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扬州《大王庙广场》市场报告上海XX有限公司2009/6报告目录•市场分析•消费产品分析•产品分析•品牌策略•推广策略•平面表现第一部分市场分析扬州概述一、扬州宏观经济概述苏中门户，园林城市。历史上“富甲天下”的扬州城，地处江苏省中部，东与泰州、盐城市交界；西与南京市六合区和安徽省天长市接壤；南临长江，与镇江隔江相望；北与淮安市毗邻；中有纵贯南北的京杭大运河与万里长江在这里交汇，历来是水陆交通枢纽，南北漕运的咽喉总面积6634平方千米，其中市区总面积988.81平方千米。总人口454.29万人杨州现辖广陵、维扬、邗江3个区和宝应、高邮、江都、仪征4个县（市）。全市总面积6638平方公里，人口467万；其中市区面积973平方公里，建成区面积53平方公里，市区人口128万。扬州是全国首批24座历史文化名城之一，是中国首批优秀旅游城市、全国生态建设示范市、国家城市信息化试点城市、全国创建文明城市工作先进市、国家卫生城市和国家环保模范城市。经济现状及发展•全年地区生产总值突破千亿元，•达1100亿元，同比增长15.2%，•人均地区生产总值24000元。•财政总收入158亿元，增长35%•，其中，一般预算收入63亿元，•增长27.2%。全社会固定资产•投资533亿元，增长30.1%。•近几年，扬州市经济保持快速增长，人均GDP呈现出不断上升的趋势(见右表)扬州市人均GDP变化图95501050011300143001638020389245401236805000100001500020000250003000019992000200120022003200420052006人均GDP(元)固定资产投资•2007年以来，全市固定资产投资在上年高速增长的基础上继续呈现出持续、稳定增长的良好态势。全社会投资增幅基本稳定在30%—35%之间，波动区间不大。规模以上投资增幅每月均在32%以上（见右表）。2007年全市完成全社会固定资产投资717.9亿元，比上年增长34.6%，是2002年的4倍。其中规模以上项目完成投资684.9亿元，占95.4%，规模以下项目完成投资33亿元，占4.6%。规模以上项目按投资种类分，城镇项目完成投资365.5亿元，比上年同期增长33.2%；农村项目完成投资212.9亿元，比上年同期增长54.7%；房地产开发完成投资106.5亿元，比上年同期增长27.6%。01002003004005006007008002003年2004年2005年2006年2007年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%固定资产投资（亿元）涨幅物价水平•2007年扬州居民消费价格指数保持较高水平，物价持续上涨。与上年相比，居民消费价格总水平上涨3.3个百分点，涨幅比去年同期高1.9个百分点。商品零售价格总水平上涨1.9个百分点，涨幅比去年同期高1.6个百分点。分类别看，与上年同期相比：非食品价格指数101.6，服务项目价格指数102.7，工业品价格指数100.8，扣除食品和能源价格指数101.7，扣除鲜菜鲜果总指数103.8，消费品价格指数103.4。食品类依然是推动居民消费价格总水平上涨的主要因素。居民购买力•居民收入水平稳步提高，收入来源更趋多元化。市区城市居民人均可支配收入15057元，全市农民人均纯收入6586元，分别比上年增长16.3％和13.3％。02000400060008000100001200014000160002003年2004年2005年2006年2007年城镇居民人均可支配收入农民人均纯收入一个目标•到２０１０年，基本实现扬州市经济由制造业主导型向商业服务业主导型的转变。第三产业增加值占ＧＤＰ的比重超过５０％，确立商贸、旅游、饮食、沐浴、文化、教育、现代物流为服务业发展的支柱产业，全面提升服务业的档次和水平。