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1上海元海大厦(暂名）市场咨询及项目定位报告戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司机密2客户定位分析宏观政策分析写字楼市场分析项目定位分析项目竞争分析项目设计建议3静安区控制性详细规划南京西路、威海路规划新颁布的房地产政策法规宏观政策分析宏观政策分析写字楼市场分析项目竞争分析项目定位分析客户定位分析项目设计建议4静安区控制性详细规划宏观政策分析5规划指导思想明确其作为中心城区内的“双高区”定位：高品位的商业商务区、高品质的生活居住区。进一步推进以南京路为主体的“一轴两翼”和七大分区功能的完善，推进静安南京路高品位的商务办公、商业服务区的形成和南北两翼高品质生活居住区的形成合理地进行全区中小学、菜场集市、幼托、老年设施、社区卫生保健中心、社区服务中心、社区活动中心、公共绿地广场等配置，构筑高品质生活居住区的基本框架。进一步提升静安高品质中心城区的环境形象，并成为改善城市投资环境、吸引中外企事业单位和居民入驻、促进房地产市场兴旺的重要抓手。优化总体布局,促进经济发展明确发展目标确定总体规模重塑社区结构,完善设施配置推进环境建设,提升环境品质保护保留体现静安历史文脉的传统建筑和街区，展示静安以及上海现代化建设丰厚的传统文化底蕴；同时，加强对高层建筑布点的梳理工作，以形成高品质的城市风貌空间体系。维护建筑特色,优化空间设计规划期限2010年6上海中心商业区的重要部分上海国际经济、金融和贸易中心区的主体组成之一上海城市东西发展景观主轴（陆家嘴-外滩-静安寺-虹桥）的重要窗口城区用地分配与建筑总量规模居住用地占全区用地比重为41％商业、办公、文化娱乐服务用地占21％科研教育卫生体育用地占9％城市道路停车场用地占20％公共绿地占4％市政、水域、特殊用地等其他占4.4％工业仓储用地占0.6％全区建筑总量达到1640万平方米，其中：住宅建筑:900万平方米商务贸易办公建筑:360万平方米商业服务娱乐业建筑:230万平方米科教体卫建筑:130万平方米市政设施及其它设施:10万平方米工业仓储:10万平方米城区发展定位与配比“双高”定位高品位的商业商务区高品质的生活居住区7本案城区总体布局“两翼”——南翼地区：延安路～威海路以南北翼地区：愚园路～北京路以北是静安高品质的生活居住区“一轴”——静安南京路沿线地区面积约1.8平方公里约180万商务办公建筑和80万商业建筑面积是静安高质量的商务商业区南翼：面积0.96平方公里。地属上海十个近代建筑风貌保护区之一，是以花园住宅、新式里弄和近代公寓为主体的高档居住区和办公区。北翼：面积3.86平方公里。由大片老工业区和危棚简住宅改造而成的现代化高层住宅集中地区。8城区总体布局西分区静安寺地区面积0.87平方公里全区及上海中心城区西部最重要的综合型中心商业区和文化娱乐旅游宾馆区。上海西区主要的综合交通换乘枢纽之一。以静安古寺和静安公园为核心的上海重要景观旅游轴线和休闲集会中心。反映中西文化合璧特征的近代历史风貌集中的文化窗口地区。东分区王家沙～上海电视台地区面积0.96平方公里全区传统商业中心区之一老字号、专业街、专业商厦密集分布区之一以上海电视台、文汇报业集团为主体的文化传媒领先区和信息服务贸易区全区主要的居住区之一和近代居住风貌保留地区之一。中分区上海商城～梅龙镇广场地区面积0.96方公里全区高级商务活动中心区和全市四大高级商务办公写字楼区之一。全市高档时尚商品消费中心区和国际型商业区之一。全市政治活动、外事接待和大型展览活动的重要地区之一。近代建筑风貌和现代都市建筑景观结合最为完美的地区之一。9北西分区:曹家渡～武宁南路地区面积1.29平方公里现代高层居住区以区际综合商业服务为特色的曹家渡地区商业中心组成区之一以武宁南路为主体的商贸办公及文化娱乐密集地带。