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Page121项目经营推广策略：对旅游产品进行合理布局组合以吸引各类型客群的消费体验型旅游产品组合主打产品目标客户发展策略会议度假型：会议主题酒店+度假主题酒店+海洋温泉中心+健康体检中心+运动俱乐部海洋温泉中心珠三角地区旅游团队，及周边经济开发区高管；港澳度假人群拥有最优越的自然景观；注重私密性，动静互动休闲体验型：高尔夫练习场+休闲垂钓中心高尔夫练习场会议团体客及港澳度假客；周边开发区企事业单位高管高尔夫练习场与周边定点高尔夫球场，力图打造高档旅游产品动感娱乐型：神秘岛主题乐园+拓展训练基地+会议主题酒店+海泉湾客栈神秘岛主题乐园包括热爱冒险的青少年，会议团体客及开发区企业会务接待从商务、会议团体客户发掘区域旅游资源价值；同时普及各个年龄客层餐饮演艺配套：渔人码头+梦幻剧场梦幻剧场珠三角大众旅游团队处于交通可达性最好且配套最为完善的区位通过主打产品宣传效应迅速集聚人气配套度假区中酒店占据较好的景观位置，可打造高品质物业；餐饮娱乐配套位于中轴，以便服务于所有旅游点。高端度假大众旅游高端旅游度假主题酒店海洋温泉中心渔人码头度假主题酒店海洋温泉中心渔人码头度假主题酒店海洋温泉中心渔人码头神秘岛主题乐园拓展训练基地会议主题酒店度假主题酒店海洋温泉中心渔人码头梦幻剧场海泉湾客栈运动俱乐部健康体检中心休闲垂钓中心高尔夫练习场Page122项目业态配比功能名酒店商业游乐住宅百分比68%16%16%——合计100%度假村各物业总建筑面积约167584平米16%海王星酒店建筑面积约57027平米商业主要为整个度假区中餐饮、购物、休闲娱乐类。总建筑面积约27000平米度假村游乐项目主要均为户外活动，总占地约10公顷其中建筑面积为26000平米天王星酒店建筑面积约49642平米别墅类客房约7915平米34%29%5%度假村虽然规划有住宅，但是体量未定，依旧处于规划状态度假村游乐中最主要癿项目是温泉中心，建筑面积约25000平米。16%Page123主题旅游项目研究——海洋温泉(概况)室内室外游览线路揽海区东方区欧风区天体区娱乐区情侣区世界文化区园林温泉区主要项目-利用强力喷射和冲射式温泉进行按摩洗浴；-配有微气泡和大气泡等-热石板温泉和热砂、矿物盐桑拿等洗浴配套服务-死海盐池-芬兰浴-蒸汽浴等-有日池、月池分别按客户需求打造-沙滩、溶洞、滑梯温泉-步行泉-儿童及成人泳池-分布在丛林中私密的爱琴海情侣温泉-凯撒、土耳其皇宫浴场-唐风、日式和俄罗斯莫妮卡式-加入各种营养(如：红酒、牛奶、咖啡、艾草等)汤泉消费客群经过温泉洗浴后，相对私密的多人聚会空间-由父母带领的青少年及儿童-情侣-追求异国风情的高档客户-辐射所有客群借鉴-室内温泉由于没有室外的优越景观和开放式环境，建议对泉水大加利用，如本项目室内区域的大小气泡、喷射式和冲射式泉水等；-同时，可结合温泉做足配套的文章，如桑拿、按摩、热石板等；-另外，室内的配套，如餐饮娱乐和休息区域应考虑齐全，做足文章。-室外温泉则可结合景观营造不同的洗浴王国的地域环境，如：土耳其、芬兰等；可满足许多高档客户的需求-同时，可利用泉水浸泡不同的中药起到养生、健身的效果，也可结合康乐步行道等项目，此项深受各个客层用户的喜爱；-同时，也可为情侣等特殊客层考虑相对私密的温泉洗浴空间。利用室内外的不同环境和特征，营造了覆盖不同客层的高档温泉洗浴环境。Page124主题旅游项目研究——海洋温泉(旅游线路研究)室外室内配套揽海东方欧风天体天体园林温泉区情侣区娱乐区世界文化区根据温泉区域客户的游览路线，判断其项目的分布特征、辐射的客群层面及其优劣势。入口处将“海洋园林温泉”这一辐射各个客层的项目放在游览的终点位置，使游客在前往的过程中，可欣赏到其他每个项目在“室内温泉区”即可看到娱乐区内众多大型与温泉结合的游乐项目，吸引客层从室内走向室外室外温泉区均毗邻西部海洋，拥有优越景观，并与海洋互动结合游客游览路线辐射到所有客层的项目设置在旅游路线的终端位置；室内与室外用玻璃分割，以达到室内外通透可见的效果，将部分客层从室内吸引到室外。