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1“成都金牛万达项目”市场顾问报告(一）致万达集团Page1戴德梁行的工作计划工作内容p客户沟通p地块考察p收集基础资料p市场空间判断p初步成果汇报第一步市场调研及分析初步成果汇报第二步深入分析第三步报告完善及优化提交正式成果p深入分析p最终成果汇报工作内容工作内容p反馈调整p报告编写完善及优化p提交正式成果PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本项目位于城北，一环路和人民北路交接处。。n规划指标：总用地面积136,000平方米(203.8亩)n地上建筑面积：980,000平方米n容积率：7.2项目概况项目基本情况Page3项目区位n项目地块位于成都市金牛区火车北站附近，人民北路以东，一环路以北。n项目总用地面积136,000平方米(约合203亩)，计划发展写字楼物业、商业物业、住宅物业等。n项目地块周边交通便利，紧邻人民北路，一环路，二环路等交通主干线，地铁1号线和规划中的6号线人民北路站点紧邻本项目。n项目紧邻荷花池批发市场，火车北站，属于成都市流动人口最集中的区域。二环路荷花池本项目地铁1号线火车北站人民北路一环路地铁6号线项目基本情况PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建日，成都金牛区委、区政府与大连万达集团举行隆重签约仪式，市委常委、纪委书记、金牛区委书记徐季桢，区委副书记杨洪举，区委副书记、区长马旭等出席签约仪式。n“成都金牛城市广场”将成为中国西部最大的城市综合体，人民北路片区也将由此向高档次商业和商务的聚集区发展。n该项目的实施，对于金牛区推进旧城改造、提升城市形象、缔造新城市中心也有着重要推动作用。项目开发背景项目开发背景n总投资约80亿元的“成都金牛城市广场”项目进入实质性阶段。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建面对的核心问题成都市及项目所在区域的发展能否支撑本项目区域成为城北核心区？分析5.12地震及2008年下半年逐步显现的金融危机对成都房地产业及本项目的影响。根据目前成都市写字楼市场情况及将来写字楼的供需状况，对本项目写字楼部分进行定位分析根据目前成都市及项目所在区域住宅市场情况，对于住宅物业进行定位。根据目前成都市及所在区域商业市场情况，为本项目商业物业进行定位分析底商建议价格，底商与主力店及荷花池原有店铺之间价格，价差建议通过对未来市场变化趋势的预测，对可销售物业（住宅、写字楼）去化价格速度、销售面积提供建议；根据市场需求变化及需求特征，对还迁组团区域的住宅物业，进行产品定位及销售建议；。12365748Page7n成都市及项目所在区域的发展能否支撑本项目区域成为城北核心区？n分析5.12地震及2008年下半年逐步显现的金融危机对成都房地产业及本项目的影响？n各物业发展的市场空间有多少？从而指导下一步各物业发展定位；n项目初步发展方向探讨。本次汇报解决的问题本次汇报内容PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建成都市概况数据来源：成都市统计局天府广场杜甫草堂武候祠成都成都u地理位置成都地处中国西南部，是四川省省会。城市总面积12,390平方公里，总人口1125万，列全国第四。市区人口502.7万。u总体经济状况•成都市是四川省的经济文化中心。2008年，我市GDP达到3901亿元，增长12.1%，在中国西部城市中排名第二。•世界500强企业中，已经有132家落户成都•著名人物:诸葛亮、杜甫、李白。•著名旅游景点:武候祠、杜甫草堂、三星堆、金沙遗址等。u国家综合配套改革试验区u全国宜居城市u全国最佳旅游城市u全国文明城市总体经济人口人民生活展望概况PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建年上海、北京、天津等主要城市人口城市化率均已达75%以上。n2007年成都市总人口达到1,112万人，在全国所有城市中位列第四，仅在重庆、北京、上海之后。城市化率为53.5%，低于我国主要发达城市，高于重庆。n随着全国统筹城乡综合配套改革试验区相关政策的实施，成都市人口城市化进程将进一步加快。资料来源：国家统计局1,8581,6331,1151,1122,8161,6481,3808515971,36188.784.576.353.748.3050010001500200025003000上海北京天津成都重庆020406080100总人口（全市）城镇人口城市化率（%）上海北京天津总体经济人口人民生活展望概况Page115,0973,9012,1901,6451,02083081342201,0002,0003,0004,0005,0006,000重庆成都西安昆明乌鲁木齐兰州贵阳西宁亿元2008年中国西部主要城市GDPGDP—与其他城市比较u2008年成都市的经济发展水平在全国范围内低于上海、北京、广州、深圳、天津、杭州等主要经济发达城市。其GDP增长水平为12.1%，仅次于广州、天津和武汉，高于我国平均增长水平，也高于北京、上海等主要城市。说明成都具有较好的经济增长潜力，经济发展速度较为稳定。u2008年成都市的经济发展水平在西部城市中处于前列。2008年GDP产值3,901亿元，略低于重庆但大大高于西安、昆明等其他西部省会城市。