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成都新都某项目市场发展环境报告研究思路市场环境研究项目预判综合分析发展环境竞争环境成都市房地产发展宏观环境新都房地产市场发展特征区域房地产市场发展现状典型个案研究框架1成都市房地产发展宏观环境研究2新都房地产市场发展特征研究3区域房地产市场发展现状研究4典型个案研究5项目预判1成都市房地产发展宏观环境研究成都市整体规划商品住宅市场整体供需走势商品住宅市场整体成交价格走势小结成都市整体规划构建中心城+卫星城的城市发展格局四大新城六大组团在四大新城规划基础上，将东南西北四大新城拓展为六个新区组团。成都将逐步摆脱“摊大饼”的城市发展模式，逐步构建“中心城+卫星城”的城市发展格局。未来六个新区组团将和中心城区作为统一的“成都都市区”，实现一体化发展。商品住宅市场整体供需走势供应萎缩，成交猛涨从主城区和城北的年度供需比较来看，09年市场供应均较前两年有所萎缩，而成交量却大幅增长。09年主城区1-11月的成交量较08年大幅上涨143%，已经超过2007年全年市场成交量。从09年月度供需走势来看，成交量一路上涨，于5月达到峰值，之后有所回落，11月又出现一个成交高峰。09年下半年城北市场供应相对有所放量，成交稳定在高位。总体来说，08年市场存量已基本消化殆尽，09年整体市场呈现供不应求态势，发展形势较为乐观。商品住宅市场整体成交价格走势成交均价稳步攀升从全年市场成交均价来看，无论主城区市场还是城北市场，2009年1-11月成交均价均超过2007年水平，接近2008年历史最高位。从2009年市场月度走势来看，成交均价一路上扬，主城区市场和城北市场11月成交均价较1月分别上涨21.1%、11.1%。总体来说，当前市场日益火爆，成交均价稳步上涨。城北市场由于整体发展滞后，是主城区市场的价值洼地。小结成都市整体规划来看，各个卫星城发展前景广阔，发展空间大，同时各个卫星城发展自身特色，将成为主城区经济发展主要支撑点。09年成都市整体房地产市场发展状况良好，激发了08年滞后的供应与消化，激发了成都市的消费能力，未来成都市将持续这种发展态势，房地产市场前景可观。随着2009年房地产市场的红火，相关的抑制房价疯狂上涨的政策措施出台，但从长期来看，房价上涨的趋势不会变，过程中小幅调整难免。从宏观环境来看，09年整体市场成交量大幅增长、成交均价逐月攀升，市场前景较为乐观。新都作为规划中的六大组团之一，将和中心城区作为统一的成都都市区，实现一体化发展。良好的宏观环境是本案开发的前提条件，但市场并非大一统，还存在细分，因此，我们继而研究新都市场。2新都房地产市场发展特征研究新都商品住宅市场供需分析新都商品住宅市场成交均价分析新都房地产市场板块特征分析小结新都商品住宅市场供需分析2007年2008年2009年1-11月双流新增供应量（万平米）382.3399.9326.9成交量（万平米）302.8165.9452.6温江新增供应量（万平米）227.3269.8126.3成交量（万平米）194.7122.9219.4郫县新增供应量（万平米）130.494.6166.5成交量（万平米）127.563.2158.0龙泉新增供应量（万平米）83.0155.9170.3成交量（万平米）137.359.1162.3新都新增供应量（万平米）132.2141.4207.6成交量（万平米）120.953.7182.0纵向比较，2009年新都商品住宅市场供需两旺，供应、成交均较前两年跨越式增长。2009年市场新增供应量和成交量分别较2007年大幅增长57%、51%。横向比较，2009年以前，新都市场的供需均在二圈层市场中处于弱势，尤其是成交量位列最后一位。2009年，新都后来居上，市场供应量仅次于双流，位居第二，成交量接近温江水平，位居第三。新都是成都二圈层市场中的后起之秀，供需两旺，发展前景看好。