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1消费档次逐渐提升，与周边物业及人群形成呼应目标消费客群逐渐趋于年轻化区域主要目标客群年龄层次零售服装单价（元/件）餐饮类客单价（元/人）25-30岁150-20050-10018-25岁80-10025-50总体定位2A区—都会水广场都会广场，NaturalTown的商业和生活中心。透过仿佛漂浮在小溪上浮萍般的大玻璃窗，眺望绿荫掩映中的都会广场，现代而贴近自然的生活似乎近在咫尺，而热闹的广场也点缀着这座城市的人文风景。看着玻璃窗外现代而又时尚的南京，品一口Starbucks咖啡，听一个属于这座城市的历史故事，尽情享受属于这座城市的现代繁华。总体定位3B区—时尚星光大道时尚大道，NaturalTown的时尚名品街区。在时尚大道，在最集中的区域阅读时尚最新的潮流，感受高品质的享受。穿梭在知名的品牌之中，仰望头顶的点点星光，仿若步行在星光大道，在时尚大道让你不忍错过任何精彩的角落。总体定位4C区—活力耀动社区活力社区，NaturalTown的年轻潮流社区。活力社区是年轻人相约聚会的地点，在广场的座椅上等待相约的朋友。金属光感、现代科技，完全贴合年轻人的现代潮流消费需求。足够的展示空间，充分的潮流个性展示，所有新奇刺激或是吃喝玩乐的点子，都可以在这块现代活力空间里发扬光大。总体定位5D区—缤纷花园集市缤纷集市，NaturalTown的宝藏集市。无论你是小资还是学生，走过落叶缤纷下的神秘花园，在缤纷集市浪漫的气息中踱步，总有淡淡的发掘宝藏的冲动。总体定位6项目总体业态比例分析通过餐饮业业态的引入，带动项目人流客流的丰富性，有效延长客流消费逗留时间；引入主力店，提升项目整体品牌号召力和知名度，确保项目整体形象；选择高租金回报率的商户以确保项目整体收益最大化。7餐饮业态对于整体项目的意义本案餐饮业态比例占16%左右，将集中设置在A、C区域，并在B、D区域设置轻餐饮品、甜品小食等进行餐饮业态的穿插，保证整个项目餐饮业态的连贯性。优势：餐饮业态的引入将有效的增加项目消费人流，丰富客流的多样性。餐饮业态将有效延长消费人流逗留本案的时间。丰富地下商业业态种类，提升项目号召力和知名度。劣势：餐饮业态的工程技术条件提高项目投资成本。相对而言，餐饮业态的承租能力有限。项目餐饮业态比例分析8业态组合方案-A区A区作为重中之重，是展现本项目品牌形象及档次的最佳区域，可以预见，开业后A区必将成为：最具生命力、竞争力，商业价值最大的区域；标志性、昭示性、形象最好的所在；品牌入驻情况最佳的部分；具备自成体系（包括业态和设备配置）的完善功能目标消费者群体、消费档次相对较高、年龄跨度最大（年轻人、白领、家庭……）的集会空间在经营中可以充分结合地面广场和地下的商业的互动的场所南京的地标性建筑区域关键词：时尚、现代、地标9序号现状人流导入点分析未来人流导入点分析1青少年宫方面平时人流不大，多为往湖南路方向流动。周末时有大量学生及家长在少年宫参加培训班04、05地块根据04、05规划有酒店式公寓和办公楼物业，通过地下二层的联通，其酒店、办公消费人群将很大可能分流至本项目中。由于该项目消费人流导入量有限，且开发时间晚于本案，规划内容仍无最终确认，故对本案的人流影响不会很大。2湖南路方向消费人流密集区，北边人流大于南边人流，双休日人流远大于工作日人流。消费者消费能力相对较高，办公人群集中。周边办公、酒店物业未来办公、酒店物业的放量供应，大大增加了这部分中高档消费档次的消费客群。3西流湾公园方向白天主要为老年人为主，人流较多出现在中午以及傍晚时间，工作日人流较少。业态组合方案-A区地面10B1：序号现状人流导入点分析未来人流导入点分析1青少年宫方面年轻消费群消费能力有限，消费意愿较强，B1的饮品轻食和服饰店将会吸引他们。地铁五号线地铁人群由B2导入，可能在B2形成一定的分流，但B1主力商户的吸引将大大增加有地铁带来的消费人流。