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安宁温泉大型综合项目前期研究及总体策划报告（2006/11）目录报告说明..........................................................................11项目背景概述................................................................11.1项目概况.....................................................................................................................................11.2研究目的与方法.........................................................................................................................22宏观经济环境研究............................................................42.1房地产政策法规分析.................................................................................................................42.2昆明宏观经济环境研究...........................................................................................................112.3安宁宏观经济环境研究...........................................................................................................232.4城市发展趋势预测...................................................................................................................393昆明及安宁房地产市场研究...................................................423.1昆明土地市场发展状况...........................................................................................................423.2昆明房地产市场总体发展状况...............................................................................................503.3昆明住宅市场发展状况...........................................................................................................533.4昆明别墅市场发展状况...........................................................................................................643.5昆明高尔夫房地产项目市场发展状况...................................................................................753.6昆明酒店及服务式公寓发展状况...........................................................................................913.7昆明会议与洗浴物业的发展状况.........................................................................................1054安宁房地产发展总体状况....................................................1154.1安宁土地市场发展状况.........................................................................................................1154.2安宁房地产市场总体发展状况.............................................................................................118安宁温泉大型综合项目前期研究及总体策划报告（2006/11）1报告说明我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本依据有所改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致我们的依据发生变化：♦新的规划变动。♦新的政策法规。♦对房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件。敬请注意：本项目研究及策划工作是在2006年9-10月期间进行的，因此进行研究分析所涉及的信息和资料都是基于这个时间阶段收集的。本项目工作只限于提供针对性及详细的顾问意见和建议，我们的研究不包括任何法律、法规和政策议题。本项目研究中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来可能发生事物的预示性估计，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出未来预测的过程包含了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。该报告仅为贵司使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。报告编制说明：项目名称：安宁温泉大型综合项目前期研究及总体策划委托单位：云南世纪天乐房地产开发有限公司报告编制单位：戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司协助单位：昆明田野地产咨询公司安宁温泉大型综合项目前期研究及总体策划报告（2006/11）11项目背景概述1.1项目概况1.1.1地理位置本项目位于温泉镇内，北临成昆铁路，南靠安宁温泉公路，东、西、南向环山，西与温泉相连接，东可接安楚高速公路，温泉镇距项目不到1000米，安宁市距项目不到5000米，项目总用地约5678亩，地形呈缓坡阶梯状，项目内有小河与上部水库相通，长年流水不断，周边森林植被茂盛，覆盖率达80%。没有污染性强的厂矿企业及洪涝灾害等问题。1.1.2气候条件项目所在地属中亚热带低纬度高海拔地区，平均海拔1800米，年平均气温14.8℃，年中昀热月为7月，平均气温21.5℃，昀冷月为12月，平均气温4.7℃。无霜期平均日数232天，降雨量1087.2mm，日照2047.5小时。具有冬暖夏凉，四季如春、干湿分明、雨量集中，雨热同季、年温差小、日温差大等气候特征。1.1.3交通条件项目至昆明目前的交通干道是老安石一级公路，现阶段从昆明主城区行车至项目约45分钟；昆安高速六车道高速公路正在建设中，预计2007年通车后，昆明主城区行车至项目约20分钟。昆明至温泉镇有公交车直达。南有安晋公路与晋宁县和玉溪市相连。安宁市铁路交通方面有成昆铁路、昆阳支线和其它各类铁路专用线相连。1.1.4城市配套设施现状通讯：安宁现已连通国家、省、市干光缆网，固定电话、移动电话发展迅速。电力：安宁地区目前共有4个高压供变电站，具备充足的电力供应能力，其中自220KV温泉变电站至110KV长坡变电站有一回110KV线路，保证该项目用电。煤气：安宁煤气依托昆钢，目前煤气生产量可保证8万户居民用气。供水：安宁地处长江中上游水源保护区，具备较好的水资源条件。建成中小型水库123座，自来水厂4个，城市自来水普及率为100%，具有提供50万人口及工业生产用水的能力。本项目自来水直接由温泉镇引入。1.1.5其它配套条件项目区域内配套设施还不够完善，在距本项目1000米的温泉镇配套设施相对集中，但大多设施以显陈旧、落后，较难完全满足现代高品质生活的需求。同时根安宁温泉大型综合项目前期研究及总体策划报告（2006/11）2据项目规划与政府协商，建设部分配套设施。1.2研究目的与方法1.2.1研究目的本报告的目的是通过对项目内外环境的调查和研究，对项目提出总体概念策划方案。需要指出的是：第一，本报告的编写时点为2006年9-10月，在这一时点的前提下，数据的收集及研究具有时效性，对于未来的市场预测和项目发展策划方案，亦仅以此为基础判断，仅供贵司决策的参考之用；第二，本报告仅从市场角度进行分析和策划，未考虑企业内部情况、工程管理等方面实施情况对项目造成的影响。1.2.2研究方法本报告主要分析昆明、安宁的宏观经济、人口状况、土地市场的供应与需求、周边区域发展状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身条件、拿地进度，论证项目的可行性，并提出总体概念策划方案。具体采用的研究方法有：研究方法一：定量定性分析法根据客观、科学、公正的原则，针对研究的目标，戴德梁行项目组采用多种调查方法相结合，包括当地专业市调公司资料库、政府统计文献、城市规划和政策法规的公告、房地产刊物、互联网、实地探访等形式，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到定量与定性相结合。研究方法二：专家意见法联系访谈有关行业内资深人士及专家对项目涉及的各个物业领域行充分探讨和分析，根据专家的专业知识和经验，对项目未来的市场预期和发展方向进行判断和预测。研究方法三：取证法通过对国内外大型同类社区开发运营的经验进行研究对比，寻找这些社区发展的成功之处，并总结其失败的主因，扬长避短，研究出先进可行的、符合项目实际特点的发展模式。安宁温泉大型综合项目前期研究及总体策划报告（2006/11）31.2.3研究依据建设用地规划许可证：安规地证[2006]050号建设项目选址意见书：安规地选[2006]016号建设项目选址意见书：安规地选[2006]017号项目红线图项目背景介绍资料（以上资料均由委托方提供）更多精彩内容请进入房行东方安宁温泉大型综合项目前期研究及总体策划报告（2006/11）42宏观经济环境研究2.1房地产政策法规分析2.1.1国家房地产宏观调控制政策一、国家房地产宏观调控制政策要点2004年全国的房地产业发展迅速,部分地区房地产开发过热，投资性购房和投机性购房大量增加，导致一些地方住房价格上涨过快。针对这一现象，国家在2005-2006年连续出台了一系列的房地产宏观调控制政策：从去年3月底国务院下发的《关于切实稳定住房价格的通知》（老“国八条”）到4月底国务院出台的“加强房地产市场引导和调控的八条措施”（新“国八条”）；从今年5月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议提出六点促进房地产业健康发展的针对性措施（“国六条”），到5月29日九部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（“国十五条”），使得2005年、2006年成为名副其实的房地产调控年。2005年的两个“国八条”从房价、土地供应、住房供应结构、拆迁管理、税收、房地产信贷、市场监测等多方面切入，虽涉及问题较多，但昀重要目标、昀核心问题就是稳住房价。今年的“国六条”是新老“国八条”调控思路的延续，“国十五条”则是“国六条”调控思想的细化和落实，昀突出的特点就是具体量化了一些数字，要点如下：