搜索
版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明Codeofthisreport|1项目背景介绍项目位于扬州市广陵区广陵新城一块280亩的商业综合用地，地块规模较大，区域目前处在大规模规划建设进程中，本报告旨在通过对新政解读，宏观、区域市场的了解与分析，以及项目本身的研究，通过经济测算确定可行性方案，实现项目的顺利操作。版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明Codeofthisreport|2报告提纲Part2、宏观环境解读Part3、Part4、Part5、Part6、项目建议项目分析市场判定区域解读Part1、政策解读Part7、经济测算版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明Codeofthisreport|3政策解读part1版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明Codeofthisreport|4政策解读新政出台背景2010年3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，达到近年来新高09年下半年开始，全国房价再次疯狂上涨，至2010年第1季度，全国商品房销售均价达5193元/平米，同比09年1季度上涨16％2010年3月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明Codeofthisreport|5政策解读促使本轮房价快速增长的四大成因信贷投放过量通胀预期加速市场供给不足政府的两面性本轮房价上涨的原因版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明Codeofthisreport|6政策解读政策的出台是对高房价呼声的回应在四大因素的影响下，房地产市场在经历了12个月的上涨后，再次成为政府宏观调控的核心政府的杀手锏：“4.15新政”、“4.17新政”出台版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明Codeofthisreport|7政策解读国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。4月15日下午5时许，国务院公布了会议确定的四项政策措施，被业内称为房地产“新国四条”。“4.15新政”出台对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款付款比例不得低于30%；二是“二套房”贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三是继续“累进”。抑制不合理住房需求增加有效供应保障性住房大幅加码加强市场监管增加土地总供应，实行差别化的土地政策，避免人为的制造土地稀缺的恐慌。根据4月15日国土资源部的全国住房供地计划，其中中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际住房用地总量。年的“两会”工作报告，提出今年保障性住房建设的规模是200万套，棚户区改造是130万套，“新国四条”则提出要在2010年完成建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的计划。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，在土地获得、开发融资、报批等环节严格限制；清理已发放预售许可证的商品住房项目，对恶性经营行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法严肃追究相关责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。国四条的出台，让市场开始对于今年的房地产市场到底如何走向产生众多猜测，这时，市场还是存在一定的对于这些政策到底如何执行，执行到什么力度的侥幸……版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明Codeofthisreport|8政策解读如果说在国四条刚出台的时候，市场整体对于新政到底会如何执行还存在某些侥幸心理的话，那么2天以后的4月17日，中央政府让市场彻底相信了他们调控房产市场的决心。在国四条的基础上，深入细化了“国十条”“4.17新政”出台抑制不合理住房需求增加有效供应保障性住房大幅加码加强市场监管增加居住用地有效供应调整住房供应结构确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务从本次“国十条”实行的力度来看，其重点落在了“抑制投机”和“加强监管”上。当然，这两大项也是过往调控的重点，此次调控的区别在于，对于打击投机和加强监管的力度上，是过往政策所不能比的——由此可见，政府对于本次调控的决心和力度。统一思想，提高认识实行更为严格的差别化住房信贷政策发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用建立考核问责机制加强对房地产开发企业购地和融资的监管加大交易秩序监管力度完善房地产市场信息披露制度版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明Codeofthisreport|9政策解读新政对房地产市场的影响1、新政策出台，上门量明显减少；对于放盘的业主，情绪影响较大，前期市场行情持续走高，部分嗅觉敏感的投资客已经出现大量抛盘的情况，而政策出台之后，业主更是纷纷打电话要求代理商尽快出货；2、短期之内，客户对二手房市场更多的将会呈现观望态度。首次置业的客户将以等待为主，关注市场价格走势；而改善性住房或其他购买第二套房客户的需求将会受到抑制；对于投资客而言，虽然首付比例的提升以及利率的调整对资金影响不大，但由于市场趋势不明朗，短期之内不会入市；3、新政出台后，房源呈现突增势头,担心市场重新陷入观望,已有不少二手房业主主动调低了挂牌价格,因购入不满5年、打算将税费转嫁给下家的到手价纷纷改为成交价。