戴德梁行_上海东航金叶苑项目市场发展定位报告_534P

Page0东航金叶苑项目市场发展定位报告(中期)致：上海东航置业有限公司Page1东航金叶苑项目市场发展定位报告策划、撰写组名单马昇华戴德梁行上海分公司策略发展顾问部董事项目总协调项目首席顾问郭玉良戴德梁行上海分公司策略发展顾问部助理董事撰稿住宅——张俊霁戴德梁行上海分公司策略发展顾问部经理商业——马云胜戴德梁行上海分公司策略发展顾问部高级分析员办公——陈学海戴德梁行上海分公司策略发展顾问部高级分析员酒店及酒店公寓——张磊戴德梁行上海分公司策略发展顾问部分析员总体定位——魏洁戴德梁行上海分公司策略发展顾问部高级经理规划建议——Adam.G.Rush戴德梁行香港分公司策略发展顾问部董事项目顾问组戴德梁行上海分公司住宅部戴德梁行上海分公司商铺部戴德梁行上海分公司办公楼部戴德梁行上海分公司物业管理部戴德梁行上海分公司建筑顾问部Page2目录1.项目初步认识及报告框架思路………………………………………………32.项目背景分析…………………………………………………………………………..73.区域产业研究…………………………………………………………………………..304.国际案例借鉴…………………………………………………………………………..475.项目发展方向探讨………………………………………………………………….516.住宅物业市场分析…………………………………………………………………..586.1.高层住宅……………………………………………………………………….626.1.1.高层住宅市场分析…………………………………………….636.1.2.高层住宅物业定位建议……………………………………896.1.2.1.房型与总价…………………………………………..906.1.2.2.附加值：景观、装修、会所、物管…….1146.1.2.3.其他规划设计建议……………………………….1316.2.低密度花园住宅…………………………………………………………....1386.2.1.别墅市场分析……………………………………………………1396.2.2.低密度花园物业定位建议………………………………....1566.2.2.1.房型与总价…………………………………………..1576.2.2.2.别墅庭院景观与产品设计…………………..1827.商业物业市场分析…………………………………………………………………..2007.1.商业物业市场分析……………………………………………………….2037.2.商业物业定位建议………………………………………………………..2307.3.商业物业案例借鉴………………………………………………………2447.4.商业物业产品设计建议………………………………………………..2628.酒店/服务式公寓物业市场分析……………………………………………….2768.1.服务式公寓…………………………………………………………………..2788.1.1.服务式公寓市场分析………………………………………..2808.1.2.服务式公寓定位建议………………………………………..3078.1.3.服务式公寓产品设计建议………………………………3158.2.高星级酒店………………………………………………………………….3318.3.高星级酒店市场分析………………………………………….3338.4.高星级酒店定位建议………………………………………….3539.办公物业市场分析………………………………………………………………….3629.1.办公物业市场分析……………………………………………………….3659.2.办公产品定位与设计建议……………………………………………40610.项目总体定位与初步规划建议……………………………………………42010.1.项目总体定位建议…………………………………………………….42110.2.