Page125•神秘岛项目背景海盗城堡区加勒比海岸区冒险丛林区幸运大道区美人鱼湖区神秘岛区区域名称活动内容主要客群幸运大道区博彩家庭等集体性游客神秘岛区雕塑、小山、丛林喜欢私密环境的情侣加勒比海岸区人造沙滩、泳池各类型人群美人鱼湖区小型机械鱼类项目儿童、在校学生冒险丛林区大型机械娱乐项目寻找惊险刺激的年轻白领、在校学生海盗城堡区首期投资：3.5亿元游乐项目100余种，其中5种为亚洲或中国第一开业时间：2006年1月游客数约200万/年游客类型：团队75%散客25%游客来源：珠三角50%港澳15%国内其他区域35%神秘岛项目分区概况主题乐园项目前期投资巨大，同时需要不断投资更新娱乐项目，保持对客户的吸引力。其众多的餐饮、纪念品等商业设施是园区收入重要来源，占园区收入的28%；神秘岛作为单个项目在短期内无法收回投资，但为海泉湾整个区域赢得大量人气。同时延长游客在海泉湾度假区域逗留时间，度假区50%的家庭型客群中80%的游客因此多逗留了约0.5天。节目表演场所商业服务场所主题旅游项目研究——神秘岛主题乐园Page126海泉湾维景大酒店：概况酒店概况投资方香港中旅国际投资有限公司占地面积22万m2开业时间2006档次五星级客房数量871套，约950间建筑形态由天王星会议酒店、海王星度假酒店、12栋22套温泉别墅、5套湖畔别墅组成主题地中海风格酒店特色延绵2.7公里的海滨棕榈路使酒店各局部一气呵成设计公司由美国EDSA、WATG、HBA和WILSON等多家世界著名公司担纲设计海泉湾维景大酒店设有天王星会议酒店和海王星度假酒店两座主楼，度假会议型的功能定位较明确。Page127海泉湾维景大酒店：功能布局海王星度假酒店功能布局图-1F1F2F3F4F5F6F员工区停车场大堂上空客房大堂上空客房中餐厅客房室内游泳池客房棋牌室健身房客房大堂客房商场商务中心西餐厅天王星会议酒店功能布局图单独癿会议功能区-海王星度假酒店与天王星会议酒店功能布局总体类似，海王星度假酒店的客房面积相对较大，天王星会议酒店设有单独的会议功能区；-两座主楼的大堂均设在其三楼，拔高视觉高度，提升酒店品味。-1F1F2F3F4F5F6F员工区停车场大堂上空客房大堂上空客房中餐厅大厅扶梯KTV客房棋牌室健身房客房大堂客房商场商务中心西餐厅儿童活动区餐厅室外游泳池Page128海泉湾维景大酒店：天王星酒店会议功能区布局会议室面积（M2）凯旋宫A811.25凯旋宫B811.25开罗/雅典52.7罗马/巴黎52.7太平洋演播厅252北冰洋厅265大西洋厅273.6米兰128.6里昂45地拉那/瓦莱塔51马德里/突尼斯51拉巴特51安卡拉104都灵22.5里斯本24.3总面积2300凯旋宫拉巴特13m27.5m15.5m12m29m9.3m9.5m11m8m11m24m13m6m7.1m24m13m33m13m59mPage129海泉湾维景大酒店：业态比例业态设施规模位置建筑面积总面积住宿客房共436间主楼1-6层24285M224285M2购物服装店、便利店共2家店铺三楼150M2150M2健身休闲儿童游乐室、健身房、KTV、棋牌室共4家二楼、三楼300M2300M2餐饮依贝莎西餐厅可容纳约210人三楼406M2910M2茶米香中餐厅可容纳约280人一楼354M2卡拉莉大堂吧可容纳约100人三楼150M2会议共八间会议室，最大会议室面积为1018M2二楼1381M21381M2其它商务中心、电话休息室各1个三楼100M2100M2海王星度假酒店业态设施规模位置建筑面积总面积住宿客房共408间主楼1-6层18925M218925M2购物服装店、便利店共2家店铺三楼150M2150M2健身休闲游泳池、健身房、棋牌室共3家二楼550M2550M2餐饮塞维雅西餐厅可容纳约170人三楼516M21017M2四海轩中餐厅可容纳约250人一楼351M2萨菲大堂吧可容纳约100人三楼150M2会议共15间会议室，最大会议室面积为1622M2会议功能区2300M22300M2其它商务中心1个三楼50M250M2天王星会议酒店两座酒店会议与餐饮业态比重相对较高，因周边渔人码头娱乐和休闲业态配套较多，因此酒店内购物和休闲娱乐业态比重相对较小，主要是健身房、棋牌室、游泳池、儿童活动区。