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0海南乐东项目发展定位与规划建议报告致：江苏省房地产投资有限责任公司2008.01.161要解决的问题国际视野Q1.什么样的旅游度假区才是国际级旅游度假区？Q2.国际知名的滨海旅游地巴厘岛的发展历程是怎么样的，它给我们什么启示？Q3.还有那些成熟的国际旅游度假区对本案的发展有借鉴意义和启示？竞争实力Q4.本案开发的SWOT分析以及对项目定位有哪些启示？Q5.本案主要消费群在哪？有哪些消费特征？定位与发展Q6.本案所依托的整个大尖峰岭片区该如何树立核心主题和整体功能定位呢？Q7.本案作为片区开发的启动区，如何实现本案与尖峰岭的山海互动？确定什么样的产品组合方案才能达到总体发展目标呢？Q8.本案开发下一步的操作流程是怎样？2汇报提纲什么样的旅游度假区才是国际级旅游度假区？Q13国际成熟滨海旅游地发展阶段一般规律萌芽阶段起步阶段发展阶段成熟阶段先期少量游客少数自发的旅游接待设施度假地开发不成规模交通不便以农业、渔业等传统产业为主游客数量大规模增长以国内游客为主首先开发资源条件突出的度假区，开始兴建豪华酒店对外交通建成，内部交通需要改善旅游业成为主导产业游客数量持续上升;国际游客比例大幅增长国际知名度凸显，标杆性旅游度假区开始形成旅游配套设施开始完善高端度假产品成规模开发专项旅游产品不断推出资源保护受到重视提升旅游服务水平旅游业成为第一大产业游客数量稳步增长游客结构趋于稳定游客停留时间大于4天对游客具备持续的吸引力旅游发展六要素完备而稳定旅游地区域营销转向全球营销4海南旅游发展阶段Ô从各方面因素比较，海南旅游当前正处于黄金发展期，正在向成熟的世界性滨海旅游地发展。5差距：缺乏高档次、低密度的度假区Ô在巴厘岛和普吉岛档次定位各异的旅游度假区协调发展，满足不同类型游客的需求。Laguna:低密度高端旅游度假区Patong:高密度大众娱乐休闲区Karon&Kata:中等密度休闲度假区Nusadua:高端/低密度/滨海度假酒店Ubud:文化/艺术/生态/感受Kuta:高密度/中低档/旅游商业化氛围浓PHUKET6差距：缺乏高档次、低密度的度假区Ô三亚目前已有三个开发成熟的滨海旅游度假区，功能、档次也较分明，但仍然缺少一个具国际一流水准的高端、低密度的度假区。三亚湾：房地产和观光景点聚集区高密度、中档大东海：酒店和海上娱乐活动区无规划、大众化亚龙湾:酒店和高尔夫球场聚集区高密度、中高档7差距二：缺乏高档次、低密度的度假区Ô亚龙湾虽然是目前三亚最高档的旅游度假区，但许多方面均未达到真正的国际一流水平。我们的目标不是再建一个亚龙湾，而是建一个比亚龙湾更纯粹的国际一流滨海度假区。我们的目标不是再建一个亚龙湾，而是建一个比亚龙湾更纯粹我们的目标不是再建一个亚龙湾，而是建一个比亚龙湾更纯粹的国际一流滨海度假区。的国际一流滨海度假区。（五星级/酒店总数）亚龙湾(6/15)Laguna(5/6)NusaDua(11/13)酒店整体档次不够高亚龙湾：酒店过于集中NasaDua：酒店与酒店之间很难通过步行穿越开发密度过高亚龙湾缺少：1.夜间活动2.生态休闲活动3.文化展览活动休闲活动单调互相影响8汇报提纲国际知名的滨海旅游地巴厘岛的发展历程是怎么样的，它给我们什么启示？Q29案例解析：巴厘岛Bali全岛山脉纵横，岛上的库达、沙努尔和努沙杜尔等处的海滩，是该岛景色最美的海滨浴场。巴厘岛不但天然景色优美迷人，其文化和社会风俗的丰富多彩也驰名于世。巴厘人的古典舞蹈典雅多姿，在世界舞蹈艺术中具有独特的地位，亦是印尼民族舞蹈中一枝鲜艳的奇葩。巴厘岛(Bali)是爪哇以东群岛中的一个岛屿，是印度尼西亚著名滨海旅游区，面积约5560平方公里，人口约280万。岛上居民大都信奉印度教，但这里的印度教同印度本土上的不大相同，是印度教的教义和巴厘岛风俗习惯的结合，称为巴厘印度教。10案例解析：巴厘岛Bali不同于大多数的东南亚岛屿，巴厘岛不仅仅拥有沙滩、碧海、热带阳光。