新都商品住宅市场成交均价分析纵向比较，新都商品住宅成交均价逐年增长，2009年市场成交均价较2007年上涨约23%。横向比较，2008年一度突破5000元/平米大关。新都是二圈层市场中成交均价涨幅最大的郊县，由2007年排名最后上升到2009年仅次于温江水平，排名第三。成交均价的快速上涨反映出近两年新都房地产发展速度较快，后续发展空间较大。市场发力点即将到来。新都房地产市场板块特征分析新都房地产市场分布格局如图所示，目前新都房地产开发主要集中在以下四大板块：老城区板块、新城区行政中心板块、毗河板块和大丰板块。本案所在板块目前无在售项目，根据规划，区域内陈旧建筑和厂区厂房将陆续拆迁，整个板块未来将迎来新一轮开发。各板块对比分析板块开发情况当前成交均价（元/平米）典型在售项目客群特征在售项目体量（万平米）在售项目规模（亩）在售项目容积率主要产品形态主力户型面积老城区15.620-502.4-5.8小高层、高层80-120平米，套二套三3000-3200福茂红树林、锦绣香城以新都本地及周边乡镇客群为主，年龄大都在35岁以上，务实，看中高性价比。新城区行政中心283.460-5001.3-4多层、小高层、高层、洋房、别墅电梯90-130平米套二套三，120-160平米洋房，160-250平米叠拼整体3600-5000，电梯3500-4700汉嘉国际社区、东骏湖景湾、水沐天城、北城1号、芙蓉名城、旺府豪庭、新都国际广场以新都本地企事业单位员工及老城区换房客群为主，另有部分达州、遂宁、攀枝花、新疆、青海石油系统客群以及少量成都客群。毗河228.690-6401.6-4.5多层、小高层、高层、洋房、别墅电梯80-120平米套二套三，130-180平米洋房，210-290平米联排叠拼整体3800-4600，电梯3500-4300万科双水岸、润扬双河鹭岛、堤亚纳河谷、香域中央、富力桃园以城北专业市场生意人以及传化物流基地老板为主力客群，另有少量新都本地换房客群以及省内二级城市和省外客群。大丰206.240-4501.7-5.0高层90-130套二、套三3800-4500北新润苑、汇融悉尼湾、博雅新城以国际商贸城的生意人、区域原住民以及周边物流、医药产业带来的人群为主力客群，另有部分城北首次置业客群。发展阶段板块现状板块功能区域配套项目特点产品特点比较优势发展趋势老城区板块新城区行政中心板块毗河板块大丰板块项目板块开发尾期配套成熟，区域形象较差新都城区，成都主城区北部分中心配套完善，当前对整体新都形成支撑规模较小，高密，小高层、高层为主打造实用居住配套成熟、生活便捷后续开发土地少，以打造实用型居住为主发展中期城市形象好，区域配套未成熟新都城区，成都主城区北部分中心初显商业雏形，以社区配套商业为主规模普遍较大，产品形态丰富兼顾投资、居住双重功能，整体品质较高规划好、城市环境优、项目品质高后续开发量较大，以中高端物业为主发展中期环境优美、区域配套未成熟生态资源区，以居住为主商业配套不完善，以社区底商为主规模较大、产品形态丰富，多层、洋房、别墅居多打造高附加值、提升品质，生态环境优美，开发商品牌效应低密、项目品质高后续开发量较大，打造中高端居住区发展初期环境差、配套未成熟与天回镇共同组成成都市中心城区北部新区商业配套不完善，以场镇商业为主大小规模均有，高层居多打造实用居住交通便捷，地铁1号线，离成都较近后续开发量较大，以实用型居住为主新一轮开发期配套相对成熟，形象较差，以陈旧建筑、厂房居多新都城区，成都主城区北部分中心配套相对完善、临街底商为主、整体档次不高目前无在售项目目前无在售项目规划好、生活较为便捷后续开发土地较多，以打造实用型居住为主小结从开发规模来看，老城区板块已是开发尾期，项目规模大都在50亩以内。新城区行政中心板块、毗河板块和大丰板块的在建项目体量均超过200万平米，百亩以上大盘较多。从产品供应来看，老城区板块和大丰板块以小高层、高层为主，而新城区行政中心板块和毗河板块产品形态丰富，低密产品占据一定比例。从成交均价来看，老城区板块由于城市形象较差、项目品质不高，成交均价大都在3000-3200元/平米。