三级布局•城市商业网点建设的主要框架由市级商业中心、区级商业圈和社区商业网点构成，扬州市近期将着力打造广润发商圈、曲江商圈和扬州商城商圈三个商圈。布局之一•市级商业中心。它位于老城区文昌阁周边地区，以现有大中型商场为基础，重点加强文昌商圈内非商业设施用地功能调整工作，改善购物环境，置换非商业用地，增加服务功能，整合商业资源，扩大辐射范围，重点建设、培育汶河路中心商业区、文昌中路服装精品店一条街、四望亭路—淮海路旅游餐饮街区、盐阜路—淮海路体闲一条街、盐阜路“文化长廊”一条街、教场—毓贤街特色古民居商贸民俗文化街区等６个特色街区。市级商业中心规划宜控制在２平方公里左右，商业建筑面积宜在２０－４０万平方米。布局之二•市级商业副中心，分别是以京华城中城中央商业副中心为主的西部分区、以新广陵商业副中心为主的河东分区、以瓜洲商业副中心为主的瓜洲分区和以蜀冈商业副中心为主的西北分区。规划控制在１平方公里左右，商业建筑面积宜在１０万到２０万平方米。布局之三•区级商业圈和社区商业网点，分别是邗江、蒋王、汊河、邗沟、曲江、扬州商城等６个区级商业圈。另外，还将建设江阳、西湖等２２个社区商业网点。中心商圈扬州的中心市级商圈----文昌阁商圈文昌阁商圈是扬州最繁华的商业中心，主要以文昌阁为中心以二公里范围为整个商业圈为辐射半径，其中包含了如金鹰国际购物中心、万家福、时代广场和百盛为龙头百货业态；以文昌百汇、1912街区、宋城名都、珍园和教场秦淮坊（招商中）为广场式餐饮娱乐商业休闲业态；其沿文昌路两侧延伸零售业的品牌专卖店参杂零星餐娱业态组成。总体商业面积巨大，且由于是传统商业街区扬州市民购物休闲主要集中于此商圈，但是商圈内同业竞争相当激烈。商圈外围比如宋城名都的内街，莱茵小镇，珍园内街等招商情况不理想部分店铺租金价格低至0.3元/平方米/天。区域市场分析二、区域市场分析城北乡概况：城北乡濒临京杭大运河，东部与广陵区的湾头镇、邗江区的泰安镇仅一水之隔：东南部与广陵区的曲江街道隔古运河相望；西南部与本区的梅岭街道隔古邗沟为邻；西部以友谊路、扬菱路为界，与蜀冈—瘦西湖风景名胜区、平山乡毗邻；北部与邗江区的槐泗镇以槐泗河分界。全乡地势北高南低。城北乡总面积16平方公里，常住人口37384人。现辖4个行政村(黄金村、槐南村、三星村、瓦窑村)、3个社区(卜杨社区、安平社区、竹西社区)，共有村民小组89个、居民小组87个。2006年实现地区生产总值5.05亿元，财政收入4903万元，农民人均纯收入7950元。项目周边概述•本项目位于高橋路和邗江路路口，所属扬州维扬区城北乡，东依京杭大运河，西于乡政府相接，北接大批拆迁安置项目，南与中心商圈辐射区域相临。区域内常住人口37384人。西侧高桥路为四车双行道车流人流为，7辆和15人/每分钟。北侧邗江路为四车双行道，车流人流为5.5辆和12人/每分钟。•从项目核心辐射区域为两公里，区域内商业多以小区配套商业为主，散、乱不成规模。由于项目特质及周边商业氛围严重不足，产品定位只能跳出小商圈的范围，定位于专业化程度高的、小众化的市场，所以其辐射范围应扩展到整个扬州整个市区。区域内道路情况走向路名车道状态南北走向高桥路双向四车道史可法路双向二车道东西走向邗江路双向四车道漕河东路双向四车道梅岭东路双向二车道盐阜东路双向二车道南北走向的两路为此商圈进入市区的主干道区域公交情况公交线路起始站点间隔时间（分钟）6鸿福家园---连运小区12-158汽车西站--竹西公园10—1520扬州发电有限公司---汽车西站5—825玉亭龙玩具城----汽车西站9—1130竹西公园----邗江开发区停车场8—1144竹西公园----汽车东站13—1545文昌苑---石油山庄9—10210友谊广场----汽车东站10—13主要道路商业及公建设施高桥路：观邸、陆琴脚艺、扬州印像酒店、龙飞休闲、梅花山庄小区、阳光水岸、良友新苑街铺、莱茵北苑、扬州高等职业学校维扬校区史可法路：金聚德酒店、彩虹坊大酒店、秦淮人家、盛康医院、扬州妇幼保健院、梅岭小学、美迪御河苑、富贵园、梅岭东路：食为天梅岭店、金色大帝、梅岭东苑街铺、吉祥苑街铺盐阜东路：富春饮食有限公司、扬州大学