田园农舍、森林草原、急流深谷错落分布在面积不大的岛上。巴厘岛还是一座享乐之岛，传统SPA令人身心愉悦，“巴厘岛式”的私人别墅服务意味着无可言喻的极致奢华。巴厘岛又是一座艺术之岛，风格独特的传统绘画和雕刻为西方当代艺术家提供了无数灵感，也吸引了众多收藏家前来淘宝。11案例解析：巴厘岛Bali是目前巴厘岛旅游最有魅力的地方，也是游人到访最多的地方高端特性保持良好，成为巴厘岛最具代表性的滨海休闲旅游区海滩资源受到一定污染，规划不足，旅游产品档次与品位较低。内陆及Ubud旅游区，以生态、自然景观、宗教人文景观为特色。NusaDua高端综合性度假区。项目全部集中在高档酒店、高尔夫及相关配套。Kuta和Sanur海滩，以阳光、沙滩为特色；旅游商业集中区域。90年代+新世纪亚洲金融危机；SARS、禽流感；海啸袭击……70年代末+80年代政府主导、企业参与，成立巴厘岛旅游开发公司(BTDC)。60年代末+70年代1969年国际机场建成；1970年印尼政府把巴厘岛作为旅游示范区。起步期起步期快速发展期快速发展期成熟期/曲折期成熟期/曲折期时间历史事件时间历史事件开发旅游区及特色开发旅游区及特色旅游区现状旅游区现状12案例解析：巴厘岛BaliKutaKutaNusaDuaNusaDuaUbudUbud13案例解析：巴厘岛Bali巴厘岛作为一个国际知名的、成熟的旅游度假区，给到我们的启示包括：Ô今天，巴厘岛最吸引人的是它独特的巴厘文化，海滩是其旅游的重要元素，但不是唯一。Ô其开发经历了大众化海滩度假区开发到高端综合性休闲海滩开发再到内陆自然风光及本土文化挖掘的系列过程。这一发展轨迹也可以投射到与本案相关的“三亚—龙沐湾—尖峰岭”的发展规划中。Ô巴厘岛的滨海景区除了在建筑细节上体现文化外，还在度假项目及活动上穿插和渗透文化元素，让游客很容易体验到当地的风俗。14案例解析：巴厘岛Bali15汇报提纲还有那些成熟的国际旅游度假区对本案的发展有借鉴意义和启示？Q316国际案例高档的Laguna度假区是如何由一家公司整体开发运营并获得成功的？Patong夜间活动很有特色；3.泰国普吉岛（Phuket）平直的沙滩通过一定的人工改造可以变得生趣盎然；夜间的大型表演可以做得如此高档和引人入胜。4.新加坡圣淘沙岛“游居一体化”的典范，从此探讨旅游区房地产物业的产权经营模式。5.加勒比海-凯曼群岛Cairns海滩与热带雨林之间的空间连接形式值得乐东效仿；Douglas小镇对政要名流的吸引也昭示着本案的发展方向。1.澳大利亚凯恩斯(Cairns)节庆活动有利于提高度假区的知名度；认识“分时度假”概念。2.法国蔚蓝海岸地区1234517案例1：澳大利亚凯恩斯地区18Ô凯恩斯地区（Cairns）山与海的旅游资源组合，吸引了越来越多的国际生态旅游者和高端度假游客，与黄金海岸地区(GoldCoast)并列成为澳大利亚昆士兰州（Queensland）滨海旅游的第一大品牌。Kuranda热带雨林•澳大利亚面积最大、最古老而多样的热带雨林•1974年，首批被列入世界遗产自然保护区凯恩斯大堡礁GreatBarrierReef•世界上最大的礁岩体•国内外潜水爱好者的天堂凯恩斯地区黄金海岸地区案例：澳大利亚凯恩斯19•建于原始热带雨林上空的Kuranda空中缆车，总长度7.5公里，是全世界最长的空中缆车。•空中缆车连接热带雨林的的4个景点，使游人集中活动于热带雨林的某几个区域，从而起到保护雨林的作用。Ô借助旅游景观铁路和空中缆车实现原始热带雨林和滨海地带的交通连接，使得山和海成为一个互动的整体，对本案有重要的借鉴意义。•KurandaScenicRailway是一条连接Kuranda热带雨林（世界遗产）和凯恩斯（Cairns）滨海地带的旅游景观铁路，一路穿越热带雨林、瀑布、河谷等壮美自然景观和人文小镇。该铁路全程32公里需要大约1小时45分钟。案例：澳大利亚凯恩斯KURANDA热带雨林CAIRNS滨海地带高空缆车景观铁路20Ô凯恩斯道格拉斯港(PortDouglas)——澳洲名人度假的天堂。