北中分区昌平路～常德路地区)面积1.16方公里现代高层居住区全区的居住分布重心以昌平路为主体的全区北翼主要的商业服务业中心和行政、文化、体育、科技活动中心北东分区江宁路～苏州河沿线地区面积1.41平方公里现代高层居住区苏州河滨水居住及旅游观光地带以江宁路为主体的商业服务贸易区和文化公共活动区城区总体布局南分区延安路以南地区面积0.97平方公里全市三大宾馆区之一重要的市级医疗、文化单位分布区。全区高档外销公寓及中小型外销写字楼集中分布地区。全区最集中的花园住宅、新式里弄分布区和上海近代历史风貌保护地区之一。10南京西路商业街——隶属全市商业布局“四街四城”的主框架特色：以高级商务区、宾馆区、公寓区为依托并辐射全市的国际性的高档商业区和时尚商品消费中心四大商业业态相组合:现代化大型商业广场、专业特色商厦、潮流品牌专卖店、传统“老字号”特色店布局：静安寺地区、南京西路地区两大商业中心。产业发展规划与布局——商业南京西路地区商业中心带状商业区商业建筑总量达40万平方米静安寺地区商业中心块状商业区建筑总量达40万平方米规划：对梅龙镇、恒隆、中信泰富、亚细亚四大5～10万平方米商业广场进行平台或地道串接北侧预留大型立体停车场用地。上海最为流行、高档的时尚商业消费中心街区和国际化商业区沪西地区最大和最靓丽的商业购物文化旅游休闲中心。11产业发展规划与布局——商业五大支柱行业百货业(高档为主)服装业(时装为主)食品业服务业(文化、娱乐、中介业为主)旅游业新的增长点汽车贸易业家居装潢业电脑家电业形成区域经济的重要支撑商业经济总量发展速度年递增10％。以构造静安南京路市级重点商业圈(含静安寺、南京西路两大商业中心)为重点，形成层次化、特色化、规模化的国际性商业区域，同时要拓展周边区域商业布点。建设威海路、陕西路、石门路、愚园路等十条左右的专业特色商业街区。强化商业业态调整，巩固和提高国际知名百货店、购物中心和品牌专卖店在静安商业业态的核心地位拓宽连锁商业网点建设，超市、便利店、专卖店等网点总量达到500个，年营业额3～5亿元规划12位居上海中心城区的中心以南京路沿线为代表并延伸到延安路、威海路及江宁路南段.总量规模:240万平方米已经成为上海市中心区最成规模、档次最高的商务办公区坚持强化优势、推进招商、控制增量的三大发展策略。在中心城区内保持对淮海路、徐家汇商务区的领先优势，并与浦东～外滩中央金融贸易区、虹桥涉外商务区错位互补发展，共同形成上海多中心的商务贸易办公区的分布格局。加强静安南京路沿线商务楼盘招商为龙头，推进对沿线60余幢外资和中资楼盘的整体招商策划和市场细分。产业发展规划与布局——商务办公地理位置居中，高档商业组合，中介服务完善，空间环境优雅，主力楼盘声誉好以政策区位、金融业、交易市场为优势先发规模、外贸展馆、毗邻领馆，外商居住重心虹桥外贸商务区陆家嘴～外滩中央商务区静安商务区三分天下各具特色互补发展规划13南京路沿线并包括延安路沿线地区总量控制在250万平方米(留有10万平方米可能的上海展览中心等商务场馆增量)在成都路高架以及武宁南路、江宁路沿线总量不超过40万平方米产业发展规划与布局——商务办公引导一批与商务配套的中介服务企业的率先入驻强化静安商务区综合服务便捷的特色优势所在近年来市级文化传媒和信息服务机构纷纷移驻静安报业静安规划商务办公建设总量上基本不再增加14产业发展规划与布局——旅游娱乐※三大宾馆群※全市三大高级宾馆分布区之一※上海中心城区内最大的旅游住停中心规划期末（2010年底）：全区中高级宾馆数达到38所建筑面积达到100万平米拥有12000间客房和700万人次以上的接待能力。规划静安寺(希尔顿、贵都、上宾、静宾、4507、航站、百乐门)上海商城(波特曼丽丝卡尔顿、锦沧文华、香格里拉与)石门路(四季南洋、地铁假日、海港)壮大南京路商业购物、文化娱乐、餐饮休闲功能的发展推进愚园路、吴江路、华山路等文化娱乐餐饮街和旅游风情街的形成建设静安寺地区旅游观光线，开发历史文化建筑旅游观光线利用航站楼和地铁车站的通达优势和静安区位居全市中心的地理位置，大力引进旅行社等旅游服务机构在静安寺地区和南京西路地区设置两个旅游咨询服务中心15产业发展规划与布局——工业加大工业结构调整静安工业要呼应“建设上海工业新高地”的全市发展目标，坚持走商办工业品牌化、大工业配套化之路——形成总部在静安、生产基地在郊县、销售市场在国内外的静安工业发展新格局。