、扬州精典商业广场、扬州工艺美术馆、展览馆、个园、省工程勘测研究院街铺价格路名经营种类铺位面积价格(元/天/平方米)高桥路美容、美发、建材、酒店、茶坊、小超市、足浴700.3-1史可法路美容、美发、建材、酒店、茶坊、小超市、中型超市、酒店宾馆等30-5000.7-1邗江路美容、美发、建材、酒店、茶坊、小超市中型超市等400.5-0.8漕河东路美容、美发、建材、酒店、茶坊、小超市等300.7-1梅岭东路茶业店、咖啡店、网吧、干洗店、门窗装修等30-700.5-1盐阜东路早茶、建材，饭店、小超市，玉器，医院等30-700.2-1个案分析•教场秦淮坊•瘦西湖新天地•宋城名都商业城•1912街区•文昌百汇教场秦淮坊教场秦淮坊位于国庆路文昌中路，一期总建筑面积18000平方米，项目以扬州历史悠久的古建筑风格融入现休时尚元素，规划以民俗、购物休闲、餐饮娱乐三个街区组成，项目下半达可交付使用条件，目前已确认入商家有老妈米线、棒约翰等。已出租部位主要集中在沿街商铺及内街入口处。该项目无论从品质、地段都优于大王庙项目，是目前本项目主要竞争对手之一。目标消费人群：城市白领、小资、外籍人士、商务客人、游客等。租金价格：1.5---3.5元/平方米/天瘦西湖新天地•建筑面积约80000平方米,德豪.瘦西湖新天地处于扬州最大的核心风景区瘦西湖西大门绝版位置，以仿古与现代相结合，总长近500米，总建筑面积近8万平方米，是集游逛、购物、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体的复合式游购中心。但是由于招商定位的错误，目前商铺70%已成为空铺，只有沿街的餐饮店还有若干商铺在经营。•主要消费客群：游客、工薪阶层、学生、商业客户。•租金价格初期价格可以达到3—4元/天/平方米，目前价格已经下跌1.2—2元/天/平方米宋城名都•建筑面积约48000平方米,整个建筑采用组团布局，园林化仿宋风格，内部设施完善，规划有大型停车场等配套设施。以购物、餐饮、休闲、娱乐等功能分区经营主要以餐饮为主SPA咖啡上岛咖啡锦春大酒店。该项目外街招商非常成功，内街招商非常失败，小面积商铺出现有办公现象。•主要目标客群：外街商家以商务消费客群为主体•目前租赁价格：0.6—1.6元/天/平方米1912街区•位于扬州南通东路的扬州1912街区由7栋明清建筑以及一个文化广场组成，总建筑面积为2.5万平方米，周边分布着何园等旅游景点。1912街区作为一个时尚休闲街区，浓厚的古运河、盐商文化底蕴，注入时尚的休闲文化理念，经营情况良好。已营业的有“粤鸿和”、“苏荷酒吧”、“英皇国际ktv”等国内餐饮、娱乐行业佼佼者，是本项目最大的可比项目和竞争对手。•主要目标消费人群：城市白领、小资、外籍人士、商务客人、游客等。•目前1912街区的租金:1—2元/天/平方米文昌百汇•文昌百汇是由江苏汇扬建设发展有限公司(由苏州汇盛建设发展有限公司（新加坡长成工程集团全资公司）与扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司共同出资组建),在扬州市中心开发的一个环形带状商业步行街区，位于文昌商圈核心位置，是文昌广场的二期工程，被列为2004年扬州市政府的重点工程建设项目。“文昌百汇”占地18000平方米，总建筑面积40000平方米。“文昌百汇”是一个LifestyleCenter（品味生活中心），她是现代商业与现代文化相结合，融购物、娱乐、美食、旅游、观光、文化为一体的现代时尚动感的商业步行街区。•主要目标消费人群：扬州普通工薪阶层及游客•目前部分租金约为:0.5元/平方米/天市场总结1、从宏观规划角度来看，本项目所在区域非重点商业发展区域，将来主要是中档商品房及动迁房聚集地区。2、从经济增长的趋势，杨州经济特别是旅游业发展比较快，消费能力逐步走强利于项目运作。3、从消费行为来看，扬州市民主要购物、休闲消费主要还是集中在文昌阁商圈，特别是零售业态高度集中。4、从目前项目所在区域来看，商业氛围不足周边有不少空铺待租。即使