版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明Codeofthisreport|10政策解读操作建议审时度势高度决定深度1面对目前的局势，首先要做的不应该是盲目悲观或心存侥幸。而应切实的对自身所面临的情况（人、财、物、市）进行客观的综合分析。每个不同的企业，其模式，运作都是无可复制的，可以借鉴别人的。但必须建立在对自有情况深挖的基础上。精研客群眼光决定口袋2他们到底要什么？事实上，大多数市场参与者不能100%的回答这个问题。而究其原因，无非是“不识庐山真面目，只缘身在此山中”。那么，为什么不暂时脱离一下这座山，“坐上热气球去俯瞰他呢”？特别是在面临这样的大市环境下，对于客群需求、购买行为的深入了解，全面掌握。是走出困境的重要出路。精研产品思路决定出路3本论调控的重点在于打压投机需求、增加供给。那么，可预见的形势是供应种类将会偏向“刚性需求”类产品。那么，在众多竞争层面中，如何拔得头筹？如何创造出“属于我的唯一标签”。这是未来市场竞争中胜出的根本。同时，打压投机需求，不代表不存在投资需求。在政策环境基础上，是否能够对于相应的投资类产品进行有效的提升呢？其实提升综合营销细节决定成败4营销力=执行力面临这样的市场环境，企业要在今年完成既定指标。最为重要的关口将落在“营销环节”。不是说其他环节不重要，而是营销环节的好与坏将是最终体现前述环节成绩的风向标。在这个过程中间，需要我们大幅度的提升每个环节的执行力。特别对于某些操作压力相对较大的个案，更需要将相应的工序“紧前”，以提升运作的空间。版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明Codeofthisreport|11政策解读•政府痛下杀手，市场向下调整压力巨大•市场情绪急转直下，需要长时间消化•调控组合拳向下传导效应还需要时间彻底释放•史上最严厉的调控政策必定造就更长的调整周期态度手段情绪传导小结作为开发企业面临如此市场,我们更需要保持冷静的态度和理性的思路.强化项目整体营销策略与准确的执行力度.获取市场的认可.版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明Codeofthisreport|12宏观环境解读part2版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明Codeofthisreport|13城市地位现代商贸流通业发展直接反映一个城市、一个区域经济社会发展的状态和社会繁荣程度。扬州商贸业的“十一五”发展规划，确定了“把扬州建设成为辐射苏中、苏北以及毗邻省市的区域性商贸流通中心城市”的战略定位，这是基于魅力扬州的城市品牌，已经成为扬州大力发展商贸流通业的强大支撑。扬州是长三角第三梯度城市，GDP千亿俱乐部成员、百万级人口中等规模城市、2006年联合国最佳人居环境奖、首批中国优秀旅游城市扬州城市地位版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明Codeofthisreport|14城市概述扬州是历史文化名城，同时也是全国宜居城市，且旅游业发展迅猛，使得扬州为越来越多的人所关注和认可，愿意在此定居。古今转变扬州是苏中门户，园林城市。全市建成区面积71.9平方公里，现辖广陵、维扬、邗江三区，代管江都、仪征高邮3个县级市。人口约460万，市辖区总人口118万，市区人口约60万。扬州城市概述版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明Codeofthisreport|15城市格局老城区与新区过渡板块区域定位：城市产业、人口居住的疏散区主体功能：以居住功能为主，主要是城市人口和产业扩散区同时也有大量城市商业项目发展程度：积聚大量城市拆迁安置小区和物流产业园区，发展处于旧城更新阶段产业园区板块区域定位：工业产业园主体功能：以制造业为主体功能的产业园区涵盖开发区、邗江产业园、广陵产业园和沿江开发区发展程度：工业发展导向明确，区域园区发展接近饱和西部新城板块区域定位：城市副中心主体功能：区域功能涵盖居住、商业、行政和公建配套，主体功能以居住为主发展程度：区域空间受铁路、高速公路影响，区域发展空间受到限制老城区-蜀岗瘦西湖板块区域定位：扬州城市中心主体功能：旅游、休闲、市级行政、商业办公等功能发展程度：发展受到老城保护限制，建设密度和容量严重受限中心老城区城北老城区城南工业园城西新城区扬州城市格局西部新城-以居住为主体功能版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明Codeofthisreport|16城市经济人均可支配收入持续大幅上涨居民消费信心不断提升GDP年增幅保持在15%以上经济发展快速扬州城市经济版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明Codeofthisreport|17社会投资房地产投资额持续增加，但在总投资额中占比有下降趋势，其他经济产业逐步壮大固定资产投资额不断增加，且在GDP中所占比重加大，投资驱动城市经济增长的特征明显扬州社会投资版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明Codeofthisreport|18产业结构第二、第三产业比重不断增加。工业的不断壮大为城市发展奠定了更好的基础，第三产业的持续发展尤其是旅游业的不断壮大为城市经济注入新的活力。扬州城市产业结构版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明Codeofthisreport|19城市规划城市空间扩展，完善城市功能，大力发展第二产业使第二产业成为经济增长的主角，成为未来城市发展的关键按照构建社会主义和谐社会和促进城乡统筹发展的要求，以科学发展观和建设秀美城市统领全局，以申报“联合国人居奖”和世界文化遗产为目标，以完善城市功能、提升城市品位、彰显城市个性为重点，做优主城区，加快开发沿江地区，西进东联，初步形成“一体两翼”组团式发展的格局，努力把扬州建设成为古代文化与现代文明交相辉映的名城。城市建设目标产业发展目标按照“