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Page1中央大街项目业态规划及硬件产品设计建议致重庆东原房地产开发公司Page2中央大街项目业态规划及硬件产品设计建议致重庆东原房地产开发公司2007年6月30日Page3目录•商业布局规划及收益测算•硬件产品设计及装饰建议附：项目推广及运营建议Page4商业布局规划及收益测算Page5业态组合布局前提条件项目业态布局规划图目标商户清单建议店铺租金收益预测项目未来租金收益预测Page6业态组合布局前提条件•业主的整体租金回报•目标顾客的需求特征•业态功能与主题定位的匹配性•业态与物业楼层及硬件的适合性•不同业态之间的协调性Page7业态组合布局前提条件项目业态布局规划图目标商户清单建议店铺租金收益预测项目未来租金收益预测Page81、项目业态布局规划图•项目业态规划布局的几个构思三个主题广场拉动人流汇聚构思Page9中央大街业态规划剖面构思Page10中央大街项目各层业态主题构思Page11利用独特地形创造重庆城市阳台构思Page122、项目业态规划布局平面图Page13Page14Page15Page164、项目业态规划主要指标业态F1F2F3F4面积比例F&B餐饮4,2567,2398,38111,62531,50131.35%Arts&Gifts工艺礼品8498490.84%Digital数码1,6201,6201.61%Golf高尔夫1,4751,4751.47%Accessories饰品2,1821,4873,6693.65%Falgship旗舰店3,2213,2216,4426.41%Beauty&Health护理用品1,7551,7551.75%Fashion服装7,4955,05312,54812.49%Jewerly&Watch珠宝手表5675670.56%InterbationalBoutiques国际名品2,9222,9222,9228,7668.72%Exhibition展厅3,2113,2113.20%Ice-Skating溜冰场1,6721,6721.66%Books&Crafts书店及礼品1,0671,0671.06%Supermarket精品超市2,4772,4772.47%Travel旅行及户外用品2,5642,5642.55%AudioVisual音响及视听1,4181,4181.41%Cinema电影院3,5083,5083.49%Toy&Games玩具及娱乐1,7381,7381.73%HomeFurnishings家居用品3,3133,3133.30%Luggage箱包1,3151,3151.31%Health&Fitness健身1,9781,9781.97%Beauty&SPA美容SPA2,2892,2892.28%Lifestlye健康生活1,6021,6021.59%Bar酒吧3,1403,1403.12%total29,55329,12027,04614,765100,484Page17中央大街项目各功能业态所占比例31.84%31.35%17.77%8.97%6.88%3.20%购物餐饮生活休闲娱乐其它Page18项目各细分业态所占比例31%1%2%1%4%6%2%12%1%9%3%2%1%2%1%3%2%3%1%2%2%2%3%3%F&B餐饮Arts&Gifts工艺礼品Digital数码Golf高尔夫Accessories饰品Falgship旗舰店Beauty&Health护理用品Fashion服装Jewerly&Watch珠宝手表InterbationalBoutiques国际名品Exhibition展厅Ice-Skating溜冰场Books&Crafts书店及礼品Supermarket精品超市Travel旅行及户外用品AudioVisual音响及视听Cinema电影院Toy&Games玩具及娱乐HomeFurnishings家居用品Luggage箱包Health&Fitness健身Beauty&SPA美容SPALifestlye健康生活Bar酒吧Page195、项目业态规划与主题一致性-----agnesb.与法国运动品牌Lecoqsportif合作，一起推出公鸡鞋，立即引起轰动；-----LouisVuitton的设计师MarcJacobs就邀请了日本著名的视觉设计师村上隆，将他的商标公仔印在LouisVuitton著名的Monogram上，创造全新的趣味体验；----迪士尼一百周年纪念与香港的时装旗舰I.T以各个自家品牌与米奇老鼠通过Crossover推出与b+ab合作推出珠片针织衫；Page20这样的案例还有许多---豪雅手表联合奔驰设计跑车手表；---Swatch和奔驰合作推出Smart汽车；---日本新艺术家村上隆已经与LV携手，把LV经典的Monogram图案染上瑰丽的颜色；---在国内市场，韩国的LG推出一款有巧克力气质的新机型；---奇瑞正在推广被命名为“V5”的crossover车型Page21业态组合布局前提条件项目业态布局规划图目标商户清单建议店铺租金收益预测项目未来租金收益预测Page22Page23Page24业态组合布局前提条件项目业态布局规划图目标商户清单建议店铺租金收益预测项目未来租金收益预测Page251、重庆部分商业店铺租金水平参考(使用面积计算)：项目商圈参考租金（元/月/平方米）楼层银座解放碑420-1020F1轻轨名店城解放碑300-510B1女人街解放碑30-399F1女人广场解放碑380-420F1大都会解放碑390-540F1美浓购物广场杨家坪250-330B1北城天街观音桥300-540F1观音桥批发观音桥99-198F1/F2600-750F1330-501F2270-420F3直港大厦杨家坪30-45F178-100F7180-220F10南滨路南坪60-80F1元旦购物中心侧面店南坪110-145F1百老汇杨家坪339-600F1香港城观音桥洪涯洞解放碑Page262