房产开发项目经济测算

内部培训：房地产开发项目经济测算培训104P2012年9月做一个合格咨询者——咨询本质：简单的东西复杂化（显示自己的专业）当一个合格的老师——老师本质：复杂东西简单化感谢公司提供的机会培训说明培训目的：掌握经济评价及其在决策中的作用思考问题：——项目利润是怎样计算出来的？——房地产经营需要哪些要素投入？——什么样的房地产项目才是好项目？产出》投入；回报》付出5目录CONTENT五、相关分析三、项目收入四、项目利润六、典型案例二、项目投资一、基本知识6一、基本知识估算必要性估算思路估算假设房地产类型7（一）估算意义？（一）估算思路9（三）估算假设指标和物业配比的模拟成本和投入节奏估算租、售计划模拟现金流分析相关分析模拟开发进程财务评价项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例（四）房地产类型别墅板楼塔楼独栋联排双拼叠拼高层、小高层、多层传统蝶塔、小户型公寓、普通住宅、经济适用房皆宜以板楼或塔楼形式出现。房地产类型：商业、办公、住宅、工业11目录CONTENT五、相关分析三、项目收入四、项目利润六、典型案例二、项目成本一、基本知识12二、项目成本土地取得成本前期工程费房屋开发费管理费用财务费用销售费用开发期间税费其他费用不可预见费13对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：土地费用前期工程费房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）开发期间税费其他费用不可预见费等（一）土地取得的费用土地费用估算开发项目土地费用:指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种提示：取得的只能是使用权我国的土地所有权只有两种：国家和集体错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。⑴土地征收拆迁费：土地征收拆迁费分为：农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。⑵土地出让地价款：土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成；以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。⑶土地转让费：土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。⑷土地租用费：土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。⑸土地投资折价：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。（一）土地取得的费用——竞价购买一般土地储备中心主导土地一级开发（公开交易市价直接买）序号项目计费依据计费标准(元/)费用合计(万元)备注名称数值单位一土地费用35741.21.1土地受让费土地面积1145.00亩30.0034,350.00763337.151.2契税土地价34,350.00万元4.0%1374.0地价款的4%1.3印花税土地价34,350.00万元0.5‰17.2合同额的0.5‰如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？？（一）土地取得的费用——价格预估方法•1.市场比较法：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下：直接比较公式：PD＝PB×A×B×D×E间接比较公式：PD＝PB×A×B×C×D×EPD――待估宗地价格；PB――比较案例价格；A―待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数＝正常情况指数/比较案例宗地情况指数B―待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数D―待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E―待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数式中：PD、PB、A、B、D、E含义同前；C―标准宗地条件评价系数／比较案例宗地条件评价系数•2.成本逼近法：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本逼近法的新开发土地的一般地价公式：集体土地征地费用说明土地补偿费①按需要安置的农业人口数计算②农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿安置补助费（见①）地上附着物和青苗补偿费（见②）农村房屋拆迁安置补偿费占用耕地的耕地占用税占用耕地的耕地开垦费占用菜地的新菜地开发建设基金征地管理费政府规定的其它有关税费城镇拆迁安置费用说明被拆除房屋及附属物补偿费①被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等。购建拆迁安置用房费安置补助费（见①）被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费政府规定的其它有关税费公式：地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益=成本价格＋土地所有权收益3.基准地价系数修正法：通过对待估宗地地价影响因素的分析，对城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下：土地价格=基准地价×(1±K)式中：Ｋ—基准地价修正系数⑴商业、综合、居住用地宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数⑵工业用地宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数/宗地容积率（当宗地容积率1时）（三）前期工程费前期工程费：主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。提示：一般按建安工程费3-6%（最简单的方法）项目单价（元/㎡）备注二前期工程费1节能评估及项目申请报告2.72环境影响评估0.33交通影响评估0.94监理费45.2按照《建设工程监理与相关服务收费管理规定》，暂按安装工程费的2.1%估算5勘察费2.06设计费15-40市场均值估算（北京一般取费标准每平米板楼15元、塔楼20元、塔楼带商业25元、商业40元）7审图费3.08标底编制造价的0.03%9招投标代理费用2.5按照北京市招标代理服务收费管理暂行办法累进计算10招投标管理费中标价格的0.06%，暂按建安费计算11测绘费用(钉桩、正负零、竣工等）5.0按照测绘工程产品价格估算（在建工程各类测量）12测绘费用（房屋面积实测）1.4房屋面积实测取费标准1.36元/平米13竣工验收费用10.0包括消防验收、水质验收、空气质量检测等，暂按照10元/平米计算14三通一平费50.0按土地面积，指施工条件所需的水通、电通、路通及场地平整（三）房屋开发费房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。（三）房屋开发费——建安工程费项目单价（元/平方米）备注三建安工程费1地上建筑建安费按建筑工程单方造价别墅、类别墅毛坯小高层住宅毛坯高层住宅毛坯集中式商业写字楼酒店……2地下建筑建安费2000-3000视项目实际情况而定（车库、人防）1.建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装)等。当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。项目单价（元/㎡）备注（北京）三建安工程费1地上建筑建安费（1）土建工程费别墅、类别墅2000-3000毛坯多层建筑1600-1800毛坯高层建筑2000-2200毛坯（2）设备安装费200含水电暖通、电梯等给排水工程采暖工程照明及弱电工程电梯安装工程2地下建筑建安费2000-3000视项目实际情况而定（车库、人防）㈢房屋开发费——建安工程费（明细）（三）房屋开发费——基础设施建设费2.基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%，某某项目达到25%序号项目单位数量单价（京政发[1993]34号文）（元）造价计算说明1道路工程平米80按概算造价2室外供水工程（自来水）米600按概算造价3室外排污排水工程米700（雨水）800（污水）按概算造价4热力工程米2000按概算造价5煤气工程1000按概算造价6室外供电安装工程米700按概算造价7绿化工程平米20按概算造价8路灯安装工程米5按概算造价（三）房屋开发费——公共配套设施建设费3.公共配套设施建设费：是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5%序号项目单位数量单价费用计算说明1幼儿园平方米2托儿所平方米按概算造价3文化活动站平方米按概算造价4居委会平方米按概算造价5单车棚平方米按概算造价6垃圾中转站平方米按概算造价（三）房屋开发费——估算方法•：（三）房屋开发费——案例江西造价案例：某砖混住宅建筑安装工程造价分析结构类型：砖混结构建筑面积：5612.29平方米基本特征檐高（ｍ）层数层高（ｍ）基础类型利润率%17.356首层标准层顶层满堂基础7.52.82.8×42.9工程概况工程造价分析工程价格（元）（以2000年预算基价为依据）每㎡价格各项费用所占比例（％）元％人工费材料费机构费费用利润税金4,800,752.87855.410016.100216.38757.223.7412.486.993.3其中土建工程748.3210016.3857.364.1912.026.753.3给排水工程19.8910014.4859.380.1214.688.043.3采暖工程301009.2772.40.59.45.133.3照明及弱电工程57.1910019.1646.650.8619.4110.623.3土建工程造价分析安装工程造价分析土建单方造价土建各部位所占比例（％）元/㎡％基础主体屋面门窗装饰其他748.3210012.3954.415.610.116.760.74安装单方造价安装各专业工程所占比例（％）元/㎡％给排水采暖照明及弱电通风其他107.0810018.5728.0253.41－－提示索引：查询项目所在省份造价信息网如北京造价（）造价招标、造价指数（四）管理费用管理费：指房地产开发企业的管理部门为