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德坤·光华大道项目裙楼商业业态定位伍仑巴企业策划（四川）有限公司2010.07项目业态定位2项目发展思路31项目发展思路31A温江区域发展背景B温江商业发展特征C温江消费发展趋势本项目发展策略一、项目地理位置位于成都市温江区西邻温江老城区，距离温江老城中心约1公里；向东距成都三环路约14公里，车程约12分钟，距二环约20公里，车程约20分钟；紧邻光华大道双向8车道，是温江城区与市区联系的主干道，项目交通便捷，邻近地铁4号线出口；邻近区政府新办公大楼，地理位置优越。中心城区12分钟20分钟本项目二环三环老城区本项目新城区A温江区域发展背景二、温江区域空间发展格局•东部居住区：–老城区–新城区•中部教育科研区：–大学城•西部工业集中发展区：–海峡科技园海峡科技园老城区新城区A温江区域发展背景解析：A温江区域发展背景老城区生活配套完备，未来功能布局变化不大新城区是温江未来的商贸和文化中心温江未来将重点发展二、三产业，为项目发展树立良好的市场预期一、温江商业空间分布状况大南街文庙步行街东大街人民广场温江商业集中于东大街两端B温江商业发展特征二、温江主要消费市场•现有商业基本能满足温江人的日常消费需要，主要商业场所包括：–文庙步行街：运动休闲服饰、男女装、餐饮、影院、网吧、菜市场–人民广场：人民商场及超市：日用、小吃、男女服饰、运动休闲服饰；其余散铺：运动休闲服饰、饰品、美容美体、网吧、影院、电器、培训学校–街铺：东大街集中了母婴用品及儿童摄影等商业大南街以女装、鞋帽、化妆品、美容美体为主B温江商业发展特征三、温江商业品牌与档次档次：以中低档为主商铺以小铺为主，单店经营面积一般不超过50m2知名运动休闲品牌十分有限，仅有：Kappa、班博、李宁、Veromoda、Jack&jones、鳄鱼恤、百事、班尼路、美特斯邦威、佐田体育、乔丹、安踏、康威知名男女服饰品牌稀缺，仅有：金利来、雅戈尔、playboy、杉杉、罗蒙、哥弟、老爷车、恒源祥、圣大保罗、杉杉、鄂尔多斯化妆品商铺数量众多，但多为低档劣产品消费群体绝大多数为温江地区居民难以吸引区外消费者经营状况文庙步行商业氛围较浓，是温江区人气最旺的商业场所；人民广场经营状况不佳，租户难以承担租金上调B温江商业发展特征解析：温江老城区商业以满足居民日常消费等功能为主；商家及品牌资源有限，居民本地消费以中低档为主；目前温江老城区尚无的大型复合商业，且发展空间有限。B温江商业发展特征C温江消费发展趋势一、项目周边大盘林立（1）目前，该区域高尚住宅楼盘密集，光华大道沿线的商品住宅总户数将达60000户左右，如果平均每户按3人计算，未来几年内将有20万左右的人口入住光华大道沿线。（2）该区域楼盘已初步形成了高尚的住宅居住区，由此产生的消费客群决定了温江消费结构已有原来的中低档便利消费逐步向中高档目标消费跨越。C温江消费发展趋势（1）就目前而言，老城区旧有商业过于凌乱和低档，而新城区商业发展又远远滞后于住宅市场发展，这与日益扩展的中高端客群的品质消费诉求不相匹配。（2）区域潜在的强大商业发展机遇，使得房地产开发企业也对未来的商业市场前景充满了信心，可以看到，区域内新开发的房产项目都配建了不同体量的商业：如珠江国际(家乐福1.8万平方米+1万街铺)、中森·光华一号（约2.8万平方米）、新华商业街（约3.8万平方米）、恒大城（约10万平方米）等。本项目所在区域必将成为温江新的商业中心，消费客群更为集中，消费结构更趋于品质化。二、中高档主力消费群体快速聚集（1）巨大的商业市场发展潜力，吸引各类商家竞相选址，制定入驻计划：家乐福、伊藤、肯德基(KFC)、SOGO、博美等等。（2）先期进驻品牌同时猎获了同类型竞争业态的高度关注：如人人乐、国美电器等。借力打力，商业的集群效应，规模效应将使商圈的辐射半径更大。