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Page0大连港15库项目业态规划研究(终稿）致：大连创意产业项目发展有限公司Page1研究目的及思路港口老建筑改造案例启示项目地块SWOT及周边规划分析各业态市场及效益分析A项目整体定位各业态具体定位Page2研究目的及思路研究业态的市场需求及效益研究业态与周边规划的配合性最终产品应是结合效益效益创意创意与与研究目的：1、利于招商的可操作性2、吸引人流，规避白天夜晚人流不平衡及季节性风险，成功启动运营3、在有限面积里考虑多种业态的可行性与协调性4、经济效益与创意主题相结合5、与国际邮轮中心及9.8万㎡创意产业园规划相吻合6、物业全部出租运营，投入最小化，收入相对最大化Page3研究目的及思路港口老建筑改造案例启示项目地块SWOT及周边规划分析各业态市场及效益分析A项目整体定位各业态具体定位Page415库项目SWOT分析威胁机会劣势优势Ø东港CBD中心商业区的形成Ø欧美金融危机对国内经济形成冲击，经济发展速度减缓，部分行业受到冲击，项目招商压力增加Ø国际邮轮中心的规划将改变区域整体形象Ø东港CBD的建设将迅速带动本区域的发展Ø9.8万㎡创意产业园的发展Ø层高4.2-5.6m,柱间距5.6m×5.6m，对多种业态有限制Ø周边尚无商务及旅游氛围Ø冬季气候的限制Ø项目规模过小，造成各业态规模受限Ø区域现有商业氛围缺乏Ø历史文化底蕴ØCBD中心区近海海景资源Ø交通方便•充分展现历史文化底蕴，突出CBD中心区近海海景资源优势，发展特色商业•增强及亮化创意产业，树立创意产业交流平台形象，与周边规划相协调•引入消费意愿强、目的性消费强、吸引力高的业态，增加本项目人流量•引入创意产业、展览展示等业态，利用柱子发挥特色设计•引入受季节影响较少或室内外适宜的业态•虽然业态规模受限，但可利用本项目作为孵化基地，测试市场反应。如市场反应理想及该产业的知名度高时，可把产业转移至大连港其他位置扩大发展。对本项目建议：Page515库周边整体规划国际邮轮中心将形成现代化邮轮码头与旅游休闲水岸相结合的开放空间，集办公、商业、金融、文化、创意产业、航运、会议会展、餐饮娱乐、配套公寓于一体的多功能综合区9.8万㎡创意产业园将作为大连创意产业的总部基地与之相临的原大连港东部地区将改造成为金融、商贸、旅游为主要功能的城市CBD15库地处国际邮轮中心规划的滨海旅游区与大连市政府规划的创意产业园交汇处，比邻东港人民路新CBD滨海旅游区Ø根据周边规划，15库可考虑发展的业态为创意产业、办公、商业、金融、文化、会议会展、餐饮娱乐等功能Ø15库作为国际邮轮中心第一个启动的项目，目前周边商业、商务氛围尚未形成，旅游设施缺乏，淡旺季人流量差异大，又缺乏居住人群支撑Ø本行认为15库暂时不宜考虑大规模零售、金融及旅游设施Page6研究目的及思路港口老建筑改造案例启示项目地块SWOT及周边规划分析各业态市场及效益分析A项目整体定位各业态具体定位Page7案例1——日本横滨红砖仓库历史发展：1911至1989年–海关1992至1999年-横滨市政府重新管辖，并进行修复2002至今–重新开放仓库；设立各式餐饮、服饰杂货店铺、小型天文馆、文化馆、画廊等功能设施介绍：•建筑组合包括1号馆、2号馆及露天广场•1号馆共3层高，建筑面积为5479㎡，用作为文化艺术场地及多功能厅（可容纳179人）•2号馆共3层高，建筑面积为10755㎡，主要用作为零售商业、餐饮，现有31个租户特色：保留原有建筑风貌，以餐饮、文化艺术、零售为主要业态Page8案例1——日本横滨红砖仓库案例借鉴：•以特色餐饮及频繁的文化艺术活动聚集人气，零售商业作为日常配套•利用项目的历史文化元素的同时，融入文化艺术旅游功能，提升项目吸引力•与15库项目相似，红砖仓库背后为横滨港重建项目，属于新办公旅游休闲区。但与15库项目不一之处，红砖仓库并非首个发展项目。