2湖南路方向B1的主力消费群来源，由地面导入的消费人群将非常之多。周边办公、酒店物业地面的办公酒店人群受到B1商业业态的丰富性和时尚元素的吸引，导入本案消费。3西流湾公园方向吸引年轻的再次约会的消费群导入地下，使本案成为新的约会聚集场所。04-05由地面导入地下的有一定消费能力的办公、酒店商务消费者将增加。业态组合方案-A区11B2：序号现状人流导入点分析未来人流导入点分析1青少年宫方面年轻消费群消费能力有限，消费意愿较强，B2的特色餐饮的新鲜感将吸引他们。地铁五号线地铁五号线与B2连通，大大增加流动人群，吸引流动人流进入本案消费。2湖南路方向年轻消费人群聚集场所，受到B2目的性较强的几个业态的吸引导入B2。周边办公、酒店物业B2的特色餐饮、服饰旗舰店将吸引周边商务人群的目的性消费而导入本案B2。3西流湾公园方向吸引年轻的再次约会的消费群导入地下，使本案成为新的约会聚集场所。04-05由地面导入地下的有一定消费能力的办公、酒店商务消费者将增加。业态组合方案-A区12戴德梁行意见：•根据地面人流分析，可以发现地下人流的重要来源来自于湖南路方向地面人流的导入。未来导入人流的重点将侧重于周边办公及酒店的消费人群，消费群体主要为年轻的追求时尚的消费群和有一定消费能力的白领商务人群。•针对人群聚集的不同来源，在入口广场的设计上进行标志性建筑的建造和景观小品的特色处理来迎合年轻消费群体的消费感觉，也为他们营造新的标志性的约会地点。•在垂直动线的安排上应考虑手扶电梯的方位与地面人流集聚点位置保持平行的方向，使上下人流具备可视效果。直达电梯可考虑部分直达B2与餐饮、超市互动，吸引人流导入地下。在商铺内部的动线安排中应考虑到大型租户内部打通的情况，保证外部垂直动线和内部垂直动线的统一互动。业态组合方案-A区13业态可行性分析服饰旗舰店：中高档品牌服饰旗舰店（如H&M、UNIQLO）目前尚未进入湖南路。通过与该类商家的初步接触，主要原因在于目前湖南路尚无与该类商户形象符合的物业。本项目的建成，特别是A区品质感的凸显，将有效解决上述问题。该类业态的引入将与湖南路现有业态形成有效错位、避开同质化竞争，提升本项目乃至湖南路商圈的整体形象。特色主力店：特色专业主力店形式的商业（如SEPHORA、SASA）目前在南京为数不多，该类商户的引入将补充湖南路商圈业态的空白点，是本项目独特的亮点。经前期市场调研，湖南路未来办公人数将达到43648人，办公人数的大量涌现（其中包含大量白领女性）将吸引该类业态的入驻。精品超市：A段周边现有北京华联中档超市。精品超市（如：联华超级生活、OLE）的概念将打破当地消费者原有的廉价概念，将超市精品化。精品超市的进驻，既满足周边中高档社区居民（狮子桥至山西潞区域）的消费需求，又给本项目带来大量人流，是与现有市场的错位，也是产品定位的提升。业态组合方案-A区14业态可行性分析品牌饮品、轻食：追求饮品、轻食的品牌性，丰富区域业态，与上述业态形成互动，提升整体档次，满足周边办公消费群体的需求。餐饮业态：A区餐饮的引入应考虑到与周边的现有餐饮业态的错位，并做到与项目地C段餐饮区域的提升。现有周边餐饮以中餐为主，针对本案主力消费群体为年轻消费一族，追求新鲜的消费感觉，A区的餐饮可引入一些中型特色餐饮（如蕉叶咖喱屋、茶餐厅等）来吸引这部分消费者，同时也与周边的餐饮产生差异性错位。由于A段地理位置的优势，有较好的展示面，适合发展具备一定消费水平的餐饮业态，恰与C区的美食广场定位进行了呼应和提升。业态组合方案-A区15适合发展业态服饰旗舰店特色主力店轻餐饮化妆品零售精品家饰品牌餐饮B1一般规模（m2）商户数量服饰旗舰店800-15002特色主力店200-3002-3化妆品零售300-4001精品家饰1000-12001咖啡/饮品、轻食100-3003-4B2服饰旗舰店400-10003-4特色主力店200-3002-3品牌餐饮300-15002-3业态组合方案-A区方案一此方案着重于在A区引入品牌餐饮，借此吸引人气，同时与C区形成错位呼应，使整个方案更为平衡16B1B2服饰旗舰店特色主力店轻餐饮业态组合方案-A区NOVOConceptNOVOConceptH&M屈臣氏Sephora蒂凡尼UNIQLO古典玫瑰园SimplyLife许留山星巴克广州蕉叶汉堡王PapaJonesI.T.