（3）知名品牌和主力商家的入驻将有效带动周边小型店面，精品店面的品质意识，从而形成温江高品质的新商业核心圈。二、项目品牌进驻情况C温江消费发展趋势（1）当地原居民——生活型购物、餐饮、休闲、娱乐。（2）新入驻置业者——生活型购物、餐饮、休闲、娱乐，品牌意识强。。（3）休闲度假者——餐饮、休闲、娱乐、体验、住宿、会议等。（5）其他消费者、外来人员等——文化体验、餐饮、休闲、住宿、体育等。C温江消费发展趋势三、温江消费群体结构（4）村、乡、镇人员——假日经济购物、餐饮、休闲、娱乐。B温江商业发展特征A温江区域发展背景C温江消费发展趋势本项目发展策略与品牌商家的合作式竞争。商业价值贡献的有机组合体现项目的规模效益主力店、品牌店量身定制本项目发展策略项目商业业态定位2项目商业商圈分析项目商业业态定位的依据项目商业业态分布项目商业业态配套定位项目商业业态定位项目商业商圈分析核心商圈：——3公里，含温江城区及项目周边区域的便利型消费；目前消费者数量约20万，3-5年内达到30-40万；次级商圈：——5-8公里，含光华大道沿线部分消费者及温江部分部分乡镇的休闲型消费。外围商圈：——约10公里目标型消费。项目商圈辐射启示：家乐福、光华一号。。。就单体商业而言，其商圈辐射范围约3-5公里；而“家乐福+本案+光华一号”等多个商业体共同组成的区域商业中心，其商圈辐射半径可达到8-10公里。项目商业业态定位项目商业业态定位的依据（1）符合终端消费者需求；（2）符合建筑产品特征；（3）项目综合价值最大化原则；（4）符合各类商业业态的营业要求（商家需求）；（5）易于交通动线规划；（6）形成业态互动原则；（7）其他……根据上述分析与依据，整合匹配商家资源，我司提供二套业态定位建议案。。。。方案一：整体租赁方案二：目标分租项目商业业态分布项目商业业态定位由品牌商家一次性整体承租（如：人人乐等）此方案的具体业态分布由商家自行规划方案一：整体租赁项目商业业态定位方案一优势：快速消化，便于资金快速回笼便于产生品牌效益，快速提升项目整体形象开发品牌与商业品牌强强联手，实力鉴证，便于提升企业形象减免开发经营管理成本，业态统一规划。劣势：不能依据楼层，位置的不同，有效实现租赁价值最大化主力店自主性过强，一旦撤场将会对项目造成过大负面影响根据区域特点，项目特点，消费结构，进行合理分析，使商业业态有机结合，实现商业租赁价值最大化。方案二：目标分租项目商业业态定位方案二地下建筑空间设计-2F:车位；-1F:大型超市，车位。为了与临近的家乐福形成差异，在商超的选择上应从品质、货品、经营模式等方面考虑，比如生鲜板块强势的“人人乐”，货品具有特色的“屈臣氏”等等。目的：把非价值贡献型商家放置于商业价值口岸较低的地方，同时带动1、2楼的人气，最大限度发挥1、2楼的商业价值（口岸好，人气足）。-1F规划布局-2F规划布局1F业态布局特色餐饮酒店配套B区A区时尚女装：业态：品牌服饰、鞋/皮具、香品品牌：鞋/皮具：思加图、百丽、FION。。。服饰：雷迪波尔、杰克琼斯、BOSS。。。香品：欧泊莱、欧莱雅、伊丽莎白雅顿。。。解析：商业临街面规划品牌服饰形象店，提升项目的整体品质感。中庭规划为香品区，以快速消费品的高回头率保持商业不同季节的基本客流量。后区规划鞋区，此类商品稳定客源配合季节性推广活动，提升商业人气效应。品牌服饰香品区鞋/皮具区A区：精品百货B区餐饮：业态：品牌餐饮、特色餐饮品牌：品牌餐饮：大型酒楼。。。特色餐饮：优之良品、特色小吃。。。解析：一层分割为小面积零铺、使商业租赁价值最大化，且小型餐饮更能聚拢人气。距离百货最远处预留品牌餐饮的展示大堂，让上层的餐饮娱乐商户更具备可操作性。方案二A区潮流风尚馆：业态：时尚女装、配饰、内衣品牌：女装：艾格、秋水伊人、。。。配饰：雷迪波尔、杰克琼斯、BOSS。。。内衣：黛安芬、68、古今、宜而爽。。。解析：前区规划品牌潮流女装，配合外立面形象展示。