项目初步规划建议…………………………………………………….42410.3.项目开发策略初步建议…………………………………………….43911.执行总结………………………………………………………………………………44812.补充B方案……………………………………………………………………………487Page3对项目的初步认识本项目立地条件•区位：黄浦江南延伸段，内中环间，距离徐家汇3.5公里。•区域资源：中心城区稀有成片开发用地，WS5单元滨江休闲商务区规划，龙华寺商圈，二线江景。本项目主要解决的问题•项目总住宅体量33万平米，商办体量17万平米，整体定位主推什么物业？•住宅物业如何克服环境劣势打造豪宅？•住宅物业合理的单价与总价范围选择及其配比？•商业如何提高住宅价值？高档住宅配套商业之体量、业态配比？•商办地块建设酒店、酒店公寓、办公物业可行性比选，及各物业产品定位。•项目总体定位与地块规划指标建议。Page4第一阶段报告框架第一阶段项目发展方向研究与总体定位项目背景分析•上海市及徐汇区宏观环境分析•徐汇区发展规划分析•WS5区域规划分析•项目地块分析WS5区域产业发展研究国际案例借鉴区域发展方向筛选了解项目内外部环境，初步判断项目整体发展方向各物业市场研究，确定项目发展之市场可行性项目总体定位与初步规划建议办公物业市场•市场供应•市场需求•经济性分析•物业总体定位•产品设计建议第二阶段操作性建议将涵盖规划建议、项目开发策略、财务分析等。住宅物业市场•产品分类与选择•分类物业市场供应•分类物业市场需求•分类物业总体定位•分类产品设计建议商铺物业市场•市场供应•市场需求•经营者访谈•案例借鉴•物业定位与产品设计酒店/SA物业市场•市场供应•市场需求•经济性比较•分类产品定位•案例借鉴Page5中期报告框架一区域产业研究项目背景分析国际案例借鉴项目发展方向探讨1234•项目背景分析思路•项目宏观背景研究-地区发展基础-区域发展规划-重点发展机遇-关联发展区域•项目地块分析-本案规划条件分析-项目重点资源分析-地块SWOT分析•区域产业研究思路•区域产业发展方向探讨-上海商务区产业比较-徐汇商务区产业比较-其他可发展产业探讨•产业筛选-WS5适合发展产业-WS5可能发展产业高度•案例借鉴总结-CanaryWarf@伦敦-LaDefence@巴黎•项目发展方向探讨-宏观研究对项目发展方向的指导-提出核心问题-项目开发总体思路•物业匹配性分析Page6中期报告框架二商铺市场研究住宅市场研究酒店/SA市场研究办公市场研究5678•宏观市场分析-上海市商业市场分析-项目区域商业市场分析•区域人口与需求分析-现状人口与需求分析-未来人口与需求分析•可借鉴商业案例分析•本项目商业物业总体定位•商铺设计建议•酒店市场分析-上海酒店市场分析-项目区域酒店市场分析-产品经济性分析•酒店物业总体定位•酒店产品设计建议•SA市场分析-类住宅产品筛选-上海SA市场供应分析-徐汇SA市场供应特征-徐汇SA市场需求特征-产品经济性分析-区域容量测算•SA物业总体定位•SA物业产品设计建议•上海办公楼市场分析•徐汇区办公楼市场分析-徐汇区办公楼历年供需分析-徐汇区办公楼市场表现-徐汇区办公楼产品分析-徐汇区特色办公楼市场分析•类比商务区办公楼分析•企业需求调研•办公物业总体定位•办公产品设计建议•高层豪宅宏观市场分析•分档豪宅市场表现比较-供需与价格波动比较-目标客群比较-核心价值：地段与景观-客层结构：房型与总价-附加值：装修、物管与会所•高层豪宅总体定位与设计建议•中心区低密度豪宅市场分析-上海总体别墅市场概况-可比个案分析•各类产品经济性分析•低密度花园住宅总体定位与设计建议项目总体定位与初步规划建议9Page7区域产业研究地区发展基础本项目发展的基础条件与资源为？