色鲜明的综合性新城，充分利用比邻航空港的优势条件，打造成都唯一的临空创意田园新城实践成都“世界现代田园城市”和花源“生态休闲城镇”的目标，打造城市扩容进程中的理想人居空间，并实现城乡统筹发展提升城市土地价值目标一：产业提升、城市价值提升目标二：综合开发、提升竞争力目标三：环境友好、提升城市品质目标四：持续增值、提高土地价值本报告是严格保密的。10目标一：产业提升----提升新津的产业服务功能，有力支撑花源镇作为新津县接轨成都的桥头堡《成都市产业功能区规划》中新津的产业定位：重点发展临空经济综合功能区、水上运动休闲产业中心、金融后台中心花源镇是成都市14个优先发展重点镇之一，将成为全域成都发展休闲相关产业的前沿潜力区域，定位为新津县对接成都的桥头堡本区域如何将产业的发展与周边区域的发展、与城市的发展相结合，是项目成功的关键产业发展城市发展推动反作用第一性第二性县域经济升级产业推动本报告是严格保密的。11目标二：综合开发----打造具有竞争力和特色鲜明的田园新城挖掘自身优势产业潜力整合区域范围内的资源依托区域主导产业实现差异化定位特色竞争力可持续发展城市新亮点本报告是严格保密的。12目标三：环境友好----打造城市扩容进程中的理想人居空间，并实现城市统筹发展成都在成为西部重要城市的进程中，人口的增加和快速城市化是必然的趋势，构建成都的理想人居空间将是城市发展中非常重要的环节本项目是成都城镇化试点和“田园城市”新亮点项目作为二环绕城高速内最大的开发项目，其规模优势决定了其具有承担此任的基础项目的规模性项目的战略意义打造理想的人居空间决定具备条件时间时间人口促进人口的增加加速城市化的进程城市人口非城市人口本报告是严格保密的。13目标四：土地价值----提升城市土地价值以此项目的开展为契机，配合区域的发展，实现对城市产业、形象方面的带动，实现区域成功开发并树立区域形象的基础上，实现土地价值的最大化，满足政府经营城市的需求项目的成功开发推动城市产业发展提升城市形象树立区域价值形象实现区域土地价值的最大化本报告是严格保密的。14诸多资源利好将为项目高起点开发提供了良好的外部机遇项目发展机会城市发展轴：项目位于被称为“成都平原城市群脊梁”的南北发展主轴上；同时处于成都田园城市功能分区的提升型发展区和优化型发展区的交界处，兼有城市特征和农村特征；花源镇是成都市14个优先发展重点镇之一，将成为成都发展休闲相关产业的前沿潜力区域临空经济带：项目毗邻双流国际机场，将推进其与机场等周边区域相互渗透形成临空经济带，良好的区位交通和经济基础将促进项目在可利用机场资源方面获得发展先机，未来以更快的速度与国际对接优质生态资源：众多水系、特色的川西林盘促进了周边城市片区的发展和高端休闲氛围的形成本报告是严格保密的。15但由于受到市场、消费者、竞争等因素影响，实现项目的成功开发仍可能面临着诸多问题与挑战•项目区域认知受非房地产发展区域与交通距离等多重影响，如何选择市场站位才能最大化提升房地产价值、实现高溢价？价值实现问题•本地市场规模有限，应如何进行客户定位、挖掘客户需求，才能支撑大规模的土地的持续开发？市场实现问题•项目周边新区集聚，内部自然、人文资源丰富，如何利用才能实现资源价值的最大化？资源利用问题•现有规划的市场风险多大？功能配比如何确定才能实现经济效益最大化？规划实现问题•项目开发周期长、隐性风险多，应采取何种控地措施才能实现事前控制，避免为别人作嫁衣？控地风险问题•项目规模大，前期需要大量资金投入进行基础配套开发与建设，如何制定项目盈利模式保证资金层面的安全？资金运营问题本报告是严格保密的。16价值实现问题：项目区域属于待发展区域、非房地产发展主流区域多重影响，如何选择市场站位才能最大化提升房地产价值、实现高溢价待发展新区：本项目作为成都待发展的新区，目前仅仅实现基础设施的交通网络，要迅速通过区域定位和关键设施、项目开发确定项目在城市中的地位和在市民中的形象。区域相对陌生：非房地产开发热点区域，房地产开发价值认知低。交通距离：距新津、机场约8公里，郊区的认知进一步加剧了购房置业的心理距离。改变传统认知，挖掘价值、重新站位都市生态区？