中庭（或自动扶梯扶梯口）规划为配饰、花车，以小额或优惠产品吸引客源。后区规划内衣区，符合产品的私密性要求。2F业态布局A区：风尚馆B区配饰、花车女装区内衣区B区餐饮：业态：品牌餐饮品牌：品牌餐饮：大型酒楼、火锅城。。。解析：二层设置大型品牌餐饮，便于一次性整体租赁，缩短招租周期，相对一层更为便宜的租金让商家和开发企业共同双赢。方案二品牌餐饮酒店配套3F业态布局A区：名仕运动馆商务茶楼B区休闲运动A区名仕运动馆：业态：品牌男装、运动服饰、特卖会品牌：男装：雅戈尔、利郎、与狼共舞、波司登。。。运动：阿迪达斯、耐克、卡帕。。。特卖会：所有品牌的特买品及厂家临时展位解析：前区规划名仕男装，配合外立面形象展示。后区右半部分（或靠近自动扶梯扶梯区域）规划为运动休闲服饰，针对核心商圈内的年轻消费群体。后区左半部分规划为商场特卖，除作为本商业体内入驻品牌的促销场地外，亦可为短期布展商家提供特卖会场地。一则，利用促销商品人气效益使各层客流均衡；二则，有效提升四层商业的租赁价值。B区商务、休闲：业态：商务茶楼、咖啡、品牌：商务茶楼：大家、悦来。。。咖啡：米罗、宾诺、名典、仙踪林。。。解析：三层商务茶楼或咖啡座，为商业提供休息场所，同时和一二层餐饮形成联动消费。名仕男装特卖会方案二酒店KTV酒店配套4F业态布局A区：影视动漫城B区A区影视动漫城：业态：综合演艺会所、早教、健身、电玩。。。品牌：演艺厅：MGM、热舞会所。。。早教：绿岛、亿英天使。。。健身：群艺、美的奇。。。电玩：海豚、时空。。。解析：4层设置大型综合演绎会所，包含演艺厅，酒吧、摇滚吧等，针对区域内客群年轻时尚等特性，弥补区域内休闲消费的空缺。动漫电玩城与演绎会所形成互动。针对本区域消费人群的工作生活习惯，设置科学便捷时尚的健身配套。B区商务、休闲：业态：商务茶楼、咖啡、足疗品牌：商务茶楼：大家、悦来。。。咖啡：米罗、宾诺、名典、仙踪林。。。足疗：富桥、藏宝堂。。。解析：与三楼业态配套吻合，可适当考虑设置康疗保健中心。大型综合演绎会所、酒吧电玩动漫方案二酒店配套宴会厅休闲康疗健身早教方案二优势：有效实现租赁价值最大化周期性租价提升速度快市场感知度强，租售灵活劣势：招商周期长，租赁收益慢分租商家众多，需开发企业组建或招标专业的商业运营机构执行商铺租赁周期短，商家更替频率快，加大管理运营成本项目商业业态配套定位交通动线其他配套车位配套针对业态不同的经营模式和经营时间段，对地面和地下车位作指导的区域划分：餐饮休闲区：主要集中在B区的地面停车位及地下车位精品百货区：主要集中在—2F的酒店写字楼：集中在—1F局部—1F作为酒店与写字楼的专属车位，为保证其私密性和安全性，不宜与其他车位混停，建议硬性分区。—2F属商业车位，不宜作硬性划分，根据不同时间段各业态产生的停车量相互借用。项目商业业态配套定位车位配套—2F—1F酒店、写字楼停车区域超市/百货/餐饮停车区域餐饮停车区1F超市卖场卖场主入口交通动线项目商业业态配套定位观光电梯，建议规划A区2部、B区3部超市验货区公寓入户大厅1-4F循环电梯-1F超市电梯写字楼商务大厅（建议开间不超过5米）促销广场项目各区域布置卖场主入口交通动线项目商业业态配套定位物流及消防通道，建议宽20米项目交通动线布置超市电梯口纵向交通：观光电梯供夜间消费用内循环动线灯光规划设计：——室外灯光设计应符合美学原理，体现建筑性格，避免大面积相同亮度所引起的呆板感觉，有效利用夜晚的黑色背景勾勒出建筑物的轮廓，使其在区域内具有地标高度。室外灯光设计在减少眩光同时要兼顾外立面广告位展示要求。项目商业业态配套定位其他配套——室内灯光设计应符合环保要求，在满足正常照明需求的同时要更多考虑商业业态的功能需求。更应注重灯光设备与其他设备（消防、智能等）的合理性。广告位设计：商场广告与其他媒体广告不同，具有特殊的广告信息传播优势:及时导购、目标明确、有效性强、迅速及时、灵活多样等特点。