“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”研究系列之五：2015年度中国35城房价收入比偏离度专题研

01“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”研究系列之五2015年度35城房价收入比偏离度专题研究随着中国房地产市场告别“黄金十年”，全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，一去不返。我们相信，未来十年左右，中国房地产市场整体上仍有较大的发展空间，但“分化”将成为关键词。尤其是区域市场分化将趋于显性化，正如2012-2013年度，在一线城市和少数二线城市房价高涨的同时，多数三四线城市只是不温不火，而温州和鄂尔多斯等个别城市甚至还在下跌。而区域市场的分化，又与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市场需求、市场供应、供求关系等有着错综复杂的关系。对于各类房地产投资者来说，尤其开发企业，判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险，具有重大价值。同时，鉴于房地产短周期的波动性，即便是城市基本面最好的一线城市，也存在着不同年份投资时机好坏的区别。据此，我们将首先针对大中型房企重点布局的35个重点城市，做系统性研究，以期预判每个年度不同城市的投资风险度。而本报告，是“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”系列研究之五，主要从35个城市的历年房价收入比指标入手，分析其偏离合理区间的幅度和偏离变化的走势、及其背后潜在的原因，最终对各城未来房价收入比偏离度进行研究预测。本报告35个重点城市包括4个直辖市：北京、上海、天津和重庆；15个副省级城市：哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、大连、青岛、宁波、厦门、深圳，其中深圳、宁波、青岛、厦门、大连属于计划单列市；16个地级市：石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长沙、贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥。2一、全国房价收入比偏离度国家统计局数据显示,2014年全国城镇居民人均可支配收入为28844元/年，商品住宅销售均价5923元/平方米,按照城镇家庭户均面积设为100平方米,可估算全国房价收入比约为7.1。1998年至2003年,全国房价收入比走势稳定维持在6.6-6.9区间,2004年后一路快升，飙升至2007年的8.0,随后受经济环境影响跌至2008年的6.9,2009年至今由8.1的高位逐步回落。从走势来看,2008年的低谷及2003年以前的稳定走势基本能反映全国房价收入比的合理值,我们暂将合理范围的上限确定为6.9,目前偏离合理值的幅度为3%。图11998-2014年全国商品住宅房价收入比情况数据来源：易居房地产研究院二、全国35个大中城市房价收入比偏离度根据各地方统计局每年公布的上一年度商品住宅销售均价、城镇居民可支配收入两项指标数据，按照城镇家庭户均面积设为100平方米,通过测算可分别获得全国35个大中城市的商品住宅房价收入比数据。在此基础上，估算出35个大中城市房价收入比历年均值及其走势。图22001-2014年全国35个大中城市商品住宅房价收入比情况6.96.66.86.76.76.67.37.87.68.06.98.17.87.57.37.37.16.06.57.07.58.08.5199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320143数据来源：易居房地产研究院35个大中城市房价收入比均值测算数据显示，2001年至2003年，35城房价收入比维持在一个较为低位的水平；自2004年开始大幅度攀升，在2010年飙升至最高点9.2；随后由于房地产市场调控作用的显现，35城房价收入比有所回落，但依旧处于一个较高的水平，且依旧高于全国总体房价收入比。从历年35城房价收入比走势来看,我们暂将合理范围的上限确定为7.8。2014年，35城房价收入比均值为8.7，目前偏离合理值的幅度为12%，比2013年低1个百分点。三、全国10大城市房价收入比偏离度本报告从全国35个大中城市中，选取10个人口规模排名靠前的大城市作具体的房价收入比偏离度解析：一线城市北京、上海、广州、深圳及天津、杭州、南京、武汉、成都和重庆。图32001-2014年北京、上海商品住宅房价收入比情况6.96.86.87.37.67.88.27.88.59.28.88.48.88.766.577.588.599.5200120022003200420052006200720082009201020112012201320144数据来源：易居房地产研究院从历年房价收入比走势来看,北京从2007年开始，房价收入比出现跳跃式上升,2001年至2006年维持在相对平稳的10左右。因此从自身发展来看，我们暂将10定为房价收入比合理值上限。2014年，北京市房价收入比为14.5，与2013年相比稍有下降，偏离合理值的幅度为45%。上海房价收入比2001年以来稳定上升，房价2004年左右快速上涨，2009年房价收入比由8.6升至12.5，呈现跳跃式上升。从历史走势看，相对合理的房价收入比在10左右。2014年，上海房价收入比为11.9，与2013年相比下降0.6，偏离合理值的幅度为19%。图42001-2014年广州、深圳商品住宅房价收入比情况数据来源：易居房地产研究院广州房价收入比2001年至2005年走势平稳，维持在7左右，2006年至2007年出现大幅攀升，随后保持一种高位盘整状态，从走势来看，合理值在9左右。2014年，广州房价收入比为11.8，比2013年提高0.6，偏离合理值的幅度为31%。深圳房价收入比2001年至2005年走势平稳，维持在8左右，2006年至2007年快速攀升，随后继续震荡上行，从2012年开始再度急速拉升。