Page130海泉湾维景大酒店：客房类型天王星——共408间房型数量占比面积(M2)客房面积（M2）标准客房36589%4518925高级客房328%50普通套房72%80高级套房41%85海王星——共436间标准客房6314%4524285高级客房29167%50普通套房5412.3%80高级套房205.3%85豪华套房61%100部长套房A10.2%150部长套房B10.2%130湖畔套房——共5套房型数量面积(M2)客房面积（M2）湖畔套房5115575温泉别墅——共22栋，101间三房别墅62507340四房别墅6290五房别墅6330六房别墅2380八房别墅1580九房别墅1780湖畔套房设施：贵妃木桶浴盆、超大浴室、私人码头；温泉别墅设施：温泉池、厨房、餐厅、客厅、露台、休闲吧、酒吧、书房、全独立洗手间；天王星会议型酒店以标准客房为主，套房较少，海王星度假型酒店以高级客房为主，套房数量相对较多。总客房数：950间，客房面积：约5.1万M2主力房型主力房型Page131海泉湾维景大酒店：房价、入住率海泉湾维景大酒店客房房价及入住率、细分客群标准房RMB1080约50%-80%细分客群：会议团队客及度假客高级房RMB1280普通套房RMB1680高级套房RMB1880豪华套房RMB2180部长套房ARMB3880约20%-40%细分客群：度假团队客为主，小部分会议团队客部长套房BRMB2880加床RMB2003房温泉别墅RMB48804房温泉别墅RMB58805房温泉别墅RMB68806房温泉别墅RMB78808房温泉别墅RMB168809房温泉别墅RMB22880湖畔别墅RMB2880维景大酒店主要客房房价与珠海五星级酒店房价比较分析785950130053070010370200400600800100012001400标房高级房套房维景大酒店珠海五星级酒店说明：数据来源于携程网，携程的价格比酒店直接报价有一定的折扣。维景酒店的房价比深圳五星级酒店平均房价高出30%以上维景大酒店入住率入住率50%以上平日入住率40%周末入住率80%客源结构会议客60%游客40%海泉湾维景大酒店主要客房的价格比珠海五星级酒店客房平均价格高出30%以上，入住率维持在约50%。Page132海泉湾维景大酒店：酒店建筑装饰在酒店装饰风格上，海泉湾维景大酒店采用“地中海风格”，建筑多采取独特的浑圆造型，多用拱门与马蹄状的门窗，极具透视性；用富丽堂皇的金黄色与纯净如水的蓝色搭配，形成一种别有情调的色彩组合。Page133商务客度假客中低层职员高层及老板朋友、同事度假客情侣度假客家庭度假客未成年儿女父母老人青年情侣中年夫妻老年夫妻青年朋友、同学中年朋友、同事老年团体海泉湾|客群分析Page134中低层职员高层及老板未成年儿女父母老人青年情侣中年夫妻老年夫妻青年朋友、同学中年朋友、同事老年团体家庭度假客朋友、同事度假客情侣度假客商务客度假客3%20%15%18%5%10%65%10%高端旅游大众旅游区域中部滨海东北部北部中央内湖主要项目海洋温泉中心维景大酒店运动俱乐部康体中心高尔夫练习场休闲垂钓中心神秘岛拓展训练基地渔人码头*梦幻剧场时间季节性平时/周末白天/夜晚冬春季生意较好无明显淡旺季————————暑期及节假日无明显淡旺季————周末周边自驾游客较多，平时酒店商务客较多周末较多————周末较多周末较多周末较多平时较多————————————-————白天较多人流，6点后部分游乐项关闭——夜晚有音乐喷泉、水幕电影等，有较高人气夜晚上演剧目，人气高区域内旅游产品涵盖到各个客层，同时也有分