贝纳通Swatch琉璃工房化妆品专卖店精品家饰品牌餐饮17适合发展业态服饰旗舰店特色主力店轻餐饮化妆品零售精品家饰品牌餐饮精品超市B1一般规模（m2）商户数量服饰旗舰店800-15002特色主力店200-3002-3化妆品零售300-4001精品家饰1000-12001品牌餐饮300-4002-3咖啡/饮品、轻食100-3002-3B2服饰旗舰店400-10003-4特色主力店200-3002-3品牌餐饮300-4002-3精品超市1500-20001业态组合方案-A区方案二此方案着重于在A区引入精品超市，突出A区的完整生活概念，同时借助超市对周边人群的聚集力打造稳定的客户群，18B1B2服饰旗舰店特色主力店轻餐饮化妆品专卖店业态组合方案-A区NOVOConceptNOVOConceptH&M屈臣氏SephoraPapaJonesUNIQLO汉堡王SimplyLife许留山星巴克联华生活馆新旺茶餐厅衡山小馆I.T.贝纳通Swatch琉璃工房精品家饰品牌餐饮精品超市19业态组合方案-A区业态组合方案总结方案一以引入品牌餐饮为重点。通过周边相对缺乏的品牌餐饮吸引人气，并提升区域的消费形象和消费感觉，同时与C区形成错位呼应，使整个方案更为平衡。方案二以引入精品超市为重点。突出A区的完整生活概念，同时借助超市对周边人群的聚集力，形成本区域造稳定的客户群。区域内服饰旗舰店与特色主力店的引入，一方面提升本区域的租金收益水平，另一方面利于树立项目鲜明的档次定位和市场形象。主要优点方案一餐饮类项目会增加项目投资。方案二精品超市相对承租能力较低。项目发展初期，由于湖南路区域整体尚未形成高档商业的整体氛围，知名品牌进驻地下商业所愿承担的租金水平较低，且未来租赁合同的要求较为苛刻，未来调整难度大。主要缺点建议项目发展初期，应以一至两家主力商户为突破口，在租赁条件上给予相当的优惠，保证其入驻能为本项目带来稳定的客流，未来跟据项目发展情况将此区域打造为品牌时尚基地。20主力铺位的划分原则主要把握以下几大要求：商铺门面宽度应大于3米，确保展示面的宽度和通透。商铺展示面与主通道之间的联通。商铺分割应尽量保证内部格局的方正，尤其对于餐饮业态，应确保其大于10米的进深要求，方便内部摆位。建筑上使用大柱网设计，柱距应控制在8米以上。餐饮部分的层高不低于4米，非餐饮类业态商铺最小的净高应高于2.5米。对大型主力商户预留商铺内部垂直交通设施位置，方便内部打通。在示意作为超市或特色餐饮的区域，应考虑在管线铺设时即考虑未来可能作为餐饮用途，保证转变的灵活性。业态组合方案-A区21产品种类服装，内衣，饰品，化妆，护肤品价格定位人均消费约人民币300元品牌介绍1947年诞生在瑞典的H&M以其时尚的设计风格和平民的消费价格在欧洲广受欢迎。H&M将流行、品质及价格三合一，并采取积极扩张政策成为了欧洲最大的服饰零售商之一。业态经营品牌面积m2日均客流量经营理念主力消费群体H&M1500-3000500-800Fashionandqualityatthebestprice追求时尚的年轻消费群体可执行目标商家名单及分析-A区22产品种类休闲服装价格定位人均消费约人民币100元品牌介绍本部设在日本东京，是日本最大的休闲服生产零售商，目前在日本、英国、中国、韩国、香港、美国拥有直营连锁店700余间，公司以超越职业、超越学历、超越性别、超越年龄为理念，经营任何人何时何地都能穿着的高品质、好价格的UNIQLO品牌休闲服。业态经营品牌面积m2日均客流量经营理念主力消费群体UNIQLO1000-2000800-1000FASTRETAILING追求时尚的年轻消费群体可执