产业配套区？人文旅游区？本报告是严格保密的。17资源利用问题：项目周边大量新开发用地，内部自然、人文资源丰富，如何利用才能实现资源价值的最大化？众多资源如何整理利用、如何分阶段构筑竞争力？哪些资源利于提升区域价值？哪些资源利于房地产销售？……新区集聚，如何为项目所用房地产业发展工业发展推动人口聚集：促进城市化水平经济发展：提升房地产发展环境消费力提升：提高收入水平需求群体增加有效需求增多未来发展潜力自然、人文资源丰富，怎样保护和利用•自然资源：水系丰富、贯穿地块东西。•人文资源：自贡是四川省最早的省辖市和工业重镇之一，也是中国最早的23个建制市之一同时使川南有名的历史文化名城。本报告是严格保密的。18规划实现问题：土地规划的市场风险多大？功能配比如何确定才能实现经济效益最大化？•主要用地功能：居住用地、旅游开发用地、商住用地、商务会议用地、公共绿地•主要物业与配套（红线内）：住宅、商业、商务会议、行政办公、湿地公园、等项目规划的功能与配套关键问题•是否都具有市场实现性？•哪些是盈利来源、哪些是增值手段？•用地配比是否是最佳比例？•如何确定功能组合与配比，均衡投入与产出，实现利润最大化？就本项目而言，必须根据项目前期研究的开发目标和发展定位，进行本项目的功能布局和规划建议，进行规划的建议！本报告是严格保密的。19控地风险问题：项目开发周期长、隐性风险多，应采取何种控地措施才能实现事前对房地产开发用地有效控制？一二级联动开发可能遇到的问题控地措施的具体实施针对具体情况采取不同的控地方法组合，均衡企业与政府的利益关系：•一级开发协议的具体签署•责权利关系的确定•利益分成模式的确定•与当地政府、居民关系的处理•出让用地与二级开发用地的具体确定•其他二级用地控地措施的提前规划•……控地方式：规划控地、开发主体控地、设施控地、附加条件控地、取地策略控地……•地方政府换届人员变动，可能导致企业相关利益得不到相应的保障；•企业如果没有获取区域规划控制权和实施权，政府可能侵蚀企业利益；•政府可能引入其他投资者，挤占企业即得利益；•政府责权利模糊，相关区域开发工作推进不力；•土地出让和物业开发的组合关系模糊，利益贬损；•优质地块和盈利地块关系不清，失去盈利地块的控制权；•……本报告是严格保密的。20资金运营问题：项目规模大，前期大量资金投入酒店、公共配套开发与建设，如何制定项目盈利模式保证资金层面的安全？培育期区域成熟度成长期成熟期大量投入基础配套建设配套逐渐完善系统土地后续增值收益•项目前期需要大量资金投入进行基础配套开发与建设，一旦市场不能实现，资金层面面临巨大的风险；•区域开发的盈利模式必须放在时间上来统筹把握。确定盈利模式：确定盈利来源：土地转让、物业开发、物业经营、产业运营……确定现金流的表现：快速回现？后期溢价？…确定投入与产出的关系：量的关系、时间的关系确定融资模式：融资渠道、融资时间、融资规模……区域项目的常规投入-产出关系本报告是严格保密的。21本项目作为大规模区域开发，要系统的解决开发过程中的诸多风险，从而实现项目的成功启动与持续开发成功开发通过项目定位与开发模式设计系统化规避风险。如不加防范，任何一条风险都可能导致项目开发失败！本报告是严格保密的。2202项目核心问题梳理030402010506本报告是严格保密的。23根据世联对此类项目的经验，结合本项目具体情况，必须对以下四方面的问题进行梳理和解答项目发展定位与功能构建规划建议与规划指导开发模式与实施策略开发节奏的把握与首期启动本报告是严格保密的。24在成都发展、新津的扩张或升级过程中，本项目可以承接哪些功能？定位与功能构建成都城市快速发展新津立意建设“田园城市”城市发展进入新的阶段需求新津发展必须进行转型与升级对城市的功能和形象提出新的要求扩张升级承接双流航空港的功能辐射是本项目考虑发展定位的重要方向之一•承接哪些外溢功能？•创造哪些新的机会？•如何实现价值最大化？•……•是否有基础接受辐射？•应该主动抓住那些机会？•可以发展哪些新型产业？•……地缘优势政府支持本报告是严格保密的。25自然资源、航空资源、产业资源应该如何利用，以确保区