城区北翼预留都市型工业发展备用地调整改造的主要方向是住宅、商业、绿化、市政和道路广场用地，规划合计调整工业用地约41.8万平方米集中布置诸如电子、食品、服装、商务印刷、办公用品等都市工业或企业设计总部，合计占地面积约4.3万平方米大力发展服装制衣、食品、电子信息、商务印刷、办公用品和旅游工艺品等六类都市型工业，积极培育通信电缆、精细化工、冶金设备等有基础的配套型工业，并在生物医药、环保节能等行业开发一些现代高新技术产业项目16产业发展规划与布局——住宅发展拆除破旧低层住宅110万平方米进行住宅建设改造新建建筑面积220万平方米，拆建比为1：2。曹家渡社区占地1.50平方公里规划人口约7.7万人静安寺社区占地1.57平方公里规划人口约4.7万人南京西路社区占地1.62平方公里规划人口约4.4万人石门二路社区占地1.09平方公里规划人口约4.8万人江宁路社区占地1.84平方公里规划人口约8.4万人合计住宅总量达到900平方米，其中：高层住宅550万平方米多层住宅230万平方米低层住宅120万平方米规划17卫生区内现状有市属医院7家，企业医院3家，医、教、研综合发展基础突出。每2～3个居委会设置一个社区卫生服务站，从而建立起现代化的完善社区卫生服务体系。文化上海市级文化资源分布最为富集的区之一，区内市级文化机构密布，发展文化事业基础雄厚。力争在“十五”期间内建成静安北区文化中心(含文化馆、群艺馆和图书馆部分功能)，改变北翼居住密集区缺乏文化设施的薄弱环节。科技创造良好的投资创业环境，引进和扶植民营科技企业发展，使之成为区域发展新的经济增长点之一。“十五”期末（2005年），民营科技企业数量达到1500户。科教与社会事业发展布局教育静安区是上海市基础教育的先进区之一，基础教育水平在全市处于领先地位。静安教育事业要坚持“一流城区建设一流教育”的奋斗目标，切实确立教育作为先导性、全局性、基础性知识产业地位，建设好静安“教育高地”18环境景观规划绿化建设与公共绿地“三横四纵”的绿化体系：推进以昌平路、北京路、延安路和成都路、江宁路、常德路－富民路、武宁南路为主体的绿化带的形成在各轴线交会处规划控制10组圈状对景绿化节点的形成，并与西～南苏州河路、华山路～巨鹿路等林荫大道和遍地分布的透墙绿化、建筑物绿化相结合，构成遍布全区的绿化体系。城市公共广场规划设置静安寺广场、玫瑰园广场、王家沙广场、广电大厦广场、恒隆商业广场、协和商业广场、曹家渡商业广场、体育中心广场、北区文化广场和苏州河滨河广场等城市公共活动广场10处，总面积约为15000平方米.19城市空间景观建设“多岛多带”——对北翼广大居住开发地带内而言，采用“岛”式理论，进行高层建筑相对集中的布置方式，其间安排一系列的多层建筑地带进行阻隔，形成错落有致、空间丰富的现代化中心城区住宅区的合理形态。“一轴一环、多岛多带”“一轴”——南京路高层、超高层建筑分布连带轴，为全市性东西主轴和商务商业、公共活动轴线，成为全区的制高走廊。“一环”——一个低层、低多层建筑分布环带，环绕南京路高层建筑轴分布并对之进行高层建筑延伸的阻隔。规划对这一地带不再允许新开发高层建筑的出现，并严格控制环内现状存在的10个左右的高层组团的进一步扩大。20道路交通综合规划市级主干路在区内有4条,市级次干路18条，全区道路规划合计63条，道路面积率由14％提高到21.5％划定南京西路作为机动客车专用道划定延安路等主次干路作为机动车专用道，在西苏州河路～南苏州河路、吴江路、青海路等道路根据道路通行情况，适时设置全步行或半步行道路。根据全市轨道交通规划，静安区共有五条地铁线和一条轻轨线经过，分别是已建的地铁1号