深圳城市稍显0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.010.011.012.013.014.015.016.017.018.019.020012002200320042005200620072008200920102011201220132014北京0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.010.011.012.013.014.015.020012002200320042005200620072008200920102011201220132014上海0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.010.011.012.013.020012002200320042005200620072008200920102011201220132014广州0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.010.011.012.013.014.015.016.017.018.019.020.021.022.020012002200320042005200620072008200920102011201220132014深圳5特殊，其商品房总体房价收入比剔除保障房后的房价收入比差别不大，按历史走势，将其合理值定在11左右。2014年，深圳房价收入比为20.2，涨幅十分明显，偏离合理值的幅度高达84%。图52001-2014年天津、杭州商品住宅房价收入比情况数据来源：易居房地产研究院天津房价收入比走势相对平稳，合理值大致在8左右，2005年后上行走势加快，2011年回归下行，2013年后企稳回升。2014年天津房价收入比为9.6，偏离合理值幅度由2013年的9%扩大到20%。杭州房价收入比总体上行态势明显，合理值大致在9左右，2005年后上行走势加快，2010年达到14.2的高峰，随后回探下行，并在2013年小幅攀升的基础上，2014年再次出现明显下降表现。2014年杭州房价收入比10.8，偏离合理值的幅度为20%。图62001-2014年南京、武汉商品住宅房价收入比情况数据来源：易居房地产研究院南京房价收入比的走势上行启动点明显，即2009年。2001年至2007年走势平稳，2008年短暂下行后大幅攀升，2010年达高峰9.8，随后下行盘整，合0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.010.011.020012002200320042005200620072008200920102011201220132014天津0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.010.011.012.013.014.015.020012002200320042005200620072008200920102011201220132014杭州0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.010.011.020012002200320042005200620072008200920102011201220132014南京0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.010.020012002200320042005200620072008200920102011201220132014武汉6理值定在8左右。2014年房价收入比为8.9，与2013年相比下降0.5，偏离合理值的幅度为11%。武汉房价收入比走势表现为整体先上行后平稳，2008年以来基本处于8以下，合理值大致在7.5。2014年房价收入比为7.7，偏离合理值的幅度为2%。图72001-2014年成都、重庆商品住宅房价收入比情况数据来源：易居房地产研究院成都房价收入比2005年以后加速上行，在2010年达高值8.4后下行回落，合理值在7左右。2014年房价收入比为6.9，偏离合理值的幅度为-1%，与2013年相比下降了9个百分点。重庆房价收入比走势先平稳后攀升，上行拐点在2009年，合理值在5.5左右。2014年房价收入比7.0，偏离合理值的幅度为27%。四、2014年全国35个大中城市房价收入比偏离度排名2014年，35个大中城市房价收入比偏离度有以下四个特点：其一，整体呈现东中西部递减态势，一线及部分东部沿海城市偏离度较大；其二，四个一线城市偏离度差距较为明显，深圳、北京位列35个大中城市第一、三位，广州位列第五位，上海位列第十七位；其三，东部二线城市厦门异军突起，从去年的第六名跃升至今年第二名；其四，35个城市中有30个城市，即近85%的地区目前房价收入比高于合理值，仅西安、银川、沈阳、哈尔滨和成都低于合理值。0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.020012002200320042005200620072008200920102011201220132014成都0.01.02.03.04.05.06.07.08.020012002200320042005200620072008200920102011201220132014重庆7表12014年全国35个大中城市房价收入比偏离度排名排名城市偏离度排名城市偏离度1深圳84%19大连14%2厦门72%20贵阳13%3北京45%21郑州11%4福州34%22南宁11%5广州31%23南京11%6石家庄26%24青岛9%7合肥25%25济南6%8宁波21%26南昌5%9海口21%27昆明3%10重庆21%28武汉2%11杭州20%29长沙2%12呼和浩特20%30长春1%13天津20%31成都-1%14西宁20%32哈尔滨-2%15太原20%33沈阳-9%16乌鲁木齐19%34银川-10%17上海19%35西安-10%18兰州17%五、全国35城2014年与2013年房价收入比偏离度差值比较图8全国35城2014年与2013年房价收入比偏离度比较差值排行榜数据来源：易居房地产研究院通过进一步比较2014年与2013年全国35个大中城市房价收入比偏离度之-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%厦门深圳合肥天津呼和浩特贵阳广州石家庄大连太原西宁福州昆明兰州济南北京海口上海南京重庆长春武汉乌鲁木齐南宁青岛郑州成都沈阳宁波西安长沙哈尔滨银川南昌杭州8间的差值，可以直观地看出以下两大个特点：其一，北上广深四个一线城市，房价收入比偏离度正在拉开差距，逐渐形成分化格局，其中上海和北京呈现出下行的趋