13,6988,2167,8076,3544,7813,9013,7753,96010,48812.1%04,0008,00012,00016,000上海北京广州深圳天津杭州成都南京武汉0%4%8%12%16%20%GDP(亿元)增长率2008年中国主要城市GDP及其增长率资料来源：各地区统计公报总体经济人民生活展望概况人口PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建随着西部大开发，成都市作为国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽，外商投资的额度逐年增加；世界500强企业中已有132家落户成都。u成都是中国人民银行九大区域分行所在地之一，证监会、银监会都设有派驻机构。u外商投资的增加，促进了成都市的经济发展；同时，也创造了更多的就业机会。随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加，也增加了对成都市商业、房地产、酒店等行业的需求。资料来源：成都市统计局2.22.63.74.33.85.47.611.422.50510152025200020012002200320042005200620072008亿美元实际利用外商投资额总体经济人口人民生活展望概况Page13n成都近10年来社会消费品零售总额增长迅速，年均增幅13％，(2003年受到非典影响，增幅有所回落)。n增长的主要原因：宏观经济走势良好、居民可支配收入增加、商场数量增多、节假日消费高涨。数据来源：成都市统计局社会消费品零售品总额4104515005546287107768811,6221,0061,1551,3579.419.513.113.210.810.813.514.214.917.510.1020040060080010001200140016001800199719981999200020012002200320042005200620072008亿元0510152025%社会消费品零售总额增长率总体经济人口人民生活展望概况PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建数据来源：各市统计局成都与其他城市商业发展规模33%44%38%26%40%33%33%42%47%39%42%0200040006000800010000120001400016000上海北京广州天津重庆杭州青岛成都武汉沈阳长沙0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%GDP社会消费品零售总额社消品总额占GDP的比例n通过与其他城市比较可以得出，各城市2008年社会消费品零售总额占GDP的比例在26％-47％之间，平均38％。成都市社会消费品零售总额占GDP的比例较高，表明成都市商业市场发展比较活跃。总体经济人口人民生活展望概况Page1526,72926,67525,31724,72524,10416,37516,94316,71214,36819,77919,39820,83616,46016,71912,02912,85011,43311,14774%73%82%67%69%73%76%68%78%05,00010,00015,00020,00025,00030,000深圳上海广州北京杭州天津成都武汉重庆元0%20%40%60%80%100%人均可支配收入人均消费性支出平均消费倾向n从图中可看出，成都市虽然在居民的收入和消费的绝对数量上落后与一线城市，但居民的消费倾向较高，有76％的收入用于消费，该比例仅低于广州和重庆。n根据成都市十一五规划，居民收入的年增长率将在8％以上，收入的提升亦会带来消费支出的增长，给未来的商业发展提供持续性的需求。数据来源：成都市统计局成都与其他城市居民收入消费情况总体经济人口人民生活展望概况PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建成都市是西南地区的核心城市，在成为“新特区”后有望成为中国经济“第四极”和西部大开发的龙头，城市地位、知名度、辐射能力都将进一步提升，即将进入发展的“快车道”。城市经济n成都市经济增长平稳迅速，产业结构合理，在西部地区处于领先位置。n人口众多、居民消费能力强，市场广大，经济对外开放程度高，外来企业众多。n第三产业发达，与之相关的写字楼、商业等需求旺盛。宏观经济走势n短期内世界经济环境改变会对中国造成影响，使经济增速保持平稳或者出现回落，以扩大内需为主导思想的宏观调控政策将在一定时期内继续维持。n从中长期来看中国宏观经济将保持快速稳定发展，成都市长远的经济发展背景较好。Page17提纲成都宏观经济研究写字楼市场分析及定位商业市场分析及定位住宅市场分析及定位项目区域及地块研究结论房地产市场发展及市场空间研究PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建年为止，金牛区GDP总量连续19年位居全市第一，主要原因是：规模以上工业经济平稳增长，固定资产投资情况好于预期以及社会消费品零售总额同比增长。u从07、08两年地区生产总值走势来看，2007年一路上扬的特点已经被平稳下行的趋势所代替，08年GDP增幅较07年低2.5个百分点。4353483232933550100200300400500金牛区青羊区武侯区锦江区成华区0%4%8%12%16%20%GDP(亿元)增长率2008年各区域GDP及其增长率2702332231502550100200300金牛区青羊区锦江区武侯区成华区0%4%8%12%16%20%第三产业(亿元)增长率2008年各区域三产业产值及其增长率区域规划SWOT区域经济小结资源条件Page19金牛区-人口单位2007年市区万人502.68锦江区万人39.73青羊区万人52.31金牛区（项目所在区）万人69.87武侯区万人81.47成华区万人61.54龙泉驿区万人57.24青白江区万人40.27新都区万人65.87温江区万人34.38u根据统计数据，2007年底，金牛区常住人口107.94万人；户籍人口69.87万人，全市排名第二。区域规划SWO