所以本行建议：15库项目可仿照红砖仓库项目，以特色餐饮及文化创意活动聚集人气为规避冬天的季节性影响和减少持续活动聚集人气的成本，15库项目应规划一定的办公面积，保证稳定人流量Page9案例2——新加坡克拉码头仓库主要以餐饮,酒吧为主,客户以当地中高端白领和游客为主作为福康宁公园(FortCanningPark)底部的众多旧货仓之一的克拉码头(ClarkeQuay)经过整修改头换面成为这个城市夜生活的首选场所。这里有独具特色的新加坡全日制喜剧俱乐部（持续整夜），包括中餐、印度特色、西餐、印度尼西亚餐饮及各种海鲜在内的美食。15库作为码头附近的旧仓库改造项目，可以借鉴克拉码头保留老建筑特色、以餐饮、各色酒吧与现场音乐秀为主的业态，增加文化元素，吸引人流。同时旅游季节通过露天茶座（咖啡厅、酒吧等）吸引游客，增加人气。Page10改造后的餐厅Page11改造后的精品店Page12保留建筑和建筑外的特色Page13新潮露天茶座Page14案例3——英国MuseuminDocklands历史发展：18世纪末–兴建为伦敦主要港口设备1980年代–港口业前景不乐观，码头关闭2000年–列为一级保护文物，政府重新管辖，并进行修复，打造为博物馆项目介绍：•项目临近金丝雀码头商务区，相距约5分钟车程•MuseuminDocklands属于西印度码头仓库的1号馆，与其他仓库沿港口形成一排式滨水老建筑群•1号馆共4层高，楼高3.3米，总建筑面积为约有3500㎡，用作为博物馆、展览展示、多功能厅、餐饮、零售、博物馆办公等。而可供展览展示面积达2600㎡•项目长期性展览有关伦敦的港口发展业历史，属于港口区旅游起步点。2006年及2007年分别吸引48万和47万人次到访。旅客当中分别有31.5%及39.4%属于多次到访旅客•项目更提供多种教育活动，每年平均能吸引过十万儿童参观特色：保留原有建筑风貌，加入文化历史及艺术元素，提升文化教育金丝雀码头金丝雀码头本项目本项目11号馆号馆Page15案例借鉴：•利用项目滨水走廊与沿港口的老建筑群外观上连贯一致•长期性展览有关港口发展，成为港口区的旅游起步点；另通过举办各种活动，增加区域人气•利用项目的历史文化元素的同时，把多功能厅及少量零售餐饮等业态融入展览展示、画廊等文化艺术旅游功能，使项目内容更加丰富，提升项目吸引力，扩大项目塑造性•与15库项目相似，博物馆后为金丝雀码头重建项目，属于新商务区，有着固定消费群•通过吸引儿童，间接吸引成年人，带动人气所以本行建议：15库项目的最终产品结构可仿照英国MuseuminDocklands项目，把文化艺术等创意产业融入旧建筑内。成为旅游及创意产业的结合，打造具文化艺术旅游的创意产业平台案例3——英国MuseuminDocklandsPage16案例4——创意办公案例–上海八号桥位置：上海卢湾区建国中路功能：原是上海汽车制动器厂，2004年至今用为创意办公、创意产业基地开发商：上海华轻投资管理有限公司、香港时尚生活策划咨询（上海）有限公司开发概念：希望把不同的创意时尚设计公司聚在一起，如建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、传媒等。提供小型创意办公，增加多点商家入驻，营聚创意设计气团，达到聚百家而争鸣，共同交流，海纳百川的效果规模及运营模式：•占地面积约9400㎡；总建筑面积约20400㎡，分两期开发•第一期占约1.2万㎡建筑面积，含8座旧厂房建筑•第二期占约8400㎡建筑面积，一座U字型的五层高新建筑•两者由创意之桥连贯•全以租赁模式推出。按可出租面积来计算，80%建筑面积用作办公；余下20%用作为餐饮、咖啡厅等配套设施未来开发：上海八号桥投资管理公司于2006年8月成立，专门管理与八号桥第三期有关的房地产项目。