、不同业态店铺租金水平建议L1Page27L2L3L4Page28各楼层平均租金Page29项目未来租金收益预测Page30项目未来十年平均租金及其增长情况120125147156172180188196204232104%118%106%110%104%104%104%104%113%050100150200250第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年单位：元/月/平方米95%100%105%110%115%120%平均租金平均增长Page31硬件产品设计及装饰建议Page32硬件及装饰设计原则外围商业环境营造建议项目交通规划评估及建议项目硬件功能评估及建议店铺规划及硬件指标需求建议Page33商业性原则•与业态布局的适应性•项目外形的标志性•商业持久经营的可调整性•营造浓郁的外部商业氛围•充足的广告展示空间•可行性及最优化原则•公共空间的人性化需求•合理的营业及辅助空间匹配设计•l绿色健康原则主题性观光性人性化Page34硬件及装饰设计原则外围商业环境营造建议项目交通规划评估及建议项目硬件功能评估及建议店铺规划及硬件指标需求建议Page35硬件及装饰设计原则外围商业环境营造建议项目交通规划评估及建议项目硬件功能评估及建议店铺规划及硬件指标需求建议Page364、楼层间的垂直交通建议楼层间的垂直交通主要工具是手扶梯和垂直电梯；根据项目面积及顾客到达的便利性，我行建议单层安排手扶梯6-7对，在国际名品区单独安排一对电梯和一对货梯。Page37硬件及装饰设计原则外围商业环境营造建议项目交通规划评估及建议项目硬件功能评估及建议店铺规划及硬件指标需求建议Page381、项目主题风格设计建议根据项目“CrossoverTopicLife”主题定位，以及项目在重庆独一无二的地理位置，项目在建筑设计方式充分考虑城市阳台概念设计，首先通过整体三层局部四层的错位构造创造项目城市阳台概念；其次每层均安排多处退台设计形成更多的城市阳台，将自然阳光等景观引入商业，形成独有建筑文化Page392、项目公共空间建议三个广场为项目最重要的公共空间，在公共空间设置一些标志性的艺术建筑物品，一方面可以增加项目的识别性，另一方面也可以通过独特设计可以提升商业本身的品味Page404、营业部分设计建议为保障店铺良好的可用性，在进行规划时亦应最大化保障每个店铺的方正形状，尽可能避免带尖角形的商铺出现。对于其它多业态的店铺如餐饮及大面积主力客户的店铺如数码、会所、电影院、溜洋场等，由于其对门面个性化需求较强，所以不必为其安装门窗，等其进行店铺装修时自行安装即可Page41•辅助功能设计根据国内外先进商业的经验，从许多商业项目均安排了母婴洗手间以及吸烟室以满足消费者个性化的需求。-----母婴洗手间/育婴室/吸烟室Page42硬件及装饰设计原则外围商业环境营造建议项目交通规划评估及建议项目硬件功能评估及建议店铺规划及硬件指标需求建议Page431、不同业态商户面积需求Page442、项目柱距及层高建议一般对于商业物业而言，柱距越宽则代表物业的可用性越高。对于中央大街，我行建议柱距9米。对于一些业态对层高及柱距有特殊要求，如电影、溜冰场等，在层高规划时应特别考虑。如电影的层高通常在9-12米，溜冰的层高亦在12米以上为佳，其宽度柱距应大于25米，长度将更长，具体长度与未来运营再需要共同确定。Page453、不同业态商户承重需求Page464、不同业态商户电力、上下水、排烟及燃气等需求Page475、各楼层洗手间的布置及规格要求建议Page48附：项目推广及运营建议Page49商业推广主导策略建议商业运营模式建议Page50中央大街项目商业推广主导策略主要针对前期的招商推广，一方面它关系到定位的实现，因为即使是再适合市场、再富有竞争力的定位，没有成功的招商亦难成为现实；另一方面，招商亦是销售及融资策略成功的基础，没有良好的招商结果支持，则种种设想都将难以实现Page511、领导性品牌入驻推动领导性品牌是指面积较大或号召力很强的国际品牌。每种业态均存在着默认的“领导性品牌”，它们是市场影响力大、销售额高的品牌，成功运营的事实使这些品牌成为了业内其它品牌参照及效仿的对像，尤其在选址方面，这些“领导性品牌”进入了某个商业，其它品牌亦愿意快速跟进。在项目封顶后即可正式启动针对此类商户的招商工作Page522、优质优价这个主要是针对领导性品牌实施不同的招商策略。在对它们进行招商时，可对其实行一定程度的优惠，具体优惠的方式主要包括低扣率比例、优良位置及广告位等。而对于“小品牌商户”则一般不过多考虑优惠条件，并且需重点从商业整体规划及收益上考虑，使其所处的位置符合商业的整体布局，并需从其身上取得较高的租金，以平衡“领导性品牌”的低租金。Page533、一对一招商大面积商家及高档次品牌商家进行开店投资都较为谨慎，且一般不同的商家自身都有较为成熟的选址标准及选址评估体系，不易受到外界的信息干扰，因此招商广告一般对这类商户仅会起到“项目信息告知”的作用，对其开店决策产生的影响则相对较小。在此种情况下，我行认为中央大街项目的招商应实行务实的“一对一直销招商”的方法，即针对锁定的目标客户，由招商人员逐一进行接触、拜访，而不必过大范围地实施市场推广活动Page544、项目前期推广活动安排项目前期的推广活动主要是针对未来潜在的消费者，通过一系列的营销活动，使项目及早根植在目标顾客心中，为项目成功开业奠定基础。如主力商家确定以后，迅速组织主力商家的签约仪式新闻发布会，应及时与市场沟通，以强化其它意向客户的入驻信心，从而推动其它品牌的招商。签约仪式上与商家集中签约，并邀请媒体、业内人员、政府人员出席联合造势。Page55商业推广主导策略建议商业运营模式建议Page561、商业管理模式分类•业主自行组建商业经营团队•业主聘请专业的商业管理公司作为顾问，在顾问的协助下组建商业经营团队•业主委托专业的商业管理公司管理商业营运Page57Page58根据上面的分析，我行认为，中央大街作为公司未来