国际案例借鉴项目发展方向探讨商业物业市场分析酒店/服务式公寓物业市场分析办公物业市场分析住宅物业市场分析项目背景分析区域发展规划重点发展机遇关联发展区域地块现状地块规划条件项目重点资源宏观环境分析项目地块分析地块SWOT分析项目总体定位与初步规划建议执行总结报告内容提纲Page8项目背景分析主要结论本项目是WS5单元最早启动的大型综合体开发项目，属于区域性开拓项目，基于这种开发条件，本行从地区发展基础、区域发展规划以及项目自身条件等三方面对本项目的背景进行了分析，为项目总体定位提供依据。地区发展基础1.徐汇区各项经济指标在各市中心区内名列前茅，且高端外来人口密集，对高端物业支撑力较强。2.从城市发展纵轴来看，本项目处于黄浦江两岸开发轴南段位置，受到世博园规划的大区域辐射效应，属黄浦江沿岸稀缺片区之一。3、从城市发展横轴（经济主轴）来看，本项目位于这一发展主轴带的边缘区域，受到主轴带经济发展辐射，为其能发展成为一个高尚区域奠定基础。区域发展规划1.本项目所处的WS5滨江商务区规划了184万平方米商业办公物业是徐汇区重点发展的商务集聚区之一，未来可能受到利好政策倾斜。2.区域未来交通将得到较大改善，其中龙耀路隧道将在世博会前开通，地铁11号线和12号线也将在3年内陆续开通，规划云锦路和天钥桥南路也将连通徐家汇区域。良好的交通条件是区域发展高端物业的保障。项目自身条件1.住宅物业（1）本项目拥有WS5地块核心住宅组团，具备滨江和内徐汇双重概念，具有一定的区位优势；（2）地块住宅物业开发指标较为灵活，有利于建设多样化物业，可充分发挥地块价值；（3）地块以东区域规划建筑将对本案滨江景观面有一定影响，使本项目住宅景观价值受到一定影响。2.商办物业（1）商办物业不属于商务核心区范围，前期开发市场条件受限；（2）1号地块存在不能整体开发的可能，商办物业开发可能受地块形状影响较大；（3）5号地块水体会影响交通动线与地下工程，加大开发难度。且南侧龙耀路隧道出口使规划天钥桥南路成为尽端路，阻隔南向商业人流。项目背景分析主要结论Page9300350400450500浦东徐汇静安长宁卢湾闵行黄浦虹口杨浦闸北15,00020,00025,00030,000浦东徐汇卢湾闵行静安长宁虹口黄浦闸北杨浦Avg.=397Avg.=23,623上海市10区域社会消费品零售总额比较(亿元,2008年)上海市10区域人均可支配收入比较(元,2008年)+-地区发展基础——徐汇超越中心城区平均水平3大综合指标上来看，浦东综合实力最强，商品房均价领航上海名副其实。浦东新区在人均GDP、社会消费品零售总额和人均可支配收入这三方面均远远高于全市平均水平，领航上海；可见，其高端商品房全市最高均价名副其实。徐汇区各项指标在各市中心区内名列前茅。徐汇区社会消费品零售总额与人均可支配收入占浦西地区头名，同时地区居民房价承受力较高；与其相邻的闵行区域这2项指标也都排名靠前。另外，由于浦东、静安、卢湾、徐汇外来高端人口密集，对高端住宅支持力较强。5,00010,00015,00020,000浦东黄浦静安卢湾徐汇长宁闵行虹口杨浦闸北上海市10区域人均GDP比较(美元,2008年)Avg.=8,594Page10徐汇&闵行徐汇、闵行地区社会消费品零售总额比重(%,2008年数据)上海市其他81.8%18.2%其中，徐汇区占总量的9.5%徐汇、闵行地区GDP比重(%,2008年数据)其中，徐汇区占总量的8.4%15.7%上海市其他84.3%徐汇&闵行GDP比重徐汇占全市8.4%，西南片区占上海15.7%。社会消费品零售总额徐汇占全市9.5%，西南片区占上海18.2%。综合全市宏观经济指标比重可以看出，徐汇与闵行这西南片的两大区域在GDP和社会消费品零售总额这两方面分别占到全市的15.7%和18.2%；徐汇区GDP比重大约在8-9%，在上海的地位较高，开发潜力巨大。地区发展基础——西南片区经济实力雄厚Page11复兴岛休闲娱乐中心商住办公杨浦大桥节点北外滩社区中心南极科学考察站海事博物馆商业、外租式酒店公寓国际客运中心会议、商业、娱乐、公寓外滩陆家嘴商业金融中心竹园商贸区董家渡南浦大桥