预计第三期的总建筑面积约有1万㎡，现进行规划、设计、招商、管理等工作第一期第二期第一期创意之桥第二期特色：保留原有建筑风貌，加入创意办公，打造为创意产业交流平台Page17案例背景介绍：•一期规模体量较小，早期业态规划比较混乱，经营状况不好，经调整，一期除了一楼有少量餐饮，楼上全是办公，以前一期的商业全搬到二期，形成一期以办公为主、二期以商业为主的格局•一期租户主要是设计公司承租力较弱，部分公司当租金优惠期结束后就离开了8号桥•8号桥由于思南路的分割，一期本身的商业氛围上不去，底楼的餐饮消费基本也都是本楼的员工消费和周边的散客消费，因此后来业态调整时把一期的商业全搬到二期•一期本身是老建筑，建筑结构上有一定局限，客观上也促使部分办公企业转移到二期•本案例对15库项目的启示：必须吸引租金承受力较强的创意办公企业，且对本项目的建筑结构无抗性案例4——创意办公案例–上海八号桥Page18案例借鉴：•整个项目利用老建筑改造及创意时尚为主题。第一期成功地在短期间吸引50多家国内外创意时尚类的领头企业入驻。所以即使后期的开发不是由老建筑改建而成，都成功地把“改造”及“创意时尚”定形化。有助后期项目的推广招商工作•提供大量室内外空间免费使用，加入咖啡厅及作品展示等，增加文化艺术交流机会，互相启发灵感•提供流动互动多媒体播放系统，把园区的休闲及办公信息以高速传达，提升租户对园区的认知性•成功地建成一个国内外创意行业交流、推广、转播平台，是一个多功能的时尚创意中心案例4——创意办公案例–上海八号桥Page19案例小结Ø通过码头附近仓库改造案例，总结出以下共同点：p保留老建筑特色p规划特色餐饮、酒吧、咖啡厅等休闲业态p成为旅游景点之一p借助文化创意活动聚集人气Ø本项目区域未来规划为国际邮轮中心，且处在东港CBD区域，国际邮轮中心及东港未来都是旅游景点，所以本项目比以上案例更有条件成为旅游景点之一Ø同时本项目附近还有规划9.8万平方米的创意产业园，将会吸纳大量的创意办公企业，本项目有可能承接一部分高端创意办公企业Ø本项目周边区域目前处于待开发阶段，不能为本项目带来消费人群，因此，本项目应考虑依靠自身业态定位聚集人气，而餐饮、休闲娱乐等最易于聚集人气的业态应成为本项目定位规划时重点研究的对象，日本横滨红砖仓库、新加坡克拉码头仓库、英国MuseuminDocklands等成功项目的业态是本项目定位是的重要参考。案例小结Page20研究目的及思路港口老建筑改造案例启示项目地块SWOT及周边规划分析各业态市场及效益分析A项目整体定位各业态具体定位Page21本报告所研究业态Ø精品酒店Ø餐饮Ø创意类：创意办公、画廊、科技体验、儿童体验中心Ø娱乐类：酒吧、咖啡厅、量贩式KTVØ休闲类：休闲健身、SPA、养生中心/瑜伽、书吧、会所Ø旅游类：旅游工艺品、博物馆Ø配套类：零售商业、银行网点、多功能厅通过对所有可能规划业态的市场性、适宜性、收益性分析,初步确定本项目潜在可规划业态Page22高档酒店市场分析-旅游市场分析大连市旅游总收入及接待游客人次13.162,15016.77013.32,22023.3260200618.751,90015.386018.641,96023.99210.9200538.891,60039.415238.941,65235.43170.12004-17.771,152-24.0537.3-181,189-7.37125.620037.771,40113.3449.117.971,45022.71135.6200210.081,30028.0843.3310.531,34322.78110.52001-1,18133.83-1,215-902000增长率（%）国内游客（万人次）增长率（%）海外游客（万人次）增长率（%）游客总数（万人次）增长率（%）旅游总收入（亿元）年份由上表可以看出：大连市旅游总收入逐年增长；接待国内外游客逐年增多，都保持着两位数以上的增长率，其中旅游总收入增长大于游客总数的增长，反映出平均人均消费金额上升较快,对酒店业发展构成支撑。数据来源：大连市旅游局Page23高档酒店市场分析-旅游市场分析大连市接待海外游客状况Ø2006年来自日本、韩国、港澳台、欧美澳的游客分别占海外游客总数的49.2%、16.2%、12%、17.1%，欧美澳的游客数量已经超过韩国游客的数量，海外游客平均逗留