其他三个板块成交均价悬殊不大，电梯房源成交均价大都在3500-4500元/平米。从板块客群来看，老城区板块和新城区行政中心板块以新都本地客群为主，而毗河板块和大丰板块城北生意人和专业市场老板占据较大比例。从新都市场来看，2009年是新都房地产发展的分水岭，供需两旺、价格攀升，前景看好。新都房地产市场各板块有各自不同属性，具体特点如下：由于城北专业市场盘踞、发展相对滞后，到新都购房的成都客群以城北生意人为主。由以上分析可看出，新都区距离成都最近的大丰板块交通便捷，地铁1号线在其境内有站点。板块以打造实用型居住为主，客群主要是城北普通生意人以及周边物流、医药等产业带来的购房需求。未来板块内还有大量可开发用地。生态资源优势突出的毗河板块目前已有部分品牌开发商进驻，项目整体品质较高，低密产品占较大比例，未来将打造中高端居住板块，吸引了大量城北生意人、传化物流基地老板、省内二级城市及省外投资客等。因此，成都客群基本被大丰板块和毗河板块拦截。项目板块的主力客群为新都本地人。目标客群决定竞争区域，本项目的竞争区域锁定为老城区板块和新城区行政中心板块。新都房地产市场的乐观前景为本案的开发提供了强有力的支撑。在锁定本案竞争区域后，进一步细分市场，研究竞争区域房地产市场现状，寻找市场机会。3区域房地产市场发展现状研究区域规划区域住宅市场发展现状区域商业市场发展现状小结区域规划交通规划区域交通便捷，城市主干道北新干道、货运大道、蓉都大道、绕城大道、香城大道、兴城大道纵横交错。宝成铁路、成绵高速也从区域穿过。从轨道交通来看，地铁3号线、成绵乐城际铁路在区域内也设有站点。新都城区总体规划根据规划，整个新都城区分为新城区和老城区。其中新城区又可以分为新城区行政中心板块和本案所在板块。兴城大道以南是物流中心，成绵高速以东是新都工业开发区，未来老城区厂矿均将搬迁到这里。新都城区土地属性可以看到，未来项目区域将以居住功能为主，本案周边大都是二类住宅用地，厂区将陆续搬迁到新都工业开发区。新都城区商业规划根据规划，老城区桂湖片区商业中心将作为整体新都的城市级商业中心，在新城区行政中心板块和项目板块将各自建成一个新商业中心，成为该区域的商业中心。区域住宅市场发展现状区域住宅市场供需市场整体供需供需比：1.76区域高层电梯物业新增供应72.09万平米、成交40.83万平米，供需比达1.76，存在轻微供应过剩。数据统计范围：2008年1月-2009年12月区域项目电梯房源新增供应及成交区域住宅市场供需供需分布特征综合目前新都在售的高层电梯物业的户型供需分布，目前在售的高层电梯物业主力供应和热销的房源为套二、套二变套三、套三房源。可见新都目前的住宅供应与销售均是以常规的居住物业为主。数据统计范围：2008年1月-2009年12月区域项目电梯房源新增供应及成交区域住宅市场供需主力户型市场机会点探寻套二房源市场机会分析目前在售的套二房源的供应和成交主要集中在90-110平米的常规居住房源，而从供应占比和成交占比来看，市场供需平衡。三个面积段房源成交率相当，而90-110平米房源市场供应最大，是市场主流，因此该面积段的套二房源存在一定市场机会。数据统计范围：2008年1月-2009年12月区域项目电梯房源新增供应及成交区域住宅市场供需主力户型市场机会点探寻套二变套三房源市场机会分析目前在售的套二变套三的房源的供应和成交主要集中在90-110平米，而从供应占比和成交占比来看，90-110平米的套二变套三房源是市场供应主流。而110-130平米的套二变套三房源成交率最高，且成交占比大于供应占比，存在一定市场缺口。数据统计范围：2008年1月-2009年12月区域项目电梯房源新增供应及成交区域住宅市场供需主力户型市场机会点探寻套三房源市场机会分析目前在售的套三的房源的供应和成交主要集中110-130平米，成交率也高于130-150平米套三房源。从供应占比和成交占比来看，110-130平米的舒适型套三房源的