•PortDouglas是凯恩斯北部约60公里处一小镇，集海洋、热带雨林和沙漠于一处，它规模较小，但拥有两个世界级的高尔夫球场和众多艺术馆、商店，及愉悦轻松的热带生活，吸引了来自世界各地的政商名流前来度假和置业；•由于区位的非大众性以及环境宁静，这里吸引了很多政要及名人前来渡假，包括前美国总统克林顿，前中国国家主席江泽民，红星金美伦戴雅斯及贾斯丁天巴尼等。案例：澳大利亚凯恩斯21案例3：泰国普吉岛22Ô配合片区不同档次定位，多元化的产品组合紧扣定位主题。普吉岛——旅游片区定位Laguna:低密度高端旅游度假区•高档度假酒店•SPA/高尔夫•海景/泻湖别墅Patong:高密度大众娱乐休闲区•夜市/酒吧街区•幻多奇乐园•中档度假酒店Karon&Kata:中等密度休闲度假区•中高档酒店•浮潜、海滨浴场•滑水、摩托艇等23普吉岛Laguna婚庆礼堂Ô片区占地面积约5000亩，由LagunaResort&HotelsPublicCompanyLimited统一开发运营，让片区整体档次的实现得以保证。海景/泻湖别墅亚洲十大高尔夫之一•6家奢华酒店•5家顶级SPA•18洞高尔夫俱乐部•30家餐饮和酒吧•婚庆礼堂•各式别墅•运动休闲设施悦榕庄SPA海边废弃的锡矿地普吉岛最高档的度假区Laguna片区鸟瞰图24普吉岛Laguna：开发时序80年代早期获得土地80年代后期环境整治1988年该片区第一家酒店开业1994年悦榕庄开业1993年至今陆续有豪华海景别墅和环内湖联排别墅推出市场1993年上市并成功引进喜来登1991年该片区第二家酒店开业1992年高尔夫建成开业1992年少量住宅开发2006年家庭式套房酒店开业准备期发展期收获期把高星级酒店和高尔夫物业作为先期启动项目，带动少量地产开发；借助公司上市和先期培育的成果成功引入喜来登和悦榕庄，稳固片区高档次的定位；之后迎来旅游房地产大开发的收获时期以及片区更新的时期。12443254000座位的皇家雅宴自助餐厅•Fantasea夜间主题公园，位于普吉岛夜生活最热闹的patong海滩，自1998年底正式开幕以来，是目前普吉岛最受欢迎的旅游点之一；•Fantasea剧场，每晚都会表演精彩的节目，充分展示了泰国的民风民俗和历史文化。Ô夜间大型演出成为当地文化的深度挖掘与再现的重要形式，对于延长游客的停留时间和展示当地文化起到重要作用。17头大象同台演出•由名家导演的大型实景演出在国内诸多旅游区成为旅游产品新亮点《印象西湖》《印象刘三姐》普吉岛Patong：夜间活动26案例4:新加坡圣淘沙27圣淘沙岛面积3.47平方公里。东西海岸线长4公里。它由一个渔村变为英国的军事基地，又于1972年变成一个度假岛屿。圣淘沙岛距离新加坡繁华闹市仅15分钟车程，如岛后却犹如到了世外桃源，丝毫不染城市的繁华喧嚣，祥和安逸的热带雨林环境，为都市人提供了生态、舒适的休闲选择。圣淘沙岛简介28国际案例：泰国普吉岛圣淘沙高尔夫球俱乐部+房地产开发Imbiah景区Siloso景区海滩PalawanSilosoTanjong圣淘沙岛——片区开发29圣淘沙岛——海滩开发Siloso海滩：以沙滩娱乐及水上运动项目为主。人造小岛除了令原本平直的沙滩更富生趣外，同时也是对远处海洋上的集装箱货轮景观的天然遮挡。30圣淘沙岛——海滩开发Palawan海滩：这个海滩主要供观赏和休闲，如海豚乐园等。人造小岛成为了夜间大型星光水火海上大汇演“海之颂”的舞台。31圣淘沙岛——夜间大型汇演耗资数百万元的海之颂-星光水火海上大汇演SongsoftheSea是世界首个以海为舞台的演出。它以歌乐与戏剧形式，结合烟火、水射、激光等特别效果进行表演，把观众引入如幻如真的神奇世界中，带来独一无二的娱乐享受。表演的内容也充分反映了新加坡的多元文化特色。表演时间约30分钟，每晚演出两场。32Tanjong海滩：与北部的高尔夫球场配合，这个沙滩景色优美、环境宁静，成为了不少情侣拍婚