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前期策划纲要扬州高力汽配科技城项目前期策划纲要前言很荣幸参加这次提报，由于接触时间短，凭借我司多年从事商业地产经验对本项目提出初步建议纲要，以抛砖引玉作为与贵司首次探讨的资料，希望能与贵司共同努力把项目运作成功。总目录目前区域商业房产供应量较大。商业案例观察①国际宝珠城②汉唐数码港③润扬广场④滨河城⑤金马大厦⑥SWOT分析商业案例观察1商业案例观察1商业案例观察1商业案例观察体量总建面58万平方米一期12万平方米开工，开业05年6月，06年底价格12000元均价面积30平方米起，可自由分割招商，销售五地同时招商、销售1商业案例观察2商业案例观察2商业案例观察2体量1.5平方米商业商业属性专业商场一楼均价1.5万元销售方式带租约投资、自主经营、租赁经营、先租后买销售率约70%商业案例观察3商业案例观察3商业案例观察4商业案例观察4商业案例观察5商业案例观察5商业案例观察6SWOT优势劣势机会威胁成本氛围人气现房规模位置供需转变城市发展产业发展宏观调控商业案例观察6本案SWOT分析优势（Strengthens）:1、本项目开发成本较低。2、一期已经是现房。3、目前是扬州最具规模的汽车城。劣势（Weaknesses）:1、宏观地理位置较差。2、目前区域内无商业氛围。3、区域内无住宅小区，人气不足，缺少随机消费。机会（Opportunities）：1、西进南扩的宏观政策。2、中国汽车产业的高速发展。威胁（Threats）:1、05年中旬商业物业市场供应，将从供小于求向供略大于求转变。2、未来区域内竞争激烈。3、宏观调控的影响。商业地产是理性的，要用数据与实例说话。以正确的视角看问题，是项目成功的前提！5项重点思考①快速回笼资金②招商的羊群效应③品牌与完全成功④化腐朽为神奇⑤VI建立与产品升级5项重点思考1快速回笼资金：扩大产品受众群，以外激内、变有知为无知、变理性消费为感性消费、变感性消费为感动销费。扬州及周边地区投资者普通投资者普通房产投资者商业房产投资者行业经营者需求5项重点思考招商的羊群效应：充分发挥高力的内外资源，前期引进主力商家，可以提高商业的整体档次，提高本项目的辐射半径，保障足够的人气，使其余散铺的租售价格上升，提高中小商家信心，促进项目经营成功。25项重点思考品牌与完全成功：产品的定位及后期的经营，要以企业品牌可持续发展为原则，部分销售不等于全部销售，所以营销结点的控制与经营管理非常重量。35项重点思考化腐朽为神奇：将坏事变为好事，例如：正因为远离市中心，才有利于专业市场；正因为商业配套不齐全，才便于少量配套型业态招商；正因为目前商业气氛不成熟，才好创造长期投资的空间等等。45项重点思考VI建立与产品升级：建立高力汽配城特有的VI体系、建立精神堡垒、建立完善的指引系统与广告位是产品升级与项目整体运营成功的基础。55项重点思考5金丰简介四、金丰易居简介企业品牌金丰易居——中国房地产流通服务行业唯一上市公司成员股票代码——沪市A股600606，金丰投资控股公司公司主营——房屋置换、房屋销售、房屋装潢、房屋评估、权证代理企业资源学院支持－东方房地产研究院理念指导、概念策划、人才支持和培训全国联网－全国十多个城市连锁，上海市200多直属门店联网，信息沟通客户资源－“金丰易居网”“外服易居”十几万直属会员形成庞大客户群体集中管理－规模型管理模式，能同时操作十几个产品专业人才－专业化之人才基础，硕士以上学历员工占40%以上1金丰易居简介1上海世纪时空世纪时空大厦——位于静安区商圈中心繁华地段，与上海国际展览中心、上海商城、嘉里中心、恒隆广场毗邻，地理位置优越。该项目由上海昌辉置业有限公司投资，金丰易居全程销售。该大厦定位于产权式商务行宫，一共288套小面积产权式商务酒店，经过我公司全程营销，取得了50天内销售80％，三个月即全部售磬的佳绩。四、金丰易居近期案例四、金丰易居近期案例四、金丰易居近期案例四、金丰易居近期案例四、金丰易居近期案例2苏州国际服装城苏州国际服装城——位于苏州相城区，是总面积100万方的超大型商业广场，内部设有酒店、宾馆、商业街、社区商铺和住宅，目前销售形式看好，有近千名客户咨询留下意向。四、金丰易居近期案例四、金丰易居近期案例四、金丰易居近期案例四、金丰易居近期案例3常州名流天地四、金丰易居近期案例四、金丰易居近期案例谢谢，请自由提问。